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Con la casa a cuestas

Con la casa a cuestas

Los españoles cambian de vivienda cuatro veces a lo largo de toda su vida

Fuente: Pisos.com

Con el paso de los años, se toman decisiones que conllevan importantes cambios, ya sea respecto a la familia, el trabajo o la vivienda. ¿Cuántas mudanzas se hacen en la vida? Según un estudio realizado por pisos.com por su décimo aniversario, el 75% de los españoles ha cambiado de vivienda al menos una vez, aunque la media de mudanzas a lo largo de toda una vida ronda las cuatro.

El portal inmobiliario ha querido tomar el pulso a la sociedad y ver qué opina sobre un mercado que sigue madurando tras la crisis. En concreto, se ha analizado la opinión de hombres y mujeres de dos generaciones: millennials, que representan cerca del 30% de la población, con más de 12,5 millones de españoles; y baby boomers, que son el 18%, más de 8,3 millones. Cuántas veces se han cambiado de casa, por cuántas modalidades han pasado o qué planteamiento tienen para los próximos años son solo algunos de los interrogantes que ha despejado la encuesta.

¿Cuántas mudanzas se hacen en la vida? Diferencias entre millennials y baby boomers

En lo que respecta al número de mudanzas, aunque el comportamiento es bastante homogéneo, existen pequeñas diferencias atendiendo al género o la edad. Mientras que los hombres se cambian de vivienda 4,02 veces de media, las mujeres realizan 3,32 mudanzas a lo largo de los años. Por edad, los millenials suelen transitar por más viviendas que los baby boomers: 4,01 vs. 3,37 de media.

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, indica que “la contraposición de estos dos perfiles generacionales arroja puntos de vista muy diferentes con respecto a la vivienda”. El portavoz del portal inmobiliario señala que “el acceso a una propiedad resultaba más sencillo para los baby boomers, dado que la situación económica era más propicia”. Por el contrario, el experto advierte de que “emanciparse, aunque sea de alquiler, es muy complicado para los millennials, dada la inestabilidad laboral”.

La primera hipoteca suele llegar con la tercera mudanza, aunque los jóvenes lo tienen más complicado

Tras la primera mudanza o emancipación, la tendencia habitual a la hora del segundo cambio suele ser seguir compartiendo el pago del alquiler (40,1%), aunque también es cierto que un 18,2% empieza a pagar el alquiler en solitario. El cambio más importante se produce con la tercera mudanza. Aunque la mayoría continúa en un alquiler compartido (34,5%), a partir de este momento se empiezan a contratar hipotecas compartidas con más frecuencia que alquileres íntegros (24,3% vs. 19,7%). A la hora del cuarto cambio, la mayoría sigue anclado en el alquiler compartido (48,1%), pero un 20,3% opta por compartir la hipoteca y un 17,3% elige la hipoteca en solitario.

Las diferencias por edad se aprecian desde el principio. Tras la emancipación, en el momento de la segunda mudanza, los más jóvenes solo cambian de casa, no modifican el régimen de tenencia, ya que el 61% sigue compartiendo el alquiler. En cambio, el 22% de los mayores de 55 años ya está capacitado para hipotecarse, aunque sea compartiendo este gasto. Del mismo modo, el salto a la hipoteca que tiene lugar en la tercera mudanza está protagonizado principalmente por baby boomers: el 33,8% pasa a una hipoteca compartida y el 29,11% se hipoteca en solitario. Lo mismo sucede con la cuarta mudanza: el 35,6% de los mayores de 55 empieza a pagar la hipoteca solos, mientras que ningún millennial tiene esta posibilidad a pesar de ser su cuarta mudanza.

