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Tu comunidad de propietarios: cielo o infierno

Tu comunidad de propietarios: cielo o infierno

fuente: micomuniweb.com

Comunidad de vecinos: Aristocracia, Democracia o Dictadura

Una comunidad de vecinos es un centro de convivencia, una aglutinación de egos y, a veces, un centro de conflictos. Las comunidades de vecinos también deben regirse por normas y tener un órgano de Gobierno que vele por que se cumplan. En este pequeño reino, los órganos de Gobierno de las comunidades de propietarios recaerían sobre el Presidente o los Vicepresidentes; sobre el Secretario; sobre el Administrador de Fincas y sobre la Junta de Propietarios. El equilibrio de estas fuerzas determina si la comunidad de vecinos en cuestión es considerada como aristocracia, democracia o dictadura.

El presidente de la comunidad

El presidente de la comunidad de vecinos es nombrado por elección en Junta de Propietarios o por turno rotatorio. Y es que hay veces, las más, en que ningún vecino quiere atribuirse esa responsabilidad.  Sobre sus hombros recae el peso de representar legalmente a la comunidad de vecinos. Si no quieres que te toque ser Presidente, necesitarás una resolución judicial.

Cuando en la comunidad de vecinos el Presidente se convierte en el mandamás, cuando le preguntas por qué en los pasillos han brotado los extintores y te responde “porque lo digo yo” y cuando laregulación de la calefacción central depende de la temperatura que haya en su casa, en esos caso, la comunidad de vecinos se rige por una dictadura en la que el poder recae en sus manos.

Si, por el contrario, el Presidente decide hacer un gobierno apoyado en la opinión del Administrador de Fincas y del vecino que “todo lo sabe” por estimarse los únicos competentes para regir la comunidad de vecinos, estamos hablando de una aristocracia.

¿Cuándo hablamos de democracia? Cuando es la Junta de Propietarios, en la que todos los vecinos están representados, la que tiene la última palabra sobre el devenir de los días. En teoría, esta es la forma de gobierno correcta, pero nunca se sabe y hay tantas comunidades de vecinos como condominios.

Los vicepresidentes de una comunidad de vecinos

Los Vicepresidentes están ahí para cuando el Presidente no lo está.

El secretario de una comunidad

El Secretario está en el mundo para certificar las cosas que pasan. Cobra más importancia en temas económicos, como la liquidación de una deuda del vecino moroso o el estado de las cuentas de una vivienda o local.  ¿Que alguien cambia de casa? El Secretario también lo certifica. ¿Que alguien está desarrollando actividades prohibidas en los estatutos? Certifica que lo ha dejado de hacer.

Luego está el tema administrativo. ¿Que hay que enviar una notificación? Secretario ¿Que hay que redactar y custodiar las Actas así como verificar que todo esté bien? Secretario. ¿Que hay que guardar durante cinco años todos los documentos que hayan sido relevantes para la comunidad? Secretario. ¿Que un vecino no está de acuerdo con una votación y tampoco asistirá a la Junta?  El Secretario se encarga de todo.

En ocasiones, el Presidente también ejerce la labor del Secretario. En otras muchas, la Comunidad de Propietarios decide contratar a un Administrador de Fincas colegiado que se ocupe de todo.

De cualquier forma, dada la naturaleza de las funciones del Secretario, él nunca podría presidir una dictadura, aunque sí formar parte de una aristocracia.

El Administrador de la comunidad de propietarios

El Administrador de la Comunidad de Propietarios puede ser el Secretario o un profesional externo contratado ex profeso. Un Administrador de Fincas colegiado podrá ejercer las funciones del Secretario, además de encargarse de los tediosos trámites de contratación de servicios cuando hay humedades en las paredes o cuando se rompe por arte de magia la puerta de seguridad de entrada al edificio, por ejemplo.

Por regla general, es muy difícil que el Administrador de Fincas instaure su reino y rija una dictadura en una comunidad de vecinos, ya que responde ante la Junta de Propietarios y el resto de órganos de Gobierno. En un caso extremo, sí podría formar parte de la aristocracia, eso si el resto de vecinos están dispuestos a pasar por el aro.

