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Puedes librarte de pagar IRPF en la venta de una casa

Puedes librarte de pagar IRPF en la venta de una casa

En qué casos te librarás de pagar IRPF por vender una casa

fuente: idealista.com

Casi todas las transacciones están gravadas y es difícil escapar del control del fisco. Sin embargo, en ocasiones hay contribuyentes que están exentos de pagar impuestos. En el caso de la venta de una vivienda, las ganancias patrimoniales obtenidas pueden estar exentas cuando el dinero se reinvierta en la compra de otra vivienda habitual o en su rehabilitación. Eso sí, casi nadie hoy por hoy está libre del pago de la plusvalía municipal, salvo si vendiste en pérdidas.

En concreto, cuando una persona vende su vivienda habitual, esa ganancia no tendrá que declararla en el IRPF si ha reinvertido el importe obtenido en la compra de otra casa habitual o en la rehabilitación de la casa que va a ser su hogar. De este modo, se ahorran los impuestos que van del 19% al 23% de la ganancia obtenida. 

Las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante).

En caso de que el contribuyente haya firmado una hipoteca para comprar una nueva casa, entonces se considerará como importe total obtenido en la transmisión el valor de la venta menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

Otro grupo de contribuyentes exento de tributar en el IRPF por la venta de su vivienda son los mayores de 65 años. Si vendieron un inmueble el año pasado, podrán acogerse a algunos beneficios fiscales en función del tipo de inmueble y del porcentaje de propiedad que tuvieran. Si la vivienda es habitual la exención es del 100% y si la titularidad es compartida, la exención sólo será aplicable al propietario mayor de 65 años respecto a la parte de casa que le pertenezca.

Si la vivienda vendida no es la habitual, los mayores de 65 años podrán no pagar impuestos por la ganancia obtenida si se reinvierte en una renta vitalicia. La cantidad máxima que podrá destinarse a la renta vitalicia es de 240.000 euros y la reinversión debe realizarse en el plazo de seis meses.

Otro colectivo que está exento de pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual es el de personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

Qué pasa si quieres comprar una vivienda de obra nueva

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) establece un plazo de dos años para acabar las obras y adquirir la nueva propiedad. Es decir, dos años después de la transmisión de la casa o dos años antes de dicha venta. En este último caso, para que la venta se encuentre exenta de tributación habría que solicitar una hipoteca sobre la vivienda y posteriormente cancelar la misma tras la venta de la vivienda antigua sin que se supere el plazo establecido de dos años.

Las tretas de Hacienda para obligar a pagar IRPF

El despacho de abogados Ático Jurídico señala que Hacienda suele analizar con lupa a los contribuyentes que se han aplicado la exención por reinversión, por lo que conviene estar muy atentos a los distintos problemas que pueden plantearse a la hora de disfrutar de la exención:

1. Olvidar mencionar en la declaración que se ha reinvertido el importe obtenido en la venta de la vivienda: En este caso Hacienda considera que la exención por reinversión es una opción tributaria. Por tanto, si al declarar la ganancia obtenida no se menciona que el importe se ha reinvertido, Hacienda considerará que el contribuyente ha optado por no aplicar la exención. Y dicha opción ya no podrá modificarse una vez finalice el plazo de declaración del impuesto (2 de julio para el IRPF de 2017). Lo peor es que algunos Tribunales de Justicia siguen este criterio de Hacienda.

2. No reinvertir exactamente el importe obtenido en la venta: Como la Ley exige que la reinversión debe ser del importe obtenido en la venta, Hacienda consideraba que si esto no había sido así (por ejemplo si se compraba una nueva vivienda antes de vender la anterior), no procedía la exención. Se trata de un criterio no obstante, declarado ilegal por el propio TEAC, en resolución dictada en 2014.

