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Alquileres bien documentados

Alquileres bien documentados

Fuente: Idealista.com

Seis premisas básicas para tener bien atado el contrato de alquiler de una vivienda

A la hora de elaborar el contrato de arrendamiento de una vivienda son varias las preguntas que se agolpan en la cabeza para tenerlo lo mejor atado posible: ¿verbal o escrito? ¿en documento público o privado? ¿hay que pagar algún impuesto? Desde la editorial jurídica Sepín recomiendan hacer el contrato por escrito y que esté inscrito en el Registro para mayor protección del inquilino. También recuerdan que el arrendatario debe pagar el ITP.

Cuando se va a alquilar una vivienda surgen muchas dudas en relación con el contrato de arrendamiento. Tanto el casero como el inquilino buscan firman un contrato que proteja los intereses de cada uno de la mejor manera posible. Por eso, Begoña Costas, directora de Sepín Arrendamientos Urbanos ofrece a continuación seis recomendaciones a tener en cuenta:

1.- Contrato verbal o escrito: la ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) contempla las dos formas de realizar el contrato. Sin embargo, lo mejor es optar por que el documento sea escrito para que sirva de prueba en cualquier momento y así acreditar los plazos, la renta, etc.

2.- Documento público o privado: la Ley no obliga a que sea público, pero Sepín recomienda hacerlo público para darle mayor seguridad y se hace a través del Registro de la Propiedad.

3.- ¿Hay que inscribirlo en el Registro?: No es obligatorio, pero sí aconsejable por parte del inquilino porque si lo inscribe queda confirmado el derecho que tiene de estar un mínimo de tres años más un año más de prórroga, entre otros derechos.

4.- Los requisitos básicos que debe contemplar el contrato: el artículo 37 de la LAU detalla de forma específica la identidad de los contratantes; la identificación de la vivienda arrendada; la duración pactada; la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

5.- Los impuestos a pagar: 

  • El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se aplica tanto en la compraventa de una casa, como por la formalización del contrato de arrendamiento de vivienda. Lo debe pagar el inquilino y lo puede hacer a través de la compra del impreso de papel timbrado en el estanco en el que constan los datos básicos. Si la redacción se hace entre las partes o con un profesional, éste deberá de encargarse del cobro del tributo por parte del inquilino.
  • IRPF: el arrendador debe declarar los rendimientos obtenidos por el alquiler en la declaración de la renta pues forma parte del rendimiento de capital inmobiliario.
  • IVA: el inquilino está exento de IVA y dicha exención se extiende a los garajes, a los anexos accesorios a las viviendas, así como a los bienes muebles alquilados. En cambio, si el arrendamiento es mixto (se destina a vivienda y a actividad profesional), quedará sujeto a IVA, como también estará sujeto a este impuesto el arrendamiento de vivienda cuando es con una entidad mercantil para sus empleados.

6.- El certificado de eficiencia energética de la casa: están obligados a entregar el certificado energético los propietarios de viviendas construidas antes de 2007. El casero está obligado a hacer constar en el contrato una cláusula que indique que en el momento de la firma se aporta el certificado y se facilita una copia al inquilino.

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Si vas a alquilar tu vivienda a una empresa, podrás tributar menos por IRPF y no se pagará IVA

Si vas a alquilar tu vivienda a una empresa, podrás tributar menos por IRPF y no se pagará IVA

Fuente: Idealista

Cuando hablamos del alquiler de una vivienda, pensamos en una persona física como inquilino y no siempre es así. En ocasiones es una empresa la que alquila la casa para que residan allí empleados suyos. En estos casos, el casero puede beneficiarse de la reducción del 60% de los rendimientos obtenidos en el IRPF y el arrendamiento puede estar exento de IVA.

¿Puede el arrendador beneficiarse de la reducción del 60% de los rendimientos obtenidos por alquilar su casa a una empresa? La respuesta es sí.  El abogado José María Salcedo, confirma que el casero puede tributar sólo por el 40% de los rendimientos, de acuerdo con una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC).

Es decir, la norma sólo exige que el destino del inmueble arrendado sea el de vivienda, sin especificar quién puede ser el arrendatario, ni, por tanto, si es persona física o jurídica. Recuerda también el TEAC que, a partir de 2015, la ley ya no se refiere expresamente a que el arrendatario tenga que ser una persona física (ya no alude a la edad del arrendatario).

Por tanto, los ingresos obtenidos por el arrendador sí se beneficiarían de la reducción del 60% en el IRPF, aunque sea una entidad (y no una persona física), la arrendataria.

En cuanto a si el alquiler de una casa a una empresa está exento del pago del IVA, José María Salcedo recuerda que el TEAC establece que si en el propio contrato de alquiler el inquilino (una empresa) se redacta quiénes serán las personas que ocuparán la casa para destinarlo a su hogar, el arrendamiento sí estará exento de IVA. 

