Tel: 915 69 44 99 - 671 33 91 95 / Urgencias: 913 613 848 info@admicorcho.es
Heredar una casa hipotecada

Heredar una casa hipotecada

¿Cuánto cuesta heredar una casa que está hipotecada?

fuente: pisos.com

La vivienda es la mejor herencia que los padres pueden dejar a los hijos o así lo considera el 63% de los españoles cuando se plantean comprar una casa, según un estudio de Casaktua. Sin embargo, esta herencia puede ser un problema si la vivienda todavía está pendiente de pago. ¿Cuánto cuesta heredar una casa que está hipotecada? ¿Qué alternativas tiene el heredero o los herederos ante esta situación?

  • Si heredo un piso, ¿cuánto tengo que pagar? El primer paso es tramitar la herencia ante notario. Los costes dependen de si se realizó testamento o si hay que hacer una declaración de herederos

  • ¿Cuánto cuesta heredar una casa? Depende de la comunidad autónoma, que determina el impuesto de sucesiones, y del ayuntamiento del municipio, que marca los coeficientes con los que se calcula la plusvalía

  • Aceptar la herencia supone aceptar las deudas. Si sobre la vivienda recae una hipoteca, los herederos deberán asumir su coste. El cambio de titularidad del préstamo no conlleva coste alguno

  • Si el heredero no quiere la casa porque no quiere pagar la deuda pendiente tiene dos alternativas: rechazar la herencia o aceptar a beneficio de inventario

  • Gracias al seguro de vida firmado con la hipoteca, se puede liquidar la deuda pendiente con el banco. En el Registro Único de seguros se averigua qué otros seguros tenía suscritos el fallecido

Puedes leer el artículo completo en: pisos.com

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

¿Cómo me deshago de una propiedad compartida?

¿Cómo me deshago de una propiedad compartida?

Si soy copropietario de una vivienda ¿puedo vender la parte que me corresponde?

fuente: blogbankia.es

Cuando somos propietarios de una parte de un inmueble o un piso, estamos ante lo que denominamos un proindiviso, es decir, algo que todavía no ha sido dividido. De esta forma, somos copropietarios de dicho inmueble en conjunto con otros copropietarios. Esto puede suponer algunos inconvenientes a la hora de vender tu parte, pues nadie compra un porcentaje de una vivienda, e incluso puede suponer un bloqueo temporal a la posibilidad de hacerlo.

Esta situación de ser propietario de una parte, pero no tener la plena propiedad se produce por múltiples motivos, entre los más frecuentes están las herencias, las donaciones y los divorcios.

Cuando se mantiene este tipo de propiedad es frecuente que los intereses de los diversos copropietarios sean diferentes y, a veces, llegar a una solución que dé satisfacción a todas las partes se hace casi imposible. Normalmente el bien inmueble no es física o registralmente divisible en la parte proporcional a cada condueño.

Las opciones más sencillas y recomendables para deshacer el proindiviso pasan por estar todas las partes de acuerdo y serían las siguientes:

  • Acuerdo de venta a terceros: de esta forma, el bien se materializa en dinero líquido que se puede repartir.
  • Acuerdo de adquisición por uno de los condueños: se queda el inmueble alguna de las partes y las demás le venden su parte de la propiedad.

Ambas situaciones son frecuentes en los casos de divorcio, para deshacer el condominio sobre la vivienda familiar y en los casos en los que varios hermanos heredan el piso de los padres.

Qué sucede cuando quieres vender el piso y los demás no quieren

Puede ocurrir que no hayas podido llegar a un entendimiento; que haya partes que deseen vender y otras que no; o que no haya acuerdo en el precio de venta, el reparto de este o de los gastos; también puede ocurrir, simplemente, que unos quieran vender y otros no.

En principio, para la venta de un inmueble que pertenece a varias personas es necesario que todas den su consentimiento a la venta.