3. ¿Hasta cuándo Hacienda puede comprobar?: Considera por último Hacienda, que el plazo de prescripción en estos casos, se cuenta desde que hayan pasado 2 años desde la venta de la anterior vivienda habitual (plazo máximo para reinvertir). Y ello, aunque el contribuyente no agote dicho plazo y haya comprado la nueva vivienda mucho antes. Frente a este criterio existen pronunciamientos judiciales, por ejemplo del TSJ de Madrid, que consideran que el plazo de prescripción se inicia cuando el contribuyente, una vez vendida la anterior vivienda, compra una nueva.

Qué pasa si he vendido la casa a pérdidas

Si se ha perdido dinero con la venta de una casa, no se debe tributar por este rendimiento negativo, pero sí que hay que incluirlo en la declaración del IRPF. Además, las pérdidas pueden compensarse con las ganancias patrimoniales obtenidas en el ejercicio, gracias a fondos, acciones u otros inmuebles. El resultado es una rebaja en la factura fiscal.

Pero si aun así el resultado es negativo, entonces se compensará con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario incluidos en la base imponible del ahorro del propio ejercicio, con el límite del 20% de dicho saldo.

Si tras esta compensación queda aún saldo negativo, se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden que hemos indicado.

Aún queda por pagar la plusvalía municipal

Toda persona que venda con ganancias tendrá que pagar este impuesto municipal, salvo que venda con pérdidas, tal y como estableció el Tribunal Constitucional en mayo de 2017. Actualmente la modificación del impuesto todavía no se ha aprobado. También se van a cambiar los coeficientes máximos que después pueden aplicar los ayuntamientos.

El Tribunal Supremo sí ha dejado claro que sólo será posible librarse de pagar el impuesto en los casos en los que se haya vendido en pérdidas. En sentencia dictada en julio de 2018, declaró que los artículos que regulan el impuesto sólo son inconstitucionales cuando graven transmisiones en pérdidas, pero no cuando haya existido ganancia en la transmisión.

Eso sí, si la ganancia obtenida es tan pequeña que el impuesto que sale a pagar abosrbe gran parte o la tatalidad de dicha ganancia, el impuesto podría ser inconstitucional por confiscatorio. Esta cuestión ya se ha planteado al Tribunal Constitucional y en breve será resuelta.

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Probar la pérdida para no pagar Plusvalía

Probar la pérdida para no pagar Plusvalía

Plusvalía: Con la escritura basta.

El Supremo ha ratificado que las ventas que generan pérdidas no deben pagar la Plusvalía Municipal y que basta aportar la escritura para demostrar la pérdida.

Como recordarán, el Tribunal Constitucional dictaminó que en las ventas de inmuebles en las que no ha existido un aumento de valor del terreno, no se debe pagar la Plusvalía Municipal.

Algún tribunal Incluso ha ido más allá, y ha sentenciado que en caso de ganancia tampoco es exigible la Plusvalía, al considerar que la fórmula de cálculo del impuesto es inconstitucional.

Pues bien, sepa que recientemente el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre ambas cuestiones:

Pérdida. Si la venta genera una pérdida, se confirma que la plusvalía municipal no es exigible. Además, al contribuyente le basta con aportar las escrituras de compra y de venta para demostrar tal perdida (a partir de ahí, será la Administración la que tenga que demostrar lo contrario para poder exigir el pago).

Ganancia. En cambio, el Supremo considera que la fórmula de cálculo del impuesto es constitucional cuando la venta del inmueble genera una ganancia, por lo que en tal caso sí hay que tributar.

¿Cómo actuar?

Si la venta de un inmueble le genera una pérdida, comuníquelo al Ayuntamiento y justifique dicha pérdida (con las escrituras de compra y de venta). Si aun así el Ayuntamiento le exige el pago, impúgnelo.