El 70% de los españoles no se plantea mudarse en los próximos diez años

Para los próximos diez años, los españoles se plantean menos cambios de vivienda: 2,68 de media, ya que la gran mayoría (70%) no se plantea realizar ninguna mudanza. Por género, ellos prevén más cambios de vivienda que ellas: 2,82 vs. 2,55, respectivamente. Ateniendo a la edad, los jóvenes están más predispuestos a cambiar de casa (48,7%) que los baby boomers (11,4%). En general, el 88,6% de este colectivo no tiene previsto un nuevo cambio de domicilio. Por último, en función del régimen de tenencia actual, el alquiler es la opción más inestable, ya que el 50,8% de los que viven bajo esta modalidad aspiran a cambiar en los próximos años.

En este sentido, según la Estadística de Hipotecas del Instituto Nacional de Estadística (INE)3la concesión de hipotecas ha caído en los últimos diez años. Así, se ha pasado de más de 800.000 a menos de la mitad en la última década, aunque respecto a los mínimos de 2013 se ha registrado un crecimiento del 73% en 2018. Atendiendo a la evolución del precio de la oferta, según datos propios del portal inmobiliario, en los últimos años el precio del alquiler ha subido un 25%. Por su parte, el precio de venta ha caído un -10% desde que se puso en marcha el portal.

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¿Cuanto mide mi casa, en realidad?

¿Cuanto mide mi casa, en realidad?

Medir una vivienda. ¿Qué conceptos de superficie podemos encontrar en los documentos inmobiliarios?

Fuente: Pisos.com

Conocer la superficie exacta con la que cuenta una vivienda es una cuestión clave para su propietario. Seguro que siempre te has preguntando cómo se mide la superficie de una vivienda o por qué hay tanta diferencia entre metros cuadrados construidos y útiles. La superficie es uno de los elementos que determinan el valor del inmueble. De igual modo, también condiciona el tipo de fiscalidad ante la que el titular del inmueble debe responder. Sin embargo, calcular la superficie no resulta fácil, pues en función de la vivienda que se trate, hay que aplicar un determinado sistema de medida. Analizamos los elementos que se deben tener en cuenta para realizar este cálculo correctamente y cómo queda reflejado en los documentos inmobiliarios.

Tres medidas de superficie estándar: superficie útil, superficie construida y superficie construida con elementos comunes

Para hallar la superficie real de una vivienda en España se aplican tres medidas estándar. Estos conceptos son superficie útil, superficie construida y superficie construida con elementos comunes. La superficie útil es el espacio que se puede pisar físicamente cuando se recorre por dentro una vivienda, la cual incluye el espacio “que queda delimitado por las caras interiores de los muros perimetrales de la vivienda”, ya sean fachadas o muros medianeros, y excluye la superficie ocupada por los tabiques, pilares, columnas o tuberías.

Por su parte, la superficie construida incluye la superficie útil “más el espacio ocupado por los cerramientos interiores fijos, los elementos estructurales verticales, las canalizaciones o conductos con sección horizontal superiores a 100 cm2 y las partes en las que la altura libre sea inferior a 1,5 metros”.

Con respecto a los edificios de viviendas plurifamiliares, en ellos se aplica el concepto de superficie construida con elementos comunes. Este término incluye “las zonas comunes de la finca y suma a cada vivienda la parte proporcional”, entre otros, de portales, vestíbulos, escaleras, cuartos de basuras, contadores y aljibes. En el caso de las urbanizaciones de reciente construcción, asimismo, hay que sumar el espacio relativo a salas de comunidad, vestuarios, baños comunes o gimnasio. Un conjunto de componentes que aumenta la superficie construida de las viviendas con respecto a la útil entre un 30% y un 45%.

¿Cómo computan en la superficie de la vivienda las terrazas y los patios? Hay que conocer el porcentaje de cobertura

A la hora de computar el espacio que representan elementos representativos de una vivienda, como son las terrazas y balcones, patios, porches o tendederos se requiere que el propietario conozca el porcentaje de cobertura con el que cuenta cada uno de ellos.

Por el contrario,si se trata de un espacio cubierto cuya superficie de suelo es superior al 15% de la superficie útil de la vivienda “no se sumará ningún espacio”. Tampoco se agregará ninguna superficie si el elemento es un espacio descubierto.

