En la actual situación, si arrienda un local de su propiedad, es posible que se vea obligado a hacerlo a un precio más bajo que hace unos meses. Por ello, le interesa pactar alguna fórmula que le permita aumentar la renta en el futuro…
Tras la situación provocada por el coronavirus, es posible que cueste volver a alquilar los locales que hayan quedado vacíos, y que el propietario se vea obligado a bajar el precio. No obstante, como también es posible que los precios se recuperen, es aconsejable que prevea algún mecanismo que le permita aumentar la renta en el futuro.
Vea algunas fórmulas habituales…
Aumento futuro de renta
Incremento fijo o escalonado. Una primera opción es acordar con el arrendatario que la renta se vaya incrementando anualmente en una determinada cantidad, o bien pactar una renta escalonada. En este sentido:
- Puede pactar que la renta del primer año sea, por ejemplo, de 1.000 euros al mes, el segundo año de 1.300 euros, y así sucesivamente. Esta opción (renta escalonada) le permite pactar una renta inicial baja para conseguir un inquilino y no tener el local vacío, consiguiendo después que la renta se incremente hasta llegar a la cifra que usted considere razonable.
- A partir de ese momento, la renta se actualizará cada año según el sistema de actualización previsto en el contrato (por ejemplo, aplicando el IPC) … Vea un ejemplo de cláusula
«La renta a satisfacer por el Arrendatario será la siguiente:
- Durante el primer año de contrato, es decir, entre las mensualidades de ……. a ……., la renta será de……. euros al mes
- Durante el segundo año de contrato, es decir, entre las mensualidades de ……. a ……., la renta será de……. euros al mes
- A partir de la tercera anualidad de contrato, es decir, a partir del mes de……., la renta quedará fijada en la suma de……. euros, la cual se actualizará anualmente de acuerdo con lo establecido en la
Renta de mercado o variable
Mercado. Otra opción es pactar que, transcurrido un plazo (por ejemplo, tras los tres primeros años de contrato), la renta se actualizará a precios de mercado. Esta opción interesará a ambas partes si existe incertidumbre sobre si los precios van a aumentar o no en la zona en cuestión. En todo casi:
- Es necesario dejar claro en el contrato cómo se realizará la actualización. Por ejemplo, que la nueva renta será establecida por un experto independiente (designado desde el principio en el propio contrato para evitar conflictos a la hora de nombrarlo).
- Pacte que la nueva renta en ningún caso podrá ser inferior a la que se esté pagando en el momento de la actualización (también es frecuente que el arrendatario exija fijar un incremento máximo). Y deje claro quién pagará los costes del experto (por ejemplo, por mitades)
Renta variable. Otra posibilidad es pactar que la renta que usted percibirá será una cantidad fija (lo suficientemente baja como para atraer a interesados) más una cantidad variable. La fórmula más habitual es que ese variable sea un porcentaje de la cifra bruta de ventas del inquilino, sin IVA. ¡Atención! No obstante:
- En este caso el riesgo es saber con certeza cuál ha sido la cifra de ventas del inquilino, por lo que es necesario que el contrato regule esta cuestión.• En este caso el riesgo es saber con certeza cuál ha sido la cifra de ventas del inquilino, por lo que es necesario que el contrato regule esta cuestión.
- Por ejemplo, pacte que el inquilino está obligado a entregarle un certificado mensual (firmado por él) en el que consten sus ventas del mes, que deberá entregar copia de las declaraciones que presente ante Hacienda, y que usted podrá solicitar que en cualquier momento le exhiba su contabilidad.
Pacte un sistema en el que la renta inicial sea baja para hacer atractivo el local, pero que le permita aumentarla más adelante cuando la situación mejore, Por ejemplo, una renta escalonada o una actualización a precios de mercado tras los primeros años de contrato…