Tel: 915 69 44 99 - 671 33 91 95 / Urgencias: 913 613 848 info@admicorcho.es
Alquiler con opción de compra. Lo que debes saber.

Alquiler con opción de compra. Lo que debes saber.

Fuente:fotocasa.es

Alquiler con opción a compra: ¿cómo funciona?

La dificultad para acceder al crédito y la situación económica y laboral hacen que muchas personas que, inicialmente, se decantarían por la compra de un inmueble terminen viviendo del alquiler. Para muchas de ellas, el alquiler con opción a compra es una salida cada vez más común, ya que permite invertir el dinero destinado al alquiler a una posible compra. Pero, ¿en qué consiste y cómo funciona?

¿En qué consiste?

El alquiler con derecho a compra es un contrato doble o mixto, compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y uno de compraventa. Este permite al inquilino vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado, tras el cual tendrá derecho a comprarla por un precio acordado al que se le descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento.

Según el Tribunal Supremo, se trata de “un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”.

Se trata de un tipo de contrato que puede resultar beneficioso para ambas partes: para el arrendatario porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra; para el arrendador, por su parte, porque, mientras el inquilino no compra, tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro.

Este tipo de acuerdos no tienen por qué significar una cuota de alquiler más o menos elevada que en un contrato normal, pero sí implica un mayor desembolso inicial al tener que aportar una prima por la opción a compra, que suele ser mucho mayor a la cantidad aportada en una fianza. Además, en el caso de la prima y al contrario de lo que sucede con las fianzas, si al final el inquilino no se decide por la compra de la vivienda, perderá la totalidad de esta.

Por eso mismo, es muy importante asegurarse de que, llegado el momento, se va a poder pagar el precio de compra u optar a un crédito. Igualmente, si se tiene claro que esta es la opción más adecuada, antes de realizar o firmar el contrato hay que comprobar que la vivienda está libre de carga.

¿Cómo debe ser el contrato?

El alquiler con opción de compra es un contrato atípico, no contemplado por la Ley y que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque esté aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por eso mismo, es muy importante que todas las condiciones queden muy bien especificadas en el contrato.

Para que este sea vigente y, según el Tribunal Supremo, es obligatorio que, al menos, aparezcan estipuladas en él dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio.

Esto es, que se cede la decisión de adquirir la vivienda al inquilino tras los años marcados de alquiler y el precio de venta estipulado para la vivienda en el momento de firmar el contrato, la cantidad de las cuotas del alquiler y el porcentaje a descontar de la renta del alquiler, en caso de que se efectúe la compraventa. Si se aporta una prima inicial, que es lo habitual, también deberá aparecer la cantidad pactada de esta.

Al ser un contrato doble, es conveniente que en él se reflejen claramente todas las condiciones relativas, al arrendamiento y a la compra:

Contrato de alquiler:

– Plazo durante el cual el inquilino puede estar arrendado en la vivienda
– Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra
– Cantidad de la renta mensual del alquiler
– Quién corre con los gastos de la comunidad o de una posible reforma

Contrato de compraventa:

– La voluntad de que el arrendador venderá al arrendatario la vivienda si este se muestra interesado en su compra;
– Precio de venta de la vivienda
– Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas del alquiler realizadas hasta el momento de la compra a descontar del precio de venta
– Cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario (si la hay) por el derecho a la compra, normalmente fijada en función de un porcentaje del precio de venta pactado.

Condiciones y excepciones del alquiler con opción a compra

1. A la hora de realizar el contrato, no es imprescindible fijar una prima inicial por el derecho a la opción a compra aunque para el propietario es recomendable, ya que es una forma de asegurarse de que el inquilino está interesado en adquirir la vivienda. Se debe tener claro que la prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán si, llegado el momento, el inquilino no ejerce la opción a compra.

2. El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda durante los años que dure el contrato de alquiler, sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra, ya que este subcontrato está regulado por la LAU.

3. El inquilino puede prorrogar, si así lo consiente el propietario, el contrato de alquiler, pero, en ese caso, la opción a compra caducará por ser dos contratos diferentes.