¿Cómo se mide la superficie de una vivienda de protección oficial? El valor de módulo y el valor de vivienda libre

Para medir los inmuebles de protección oficial, “se determinan habitualmente dos indicadores”, como son el valor de módulo y el valor de vivienda libre, “tomándose como indicador de medición el que resulta inferior”. En el mismo sentido, desde la AEV recuerdan que el valor de medición se halla haciendo uso de las mismas reglas de cómputo de superficies comunes “y que deberá coincidir con el valor que figura en la cédula de calificación de la vivienda”, matizan desde la AEV. Por el contrario, el valor como vivienda libre se calcula con las normas de cómputo propias de la normativa de tasación, “no existiendo interferencias entre ambos valores”.

¿Cómo se refleja la superficie de una vivienda en el Catastro y en el Registro de la Propiedad?

La superficie final que queda reflejada en órganos como el Catastro o el Registro de la Propiedad resulta fundamental para el propietario de una vivienda. En el primer caso suele quedar plasmado el resultado relativo a la superficie construida de la vivienda. Un parámetro “que se tendrá en cuenta, entre otros tributos, a la hora de pagar el IBI”.

Por su parte, no existe un criterio definido sobre la superficie que se ha de reflejar en el Registro de la Propiedad. Pueden encontrarse escrituras “en las que se refleja únicamente una de las tres medidas, dos de ellas o incluso las tres, cuando se trata de inmuebles de construcción e inscripción reciente”.

¿Qué superficie escoger a la hora de anunciar un inmueble? ¿Y en el momento de escriturarlo?

A la hora de anunciar una vivienda en venta, el propietario ha de ofrecer a los potenciales compradores la mayor y más útil información posible. De ahí que aconsejen reflejar en sus ofertas tanto la superficie útil como la construida con la parte proporcional de elementos comunes. El primer indicador “permite al comprador hacerse una idea de la cantidad de espacio pisable del que va a disponer”. De igual modo, al hacer público el segundo, “se le permite acceder a la información que tomará como base para fijar el valor de la vivienda”.

En las escrituras, “el notario suele indicar, cuando detalla las características del inmueble, tanto la superficie útil como la construida”. Una información que suele coincidir “con los metros cuadrados que se muestran en la nota simple del inmueble” a la que el interesado ha accedido acudiendo previamente al Registro de la Propiedad.

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Hipoteca inversa a la española

Hipoteca inversa a la española

La hipoteca inversa en Europa: en qué se parece y diferencia el modelo en España.

Fuente: Idealista.com

Por Fernanda Escardó Zaldo, abogado, Óptima Mayores

España es uno de los países de la Unión Europea con mayor número de consumidores potenciales de hipoteca inversa, por delante de Reino Unido y solo por detrás de Italia: tenemos más de 8 millones de personas mayores de 65 años con vivienda en propiedad, frente a 7,7 millones de británicos o a 1, 4 millones de suecos.

Además, y a pesar de ser estos dos últimos países los que cuentan con un mercado de hipoteca inversa más consolidado y estable, es España el que está a la vanguardia de Europa a nivel regulatorio, dentro de los países con un sistema jurídico codificado, como son Italia, Francia y Portugal. Más concretamente, nuestro país es el primero que dota a este producto financiero y social de marco jurídico específico y en consecuencia una seguridad jurídica tanto al producto, en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, como a su proceso de contratación, a través de la Orden EHA 2899/2011.

Pero España no sólo es pionera en la regulación, sino que es además el único país de la UE, que por la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, establece:

  1. Importantes ventajas ficales, como la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
  2. La reducción de los aranceles registrales y de los honorarios notariales en la formalización de la operación.

Y ello es, por haber entendido acertadamente el legislador que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas generará beneficios tanto económicos como sociales, ya que viene a paliar uno de los principales problemas de nuestra sociedad actual como es la satisfacción del incremento de las necesidades de renta de nuestros mayores durante los últimos años de vida, posibilitándoles con este producto obtener ingresos adicionales de su ahorro invertido a lo largo de su vida en sus viviendas.