Es cierto que se pueden ejercer determinadas acciones que incluso lleven a la división forzosa del bien o, si no es divisible, a su subasta pública para liquidarlo y repartir el dinero. Es lo que se llama ‘extinción del proindiviso’ y se da cuando alguno de los propietarios obstaculiza toda posibilidad de acuerdo para la liquidación o reparto del bien.

Proindiviso procedente de un divorcio

Has llegado a un punto en el que lo que deseas es terminar con esa copropiedad, salir de ella y hacer líquida tu parte sin depender de lo que la otra parte decida.

Si no hay acuerdo entre los cónyuges y el piso ha dejado de estar judicialmente asignado a los hijos comunes del matrimonio se podrá iniciar, por la parte que tenga interés en la liquidación y venta del bien, una acción judicial para la división de la cosa común. Es un procedimiento que puede ser más o menos largo en función de los obstáculos que la otra parte ponga, pero lo habitual es que, incluso en los casos más complejos, el bien termine saliendo a pública subasta y liquidándose, dividiéndose las partes el precio obtenido en el porcentaje que ostenten (si el origen es sociedad de gananciales será al 50%)

Proindiviso procedente de una herencia

Debe tenerse en cuenta: en primer lugar, el proindiviso ha de estar inscrito y esto supone que, por ejemplo, en el caso de una herencia, ésta esté ya adjudicada y dé lugar a un título de propiedad inscribible en el registro. En segundo lugar, el resto de los copropietarios tiene derecho preferente de adquisición. Esto supone que antes de buscar un tercer comprador has de ofrecer tu propiedad al resto de los copropietarios individualmente. Es lo que se conoce como derecho de tanteo.

En definitiva, supone que, a igualdad de oferta, el resto de los propietarios tiene un derecho preferente de compra. Sin embargo, en caso de que la oferta externa sea superior, el propietario que quiera comprar tu derecho de propiedad se verá obligado a igualarla o quedarás liberado para su venta.

Solucionar la venta de un piso procedente de una herencia, una donación o una liquidación de matrimonio puede suponer que tengas que disponer de tu parte y venderla por separado de la de los demás. Esto se produce cuando se establece un condominio o proindiviso y las partes no se ponen de acuerdo. La ley te habilita para hacerlo.

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

Herencia de un piso e impuestos que pagar

Herencia de un piso e impuestos que pagar

Fuente: Fotocasa.es

¿Te acaban de dejar un piso en herencia?

Si este es tu caso y acabas de adquirir una casa, un local o una finca, debes saber que tendrás que liquidar dos impuestos.

Estos dos impuestos a pagar en el caso de los pisos en herencia son el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en la modalidad de Sucesiones y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más comúnmente conocido como la Plusvalía Municipal.

El Impuesto sobre Sucesiones y Donacionesen la modalidad de Sucesiones es un tributo que grava los incrementos de patrimonio obtenidos de manera lucrativa, por una persona física, que se pongan de manifiesto como consecuencia de un negocio mortis-causa, lo que significa que ha debido producirse el fallecimiento de la persona que nos deja la herencia.

El plazo para liquidar dicho impuesto es de seis meses desde que se produce el fallecimiento, y el lugar en el que hemos de realizar dicha liquidación es la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad Autónoma de residencia del fallecido.

A partir del 1-1-2010, a efectos de este impuesto, se considera que las personas físicas residentes en España lo son en el territorio de una Comunidad Autónoma, entre otros criterios, cuando permanezcan en su territorio un mayor número de días del período de los cinco años inmediatos anteriores, contados de fecha a fecha, que finalice el día anterior al de devengo, computando las ausencias temporales.

Salvo prueba de lo contrario, se considera que una persona física permanece en el territorio de una Comunidad Autónoma cuando en dicho territorio radique su vivienda habitual, definida esta conforme a lo establecido en el IRPF.

El Impuesto sobre Sucesiones es un impuesto progresivo, lo que supone que cuanto mayor sea la valoración de la masa hereditaria, es decir el valor del inmueble, mayor será el tipo impositivo que se va a aplicar.