4. El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure este.

5. El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción.

6. La compra de la vivienda puede darse mucho tiempo antes de que termine el plazo fijado. De hecho, lo habitual es que el arrendatario se decida por la compra antes de los dos años, lo cual es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre mucho la fluctuación en los precios y el propietario consigue deshacerse de la vivienda.

7. El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por propietario, ni por inquilino. El precio del alquiler, sin embargo, sí que puede variar en función del IPC, si el dueño así lo exige.

8. Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta más de dos meses perderá la opción a compra y, por lo tanto, la prima aportada.

9. El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y cumplan con los requisitos básicos (que quede especificado el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer la opción).

10. Al estar sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, estos contratos pueden dar lugar a diferentes situaciones fiscales:

– Si sólo se especifica el plazo y el precio de la vivienda, durante el contrato de arrendamiento, el inquilino podrá deducirse el alquiler y el propietario deberá declarar lo percibido por este; además, cuando se realice la venta, el propietario tendrá que declarar esa ganancia de patrimonio y, si procede, el comprador deducírsela.

– Si, además, el inquilino paga al propietario la prima por el derecho de la opción, este último deberá declarar esa ganancia aunque el primero no podrá desgravarla.

Sea como sea, el precio de la opción de compra y la parte de los alquileres que se descuente del precio final al ejercerse la opción de compra se podrán deducir en el IRPF en concepto de adquisición de compra habitual.

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

Enamorados de Madrid: Archivo Histórico de Protocolos

Enamorados de Madrid: Archivo Histórico de Protocolos

Fuente:Idealista.com

Un edificio de hierro en Madrid custodia escrituras e hipotecas de hasta 500 años de antigüedad

¿Sabías que hay un edificio de Madrid hecho de hierro para evitar que se incendien escrituras e hipotecas valiosísimas con hasta 500 años de antigüedad?

¿Sabías que gracias a los Reyes Católicos se han conservado documentos importantísimos que han servido para entender la evolución de las propiedades e hipotecas en España?

Desde que los Reyes Católicos firmaron una pragmática (ley) en 1503, los escribanos (hoy notarios) están obligados a guardar la matriz del documento de por vida: compra-venta de casas, poderes para cobrar o representar, préstamos para hipotecas…

Fernando e Isabel dieron el gran impulso a lo que hoy entendemos por notarios: obligaron a los escribanos a asentar las escrituras por extenso [no en resúmenes, como antes]. Debería aparecer la fecha y el lugar, la explicación de todos los pactos y cláusulas, las firmas de otorgantes y testigos. Y cada vez que un interesado quisiera una copia, éstas debían ser libradas como reproducción literal del protocolo (el libro donde estaba asentado). Además, los escribanos tendrían la obligación de custodiar los protocolos, ellos o sus sucesores.

Cualquier persona puede consultar hoy esos documentos, y ver cómo han pasado de manos las propiedades de su ciudad, pueblo o terreno rústico. Pero solo los que tienen más de cien años. “La ley dice que cuando transcurren cien años, los notarios deben pasar sus escrituras a los archivos de cada comunidad”, dice una persona del Archivo Histórico de Protocolo.

Es en la capital de España, donde se guardan el mayor número de documentos de los escribanos del reino, y probablemente los más jugosos. En un edificio de dos plantas con 5.000 metros lineales de estanterías donde hay archivados más de 44.000 tomos con los protocolos de los notarios. Historiadores, periodistas, curiosos o personas que quieren recuperar sus posesiones, acuden a estos archivos diariamente. “Ha habido personas que han descubierto que son propietarios de terrenos en la Castellana de Madrid”,afirma una archivera.

El edificio que alberga estos fondos se construyó en el siglo XIX y está hecho de hierro para evitar que un incendio se propague por las estancias, es decir, para minimizar los daños en caso de un siniestro, incluso de inundaciones. Las ventanas están inspiradas en el arte de los califas de la mezquita de córdoba.

Escaleras, estanterías, puertas estancas y ventanas son de material incombustible. Fue diseñado así por el arquitecto Joaquín de la Concha Alcalde, cuando Francisco Silvela era ministro de Gracia y Justicia. El edificio, que está situado detrás del Museo del Prado, quedó terminado en 1886.  Fue el primer edificio construido en España exclusivamente para servir como archivo.