Y así, el legislador además de bonificar los costes de formalización de esta hipoteca, la diseña para que los mayores financien con su vivienda la última etapa de vida y la contraten siguiendo un proceso seguro, transparente y responsable, configurándola en la Disposición Adicional 1ª de la Ley 41/2007 como:

  • un préstamo o crédito hipotecario para personas mayores de 65 años, con vivienda habitual en propiedad
  • por el cual una entidad financiera pone a disposición del cliente unas cantidades
  • y en el que el cliente no tiene que devolver ni capital ni intereses hasta su fallecimiento
  • el cual debe ser comercializado por entidades financieras o aseguradoras supervisadas españolas o extranjeras autorizadas para operar en España
  • y que debe contratarse con la intervención de un asesor independiente, dentro del marco de transparencia establecido en la Orden EHA 2899/2011

Si bien en todos los países de la UE en los que se comercializa la hipoteca inversa (Reino Unido, Irlanda Suecia, Noruega, Francia, Italia, España y Polonia) la finalidad, el público objetivo y las características fundamentales del producto son muy similares, se observan unas diferencias palpables al comparar la hipoteca inversa regulada en España con el producto existente en los países de la UE con el mercado más desarrollado de hipotecas inversas.

Como se observa en la tabla inicial, España es el único país de la UE en donde, por ley, es obligatoria la intervención de un asesor independiente en la contratación, con la finalidad de que el usuario pueda beneficiarse de un asesoramiento experto, profesional e independiente que le garantice un proceso de contratación seguro, transparente y responsable. Además, somos el único país en donde, por ley, la formalización de una hipoteca inversa tiene ventajas fiscales y reducción de costes de contratación. Todas estas diferencias que se detallan en la tabla comparativa nos llevan a estas conclusiones:

  1. Sólo en España, junto a Italia y Francia, la contratación de una hipoteca inversa se formaliza ante notario.
  2. Sólo en España, junto a Italia y Francia está especialmente regulado por Ley el producto y su proceso de contratación.
  3. Sólo en España, junto a Italia y Francia, no surge la obligación de devolver el capital más intereses en caso de abandono de la vivienda, como ocurre en Reino Unido o en Suecia.
  4. Después de Reino Unido, España es, junto a Italia, donde más modalidades hay de recibir el capital: pago único o pago periódico, o mixto.

Por todo lo anterior, podemos decir que España, tanto por su gran mercado potencial como por su actual marco jurídico está destinada a ser el país europeo en el que mayor desarrollo tenga la hipoteca inversa en un futuro inmediato.

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A vueltas con el alquiler con opción a compra

A vueltas con el alquiler con opción a compra

La vuelta del alquiler con opción a compra: ¿Buena o mala idea?

Fuente: pisos.com

El alquiler con opción a compra es un mercado residual poco conocido en España. Ello se debe a que en nuestro país existe el temor, tanto de los vendedores como de los compradores, “a dar un paso incorrecto” en este tipo de operaciones, lo que las convierte en una fórmula “que no encuentra un nicho claro de cliente”.

¿Es una buena o mala noticia para el mercado residencial español? ¿Qué es el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra facilita el acceso a una vivienda en propiedad a personas sin ahorro previo

El alquiler con opción a compra es una fórmula viable para quienes quieren acceder a una vivienda en propiedad, pero no pueden comprar un piso sin ahorros. Todas las mensualidades que el inquilino abona en concepto de alquiler son descontadas, total o parcialmente, en el precio final de la operación previamente establecido.

Los jóvenes serían los principales beneficiados de la vuelta del alquiler con opción a compra

El posible resurgir en España del alquiler con opción a compra beneficiaría, fundamentalmente, a la población más joven, ya estos componen el estrato social “con menos recursos de inicio” para hacer frente a la compra de una vivienda.