Asimismo, si en los últimos cuatro años la venta de algún inmueble le generó pérdida y pagó la Plusvalía Municipal, recuerde:

  • Sí pago mediante autoliquidación, presente una solicitud de rectificación y de devolución de ingresos indebidos antes de que pasen cuatro años (aporte también las escrituras de compra y de venta).
  • Sí fue el Ayuntamiento quién dictó una liquidación exigiendo al pago de la Plusvalía, la situación es más complicada, ya que en ese caso la liquidación ya es firme si usted no la impugnó en plazo.

Al contribuyente le basta aportar las escrituras de compra y de venta para probar la pérdida y será la Administración la que, en su caso, deberá demostrar lo contrario.

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Comprar para revender rápido: Hacienda espera…

Comprar para revender rápido: Hacienda espera…

Fuente: Invertia.com

Cuidado con adquirir vivienda para revender: la rentabilidad y Hacienda pueden darte una sorpresa

Los expertos advierten que es díficil que se mantengan las rentabilidades de los últimos 20 meses y que Hacienda planea gravar las plusvalías logradas en menos de un año.

Los expertos inmobiliarios se afanan por dar las claves de cómo se comportará el mercado en 2018 a fin de que quienes se están planteando comprar una vivienda en los próximos meses sepan como respira el sector. Y esto es lo que hacen desde Alfa Inmobiliaria, cuyo vicepresidente Jesús Duque avisa a quienes quieren comprar un piso para invertir de las cautelas que debe tener en cuenta.

“Si la idea es comprar para hacer una pequeña inversión, cuidado” alerta Duque, quien hace notar que “tras una etapa de extraordinario dinamismo, a futuro parece difícil obtener las rentabilidades alcanzadas en los últimos 20 meses. Además, recientemente Hacienda ha anunciado que próximamente gravará las plusvalías en la venta de propiedades adquiridas hace menos de un año, por lo que comprar una vivienda para rehabilitar, con el fin de venderla por algo más de lo invertido, será cada vez menos rentable”.

Se refiere este experto a las informaciones que apuntan a que Hacienda quiere que las operaciones de compraventa que se cierren en menos de un año también paguen el impuesto de plusvalías y, por lo tanto, quiere gravar los ‚pelotazos inmobiliarios‘ que hasta ahora no tenían que tributar por este impuesto. La medida e incluiría en la reforma de la plusvalía municipal –en la que se está trabajando tras las recientes sentencias del Constitucional que considera institucional el impuesto cuando se vende un inmueble a pérdidas- que se produce justo cuando la vivienda está recuperando su atractivo para los inversores tanto nacionales como internacionales.

El vicepresidente de Alfa Inmobiliaria recuerda que desde finales de 2014 los inmuebles –especialmente los localizados en algunas zonas de Madrid y Barcelona- se han revalorizado un 10% “y eso es una barbaridad” al estimar que son tasas de crecimiento de la revalorización que no se pueden mantener en el tiempo, por lo que aconseja prudencia a quienes tengan pensando comprar una vivienda para ponerla inmediatamente a la venta, sobre todo si van a hacer a hacer una inversión para reformarla antes de volverla a poner en el mercado. Y es que no tiene claro que sea un momento ideal para “el inversor especulativo, ese que compra para vender a corto plazo, ya que no hay datos reales que justifiquen esas subidas de precios: “La gente no gana más y paradójicamente las casas que más han subido son las casas más baratas que son las que tienen que comprar la gente más humilde”.

Jesús Duque piensa que lo que está ocurriendo es que los propietarios encarecen los precios más por una expectativa que por una realidad económica y el comprador hace lo mismo, es decir adquiere la vivienda a estos precios más caros también ante la expectativa de que van a seguir subiendo. En opinión de este experto esto es “una espiral endiablada”, por lo que considera que “quizá detrás de la idea del ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro, está que el sector inmobiliario se está calentando y hay que enfriarlo de alguna manera y que quien compra para vender en un año sepa que no se va a ir de rositas” por lo que reconoce que no le parece mal que se grave este tipo de operaciones especulativas a través de la plusvalía”. Insistiendo en que la fórmula “compro un piso, lo reforma y vendo ha sido el gran negocio pero eso ha contribuido a engordar los precios”.

