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Cuando el portero ya no está…

Cuando el portero ya no está…

fuente: elpais.com

¿Qué hacemos con la vivienda del portero cuando se jubile?

Muchas comunidades de propietarios aprovechan la jubilación del portero para suprimir este servicio. El destino del espacio que hasta entonces era su vivienda queda entonces en manos de la comunidad.

La vivienda del portero es un elemento común de la comunidad de propietarios. Por lo tanto cualquier decisión sobre este espacio deberá acordarse en junta de propietarios. Existen distintos tipos de mayorías para que una inciativa salga adelante: por unanimidad, mayoría cualificada o mayoría simple, será necesaria una u otra en función del supuesto de los enumerados en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) encaje la propuesta presentada ante la Junta de propietarios.

Para calcular estas mayorías es necesario tener en cuenta ciertos requisitos exigidos por la ley. En primer lugar, antes de nada, que para votar en una Junta es necesario que los propietarios se encuentren al corriente de pago en la comunidad. Cada propietario supone un voto, de modo que si una misma persona tiene varios locales o viviendas de la comunidad no tenga más poder de decisión en la comunidad que cualquier otro propietario. Además en el caso de las mayorías cualificadas se añade el requisito de que esos votos representen esa misma mayoría de las cuotas de participación en la comunidad.

Por otro lado, los propietarios que no asisten a la Junta se computan como votos favorables a efectos del recuento de estas mayorías cualificadas exigidas, no así en las decisiones que requieran mayorías simple. De modo que las decisiones tomadas en Junta de propietarios deben notificarse a los no asistentes, que tendrán el plazo de 30 días naturales para oponerse. Es por este motivo que normalmente los acuerdos no se ejecutaran hasta que concluye este plazo.

Suprimir el servicio de portería

Tanto el establecimiento como la supresión de los servicios comunes de interés general para la comunidad, entre los que se encuentran los servicios de portería, conserjería o vigilancia, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Alquilar la vivienda del portero

Una vez que ha prosperado la supresión del servicio de portería, cabe plantearse qué hacer con ese espacio de la comunidad que era la residencia del portero. Una opción es su arrendamiento, opción que necesitará el apoyo de una mayoría de tres quintos de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para salir adelante.

En este caso no se exige el voto unánime de los propietarios porque el arrendamiento no implica la desafectación del espacio, que sigue siendo propiedad de la comunidad y no se convierte el privativo de ninguno de sus miembros ni de un tercero.

Venderla

Otra posibilidad que se podría plantear la comunidad de vecinos es vender este espacio en el que vivía el portero. Esta decisión supone la desafección de un elemento común, lo que significa que ese espacio pasará de ser un elemento común a privativo de quien lo compre, y en consecuencia con la venta los vecinos transmitirán al nuevo propietario su cuota de participación sobre dicho espacio.

Además hay que tener en cuenta que todos los acuerdos que modifiquen alguna de las reglas básicas que definen las relaciones entre los propietarios de la comunidad, contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad requieren unanimidad. Por tanto, cualquier acuerdo que afecte a las cuotas de participación de los vecinos, que según establece el artículo 5 de la LPH está determinado en el título constitutivo de la comunidad, requerirá el apoyo unánime de los propietarios. Esto implica que también cualquier alteración de un bien común que suponga un cambio en las cuotas de participación de los propietarios de la comunidad requerirá el apoyo unánime de los mismos.

Convertir el espacio común en trasteros

En caso de que se pretendiera destinar un espacio común, como es la portería, para por ejemplo la construcción de trasteros para que, los propios vecinos o terceros externos puedan adquirirlos privativamente, estaríamos también ante una alteración del título constitutivo. Es decir, un elemento común dejaría de serlo, creando entidades nuevas de las que se pretende transmitir su propiedad. Si fueran los vecinos quienes compraran estos trasteros sus coeficientes de propiedad individuales se incrementarían al añadir los metros de cada trastero a los de su vivienda o local dentro de la comunidad. Por todo ello, es una medida que tiene que tomarse por unanimidad.

Sin embargo, si no se transmitiera la propiedad de esos trasteros a los vecinos y se mantuvieran como elementos comunes arrendados, o si en vez de hacer varios trasteros se mantuviera un único espacio de uso común en el que guardar por ejemplo las bicicletas de los vecinos, estaríamos ante un supuesto que encaja en lo establecido en artículo 17.4 de la LPH. Según este precepto, con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se puede adoptar el acuerdo de realizar una nueva instalación. Sin embargo, si la cuota a pagar por cada propietario, como consecuencia de dicha instalación, excede del importe de tres mensualidades ordinarias, quien se oponga a dicha obra no podrá ser obligado a pagarla, ni se modificará su cuota de participación en la comunidad. Es más si ese propietario disidente desea posteriormente participar de la instalación, deberá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, actualizados con el interés legal del dinero.