Así, el abogado recuerda que “deberán figurar en el contrato de arrendamiento los nombres de los ocupantes de la vivienda, no pudiendo relegarse su designación para un momento posterior. Si fuera así, se estaría subarrendando la vivienda y por tanto se perdería la exención en IVA”. “Es una cuestión a tener en cuenta por aquellas empresas que quieran arrendar una vivienda para sus trabajadores y les interese (por no tener derecho a deducir las cuotas de IVA) que dicho arrendamiento esté exento de IVA”, subraya Salcedo.

En definitiva, el TEAC considera que este tipo de subarriendo puede impedir la exención del IVA en caso de que sea posterior al contrato de arrendamiento suscrito por la empresa. De ahí la importancia de que figuren en el mismo contrato los nombres de los empleados que van a estar subarrendados en la casa.

Y es que hasta el mismo Ministerio de Hacienda considera que cuando una persona jurídica arrienda una casa y posteriormente la destina a alojamiento de sus trabajadores, estaría realizando un subarriendo del inmueble, por lo que la operación no estaría exenta del IVA.

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Empresarios y profesionales que pueden deducirse el IVA soportado por las comunidades de propietarios.

Empresarios y profesionales que pueden deducirse el IVA soportado por las comunidades de propietarios.

Fuente: J. A. Ruiz Sainz-Aja. Comentarios sobre vivienda

La deducción del IVA soportado por las comunidades de propietarios es una posibilidad que habitualmente pasa desapercibida para algunos propietarios que, además, son sujetos pasivos del IVA, esto es, son profesionales o empresarios cuyas actividades se desarrollan en el edificio en que residen.

Veamos un ejemplo. Supongamos que una comunidad de propietarios decide acometer la reforma del portal y fachada, correspondiendo a las 8 viviendas y 2 locales comerciales una derrama extraordinaria de 7.910 euros cada uno. Los locales comerciales están arrendados y 7 viviendas son destinadas a domicilio por sus propietarios mientras la otra se destina a despacho profesional de abogado de su propietario, quien tiene su domicilio en otra vivienda.

Las obras que tienen un coste total de 79.100 euros, se distribuyen de la siguiente forma: 60.000 euros más IVA (10%) corresponden al contratista que ejecutará las obras (66.000 euros), 10.000 euros más IVA (21%) corresponden al aparejador que dirige la obra (12.100 euros) y 1.000 euros a la licencia de obras concedida por el ayuntamiento.

La cuestión que se plantea es la deducción del IVA soportado en la reforma por los propietarios de los locales comerciales y por el propietario del despacho profesional.

Hace unos meses publiqué una entrada sobre la cuestión, entrada que se publicó en el nº 172 de la Revista del Consejo General de Colegios de Administradores de fincas de España (CGCAFE) con muy buena acogida.

Hoy vuelvo sobre la cuestión porque hay novedades. En concreto, las consultas de la Dirección General de Tributos V2058-16 y V3307-16 han venido a suavizar los requisitos formales necesarios para la deducción, introduciendo un nuevo mecanismo de acreditación del IVA soportado a través la certificación de la factura por parte del administrador de la comunidad de propietarios.

Después de estas consultas, los procedimientos formales para la deducción del IVA soportado son tres:

Primero. Si en las facturas que documentan las operaciones de entregas de bienes y prestaciones de servicios cuya destinataria sea la comunidad de propietarios se consigna, en forma distinta y separada, la porción de base imponible y cuota repercutida a cada uno de los propietarios con derecho a la deducción, éstos podrán deducir el Impuesto que les ha sido repercutido, siempre que se trate de empresarios o profesionales y se cumplan los demás requisitos para efectuar la deducción, de conformidad con lo previsto en los artículos 92 y siguientes de la Ley 37/1992.

Segundo. Los miembros de una comunidad de propietarios que por sí misma no tiene la condición de empresario o profesional, que sí tengan dicha condición, podrán deducir las cuotas soportadas por las adquisiciones de bienes y servicios efectuadas a través de la citada comunidad, para lo cual deberán estar en posesión de un duplicado de la factura expedida a nombre de aquella, aunque en la misma no consten los porcentajes de base imponible y cuota tributaria que les correspondan en función de su participación en la comunidad. Dichos porcentajes podrán acreditarse mediante otro tipo de documentos (escritura de división horizontal y obra nueva, estatutos de la comunidad, etc.).

Tercero. A estos solos efectos será válido que los comuneros estén en posesión de una copia de la factura original emitida a nombre de la comunidad y que dicha copia sea certificada o diligenciada por el administrador de la referida comunidad de propietarios.

Esta alternativa, excepcional, y que trae su causa de la jurisprudencia comunitaria, únicamente se considera ajustada a derecho en la medida en que la comunidad que aparece como destinataria en la factura no tiene la condición de empresario o profesional, de forma que no cabe, en ninguna medida ni cuantía, la deducción por ésta de las cuotas que soporta.

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