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Ya hay sentencias para el cese de uso de pisos turísticos

Ya hay sentencias para el cese de uso de pisos turísticos

CESE DEL USO DE DOS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO POR CAUSAR ACTIVIDADES MOLESTAS  Y PELIGROSAS ASÍ COMO POR DAÑOS EN EL EDIFICIO

El Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Granada ha dictado una sentencia el 18 de septiembre de 2018 relativa al cese en el uso de dos viviendas de uso turístico por actividades molestas derivada del ejercicio de la acción de cesación del art. 7.2 de la LPH a la que puedes acceder pinchando aquí.

A modo de resumen señala lo siguiente:

  1. Puede afirmarse como hecho notorio que el uso de los elementos comunes por ochocientas personas distintas en dos años evidentemente supone un uso anormal de las instalaciones comunitarias
  2. El empleo de los inmuebles integrantes en una comunidad de propietarios como turísticos conviviendo con quienes poseen en ella su vivienda habitual provoca necesariamente los conflictos generados por el desarrollo de una actividad mercantil en espacios no especialmente habilitados para ello.
  3. Ha quedado acreditado que los vecinos han venido reclamando del gestor al que la propietaria ha encomendado la explotación de los inmuebles, solventar las molestias que ocasionan los ocupantes del inmueble.
  4. Consta igualmente la denuncia presentada por los ruidos provocados así como de las pruebas testificales depuestas los daños ocasionados al ascensor por un uso indebido del mismo de los ocupantes de los referidos inmuebles
  5. Es evidente que la actividad que se desarrolla en el inmueble es molesta, en tanto que con carácter periódico se producen incidentes en la comunidad de propietarios, de mayor o menor trascendencia que alteran la normal convivencia y las expectativas que sobre el descanso y seguridad genera el uso de la vivienda habitual.
  6. El uso común continuo por personas desconocidas de los espacios comunes de acceso a la propia vivienda entraña un peligro al obligar a los comuneros a acceder a un espacio cerrado con desconocidos como paso inexorable para acceder a sus viviendas, con la inseguridad que provoca tal situación fundamentalmente en las familias.

Esta sentencia establece una posición clara sobre los límites a la actividad del alquiler turístico en las comunidades de vecinos.

Sobre Administraciones Corcho:

Administraciones Corcho S.L. pone a su disposición sus servicios de administración, asesoramiento y gestión de todos los aspectos de la vida diaria de las comunidades de vecinos y la propiedad horizontal en Madrid y alrededores.

Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

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Además, a través de nuestro sitio web tendrá acceso durante las 24 horas del día a la documentación de su Comunidad de Propietarios, condiciones especiales con proveedores y una exclusiva oferta inmobiliaria.

Cambios en la portería de la comunidad

Cambios en la portería de la comunidad

Sustitución o supresión de la portería

En su comunidad, unos vecinos quieren despedir al portero y sustituirlo por otro, alegando que no cumple correctamente con su trabajo. Pero otros propietarios no están conformes.

¿Qué mayoría necesitarán para tomar este acuerdo?

Pues bien, para determinar qué mayoría se necesita para adoptar este acuerdo hay que distinguir entre dos situaciones:

Supresión

Sí la comunidad quiere suprimir el servicio de portería (por ejemplo, para reducir costes) y para ello despide al portero, este acuerdo debe adoptarse por mayoría de 3/5 partes de propietarios que representen a su vez 3/5 partes de cuotas.

Sustitución

Pero dado que en este caso se trata solo de despedir a quien ejerce esa función y contratar a un nuevo trabajador para que la desempeñe (sin suprimir el servicio), el acuerdo puede ser adoptado por mayoría de propietarios que a su vez representen mayoría de cuotas de participación (mayoría simple de asistentes y cuotas en segunda convocatoria).

Por tanto, si adoptan el acuerdo respetando los requisitos legales (la Junta se convoca y se celebra correctamente y el acuerdo se toma con la mayoría indicada), éste será válido y vinculará a todos los propietarios.

Y si el portero impugna su despido y los Tribunales laborales obligan a la comunidad a pagarle una indemnización:

  • En ese caso, todos los propietarios (incluidos los disidentes) deberán contribuir a dicho gasto conforme a su cuota de participación.
  •  Aunque la ley exonera de pago a los disidentes cuando la comunidad aprueba nuevos servicios, instalaciones o mejoras no requeridos para la adecuada conservación de la finca, en este caso no se está ante ninguno de estos supuestos.