El alquiler con opción a compra “beneficia a todos”, pues permite vivir por una temporada en una vivienda antes de comprarla, “teniendo la posibilidad así de conocer el barrio, el vecindario y la propia vivienda, constatando que realmente eran como se había pensado”.

El alquiler con opción a compra podría significar un impulso para las zonas de baja demanda

Arrendar una vivienda en propiedad y pactar con el inquilino la posibilidad de comprarla transcurrido un tiempo también se convierte en una solución para aquellos mercados inmobiliarios en los que la crisis ha hecho mayor mella y cuentan, a día de hoy, con una baja demanda de clientes con intención de adquirir inmuebles.

El alquiler con opción a compra frente al built to rent: promover solo para alquilar, no para comprar

El auge de la demanda de alquiler ha motivado que algunos fondos de inversión ya estén promoviendo vivienda pensada para exclusivamente arrendar: el built to rent. Este comportamiento induciría la incorporación del uso del alquiler con opción a compra en tales compañías.

Pocas posibilidades de convertirse en tendencia: los propietarios son reacios a fijar el precio de compra a varios años vista

Los expertos consultados coinciden en ver el alquiler con opción a compra como una solución con escaso recorrido, la cual cuenta con pocas posibilidades de convertirse en tendencia en España en los próximos años. Ello se debe, indica Duque, a que históricamente esta alternativa ha funcionado “como producto intermedio y poco natural”, que se aplica en el mercado “ante la imposibilidad de vender”.

El hecho de que el precio de compraventa quede fijado por adelantado “desincentiva que los propietarios pongan en el mercado sus inmuebles mediante esta vía”, ya que pueden convertirse en los grandes perjudicados “al perder margen de maniobra en el beneficio final” que obtienen por la operación.

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¿Se puede comprar un piso sin ahorros previos?

¿Se puede comprar un piso sin ahorros previos?

¿Cómo comprar un piso sin ahorros? Del aval estatal a las hipotecas sociales

Fuente: Pisos.com

El pago de la cantidad no financiada por el banco se ha convertido en la principal barrera de los jóvenes para acceder a su primera vivienda en propiedad, dado que se ven incapaces de comprar casa sin ahorros. Así lo ha reflejado un reciente estudio de la promotora Aedas Homes, en el que se constata que, si bien casi la mitad de los menores de 35 años se plantean adquirir una vivienda y cuentan con capacidad de pago, el ahorro inicial del 20% del inmueble no cubierto por la financiación hipotecaria impide este objetivo.

Cómo comprar un piso sin ahorros es la pregunta que se hacen muchos compradores con solvencia pero sin el capital inicial suficiente. Desde diferentes sectores ya se encuentran buscando y negociando fórmulas alternativas que se lo pongan algo más fácil a los compradores sin ahorro previo.

¿Cómo comprar un piso sin ahorros? El aval estatal es una de las medidas propuestas para responder a cómo conseguir una hipoteca sin ahorros

En España cada vez son más los jóvenes que viven de alquiler. Esta situación, impide que aquellos inquilinos que quieren ser propietarios lo sean, “ya que dedican mucho esfuerzo al pago de las rentas del alquiler” y no pueden comprar una vivienda sin ahorros.

Para frenar esta situación, este experto propone que los jóvenes consigan liquidez “a través de una ampliación de la financiación, que pasaría del 80% al 95%” para aquellos compradores que cumplan determinados requisitos, como contar con estabilidad laboral y que el pago de la cuota hipotecaria no exceda un tercio de sus ingresos.

Ese 15% de financiación adicional correría a cargo del Estado. Una medida con la que, a su parecer, se favorecería “que las entidades financieras puedan ampliar esa financiación tradicional con garantías”.

«Quiero comprar un piso pero no tengo ahorros» o es una de las frases más repetidas por los jóvenes. Las hipotecas sociales podrían ser la solución para comprar un piso sin ahorros

Por el contrario, otras voces defienden que el aumento de la financiación al 100% para la compra de la primera vivienda debería recaer sobre los bancos.

