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Mayoría exigida para el cerramiento de terrazas

por | Jul 15, 2021

La mayoría exigida para el cerramiento de terrazas en las Comunidades requerirá los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación.

El quórum necesario o mayoría exigida para el cerramiento de terrazas fue modificada por la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) llevada a cabo por Ley 8/2013, cuya entrada en vigor se produjo el 27 de junio de 2013.

Hasta la citada reforma, el cerramiento de terrazas y otro tipo de obras como por ejemplo la división de los pisos y locales para formar otros más reducidos requería la UNANIMIDAD de todos los vecinos.

La razón de exigir la UNANIMIDAD radicaba en que se consideraba que estas obras incidían en el Título constitutivo, y por tanto, cualquier modificación de éste lleva aparejada la unanimidad para su cambio.

La Ley 8/2013 ha variado esta concepción respecto de una serie de obras para las que ya no exige la unanimidad sino unas mayorías cualificadas, entre las que se encuentra el cerramiento de terrazas en los edificios en régimen de propiedad horizontal.

El artículo 10.3 b) LPH establece que requerirán AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA:

«… cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas«.
Este mismo precepto también dispone:

«Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.»

Por tanto:

La mayoría exigida para el cerramiento de terrazas (y resto de obras que se contemplan en el art. 10.3.b) LPH) requerirá el voto favorable de los 3/5 de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Puedes ver aquí los acuerdos de la Comunidad que requieren para su aprobación el voto de los TRES QUINTOS (3/5).

La redacción del actual art. 10.3 b) exige la autorización administrativa previa para el cerramiento de las terrazas, por lo que es recomendable que antes de aprobarse por la Junta de propietarios debe de comprobarse si la realización de las obras está permitida por el Ayuntamiento u organismo competente.

Considero que es importante conocer el criterio del Ayuntamiento previamente a la votación o sometimiento del asunto a la Junta.

Además, el artículo citado requiere cuando así sea necesario, el consentimiento de los propietarios afectados por dichas obras. Estos propietarios, en caso de que los hubiere, tendrán que acreditar el perjuicio que sufren por el cerramiento de la terraza.

La Junta de propietarios tiene facultades para pronunciarse sobre la naturaleza de las obras del cerramiento de la terraza, y en caso de discordia con el vecino que ha solicitado su aprobación, pueden solicitar y someterse a un dictamen técnico.

Proceder al cerramiento de la terraza sin contar con el quórum necesario para la aprobación por la Junta de propietarios puede tener la consecuencia final de tener que deshacer la obra emprendida y devolver la terraza a su estado originario.
¿En esa mayoría necesaria para el cerramiento de terrazas se contará el voto de los ausentes?
Es una cuestión polémica:

Como sabéis, si los ausentes a una Junta de propietarios no se oponen en el plazo de 30 días a los acuerdos adoptados una vez se le notifiquen los mismos, su voto computará a favor del acuerdo de la Junta, y por tanto es mas fácil alcanzar los acuerdos cuando se necesita una mayoría (art. 17.8 LPH).

No obstante lo anterior, un sector de la doctrina considera que al estar las obras de cerramiento de terrazas incluidas en el art. 10.3 b) y no en las previstas en el art. 17.8 LPH, puede considerarse que para alcanzar la mayoría exigida para el cerramiento de terrazas no debe contarse el voto de los ausentes, sino que dicho acuerdo debe adoptarse por los presentes en la Junta siempre y cuando se reúna el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Si en la Junta no está presente o representado este quórum, el acuerdo no podrá ser aprobado, y si lo hiciera, puede ser impugnado por infracción de ley.

Esta posición como veréis hace casi imposible que se apruebe un acuerdo de estas características, pues es muy habitual que a las reuniones de comunidad no acudan los 3/5 de los propietarios, lo que hace inviable la adopción de estos acuerdos. De ahí que otro sector de la doctrina opine que el voto de los ausentes se contará a favor de la mayoría si no se muestran en contra en en el plazo de los 30 días

El coste de las obras de cerramiento de la terraza serán exclusivas del propietario que se beneficia de las mismas.
Igualmente correrá con la indemnización de los perjuicios que cualquier afectado pueda acreditar y que será establecida por la Junta de propietarios quien podrá solicitar un informe técnico para su determinación en caso de discrepancia entre el beneficiado y el afectado.
Recomendación:
Si un propietario quiere cerrar su terraza y no quiere encontrarse después con la desagradable sorpresa de una demolición de lo construido o de un engorroso pleito que lo va a enemistar con el resto de vecinos, debe de cumplir los siguientes pasos:
1. Averiguar si se concederá autorización administrativa para dichas obras.
2. Sondear y reunir la mayoría exigida para el cerramiento de terrazas, que como hemos visto requiere el voto favorable de los 3/5 de propietarios y cuotas de participación. Puede conseguir la representación de sus vecinos si después no van a acudir a la Junta de propietarios el día que se celebre.
3.  Proponer a la Junta que trate el cerramiento de la terraza en el orden del día, presentando la solicitud de la autorización administrativa previa y que se recoja con detalle el acuerdo en el acta de la Junta de propietarios.
4. Asegurase la aprobación del acuerdo antes de comenzar las obras.