La Junta de Propietarios

Una Junta de Propietarios en una comunidad de vecinos está al cargo de nombrar los cargos de los órganos de Gobierno, aprobar las cuentas y dar el visto bueno a las obras de mantenimiento, aprobar o reformar los estatutos y las normas de régimen interior y todo lo demás.

En la mayor parte de comunidades de propietarios, es la Junta de vecinos la que tiene el mayor peso en la balanza, por lo que decimos que son, o deberían ser, una democracia. Es en los casos en que la desidia se apodera de los propietarios cuando la balanza puede verse inclinada hacia uno de los otros órganos. En todo caso, la dictadura o la aristocracia tendrían de vida lo que tardase la Junta de Propietarios en espabilarse.

Y tú, ¿qué tipo de gobierno tiene tu Comunidad de Propietarios? Déjanos un comentario aquí en nuestra página de Facebook. También puedes tuitearlo citando a @micomuniweb.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

Administraciones Corcho S.L. pone a su disposición sus servicios de administración, asesoramiento y gestión de todos los aspectos de la vida diaria de las comunidades de vecinos y la propiedad horizontal en Madrid y alrededores.

Profesionales colegiados y métodos de gestión certificados por AENOR para que la gestión de sus asuntos comunitarios e inmobiliarios no sean una inquietud para usted y su comunidad.

Además, a través de nuestro sitio web tendrá acceso durante las 24 horas del día a la documentación de su Comunidad de Propietarios, condiciones especiales con proveedores y una exclusiva oferta inmobiliaria.

 

En la comunidad de vecinos, no hay independencia.

Fuente: elmundo.es

¿Me puedo independizar de mi comunidad de vecinos?

Juanjo Bueno

Aunque hace años se presentó a las elecciones para ser presidente de la comunidad, Pablo, vecino del 8º C, está más que harto y quiere independizarse del edificio. Como lo oyen. Pero no de la manera en la que están pensando, vendiendo el piso y mudándose a un chalé, sino permaneciendo en la comunidad pagando únicamente sus gastos.

El elemento de la discordia vuelve a ser la calefacción. Lleva tan sólo unos días puesta y ya ha encontrado detractores. Recordemos que la comunidad La Colmena tiene una caldera central aunque cada una de las viviendas paga lo que consume por tener repartidores en sus radiadores.

Pues bien, Pablo ha decidido por su cuenta y riesgo poner una caldera individual y ahora se niega a contribuir a los gastos derivados del servicio de calefacción central, que no deja de ser un elemento común del edificio. La comunidad se ha negado en junta de eximirle de estos gastos.

Este ha sido el detonante que ha llevado al vecino a pedir la independencia de la comunidad. Incluso ya se lo ha planteado a la presidenta, Paquita, que no ha podido más que mofarse y negarse en rotundo. «Cuando una persona compra un piso integrado en una comunidad sabe que tiene una serie de obligaciones, como es la de pagar los servicios comunes», le intentó explicar. «Sí, la teoría está muy bien, pero en la práctica sabemos que hay propietarios que no pagan la comunidad porque no quieren, y okupas que quieren pagar las cuotas y no les dejan», le replicó. Un zasca en toda regla.

Pablo no cejó en su empeño y solicitó al administrador de la finca, Gregorio, los argumentos legales por las que no puede declarar su vivienda como una «República independiente de la comunidad».

Con buen tino, Gregorio le recordó que vive en una comunidad con sus Órganos de Gobierno y sus propios Estatutos, siendo la única vía que permitiría desenchufarse del edificio la propia extinción de la comunidad. «La Ley faculta que un edificio disuelva el régimen de propiedad horizontal pero para ello se necesita un acuerdo unánime de todos los propietarios», especificó. Es más, la improbable destrucción del edificio también permitiría la extinción de la comunidad. Incluso la conversión en una única propiedad, por ejemplo si un inversor comprase todos los pisos y locales. También poco probable.

Razonamientos de peso que si bien no convencieron a Pablo, sí harán que las banderas sigan ondeando en la comunidad La Colmena.