A partir de 1931, el gobierno obligó a los notarios a trasladar a este archivo cualquier documento con más de 100 años. Entonces, un cuerpo facultativo de archiveros, bibliotecarios y arqueólogos se dedicó en aquellos años, incluso en plena Guerra Civil, a ordenar, clasificar y numerar todos los tomos. Hoy, con las técnicas modernas, los documentos más antiguos están microfilmados para evitar que su manipulación pueda dañarlos o deteriorarlos.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

Administraciones Corcho S.L. pone a su disposición sus servicios de administración, asesoramiento y gestión de todos los aspectos de la vida diaria de las comunidades de vecinos y la propiedad horizontal en Madrid y alrededores.

Profesionales colegiados y métodos de gestión certificados por AENOR para que la gestión de sus asuntos comunitarios e inmobiliarios no sean una inquietud para usted y su comunidad.

Además, a través de nuestro sitio web tendrá acceso durante las 24 horas del día a la documentación de su Comunidad de Propietarios, condiciones especiales con proveedores y una exclusiva oferta inmobiliaria.

Más de la mitad de la pensión se destina a la vivienda

Más de la mitad de la pensión se destina a la vivienda

Fuente: pisos.com

Los pensionistas destinan el 67,28% de su prestación a la vivienda

Cada mes invertimos una parte importante de nuestros ingresos en afrontar los gastos de nuestra vivienda, ya sea porque pagamos una hipoteca o un alquiler. En el caso de los pensionistas, este porcentaje llega casi al 70%. Según un estudio de pisos.com, con una pensión media de 922,17 euros mensuales1, una cuota hipotecaria media de 535,872 y una renta media de alquiler en 705 euros3, los pensionistas comprometen cada mes hasta el 67,28% de sus ingresos. En 2016, este porcentaje era del 63,80%, lo que implica un incremento interanual del 3,48% y, al igual que ocurría entonces, las diferencias regionales son notables, oscilando hasta en 54,19 puntos en función de la comunidad autónoma.

A pesar de que en solo siete autonomías los pensionistas reciben una cantidad por encima de la media nacional -País Vasco (1.144,61 €), Madrid (1.089,20 €), Asturias (1.087,25 €), Navarra (1.058,80 €), Aragón (969,18 €), Cantabria (968,82 €) y Cataluña (957,82 €)-, todos sufren dificultades a la hora de afrontar la hipoteca o el alquiler. En concreto, los propietarios de Madrid (756,34 €), Baleares (702,68 €) y Cataluña (629,15 €) deben afrontar las hipotecas más elevadas. En lo que respecta al alquiler, las rentas más altas se registran en Madrid (1.165 €), País Vasco (1.017 €) y Baleares (985 €).

El problema añadido de mantener a los hijos

El contexto económico que hemos experimentado estos años no es ajeno a nuestros pensionistas, sobre todo, para aquellos que viven de alquiler. Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, determina que “la dificultad para llegar a fin de mes radica no solo en el pago de su vivienda y los gastos derivados, sino también en contribuir al mantenimiento de sus hijos, dado que no son pocas las familias que carecen de un empleo estable y bien retribuido”. Por otro lado, Alemany recuerda que “mucha gente ha tenido que plantearse el alquilar una estancia de su casa para poder salir adelante”.

Las comunidades autónomas en las que los pensionistas tienen comprometida una parte mayor de sus ingresos al pago de la hipoteca son Baleares (82,36%), Madrid (69,44%) y Cataluña (65,69%). En cuanto al alquiler, los inquilinos mayores de Baleares (115,45%), Madrid (106,96%) y Comunidad Valenciana (90,54%) son los que más dinero deben invertir. En contrapartida, los asturianos (inversión del 39,58% en la hipoteca; 49,94% en el alquiler), los extremeños (43,04%; 55,56%) y los castellano-manchegos (44,93%; 56,54%) son los pensionistas que más ahorran tanto en la cuota hipotecaria mensual como en el alquiler de su vivienda.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

Administraciones Corcho S.L. pone a su disposición sus servicios de administración, asesoramiento y gestión de todos los aspectos de la vida diaria de las comunidades de vecinos y la propiedad horizontal en Madrid y alrededores.