Se deberá liquidar a través del modelo 650, incluyendo el valor del inmueble que normalmente se obtiene de la Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre dicho inmueble

En la actualidad, el Impuesto sobre Sucesiones es un impuesto estatal que está cedido a las Comunidades Autónomas. Esto supone que la mayor parte de ellas hayan aprobado reducciones o bonificaciones que mejoran a las estatales. Sobre todo cuando se trata de transmisiones entre parientes directos, esto es, ascendientes, descendientes, o cónyuges, donde el importe final a pagar es bastante inferior.

En segundo lugar, tendríamos que liquidar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, en adelante lo llamaremos la plusvalía municipal. Este se liquida en el ayuntamiento de la localidad en la que esté situado el bien inmueble, y el plazo igualmente es de seis meses desde que se produce el fallecimiento.

La base para efectuar el cálculo de la plusvalía es el valor catastral del suelo, al que se le multiplica por el número de años que hayan transcurrido desde la anterior transmisión y por unos coeficientes que establece la propia Ordenanza fiscal del Ayuntamiento que regula el impuesto. El resultado lo hemos de multiplicar por el tipo impositivo que también ha de indicarse en dicha ordenanza.

En la actualidad este impuesto está siendo muy controvertido. Estamos pendientes de cambios en la Ley de Haciendas Locales, a raíz de una Sentencia del Tribunal Constitucional, ya que el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava, según el artículo 104 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el incremento de valor que experimentan dichos terrenos. Y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

Y la reciente Sentencia del Tribunal Constitucional (que resuelve la cuestión de inconstitucionalidad núm. 4864-2016 promovida por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 1 de Jerez de la Frontera, en relación con el art. 107 del texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo) concluye que tal y como está configurado el impuesto se vulnera el principio constitucional de capacidad económica. Y declara inconstitucionales y nulos de pleno derecho los artículos 107.1 , 107.2 a) y 110.4 de la Ley de Haciendas Locales, en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incremento de valor.

El Tribunal considera que el nacimiento de la obligación tributaria puede hacerse depender de la transmisión de un terreno, y podría ser una condición suficiente en un tributo cuyo objeto es el incremento de valor de un terreno. Al hecho de esa transmisión hay que añadir la necesaria materialización de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial. Sin embargo, cuando no se ha producido ese incremento de valor del terreno transmitido, la capacidad económica pretendidamente gravada deja de ser potencial para convertirse en irreal o ficticia, violándose con ello el principio de capacidad económica.

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

 

¿Donar un piso o dejarlo en herencia?

¿Donar un piso o dejarlo en herencia?

Fuente: Elpais.es

¿Donar la vivienda o dejarla en herencia? Pros y contras.

Los expertos coinciden en que las herencias son generalmente menos gravosas que las donaciones, pero hay excepciones y matices

Dejar en herencia una vivienda para que los hijos o las personas más cercanas puedan disfrutar de tu bien cuando ya no estés. O ayudar a tus queridos mientras sigas vivo y donarla. Las razones que empujan a decantarse por una u otra opción depende de muchos factores, entre ellos, la situación familiar o social en la que cada uno se encuentre. Uno de los elementos que, según los expertos, suele jugar un papel relevante, es la conveniencia económica de una de las dos opciones frente a la otra.

“El planteamiento correcto, o el que a mí me gusta en estas situaciones”, matiza Antonio Ripoll, notario en Alicante, “es que solo debe donarse aquello de lo que puedes prescindir sin afectar a tu calidad de vida, excepto si tu hijo tiene una auténtica necesidad que, a través de la donación, pretendes colmar”. No hay que precipitarse, pues, y hay que ponderar los riesgos para tu salud financiera. “Es algo así como cuando te dicen que a la bolsa solo se juega con lo que te sobra”. Pero, ¿cuáles son las ventajas y las desventajas de las donaciones y de las herencias? ¿Y qué obligaciones conllevan?