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Lo que debes saber sobre tu administrador de fincas

Lo que debes saber sobre tu administrador de fincas

Fuente: pisos.com

10 preguntas que toda comunidad ha de hacerse sobre los administradores de fincas

Seis de cada diez españoles residen en bloques de viviendas, según los últimos datos de Eurostat, correspondientes a 2015. Este resultado refleja cómo la mayoría de los propietarios cohabita en comunidades de vecinos. Unos lugares en los que la convivencia no resulta siempre fácil. Así, son diversos los conflictos que surgen entre vecinos, tales como la morosidad, los ruidos, las reformas o el uso de las zonas comunes. A ellos se deben añadir los temas relativos a la gestión y seguridad jurídica de la finca, por lo que son numerosas las comunidades de propietarios que optan por contratar los servicios de un administrador.

  1. ¿Qué es realmente un administrador de fincas?

Los administradores de fincas son, según Manuela Julia Martínez Torres, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), los responsables de “gestionar” el patrimonio inmobiliario de las comunidades “en beneficio de sus clientes”, y “al amparo de las normas colegiales que garantizan la eficacia, independencia y responsabilidad” en el ejercicio de sus funciones. Por su parte, Juan Rodríguez Baeza, fundador de Comunidades.com, añade un punto de vista más práctico al respecto, pues sostiene que los administradores son “los auténticos expertos en propiedad horizontal” y, en el día a día, se constituyen como “los solucionadores de problemas” que surgen en el seno de las mismas.

  1. ¿Qué requisitos debe cumplir este profesional?

La gestión de fincas genera en España alrededor de 80.000 puestos de trabajo directos y mueve más de 2.000 millones euros al año, lo que convierte a la cantidad de dinero gestionada por el gremio en una cifra superior a los 35.000 millones de euros. Es por ello que sus responsables deben cumplir una serie de requisitos formativos y legales. En primer lugar, tal y como explica Amor Pelegrí, socia del despacho de abogados del mismo nombre, se trata de “expertos en la legislación aplicada a la gestión de fincas”, especialmente en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y en derecho fiscal.

Además, según expone Rodríguez Baeza, todo administrador de fincas tiene que estar en posesión de uno de los determinados títulos universitarios exigidos por el Ministerio de Fomento o, como segunda opción, “aprobar el plan de estudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas”. Esta formación es impartida actualmente en once universidades españolas mediante la creación de un título propio, que se desarrolla en tres años y cuenta con un mínimo de 180 créditos.

  1. ¿Qué beneficios aporta esta figura a la comunidad?

A juicio de Martínez Torres, el principal beneficio que para una comunidad de propietarios presenta contar con un administrador es “la tranquilidad de una buena gestión económica” de la misma. Este trabajo se traduce, desde su punto de vista, “en una mejor calidad de vida” de los propietarios de los inmuebles incluidos en la finca. Al respecto, el fundador de Comunidades.com va más allá y sostiene que, además de velar por el buen régimen de la finca, el administrador “asesora a la comunidad, controla los proveedores, coordina los siniestros, se ocupa de las relaciones laborales con los empleados, advierte sobre la morosidad y se esfuerza en mantener la convivencia entre los comuneros”. “Cuando actúa como secretario de la misma, que es casi siempre, convoca además las juntas, asiste a las mismas, redacta el acta y practica las notificaciones que procedan”, agrega.

  1. ¿Cuáles son sus responsabilidades?

El administrador, en el ejercicio de su actividad laboral, reconoce Pelegrí, ha de responder con sus propios actos y los de sus empleados y colaboradores, “por daños patrimoniales que se deriven del ejercicio de su actuación profesional”. Entre ellos, subraya esta letrada, se encuentran los errores, omisiones o negligencias. En paralelo, cita como ejemplo de delitos o faltas que esta figura puede cometer en el ejercicio de su actividad, ante lo que recomienda que los propietarios tengan en cuenta, la “apropiación indebida de fondos, la coacción al cortar un suministro, las amenazas contenidas en las actas, los delitos contra los trabajadores, la estafa a los proveedores, la gestión defectuosa, la insolvencia punible o la falsedad documental”.

  1. ¿Qué actividades quedan fuera de su alcance?

