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Ha abierto dos ventanas en el patio...

Ha abierto dos ventanas en el patio...

por AdmiCorcho  |  Abr 21, 2022  |  Administraciones Corcho

Ha abierto dos ventanas en el patio...

En su comunidad de propietarios, el vecino del primer piso –que tiene el uso privativo del patio común– ha abierto dos ventanas en la pared de su inmueble que da a dicho patio. ¿Puede actuar así? ¿Necesita el consentimiento de la comunidad?

Privativo. En ocasiones, algunos vecinos tienen derecho al uso privativo de algún elemento común al que únicamente se puede acceder desde sus pisos (por ejemplo, una terraza en el ático, o el patio interior –al que solo tienen salida los pisos situados en el nivel más bajo–). No obstante, una cosa es que puedan utilizarlos y otra que puedan modificarlos haciendo en ellos construcciones o alterando su configuración.

Uso de los elementos comunes

Regulación. Es importante tener en cuenta que a un elemento común se le puede dar un uso privativo siempre que así aparezca recogido en la escritura de división horizontal o en los estatutos de la comunidad o siempre que así se haya decidido por unanimidad de la Junta. Pero es que, además, los tribunales consideran que únicamente cabe atribuir un uso privativo a algunos elementos comunes –no a todos–, y hacen la siguiente distinción:

  • Comunes por naturaleza. Son elementos comunes por naturaleza el portal, la escalera o el ascensor, por ejemplo. En estos casos no se les puede atribuir un uso privativo porque su propia funcionalidad impide dicho uso.
  • Comunes por destino. Tienen esta consideración, por ejemplo, la vivienda del portero, los sótanos o un patio al que, generalmente, solo se tiene salida por el inmueble.
  • Patio y fachada. En este caso, el vecino tiene correctamente atribuido el uso privativo de un elemento común que lo es por destino: el patio. Pero, de entrada, no puede modificar de forma unilateral las paredes de dicho patio (aunque sean las que dan a su propiedad), puesto que forman parte de la fachada y, en consecuencia, de un elemento común que requerirá el acuerdo unánime de la comunidad para ser alterado.

    Alteración de elementos comunes

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    Prohibido. La ley prohíbe a cualquier propietario realizar obras fuera de su propiedad (es decir, en elementos comunes) sin el consentimiento de la comunidad. El acuerdo por el que se autorice al propietario a realizar obras en elementos comunes debe tomarse por unanimidad.

    Requisitos. Asimismo, cualquier construcción o alteración de la estructura del edificio, además del acuerdo unánime del resto de miembros de la comunidad, deberá cumplir otros requisitos:

  • No comprometer la estructura y seguridad del edificio, ni afectar a su solidez.
  • No perjudicar los derechos de otros propietarios. Esto ocurriría si, por ejemplo, la ventana tuviera vistas a la propiedad de otro vecino.
  • Respetar, en su caso, la normativa y ordenanzas municipales. Por ejemplo, en ocasiones la normativa municipal establece restricciones a la instalación de determinados elementos en la fachada de los edificios que den a la vía pública, como banderolas o carteles.
  • Cómo actuar

    Requerimiento. Requiera al propietario a través del presidente o del administrador para que restituya la fachada a su estado original. Deje constancia de ello (por ejemplo, con un burofax) y otórguele un plazo prudencial para hacer la modificación. Adviértale que, de no hacerla, la comunidad emprenderá acciones legales.

    Reclamación. Si el propietario no atiende dicho requerimiento, la comunidad podrá tomar el acuerdo de iniciar acciones legales. Lo importante es dejar constancia del requerimiento para que el propietario no pueda alegar, en base a la pasividad de la comunidad, que se le autorizó de forma tácita.

    Aunque un propietario tenga atribuido el uso privativo de un elemento común, solo podrá realizar en él obras o construcciones que lo alteren si cuenta con el consentimiento previo de la comunidad.

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