Por ello, este experto aconseja comprar no para vender sino para poner la vivienda en alquiler y explica que en Madrid la rentabilidad mayor para comprar y luego alquilar la dan las viviendas más baratas, una operación cuya rentabilidad bruta anual cifra en un 6%, pero que después de restar el IBI, la Comunidad y otros gastos se puede quedar en un 4%. Y pone como ejemplo que una casa adquirida por unos 100.000 euros en Vallecas o Carabanchel se está alquilado por 450/500 euros mensuales.

En el otro lado, y como muestra indica que quien compró un piso por ejemplo en San Sebastián de los Reyes en noviembre de 2016 y lo vendió un año después ha podido sacarle a la transacción un 10% de rentabilidad, pero insiste en que “esto no puede mantenerse en el tiempo” y alerta: “rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras”.

Fiscalidad de las operaciones inmobiliarias

La abogada de Légalitas Dolores Salas Vázquez aporta un poco de luz sobre la fiscalidad que deben afrontar los propietarios que venden sus inmuebles actualmente y mientras el Gobierno acomete la reforma legal a la que le obligan las recientes sentencias del Tribunal Constitucional: El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana( IIVTNU), conocido como Plusvalía Municipal, y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Ganancia de Patrimonio.

Sobre la controvertida plusvalía, la letrada recuerda que “es un tributo municipal que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana y que se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título”.

Y aclara que “solo grava la transmisión de terrenos urbanos; no está sujeta la transmisión de los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles”. Y explica que “la base de cálculo de este impuesto es el valor catastral del terreno, en el momento de la transmisión, a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles” y “sobre dicho valor se debe aplicar el porcentaje anual que determine cada Ayuntamiento”.

La base imponible –precisa- se obtendrá de multiplicar el porcentaje anual aplicable por el número de años de posesión del inmueble (sin tener en cuenta fracciones), con un límite máximo de 20 años. Sobre dicha base de aplica el tipo de gravamen, que igualmente está fijado por cada Ayuntamiento, sin que pueda exceder del 30%.

Dolores Salas recuerda que este impuesto está en fase de modificación, ya que “la reciente Sentencia nº 59/2017 de 11 de mayo, del Tribunal Constitucional concluye que tal y como está configurado el impuesto se vulnera el principio constitucional de capacidad económica en la medida que someten a tributación situaciones de inexistencia de incremento de valor”. Y aclara que el “Tribunal considera que el nacimiento de la obligación tributaria debe condicionarse la necesaria materialización de un incremento de valor del terreno. Es decir, que debe existir un incremento real, un beneficio“. Por lo que “a raíz de este pronunciamiento es necesaria una modificación legislativa que concrete los nuevos parámetros para el cálculo del impuesto, que a día de hoy, aún está pendiente”.

Además, la representante de Legálitas informa que la ganancia obtenida por la venta de un inmueble se debe declarar en el Impuesto de la Renta del correspondiente ejercicio fiscal, y se integrará en la base imponible del ahorro del IRPF. Precisando que la ganancia se determina por diferencia entre el valor de transmisión y el valor o coste de adquisición. Indicado que sobre dicho beneficio se aplican los siguientes tipos de gravamen: Para los primeros 6.000 euros un 19% y para los siguientes 44.000 euros un 21%, mientras que para el resto del importe (cantidades que superen los 50.000 euros) se aplica el 23%.

La abogada afirma que no hay que olvidar que “para los inmuebles adquiridos con anterioridad al 31 de diciembre de 1994 se aplican coeficientes reductores, que dependen del año concreto de la adquisición, a la ganancia correspondiente a los días transcurridos desde la adquisición de la vivienda hasta el 19 de enero de 2006”. Y precisa que el valor de transmisión de los inmuebles a cuya ganancia se aplica este régimen, no puede superar 400.000€.