Los expertos consultados coinciden en transmitir a los propietarios que existen una serie de actividades que quedan fuera del alcance del administrador y que, por tanto, no les pueden exigir. Entre las mismas, manifiesta Rodríguez Baeza, destacan las responsabilidades exigibles al presidente de la comunidad, como representante legal de la misma, “por las decisiones que este adopte, omisiones en el desempeño del cargo o accidentes en la comunidad”. Al respecto, recuerda que entre estas actividades se incluyen “la realización de obras sin licencia y las inspecciones del edificio e instalaciones”. Otras responsabilidades que quedan excluidas de la labor profesional del administrador son exigir el pago a los propietarios morosos, hacer cumplir los acuerdos a los que estos lleguen, contratar un seguro sin acuerdo de la comunidad o resolver unilateralmente el contrato de mantenimiento del ascensor.

  1. ¿Qué garantías aporta a los propietarios?

Todo administrador de fincas debe ofrecer unas garantías a las personas que demandan sus servicios. Entre ellas, la presidenta de CAFMadrid hace hincapié en su formación “continua y actualizada”, mediante la realización de cursos y la asistencia a conferencias, charlas y ponencias. Además, destaca que estos profesionales cuentan con “información puntual y casi diaria” sobre los cambios normativos o técnicosque pueden afectar a su profesión “para garantizar el nivel de servicio y asesoramiento que merece el ciudadano”. De igual modo, subraya que los administradores de fincas aportan “control deontológico y profesional de sus actuaciones”, pudiendo denunciar cualquier actuación que vulnere el código ético del colectivo.

  1. ¿Cuáles son sus tarifas?

Los honorarios de un administración de fincas son fijados por estos profesionales, puesto que en la actualidad no existen tarifas mínimas ni recomendadas al respecto. En este sentido, desde Comunidades.com recalcan que estos servicios se determinan “en función de la carga de trabajo que suponen”. En esta línea, Rodríguez Baeza reconoce que “influye bastante” el número de propietarios y “los servicios comunes” con los que cuente la finca, puesto que la calefacción, la piscina y la portería suponen una mayor dedicación. Lo mismo pasa con la domiciliación o no de los recibos comunitarios, la morosidad y las obras que se realicen en dicho espacio. De igual modo, afirma que en las grandes ciudades “se cobra más”, puesto que las gestiones presenciales “se encarecen por los largos desplazamientos” y, también, porque los edificios “suelen tener más servicios y más copropietarios que en lugares de menor población”.

  1. ¿Cómo se formaliza la relación entre administrador y propietarios?

La materialización y formalización de la relación entre los propietarios de la comunidad y el administrador de la finca se suele llevar a cabo a través de la firma de un contrato, tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal. Este documento, adelanta Pelegrí, es de duración renovable, “puesto que legalmente el nombramiento de administrador es por un año”. En lo que respecta a su rúbrica, esta se lleva a cabo en la Junta general ordinaria, agrega esta abogada. “En él se relacionan los servicios de administración incluidos y excluidos, se pactan los honorarios, su forma de pago, así como el procedimiento de actualización de los mismos”, matiza.

  1. ¿El administrador debe tener un seguro?

En España, los administradores de fincas disponen de un seguro de responsabilidad civil, tal y como confirma la presidenta de CAFMAdrid. Este seguro, que alcanza el millón de euros, está concertado a través de los distintos colegios a los que pertenecen los administradores y responde “ante posibles omisiones o negligencias en que este profesional pudiera incurrir durante su actividad”. Asimismo, Martínez Torres explica que, en determinados colegios, como es el caso de Madrid, los administradores cuentan además con la cobertura de un seguro de caución, “para el caso poco probable de desajustes o pérdidas en la gestión económica de sus profesionales”.

  1. ¿Qué pasos tiene que dar una comunidad para cambiar al administrador?

La sustitución del administrador de fincas se suele realizar durante el transcurso de la junta general ordinaria de la comunidad, que debe reunirse una vez al año. No obstante, como insiste Rodríguez Baeza, “la ley prevé la posibilidad de que cualquiera de los cargos pueda ser removido antes de expirar su mandato”, por acuerdo de una junta general extraordinaria. En este caso, la comunidad tendría que indemnizar al administrador por daños y perjuicios, con el comporte correspondiente a los meses que falten para cumplir su año de mandato, “salvo que el cese se deba a una causa justa y demostrable”, puntualiza este experto. “Tanto si se decide cambiar de administrador en una junta ordinaria como en una extraordinaria, el acuerdo debe adoptarse por la doble mayoría simple de propietarios asistentes”, concluye.