Es más, si alguna obra realizada en la comunidad afectara directamente a uno de los vecinos al hacerle inservible para su uso y disfrute algún espacio de la finca, dicho comunero deberá comunicarlo al presidente o administrador antes de que se celebre de la junta, para que se tenga en cuenta que independientemente de que se llegue a la mayoría exigida para que prosperen las obras no podrán hacerse sin su consentimiento expreso.

Sobre Administraciones Corcho:
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Tu seguro de hogar te protege

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Fuente: pisos.com

11 coberturas del seguro del hogar que los propietarios desconocen

Aunque su contrato no es obligatorio, son muchos los ciudadanos que cuentan con un seguro del hogar. Aquí tienes un listado con las coberturas que éste cubre y que la mayoría de los propietarios desconocen.

  1. Reposición de documentos. En caso de que se hayan deteriorado o destruido, los seguros del hogar cubren la reposición de escrituras, poderes o hipotecas.
  2. Robos. Si al propietario le roban la cartera fuera del hogar, esta es repuesta por el seguro.
  3. Mascota. Las mascotas y los daños que esta pueda causar a terceros también quedan cubiertos.
  4. Vecinos. Se cubre la asistencia jurídica sobre dudas relacionadas con las comunidades de vecinos.
  5. Informática. El seguro del hogar también incluye asistencia informática, como asesoramiento para la compra de productos o para solucionar un problema en el ordenador.
  6. Accidentes. La defensa jurídica por accidentes fuera del hogar, como por ejemplo, si el usuario es atropellado como peatón, también queda cubierta.
  7. Bricolaje. En algunos seguros del hogar se incluye desde el montaje de muebles hasta colgar cuadros.
  8. Despido improcedente. La asistencia de un abogado ante un despido improcedente o el desplazamiento al extranjero si un familiar directo ha sido ingresado en un hospital también son incorporados a este tipo de contratos.
  9. Equipaje. El robo o la pérdida de equipaje forman parte de las coberturas de este seguro.
  10. Alojamiento temporal. Si la vivienda resulta inhabilitada, el seguro del hogar cubre el alojamiento temporal del propietario.
  11. Niños. Los daños que puedan ocasionar los niños jugando o que pueda causar el titular del seguro si se cae un objeto que está transportando en un vehículo a motor también quedan incluidos.

En Administraciones Corcho disponemos de un área específica de ventas y alquileres para ayudarle en sus gestiones y obtener las mejores condiciones para usted.

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Dímelo cantando, vecino

Dímelo cantando, vecino

Fuente: administradordefincas.com

Los vecinos como protagonistas de grandes canciones

Las relaciones entre vecinos son tan complejas que han sido muchos los artistas que se han inspirado en esta trama cotidiana y  han escrito series, libros, películas e incluso canciones sobre ellos. Porque esta relación puede abarcar una gran gama de grises y nada mejor que la música para plasmar todos esos sentimientos y reacciones. Los cantantes han sido capaces de captar los conflictos que surgen entre los vecinos, tanto cuando se dan discordancias como cuando surge el amor entre estos. Un amor, muchas veces, no correspondido. Y es que no hay que olvidar que, si bien hay una pared de separación, los vecinos son una de las personas con las que mas tiempo pasamos a lo largo del día y sus actitudes y decisiones pueden interferir positiva o negativamente en el desarrollo de nuestro día a día.

De una mala relación con los vecinos nos habla Joaquín Sabina en su canción Mi vecino de arriba, donde plasma la figura de una persona muy contraría a él. Las diferencias ideológicas y en el entender la vida provocarán enfrentamientos entre ambos:

Mi vecino de arriba 
se lo pasa fatal 
y que yo me divierta 
no puede soportar

Otro claro referente de las tensiones que pueden surgir entre los vecinos de una comunidad en la tan famosa canción Aquí no hay quien viva, de Junior Miguez. Es imposible no conocer este tema en el que la comedía y la sinceridad se unen para  dar apertura a las increíbles relaciones de vecinos que existían en la serie televisiva que disfrutaba del mismo nombre. Sin duda, más de uno se sentirá identificado con las siguientes palabras:

Mete en una coctelera 
un trueno, un terremoto y un volcán, 
y tendrás esta escalera

Pero, como siempre, lo que prima es el amor. Son muchos los cantantes que se han visto embelesados por algún vecino o vecina de su comunidad y no han podido evitar dedicarle una canción a ese amor platónico. Sin duda una de las canciones que ha tenido mayor éxito en este campo es Colgado de la vecina, de Melendi.