El usufructo, para donar y seguir disfrutando del bien

Tal y como ocurre en una compraventa, la donación obedece a un acuerdo voluntario entre la persona o las personas que ceden la vivienda y el o los contrayentes. La diferencia es que en el caso de la donación no existe precio.

Algunas veces, sin embargo, los donantes escogen reservarse algún derecho sobre la vivienda a la que renuncian, señala Ripoll. En muchos casos se trata del usufructo, un pacto según el cual el usufructuario puede seguir disfrutando de la vivienda hasta que siga vivo, aunque ceda a otra persona la titularidad, en este caso llamada nuda propiedad. El nudo propietario podrá disponer plenamente del bien solo una vez haya fallecido el usufructuario.

Si no se acuerda algo distinto, el régimen general del usufructo prevé que los gastos por “el disfrute de la vivienda, como luz, agua, gastos ordinarios de comunidad o IBI, le corresponden al usufructuario”, destaca Ripoll. Los gastos extraordinarios, por el contrario, “serán del nudo propietario, con ciertas compensaciones, en determinados casos”. Existen sin embargo algunas excepciones debido a las distintas regulaciones previstas en algunas Comunidades Autónomas.

Si donas, cuidado con el IRPF

En el caso de una donación, quien adquiere la vivienda deberá abonar no solo el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU, la llamada plusvalía), sino también el Impuesto de donaciones. Solo algunas Comunidades Autónomas (Madrid, Castilla-La Mancha, Murcia, Canarias y Baleares) prevén bonificaciones de este tributo. El Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) indica que, por ejemplo, si un hijo de 30 años recibe de su padre 800.000 euros en efectivo, pagará por este impuesto 200 euros en Canarias, pero 208.000 euros en Andalucía, las regiones en las que el tributo resulta más económico y más caro, respectivamente.

Para Xavier López, director del Área fiscal del despacho de abogados Sanahuja Miranda, es importante destacar que “una donación tributa donde resida la persona a la que va destinada”, pero en el caso de las donaciones de inmuebles, “se pagará en función de donde estos bienes estén ubicados”.

Algo que a veces pasa desapercibido, señalan los expertos, es que el donante también tendrá que echar cuentas con Hacienda y no podrá librarse del fisco por el mero hecho de haber cedido la vivienda sin contrapartida económica. Por el contrario, se verá obligado a integrar en la declaración de la renta la ganancia patrimonial derivada de la vivienda de la que se desprende, como si se tratara de una compraventa. Al no haber intercambio de dinero en una donación, este aspecto “se olvida erróneamente, y luego sorprende”, asegura Ripoll.

La herencia es más barata, pero hay excepciones

La donación de una vivienda puede ser ventajosa por dos razones, según Ripoll. Por la eventual bonificación en el impuesto sobre donaciones y porque quien la recibe se asegura en el acto la recepción de lo donado. Se evita así que la persona que dona pueda cambiar voluntad y reflejar este cambio en sus disposiciones testamentarias o que sencillamente venda la vivienda que podría donar.

El donante, por el contrario, tiene que ser consciente de que, al regalar la vivienda, la pierde, y que puede ocurrir que el donatario no la utilice según sus deseos. Si la donación se hace en favor de hijos menores, subraya el también autor del Blog del Notario, “el régimen de disposición de los bienes, aunque estos sigan controlados por los padres, es distinto y puede requerir determinadas autorizaciones judiciales”.

“Por lo general, las herencias son menos gravosas que las donaciones”, advierte López. “En la mayoría de Comunidades Autónomas, la tributación en caso de transmisión mortis causa suele ser significativamente inferior que en caso de transmisión a través de donación en vida”, añade. No obstante, en la Comunidad de Madrid, por ejemplo, “existe una bonificación en la cuota marginal del 99% del impuesto sobre las donaciones de padres a hijos”, matiza López. Y, si el bien donado es un inmueble con una antigüedad de más de 25 o 30 años, el impacto del IRPF para el donante se reducirá drásticamente gracias a una serie de reducciones fiscales. Lo mismo ocurre en caso de donación de la vivienda habitual con reserva de usufructo para el donante, señala el letrado.