Sobre Administraciones Corcho:

Todos los administradores de Administraciones Corcho se encuentran en posesión de su certificado de colegiación vigente en el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

Somos la primera Administración de Fincas en Madrid en conseguir la norma ISO 9901 en 2002.

Administraciones Corcho SL tiene suscrita y en vigor la correspondiente Póliza de Responsabilidad Civil Profesional con garantías ampliadas respecto a las coberturas habituales marcadas por ley.

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Notificaciones electrónicas: ¿Una complicación añadida?

Notificaciones electrónicas: ¿Una complicación añadida?

Fuente: El Mundo.es- Juanjo Bueno.

Las comunidades de vecinos, ante una nueva encrucijada

  • Desde octubre de 2016 están obligadas a relacionarse de forma únicamente electrónica con las diferentes Administraciones.
  • El administrador no está autorizado a recibir notificaciones electrónicas ya que la Administración sólo reconoce como representante legal al presidente

Desde octubre de 2016, según la Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, las comunidades de vecinos están obligadas a relacionarse de forma únicamente electrónica con las diferentes administraciones. Algo que representa una nueva encrucijada, sobre todo, para las más pequeñas.

Las notificaciones electrónicas que puede recibir una comunidad (unas tres anuales) no sólo provienen de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, sino también de la Comunidad o el Ayuntamiento correspondiente para, por ejemplo, comunicar la resolución de una inspección. Un proceso complejo no exento de polémica.

El problema está en la recepción electrónica, puesto que el administrador de la finca no está autorizado para recibir la notificación aunque, paradójicamente, sí para emitirla. El presidente, como representante legal, es el único sujeto reconocido por la Administración. Esto plantea serios problemas para comunidades pequeñas sin administrador de personas de avanzada edad.

«Lamentablemente, no se ha tenido en cuenta la especial idiosincrasia de las comunidades de propietarios que, a pesar de ser un ente jurídico por sí mismas, dependen de su presidente para los trámites frente a las Administraciones», explica el administrador de fincas colegiado Ángel Sotelo.

«Tal y como está configurado actualmente el sistema de representación», continúa Sotelo, «sería necesario que el presidente de cada comunidad se personase en las oficinas de la Administración Tributaria con documentación acreditativa para configurar un correo electrónico que sirviera de buzón para comunicaciones de todas las administraciones».

Para Manuela J. Martínez, presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), «la aplicación de la Ley obliga a una comunicación bidireccional, instando a la comunidad a revisar el buzón telemático de forma continuada, ya que si en 10 días no da contestación a un requerimiento, quedas vinculado a una tramitación y consecuencias que conllevan responsabilidad por la gestión».

Autorizar al administrador

«Lo normal sería que en los casos en los que hay un administrador de fincas colegiado se autorice a éste, previa presentación del certificado con la pertinente autorización de la comunidad, para hacer la recepción de esa documentación, algo que en la práctica está pasando ya con el papel», solicita Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España.

Desde la Agencia Tributaria se ha comunicado al CGCAFE que una de las opciones para que el administrador pueda gestionar las notificaciones electrónicas emitidas es ser apoderado por parte del presidente de la comunidad de propietarios.

Si lo que pretende el legislador, dicen los administradores, es eliminar trámites y que la Administración sea más eficiente en el caso de las comunidades, el sistema previsto va en el sentido contrario. ¿Por qué? Cada año casi un millón de presidentes tendrían que ir a una oficina de Hacienda a renovar el apoderamiento con la consiguiente carga económica (se estima el coste total de esta tramitación en 50 millones, a razón de 50 euros aproximado por cada poder).

Según Martínez, «la Administración debe entender que la aplicación de esta Ley en las comunidades no se puede llevar a cabo de la forma expuesta, ya que los profesionales apostamos por una agilidad en la tramitación». «De lo contrario», pronostica, «se colapsará la Administración y se sancionará a las comunidades y, por consiguiente, a los ciudadanos por incumplimiento de unas obligaciones difíciles de cumplir».

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica y Relaciones con la Administración que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales.

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