Sí la Junta acuerda el despido y algún propietario lo impugna, lo más probable es que dicha impugnación sea desestimada:

  • En estos casos, los Tribunales consideran que no se trata de un acuerdo contrario a los estatutos o a la ley (aunque al final el Juez laboral declare que el despido era improcedente).
  • Y si el despido está justificado por el incumplimiento por parte del portero de sus obligaciones, tampoco lo consideran abusivo ni perjudicial para la comunidad.

Apunte:

La razón es que los posibles perjuicios que comporte el despido para la comunidad (los gastos del pleito, la eventual indemnización que haya que pagar…)están justificados porque con el despido se intentan solucionar otros problemas, como el mal servicio que presta el portero, la pérdida de confianza de la mayoría de los propietarios, etc.

El acuerdo de despedir al portero y sustituirlo por otro trabajador puede adoptarse por mayoría simple.
Solo se requiere mayoría reforzada de 3/5 partes de propietarios y cuotas si, además del despido, se suprime el servicio de portería.

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Recuperar la plusvalía cuando se vendió con pérdidas

Recuperar la plusvalía cuando se vendió con pérdidas

FUENTE: EL MUNDO.

He pagado la plusvalía municipal teniendo pérdidas, ¿cómo puedo reclamar?

El Tribunal Constitucional tumbó este viernes el impuesto municipal sobre plusvalías al entender que va contra el principio de capacidad económica tributar cuando la venta del inmueble no ha proporcionado ganancias, algo que ha sucedido de forma frecuente en los últimos años, como consecuencia de la crisis. A continuación les explicamos cómo reclamar si se encuentran en esta situación y qué pasos deberían seguir.

Si ha pagado este impuesto teniendo pérdidas, ¿cómo puede reclamar?

Lo primero que tiene que hacer es presentar un escrito de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos ante el ayuntamiento que ha recaudado el impuesto, haciendo constar el importe que abonó. Esto pone en marcha la vía administrativa. La Administración deberá darnos una respuesta y fijará un plazo para que podamos interponer un recurso de reposición y si lo permite, porque no todas las poblaciones disponen de un Tribunal Económico Administrativo municipal, una reclamación económico administrativa que deberá ser resuelta por este tribunal si lo hubiera. Estos pasos agotarían la vía administrativa. Si no se ha resuelto de forma satisfactoria para nuestros intereses la reclamación, se puede iniciar un procedimiento judicial. Ahí es donde hay más posibilidades de ganar, según Legálitas. En este caso, hay un plazo de dos meses para interponer un recurso contencioso administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia correspondiente. Conviene, sin embargo, valorar si la vía judicial es aconsejable porque en algunos casos podría no serlo.

¿Cómo argumenta el Tribunal Constitucional su resolución?

El Alto Tribunal considera que no es legal imponer un impuesto cuando no se ha producido una ganancia. El impuesto municipal sobre las plusvalías grava en teoría la revalorización de los inmuebles cuando son vendidos. Sin embargo, en la práctica se abona siempre aunque estos hayan perdido valor. Ahora, el Tribunal Constitucional anula este impuesto cuando no se produzcan ganancias. En su resolución afirma que «en ningún caso podrá el legislador establecer un tributo tomando en consideración actos o hechos que no sean exponentes de una riqueza real o potencial».

El fallo estima parcialmente una cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 3 de Donostia en relación con varios artículos de una norma foral que regula la plusvalía. ¿Pueden reclamar, por tanto, sólo los contribuyentes de este territorio o los afectados de cualquier parte del territorio español??

Según Legálitas, como esta norma foral que regula las plusvalías es copia de la normativa estatal en esta materia, afectaría también a ésta. Hacienda, por el contrario, asegura que el fallo sólo afecta a los contribuyentes de Guipúzcoa al referirse a una norma foral.

¿Por qué los ayuntamientos cobran este impuesto entonces aunque no haya ganancias?

El artículo 104 de la Ley de Haciendas locales grava el incremento del valor que experimentan los inmuebles como consecuencia de su transmisión. Sin embargo, la plusvalía municipal no depende del valor de venta o de compra. Así, el ayuntamiento en el que se encuentra inmueble no tiene en cuenta si se ha producido o no un incremento en su valor. Simplemente se limita a tomar como base el valor catastral del suelo y lo multiplica por un coeficiente en función del número de años que se haya tenido ese bien en propiedad y, además, por un tipo impositivo que viene contemplado en la ordenanza municipal del ayuntamiento en cuestión. De este modo, el resultado siempre es positivo y se debe pagar, aunque se haya vendido el inmueble por debajo del valor de compra, es decir, no se hayan tenido ganancias sino pérdidas. Algo que ha sucedido con mucha frecuencia en los últimos años como consecuencia de la crisis.