“Entre otras excepciones, solo ciertas donaciones de padres a hijos destinadas a la adquisición de una vivienda habitual pueden equiparar su fiscalidad al de su adquisición mediante herencia”, ahonda López. Existen también “relevantes reducciones fiscales aplicables en todo el Estado en caso de donación y herencia de acciones en empresas familiares”, recalca.

Las deudas también se heredan

A diferencia de lo que ocurre en una donación, junto con los bienes que se heredan, se transmiten también las deudas. El hecho es que, en la mayor parte del territorio español, “el heredero responde no solo con lo heredado, sino también con lo propio, por las deudas del fallecido, así que es muy importante calibrar el pasivo del difunto”, explica Ripoll.

En este caso también, el heredero deberá abonar tanto el impuesto sobre la plusvalía como el de sucesiones. La cuantía de este tributo, una vez más, dependerá de la Comunidad Autónoma en la que residía el fallecido o aquella en la que haya permanecido más días durante los cinco años previos al fallecimiento. El REAF calcula que, si un soltero de 30 años hereda bienes de su padre por 800.000 euros, la Comunidad Autónoma en la que más tributará por la sucesión será Andalucía, con 164.000 euros. La región en la que menos abonará por este concepto, por el contrario, será Canarias, con 134 euros. No habrá ninguna consecuencia en el IRPF.

En resumen, “en principio es más ventajoso heredar, pero ¿quién sabe cómo queda la legislación fiscal cuando una persona fallezca?”, se pregunta Ripoll.

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

Para su vivienda habitual, no realice legados

Para su vivienda habitual, no realice legados

La utilización de la figura jurídica del LEGADO en cuestiones relacionadas o causadas por herencias o declaraciones de herederos ha sido y sigue siendo frecuente. Pero cuando se trata de la vivienda habitual, el uso de esta modalidad puede salirle caro a usted o sus herederos.

Ejemplo

Bienes a repartir. Usted es viudo y tiene dos hijos. Su patrimonio es de 900.000 euros: 300.000 corresponden a su vivienda habitual, 200.000 a un apartamento en la playa, y 400.000 a acciones cotizadas e imposiciones a plazo.   Vea la diferencia de tributación en la herencia según cómo haya hecho su testamento:

  • Situación 1. Deja a un hijo la vivienda habitual y 150.000 euros en imposiciones a plazo, y el resto al otro hijo.
  • Situación 2. Se lo deja todo a los dos, a partes iguales.

 

(Datos en miles de euros)

1.En este caso, cada hijo se aplica la reducción por vivienda, con el límite del 95% del valor de ésta que se les adjudica, y hasta un máximo de 122.606,47 euros.

Menor base a declarar. Como ve, si no deja la vivienda habitual a ningún hijo en concreto, ambos podrán disfrutar de una reducción de 122.606,47 euros (y no sólo uno de ellos), de forma que su tributación global se reducirá.

Adjudicación de la vivienda

Sin legados. Aunque usted no haga legados, sus hijos no quedarán obligados a quedarse el 50% de cada bien recibido. En el momento de aceptar la herencia pondrán repartirse sus bienes como deseen, y ambos podrán aplicar la reducción por vivienda habitual con independencia de que sólo se la adjudique uno de ellos.   Por tanto, acuerde con ellos quién se quedará con la vivienda habitual, pero evite señalarlo en el testamento.

Si no deja la vivienda habitual a ningún heredero en concreto, todos sus herederos podrán disfrutar de una reducción de hasta 122.606,47 euros, y no sólo uno de ellos, de forma que su tributación global se reducirá.

En Administraciones Corcho le podemos realizar la preparación de su herencia, declaración de herederos y asesoramiento fiscal más conveniente para cada caso concreto. Infórmese aquí

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) y asesoría jurídica en especializada, ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.