Que difícil resulta el amor… compartiendo descansillo 
Que difícil el amor, cuando su ropa interior, 
Seca con mis calzoncillos

En esta línea, también podemos observar el guiño que hace el grupo Estopa en Como Camarón:

Y a veces te espero en el bar de la esquina
con la mirada fija en tu portería

Y tú, ¿sabes alguna otra canción sobre vecinos? Desde luego, qué mejor indirecta que poner una de estas con el mensaje deseado para intentar comunicarte a través de las paredes…

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Tu comunidad de propietarios: cielo o infierno

Tu comunidad de propietarios: cielo o infierno

fuente: micomuniweb.com

Comunidad de vecinos: Aristocracia, Democracia o Dictadura

Una comunidad de vecinos es un centro de convivencia, una aglutinación de egos y, a veces, un centro de conflictos. Las comunidades de vecinos también deben regirse por normas y tener un órgano de Gobierno que vele por que se cumplan. En este pequeño reino, los órganos de Gobierno de las comunidades de propietarios recaerían sobre el Presidente o los Vicepresidentes; sobre el Secretario; sobre el Administrador de Fincas y sobre la Junta de Propietarios. El equilibrio de estas fuerzas determina si la comunidad de vecinos en cuestión es considerada como aristocracia, democracia o dictadura.

El presidente de la comunidad

El presidente de la comunidad de vecinos es nombrado por elección en Junta de Propietarios o por turno rotatorio. Y es que hay veces, las más, en que ningún vecino quiere atribuirse esa responsabilidad.  Sobre sus hombros recae el peso de representar legalmente a la comunidad de vecinos. Si no quieres que te toque ser Presidente, necesitarás una resolución judicial.

Cuando en la comunidad de vecinos el Presidente se convierte en el mandamás, cuando le preguntas por qué en los pasillos han brotado los extintores y te responde “porque lo digo yo” y cuando laregulación de la calefacción central depende de la temperatura que haya en su casa, en esos caso, la comunidad de vecinos se rige por una dictadura en la que el poder recae en sus manos.

Si, por el contrario, el Presidente decide hacer un gobierno apoyado en la opinión del Administrador de Fincas y del vecino que “todo lo sabe” por estimarse los únicos competentes para regir la comunidad de vecinos, estamos hablando de una aristocracia.

¿Cuándo hablamos de democracia? Cuando es la Junta de Propietarios, en la que todos los vecinos están representados, la que tiene la última palabra sobre el devenir de los días. En teoría, esta es la forma de gobierno correcta, pero nunca se sabe y hay tantas comunidades de vecinos como condominios.

Los vicepresidentes de una comunidad de vecinos

Los Vicepresidentes están ahí para cuando el Presidente no lo está.

El secretario de una comunidad

El Secretario está en el mundo para certificar las cosas que pasan. Cobra más importancia en temas económicos, como la liquidación de una deuda del vecino moroso o el estado de las cuentas de una vivienda o local.  ¿Que alguien cambia de casa? El Secretario también lo certifica. ¿Que alguien está desarrollando actividades prohibidas en los estatutos? Certifica que lo ha dejado de hacer.

Luego está el tema administrativo. ¿Que hay que enviar una notificación? Secretario ¿Que hay que redactar y custodiar las Actas así como verificar que todo esté bien? Secretario. ¿Que hay que guardar durante cinco años todos los documentos que hayan sido relevantes para la comunidad? Secretario. ¿Que un vecino no está de acuerdo con una votación y tampoco asistirá a la Junta?  El Secretario se encarga de todo.

En ocasiones, el Presidente también ejerce la labor del Secretario. En otras muchas, la Comunidad de Propietarios decide contratar a un Administrador de Fincas colegiado que se ocupe de todo.

De cualquier forma, dada la naturaleza de las funciones del Secretario, él nunca podría presidir una dictadura, aunque sí formar parte de una aristocracia.

El Administrador de la comunidad de propietarios

El Administrador de la Comunidad de Propietarios puede ser el Secretario o un profesional externo contratado ex profeso. Un Administrador de Fincas colegiado podrá ejercer las funciones del Secretario, además de encargarse de los tediosos trámites de contratación de servicios cuando hay humedades en las paredes o cuando se rompe por arte de magia la puerta de seguridad de entrada al edificio, por ejemplo.