Igualmente informa que existen determinados beneficios fiscales. La ganancia patrimonial quedará exenta en los siguientes casos:

a) La ganancia derivada de la transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia (conforme a la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia).

b) También queda exenta la ganancia derivada de la transmisión de cualquier bien inmueble realizada por mayores de 65 años siempre que el importe total obtenido se destine en el plazo de 6 meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor. La cantidad máxima para contratar dicho seguro será de 240.000 euros.

c) Cuando el importe total obtenido por la venta de la vivienda habitual (realizada por cualquier persona sin límite de edad) se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años.

d) Cuando las ganancias patrimoniales se obtengan con motivo de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor para la cancelación de la hipoteca de dicha vivienda, o debido a una ejecución hipotecaria. Será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

En Administraciones Corcho disponemos de un área específica de ventas y alquileres para ayudarle en sus gestiones y obtener las mejores condiciones para usted.

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Recuperar la plusvalía ¿Cómo solicitar la devolución?

Recuperar la plusvalía ¿Cómo solicitar la devolución?

COMPRAVENTA INMOBILIARIA

¿Debo pagar la plusvalía?

El Tribunal Constitucional ha dictaminado que en las ventas de inmuebles que no generan una ganancia patrimonial no se debe pagar la plusvalía municipal. ¿Está usted en condiciones de solicitar la devolución?

Como sabe, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la Plusvalía Municipal) no se calcula según la ganancia o pérdida real obtenida por el vendedor en la transmisión del inmueble, sino en función del valor catastral y el tiempo transcurrido entre la compra y la venta.

Pues bien, el Tribunal Constitucional ha dictaminado que este sistema de cálculo es incorrecto, y que si la venta ha generado una pérdida patrimonial, no se debe satisfacer dicho impuesto.

¿Cómo actuar?

Si usted o alguno de sus clientes vendieron un inmueble con pérdidas y aun así pagaron la plusvalía municipal, actúe de la siguiente forma:

  • Si pagaron la plusvalía mediante autoliquidación y todavía no han transcurrido más de cuatro años, presente una solicitud de rectificación y de devolución de ingresos indebidos, indicando que la venta supuso una pérdida y que la cuota a pagar era cero.
  • Si fue el Ayuntamiento quien dictó una liquidación exigiendo el pago de la plusvalía, la situación es más complicada.  En ese caso, como la liquidación ya es firme, sólo podrá reclamar la devolución si en su día la impugnó y obtuvo una sentencia firme en contra que le obligaba a satisfacerla.

Ventas futuras.

Si próximamente va a vender un inmueble y ello le genera una pérdida, actúe de la siguiente forma:

  • Si en su municipio se ha establecido un sistema de comunicación (es el Ayuntamiento quien liquida el impuesto y reclama el pago), comunique la transmisión, pero acredite las pérdidas y alegue que no existe obligación de tributar por aplicación de esta nueva sentencia  Si el Ayuntamiento igualmente le exige el pago, recurra.
  • Si en su municipio el impuesto se recauda con autoliquidación, preséntela con cuota cero.  Otra alternativa es pagar e inmediatamente después impugnar la autoliquidación solicitando la devolución de ingresos indebidos.

Si en los últimos cuatro años vendió un inmueble con pérdidas y autoliquidó la plusvalía municipal, solicite la rectificación y la devolución de ingresos indebidos.

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Recuperar la plusvalía cuando se vendió con pérdidas

Recuperar la plusvalía cuando se vendió con pérdidas

FUENTE: EL MUNDO.

He pagado la plusvalía municipal teniendo pérdidas, ¿cómo puedo reclamar?

El Tribunal Constitucional tumbó este viernes el impuesto municipal sobre plusvalías al entender que va contra el principio de capacidad económica tributar cuando la venta del inmueble no ha proporcionado ganancias, algo que ha sucedido de forma frecuente en los últimos años, como consecuencia de la crisis. A continuación les explicamos cómo reclamar si se encuentran en esta situación y qué pasos deberían seguir.

