Si adquiere una finca con deudas de la comunidad...
Usted ha encontrado un piso a muy buen precio pero que tiene varios recibos de la comunidad pendientes. Si el vendedor no los liquida, ¿tendrá que hacerlo usted? ¿Qué efecto tendría este pago en su declaración del IRPF?
Impagado. El vendedor dice que liquidará la deuda con lo obtenido con la venta. Exíjale que esa voluntad se manifieste en la propia escritura, para poder reclamarle luego (si no la paga) con un documento público (así le será más fácil reclamar su reembolso). Otra opción es exigir que se liquide la deuda antes de que se formalice la operación.
Responsabilidad del adquirente
Deudas. La ley obliga al adquirente de una vivienda o local a responder de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores propietarios en concepto de sostenimiento de los gastos generales de la comunidad. La responsabilidad se extiende a las deudas de la anualidad en que se produzca la venta y los tres años naturales anteriores (de enero a diciembre). Y en algunas comunidades autónomas, como en Cataluña, llega hasta los cuatro años anteriores. Además, si no paga, responderá con el propio piso o local, que puede ser subastado judicialmente para liquidar la deuda.
Certificación
Previsión. Para evitar sorpresas, la ley obliga al transmitente a aportar una certificación del estado de deudas con la comunidad al momento de firmar la escritura de compraventa. También es aconsejable solicitar las actas del último año por si hay alguna derrama extraordinaria que se vaya a devengar tras la compraventa. Así el adquirente conoce, antes de firmar, si el inmueble tiene deudas con la comunidad, pudiendo optar entre no firmar la escritura o firmarla asumiendo la deuda con la comunidad de propietarios.
Reclamación. Por tanto, si usted compra sabiendo que hay deuda, la está asumiendo, y si el anterior propietario no la salda, deberá hacerlo usted. Pero en ese caso podrá reclamar al transmitente las cantidades adeudadas, ya que éste es el principal responsable de los impagos, y le será más fácil si ya ha reconocido esa deuda en la escritura, pues le bastará con aportarla junto con el justificante de haber pagado usted.
Y en su declaración de la renta...
IRPF. Recuerde que la ley establece que el valor de adquisición de una vivienda o local, a efectos del IRPF, está formado por:
El precio real pagado por el comprador, salvo que dicho precio real sea inferior al precio de mercado, en cuyo caso valdrá este último.
¿Esta deuda cuenta? Las deudas del inmueble no se consideran como gasto, ya que el verdadero deudor es el transmitente y además el adquirente, si paga la deuda, tiene un derecho de crédito para reclamar el reembolso al antiguo propietario. Por tanto, este pago no podrá considerarse como mayor valor de adquisición.
Pérdida. No obstante, aunque no pueda incluir la deuda como valor de adquisición del inmueble a efectos de futuras ventas, se puede declarar en el IRPF como una pérdida patrimonial en el caso de que el anterior propietario no la pague después de un procedimiento judicial o sea declarado en concurso (es decir, si se produce el impago definitivo de la deuda). Esta pérdida patrimonial se podrá declarar en el ejercicio correspondiente a la conclusión del concurso o cuando se cumpla un año desde el inicio del procedimiento judicial que tenga por objeto la ejecución del crédito sin que éste haya sido satisfecho.
Si adquiere un inmueble con deudas de la comunidad de propietarios, responderá por tal deuda, aunque podrá reclamar el reembolso al antiguo propietario. Si no logra resarcirse, podrá declarar una pérdida patrimonial en su declaración del IRPF.