Por regla general, es muy difícil que el Administrador de Fincas instaure su reino y rija una dictadura en una comunidad de vecinos, ya que responde ante la Junta de Propietarios y el resto de órganos de Gobierno. En un caso extremo, sí podría formar parte de la aristocracia, eso si el resto de vecinos están dispuestos a pasar por el aro.

La Junta de Propietarios

Una Junta de Propietarios en una comunidad de vecinos está al cargo de nombrar los cargos de los órganos de Gobierno, aprobar las cuentas y dar el visto bueno a las obras de mantenimiento, aprobar o reformar los estatutos y las normas de régimen interior y todo lo demás.

En la mayor parte de comunidades de propietarios, es la Junta de vecinos la que tiene el mayor peso en la balanza, por lo que decimos que son, o deberían ser, una democracia. Es en los casos en que la desidia se apodera de los propietarios cuando la balanza puede verse inclinada hacia uno de los otros órganos. En todo caso, la dictadura o la aristocracia tendrían de vida lo que tardase la Junta de Propietarios en espabilarse.

Y tú, ¿qué tipo de gobierno tiene tu Comunidad de Propietarios? Déjanos un comentario aquí en nuestra página de Facebook. También puedes tuitearlo citando a @micomuniweb.

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Control para las viviendas de uso turístico en Madrid

Control para las viviendas de uso turístico en Madrid

Fuente: El Pais.es

Las comunidades de vecinos podrán prohibir las viviendas de uso turístico

El nuevo decreto del Gobierno madrileño propone la posibilidad de sancionar a las plataformas ‘online’

La presidenta de la Comunidad de Madrid, Cristina Cifuentes, ha anunciado modificaciones en el decreto que regula las viviendas turísticas en la región. Dentro de las novedades destaca la posibilidad de las comunidades de vecinos para prohibir las viviendas de uso turístico si sus estatutos lo recogieran de forma expresa. El documento se publicará mañana en el Portal de la Transparencia de la Comunidad de Madrid y habrá un plazo de 15 días de información pública para interponer alegaciones.

El nuevo texto pretende también que las plataformas por las que se comercializan las viviendas turísticas estén sujetas al régimen sancionador de la Ley de Ordenación del Turismo cuando se incumplan las normas básicas de convivencia. Se considera infracción grave no cumplir las obligaciones de información, por ejemplo, que la vivienda no esté incluida en el registro de la Comunidad de Madrid. Algo que ocurre de forma habitual, aunque el Gobierno regional no cuenta con datos concretos porque no ha realizado ningún estudio específico. Para imponer sanciones es necesario que las plataformas sean consideradas empresas turísticas, un punto especialmente conflictivo que contempla la nueva normativa.

El decreto incorpora además la eliminación de la restricción de no poder alquilar por habitaciones y, tal como exigía el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM), el requisito de contratación por un tiempo inferior a cinco días. Cifuentes ha indicado, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Gobierno semanal, que el PP no está en contra de las viviendas turísticas, porque consideran el servicio un derecho, pero sí que apoyan una regulación que mejore la calidad turística y la seguridad ciudadana.

En este sentido, el documento incorpora la obligatoriedad de tener contratado un seguro de responsabilidad civil, disponer de hojas de reclamaciones o respetar la ratio de capacidad de personas que se pueden alojar en función de las dimensiones de las casas. Además, propone la creación de un Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT), un documento técnico que garantizará al usuario de la vivienda que esta cumple unos requisitos que garanticen su seguridad y comodidad (como disponer de calefacción o agua fría y caliente, además de fuentes de energía suficientes, entre otros).

El Gobierno regional también ha mantenido contactos informales con el Ayuntamiento de Madrid, «aunque la capacidad normativa es de la Comunidad», ha apuntado Cifuentes. En su opinión, el Consistorio tiene una visión «básicamente prohibicionista que no compartimos». Lo que pretende el PP es compatibilizar la actividad turística de los hoteles con la de los apartamentos turísticos. «Vamos a seguir hablando con los ayuntamientos, incluido el de Madrid, porque ellos tienen un margen para regular vía ordenanzas», ha puntualizado la presidenta. Al mismo tiempo, se ha manifestado en contra de la llamada tasa turística o de la moratoria para la construcción de hoteles que quieren imponer algunos Consistorios.

En cuanto a las sanciones futuras que contempla el decreto, la presidenta ha indicado que habrá que reforzar las inspecciones. Esto se hará «en colaboración con los ayuntamientos y se tendrá que implicar el de Madrid», ha advertido. Cifuentes ha recordado que, según un estudio del Consistorio, el caso madrileño no es comparable al de Barcelona, donde se percibe la proliferación de este tipo de viviendas como un problema.

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