Un producto destinado a personas que por formación profesional, ímpetu y capacidad de emprendimiento tienen perspectivas de ganarse mejor la vida, por lo que serían aptos para una de estas hipotecas sin aval y sin ahorros. Del mismo podrían beneficiarse, el 75% de los jóvenes españoles.

Los seguros de crédito hipotecario son una alternativa para los que dicen «no tengo ahorros y quiero comprar una casa». ¿Es un producto efectivo para comprar inmuebles sin dinero previo?

Desde hace meses, distintas entidades financieras y aseguradoras negocian alternativas de colaboración con las que se permita a la demanda pagar la entrada de una vivienda y responder por fin a la pregunta de cómo comprar una casa sin dinero. La extensión de los seguros de crédito hipotecario es la que más ha cuajado hasta la fecha.

Esta iniciativa está destinada a hipotecas con valor máximo de 250.000 euros y a compradores menores de 45 años “con tasas de esfuerzo restrictivas”.

Aunque dependerá de cada banco y de las posibilidades reales de cada cliente,  el límite máximo de financiación que permitirán estos seguros se situará “en el 95% del valor mínimo entre el valor de tasación y el valor de compra”, dejando a un lado los impuestos de la operación por lo que será casi posible comprar piso sin tener nada ahorrado.

Este producto es usado de manera frecuente en países de nuestro entorno, como Alemania o Italia, a través del cual “son las entidades financieras las que asumen el coste del seguro de crédito hipotecario”. Con él, los compradores ven reducido al 15% el ahorro previo necesario para acceder a la compra de una primera residencia.

¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso? Gracias a la Ley Hipotecaria, menos que antes. El IVA y el ITP siguen corriendo a cargo del comprador, pero el AJD no

Facilitar el acceso a la primera vivienda en propiedad en España tiene en la fiscalidad otro aspecto “clave”. Recuperar ahorros fiscales en la compra de primera vivienda se convertiría en “una ayuda importante” que, si bien no supone ampliar las dotaciones presupuestarias, sí genera efectos “muy positivos” entre los potenciales compradores.

Apostar por las desgravaciones fiscales por la compra de primera vivienda “es una alternativa que serviría para facilitar un hogar”, como también lo sería recuperar la figura de la cuenta ahorro vivienda. La fórmula “demostró una enorme eficacia en el impulso al acceso a la primera vivienda en propiedad de muchas personas”. Para ello, estas cuentas ofrecían la posibilidad de deducir un porcentaje considerable de todas las cantidades aportadas en el IRPF durante el año impositivo “con la obligación de destinar el saldo a la compra o rehabilitación de un primer inmueble en propiedad”.

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Yo solo necesito una habitación…

Yo solo necesito una habitación…

La habitación de alquiler tipo en España cuesta entre 250 y 500 euros

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Los jóvenes de alrededor de 25 años componen el perfil mayoritario de la demanda, que puede ser de origen nacional o extranjero.

Las viviendas alquiladas por habitaciones siguen ganando puntos frente al arrendamiento de los pisos en su totalidad.

Alquilar una propiedad por habitaciones reporta un 17% más de ingresos que alquilarla al completo.

El precio medio de alquilar una habitación está entre los 250 y los 500 euros, cifras similares a las de hace dos años.

Hace dos años predominaban los inmuebles de entre 4 y 5 habitaciones. Actualmente, los de 3 son mayoría.

Los jóvenes de alrededor de 25 años componen el perfil mayoritario de la demanda, que puede ser de origen nacional o extranjero.

El tiempo medio de alquiler ronda el medio año, ya que gran parte de estos jóvenes son estudiantes.

En lo que respecta a los barrios, destacan Salamanca, Malasaña y Chamberí en Madrid; Paseo de Gracia y La Barceloneta en Barcelona, y Ciutat Vella, L’Eixample y Campanar en Valencia.

El verano concentra el 37% de las peticiones de alquiler, con el fin de adelantarse al inicio de las clases reservado con anterioridad.

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