Profesionales colegiados y métodos de gestión certificados por AENOR para que la gestión de sus asuntos comunitarios e inmobiliarios no sean una inquietud para usted y su comunidad.

Además, a través de nuestro sitio web tendrá acceso durante las 24 horas del día a la documentación de su Comunidad de Propietarios, condiciones especiales con proveedores y una exclusiva oferta inmobiliaria.

 

Vuelve a crecer la concesión de hipotecas

Vuelve a crecer la concesión de hipotecas

Fuente: idealista.com

Por qué cada vez se compran menos viviendas a tocateja

Durante los años más duros de la crisis, 2012 y 2013, era normal que las estadísticas oficiales reflejaran un aumento considerable del número de compradores que pagaban la compra de la vivienda a “tocateja”. De hecho, esta palabra se coló en muchos titulares de los medios de comunicación económicos.

La restricción del crédito hipotecario, la caída continuada del precio de la vivienda y la situación laboral y económica del país durante la crisis inmobiliaria expulsaron del mercado de compraventa a los particulares con ingresos bajos o más conservadores. Y durante los peores años, 2012 y 2013, sólo un promedio del 35% de las compras de vivienda se hacían con hipoteca, es decir, de media, más del 65% de las operaciones se pagaban al contado.

Es la historia del péndulo. Durante el boom inmobiliario la eleva disponibilidad de los bancos por vender hipotecas financiando el 100% e incluso el 110% de la compra atrajo a todos los particulares, incluso a aquellos que no disponían de ahorros (hoy en día es imposible acceder a una hipoteca si no tienes unos determinados ahorros, por ejemplo, del 20% del precio de la casa). Esta política de barra libre provocó la salida de los inversores más profesionales “por la baja rentabilidad en el alquiler y los elevados precios de las viviendas”, asegura Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas.

Durante 2007, año que da comienzo a la serie histórica del Consejo General del Notariado, el porcentaje de viviendas que se compraban con hipoteca era justo el contrario a los años más duros de la crisis, de un 61% de promedio. Y durante 2008, año en que oficialmente estalló la burbuja inmobiliaria, el porcentaje bajó a un 53% de promedio.

Así, en los años más negros de la crisis el número de operaciones que se pagaban al contado comenzó a subir como la espuma: empezaron a entrar los profesionales y los pequeños inversores porque vieron una buena oportunidad de compra ante la caída de los precios y el incremento del mercado de alquiler, sobre todo en las grandes ciudades. Los compradores particulares de ingresos más bajos fueron expulsados del mercado de compra por el cierre a cal y canto del crédito.

El peor mes fue octubre de 2013, cuando sólo el 28% de las operaciones se cerraron mediante un crédito hipotecario. Es decir, el 72% de las compras se pagaron con dinero contante y sonante.

Pero esto es una historia de ida y vuelta, así que ahora en la fase de recuperación las estadísticas reflejan un aumento de las operaciones de adquisición de casa con hipoteca, en detrimento de las pagadas a tocateja. De media, durante este año el porcentaje de viviendas adquiridas con un préstamo es del 44%. Y el último dato disponible del Consejo General del Notariado es del 45% a junio de 2017.

“Una vez los bancos hicieron sus deberes y vieron que necesitaban volver a prestar para reducir la caída de sus saldos hipotecarios, y viendo la estabilidad de los precios (incrementos en ciertas zonas con mayor demanda), empezamos a ver cómo los compradores particulares volvían a solicitar financiación para comprar viviendas”, subraya Villén.

Y es que conviene recordar que actualmente se está librando una guerra entre los bancos por captar hipotecados. El saldo vivo hipotecario, es decir, el volumen de dinero prestado que aún sigue “vivo” para comprar casa, continúa bajando porque se cancelan más préstamos que los que se dan. Esto significa que la banca está perdiendo ingresos procedentes del cobro de intereses a esas hipotecas concedidas.

En definitiva, es la historia de un péndulo, aunque la vuelta a la recuperación no está llegando a los niveles anteriores a la crisis. Según Juan Villén, se debe a tres motivos:

– Los bancos están abriendo la mano, pero no tanto como durante el boom: en mayo de 2006 se llegaron a otorgar 126.137 hipotecas, mientras que el pasado mes de mayo se dieron 29.012, es decir, sólo un 23% de lo que se llegó a dar en el pico de la burbuja, según cifras del INE.