¿Pueden reclamar también quienes se vieron obligados a pagar una plusvalía tras perder su casa por no haber podido hacer frente al pago de una hipoteca?

Un decreto ley de 2014 estableció una exención del pago del impuesto para aquellos que perdieron su vivienda al no haber podido hacer frente al pago de una hipoteca (bien en una ejecución hipotecaria o en una dación en pago). Ahora bien, esta exención sólo afecta a los casos en los que el inmueble fuera la vivienda habitual y no se dispusiera de más bienes. Y no a las segundas residencias o a los locales y oficinas. En estos casos los dueños sí tenían que pagar el impuesto, y si no lo hacían, incurrían en una deuda con el ayuntamiento. En el segundo supuesto, los afectados podrían presentar una reclamación.

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales.

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¿Su administrador está colegiado?

¿Su administrador está colegiado?

Estar colegiado es obligatorio, según el Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo, ha dictado sentencia con fecha 8 de noviembre de 2016, (Pincha aquí para acceder) por la que se declara que todos los Administradores de Fincas, deben de figurar adscritos a un Colegio Profesional para el ejercicio  de las funciones propias de dicha profesión.

El Tribunal Supremo declara que:  “La actividad de «administradores de fincas» es habitual para designar en el lenguaje común los servicios de aquellos profesionales que comprende el gobierno y conservación de los bienes, asesoramiento de las cuestiones relativas a los bienes inmuebles y muy específicamente la gestión de comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, para cuyo ejercicio, según dispone el Decreto 693/1968, de 1 de abril, por el que se crea el Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas, <>. Para ello se constituyeron diferentes colegios profesionales territoriales de Administradores de fincas al amparo del Real Decreto 1612/1981, de 19 de junio, que se integran en el Consejo General de Colegios de Administradores de fincas, que se configura como una Corporación de Derecho Público, dotada de personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines, que integra los diferentes Colegios Territoriales de la profesión, que se rige por la Ley 2/1974, de 13 de Febrero, de Colegios Profesionales”.

Asimismo el Tribunal Supremo declara que: “ En definitiva, en un análisis conjunto y, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo recaída acerca de la prohibición absoluta aquí examinada, se desprende que la locución citada, contiene vocablos que exclusivamente se componen de términos descriptivos de la asociación que aglutina a los colegiados que ejercen una actividad profesional conocida y organizada a través de colegios profesionales de base corporativa, sin configurarse en su conjunto como un signo novedoso y de fantasía para distinguir los servicios que presta. Y como ya sostuvimos en la STS, Sala 3ª, Sec. 3ª, de 27 de abril de 2015 (rec. 3888/2013 ), en aquella ocasión con relación a la marca ««Asociación de Jóvenes Empresarios de Extremadura», pero cuya doctrina resulta trasladable al caso que ahora se enjuicia, no resulta irrazonable pensar que el demandante individual o colectivo de los servicios reivindicados por la marca solicitante podría incurrir en el error de creer que los servicios prestados por la empresa privada que pretende la inscripción de esta marca están avalados por el Colegio Profesional de Administradores de Fincas, como entidad corporativa que agrupa a los colegiados que prestan las funciones propias de esta profesión, carácter del que carece la entidad solicitante como ella misma reconoce en su escrito de contestación al recurso de casación, afirmando que «en ningún momento mi representada se ha publicitado de manera explícita o implícita como un órgano colegial, sino más bien al contrario, estableciendo de manera clara que se trata de una asociación y no de colegio profesional alguno» añadiendo más adelante que «en cuanto a la afirmación de que se produce la confusión de la marca de mi representada pretendiendo el respaldo de una institución oficial, afirmamos que nunca ha existido ambición de vinculación con ningún colegio de Administradores de fincas, sin más bien al contrario…». Por ello, si como ella misma admite carece de cualquier vinculación con las Asociaciones y los Colegios profesionales de administradores de fincas ni pretende tenerlo, la utilización de la denominación pretendida induce a confusión y propicia que el consumidor medio pueda llegar a la conclusión contraria, que debe ser evitada, pudiendo elegir otros muchos distintivos de fantasía que no induzcan a pensar en el destinatario que los servicios los presta un colegio profesional oficial”.

Por todo ello, cabe concluir que, para el ejercicio de la profesión de Administrador de Fincas, es “conditio sine qua non”, el estar adscrito a un Colegio Profesional de Administradores de Fincas, sin cuyo requisito no se podrá ejercer la profesión de Administrador de Fincas.

Todos los administradores de Administraciones Corcho, S.L. están debidamente colegiados para que nuestros cliente sepan en todo momento que trabajan con especialistas responsables y fiables que siguen los mejores criterios de calidad y solvencia establecidos por el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

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