Si ha pagado este impuesto teniendo pérdidas, ¿cómo puede reclamar?

Lo primero que tiene que hacer es presentar un escrito de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos ante el ayuntamiento que ha recaudado el impuesto, haciendo constar el importe que abonó. Esto pone en marcha la vía administrativa. La Administración deberá darnos una respuesta y fijará un plazo para que podamos interponer un recurso de reposición y si lo permite, porque no todas las poblaciones disponen de un Tribunal Económico Administrativo municipal, una reclamación económico administrativa que deberá ser resuelta por este tribunal si lo hubiera. Estos pasos agotarían la vía administrativa. Si no se ha resuelto de forma satisfactoria para nuestros intereses la reclamación, se puede iniciar un procedimiento judicial. Ahí es donde hay más posibilidades de ganar, según Legálitas. En este caso, hay un plazo de dos meses para interponer un recurso contencioso administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia correspondiente. Conviene, sin embargo, valorar si la vía judicial es aconsejable porque en algunos casos podría no serlo.

¿Cómo argumenta el Tribunal Constitucional su resolución?

El Alto Tribunal considera que no es legal imponer un impuesto cuando no se ha producido una ganancia. El impuesto municipal sobre las plusvalías grava en teoría la revalorización de los inmuebles cuando son vendidos. Sin embargo, en la práctica se abona siempre aunque estos hayan perdido valor. Ahora, el Tribunal Constitucional anula este impuesto cuando no se produzcan ganancias. En su resolución afirma que «en ningún caso podrá el legislador establecer un tributo tomando en consideración actos o hechos que no sean exponentes de una riqueza real o potencial».

El fallo estima parcialmente una cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 3 de Donostia en relación con varios artículos de una norma foral que regula la plusvalía. ¿Pueden reclamar, por tanto, sólo los contribuyentes de este territorio o los afectados de cualquier parte del territorio español??

Según Legálitas, como esta norma foral que regula las plusvalías es copia de la normativa estatal en esta materia, afectaría también a ésta. Hacienda, por el contrario, asegura que el fallo sólo afecta a los contribuyentes de Guipúzcoa al referirse a una norma foral.

¿Por qué los ayuntamientos cobran este impuesto entonces aunque no haya ganancias?

El artículo 104 de la Ley de Haciendas locales grava el incremento del valor que experimentan los inmuebles como consecuencia de su transmisión. Sin embargo, la plusvalía municipal no depende del valor de venta o de compra. Así, el ayuntamiento en el que se encuentra inmueble no tiene en cuenta si se ha producido o no un incremento en su valor. Simplemente se limita a tomar como base el valor catastral del suelo y lo multiplica por un coeficiente en función del número de años que se haya tenido ese bien en propiedad y, además, por un tipo impositivo que viene contemplado en la ordenanza municipal del ayuntamiento en cuestión. De este modo, el resultado siempre es positivo y se debe pagar, aunque se haya vendido el inmueble por debajo del valor de compra, es decir, no se hayan tenido ganancias sino pérdidas. Algo que ha sucedido con mucha frecuencia en los últimos años como consecuencia de la crisis.

¿Pueden reclamar también quienes se vieron obligados a pagar una plusvalía tras perder su casa por no haber podido hacer frente al pago de una hipoteca?

Un decreto ley de 2014 estableció una exención del pago del impuesto para aquellos que perdieron su vivienda al no haber podido hacer frente al pago de una hipoteca (bien en una ejecución hipotecaria o en una dación en pago). Ahora bien, esta exención sólo afecta a los casos en los que el inmueble fuera la vivienda habitual y no se dispusiera de más bienes. Y no a las segundas residencias o a los locales y oficinas. En estos casos los dueños sí tenían que pagar el impuesto, y si no lo hacían, incurrían en una deuda con el ayuntamiento. En el segundo supuesto, los afectados podrían presentar una reclamación.

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