– La casi nula rentabilidad de los depósitos hace que muchos particulares estén destinando parte de sus ahorros al ladrillo, necesitando menos financiación.

– El incremento del mercado de alquiler, que ha atraído a inversores con fondos disponibles o profesionales que están creando carteras de inmuebles, ayudados también por la positiva fiscalidad de las socimis.

En Administraciones Corcho disponemos de un área específica de ventas y alquileres para ayudarle en sus gestiones y obtener las mejores condiciones para usted.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) y asesoría jurídica en especializada, ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

Invertir en inmuebles durante la jubilación

Invertir en inmuebles durante la jubilación

Fuente: fotocasa.es

¿Es posible afrontar una inversión inmobiliaria durante la jubilación?

Mudarse a un piso más moderno, adquirir una vivienda en la playa o en una zona rural, financiar la casa de sus hijos… Estas son algunas de las razones de adquirir un inmueble en propiedad durante la jubilación. Pero… ¿es la edad un problema para comprar una vivienda?

Esta cuestión es, quizás, la principal preocupación de este colectivo, sobre todo si no disponen de ahorros suficientes y necesitan pedir un crédito hipotecario. El préstamo es posible, pero hay una serie de condiciones que conviene tener en cuenta. Los expertos de Casaktua.com explican cuáles son:

  • Hipotecas a corto plazo

A la hora de conceder el crédito, los bancos exigen que ninguno de los titulares sobrepase los 70-75 años al finalizar el pago (algunos incluso ponen el tope en 80 años). Por tanto, el plazo máximo a conceder estaría en los 10 años, 15 si se trata de prejubilados.

  • Máximo un 50% de financiación.

Si los ahorros son muy escasos, a no ser que se disponga de unos ingresos muy elevados, la concesión de la hipoteca se complica. Por norma general, la financiación de un banco estaría en el 80% del precio del inmueble. En este caso, los expertos recomiendan que no supere el 50%, así hay mayor facilidad de pago.

  • ¿Primera vivienda en propiedad? 

Disponer de una primera vivienda en propiedad facilita la concesión de la hipoteca. Lo más recomendable es venderla y aumentar el porcentaje de ahorro a aportar en la compra. Además, el actual IRPF ya permite a los mayores de 65 años no tributar por las plusvalías obtenidas cuando se trata de la venta de la vivienda habitual. Si se decide no seguir esta vía, también se puede optar por el alquiler y, con la renta mensual, hacer frente al préstamo.

  • Estabilidad de ingresos, punto a favor

En principio, la pensión es un salario garantizado que se cobra todos los meses. El riesgo es menor y eso lo tiene en cuenta el banco. Otro factor que puede ayudar es contar con un Plan de Pensiones privado que de un empuje a sus ingresos y permita afrontar más holgadamente la cuota mensual.

  • Los prejubilados, mayores posibilidades

Son los que más opciones tienen para que el banco les conceda una hipoteca. Su edad oscila entre los 55 y 65 años, suelen tener un perfil socioeconómico medio o medio-alto y habitualmente cobran tramos más altos de pensión.

  • Menos tipos de interés y sin seguro de vida

Este tipo de hipotecas, al ser más corta y con cuotas más altas, los intereses a pagar serán mucho menores que en una a 30 años. En cuanto a los productos vinculados, dependiendo de la edad, el comprador se ahorrará el seguro de vida, ya que éste solo cubre hasta una edad límite de 65 años. Además, el seguro de amortización solo cubrirá a la persona hasta los 70 años.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

Administraciones Corcho S.L. pone a su disposición sus servicios de administración, asesoramiento y gestión de todos los aspectos de la vida diaria de las comunidades de vecinos y la propiedad horizontal en Madrid y alrededores.

Profesionales colegiados y métodos de gestión certificados por AENOR para que la gestión de sus asuntos comunitarios e inmobiliarios no sean una inquietud para usted y su comunidad.

Además, a través de nuestro sitio web tendrá acceso durante las 24 horas del día a la documentación de su Comunidad de Propietarios, condiciones especiales con proveedores y una exclusiva oferta inmobiliaria.