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¿Cómo solucionan el acceso a la vivienda en otros países?

¿Cómo solucionan el acceso a la vivienda en otros países?

10 fórmulas alternativas de acceso a la vivienda que tienen éxito en otros países

fuente: pisos.com

Los modos de habitar una vivienda en España se han movido, tradicionalmente, entre la compra y el alquiler. Teniendo en cuenta el primer parámetro, nuestro país se caracteriza por haber desarrollado una cultura donde predomina la propiedad. Sin embargo, y como consecuencia de los efectos del estallido de la burbuja inmobiliaria y posterior crisis económica, cada vez son más las personas que optan por el alquiler como fórmula más eficaz para acceder a una vivienda. Esta tendencia se reproduce a nivel internacional, donde las alternativas se basan en híbridos innovadores.

  1. Propiedad compartida

Desde hace unos años, en el Reino Unido se ha desarrollado el shared ownership o propiedad compartida. Esta fórmula de residencia consiste compartir la propiedad entre varias personas, siguiendo un peculiar sistema de financiación. Este, explica Carlos Arroyo, arquitecto y profesor de la Universidad Europea de Madrid, se basa en el fraccionamiento del inmueble por partes, siendo cada uno de sus segmentos adquirido por una persona, “que paga un alquiler por el resto, normalmente en manos de una housing association”.

Estas son organizaciones que gestionan la vivienda en alquiler para rentas medias y bajas, con apoyo de las instituciones municipales. A juicio de este experto, la propiedad compartida sirve precisamente “para financiar este tipo de asociaciones en municipios donde cuentan con muy poco apoyo de las instituciones”, ya que así pueden ir recuperando parte de sus inversiones. Además, Arroyo sostiene que fomentan la creación “de un sentido de pertenencia entre los inquilinos”, que pueden vender su parte o comprar mayor proporción.

  1. Verticalidad

Sin salir del Reino Unido, otra de las fórmulas que se han propuesto en este país recientemente tiene que ver con el aumento de la densidad de los edificios. En concreto, el Gobierno británico ha elaborado un informe en el que se destaca la posibilidad de reformar edificios “para que tengan densidad de población en construcciones que se puedan extender hacia arriba utilizando el espacio que hay por encima”. De llevarse a cabo, subraya el documento, se podrían levantar 41.000 viviendas sin tener que ocupar suelo urbano. Esta medida es aplaudida por Sergio Nasarre, director de la cátedra Unesco de vivienda de la Universidad Rovira i Virgili de Tarragona, para quien la construcción en vertical “es usualmente más eficiente en muchos sentidos”, como son los servicios o la energía.

Sin embargo, hace hincapié en que, si bien sobreelevar puede añadir algunos pisos más a la oferta en ciudades clave, “no es una solución definitiva tanto por la cantidad de nuevos pisos que se obtendría como por los costes, permisos y limitaciones que requiere”. Además, y en lo que respecta al caso español, Nasarre asegura que nuestras ciudades “ya están elevadas, dado que la mayoría vivimos en edificios en propiedad horizontal”. Por el contrario, afirma que “tenemos la gran parte de nuestro territorio infrahabitado”, de manera que cree que “no es descabellado” destinar la nueva promoción a esos lugares.

  1. Co-housing

El co-housing es otro de los regímenes de vivienda alternativos que viven un momento de auge a nivel internacional. Esta fórmula se compone de comunidades de propietarios de tipo intencional, donde las personas que lo integran se han elegido entre sí, bien porque se conocieran antes, bien a través de anuncios y entrevistas; buscando la materialización de intereses comunes. Según explica Arroyo, en función de cuáles sean estos intereses “se habitan espacios y servicios comunes, más allá de la escalera y el telefonillo”. De hecho, estas estancias pueden ser desde cuartos de juegos infantiles, hasta cocinas y comedores comunes, zonas verdes, solárium, gimnasio, etc.

Si bien muchos de los co-housing que se están implantando en la actualidad están centrados en los niños, este arquitecto asegura que en España se han desarrollado algunos ejemplos basados en temáticas diversas. Es el caso de la eficiencia energética o de los cine-clubs, pero también de aquellos focalizados en obtener sus propias rentas, a través de la producción de aceite y verduras ecológicas. Entre las ventajas que aporta esta solución destaca, en opinión de Nasarre, que se trata de viviendas “más asequibles”, aunque también presentan un inconveniente notable, como es “renunciar al espacio privativo y a derechos”.

  1. Viviendas flotantes

Países como Dinamarca están desarrollando proyectos de vivienda pensados para jóvenes. Estos consisten en la adaptación de estos inmuebles en contenedores de carga. Para Arroyo este es “un indicador de creatividad y flexibilidad” de los países del norte de Europa ante “la cuestión difícil de la vivienda temporal para estudiantes”. Sin embargo, reconoce que la clave de este sistema se encuentra en el control estatal de las viviendas, ya que a su parecer, en caso de que estas pasen a formar parte del mercado libre, “se convertirán en pisos turísticos y los jóvenes volverán a quedarse sin casa y sin futuro”.

Por el contrario, Nasarre ve ciertas limitaciones en este tipo de proyectos. En primer lugar, por su impacto sobre el medio ambiente y los “riesgos” que ve al vivir en el mar. De igual modo, hace hincapié en que para considerar estas viviendas “adecuadas” se tendrán que tener en cuenta que tanto los materiales utilizados como los servicios que ofrecen a los usuarios “cumplen con los requisitos nacionales e internacionales”. Finalmente, critica el coste del proyecto, puesto que el acceso a través del alquiler a este tipo de inmuebles, en la actualidad, ronda los 650 euros mensuales.

  1. Microviviendas

Las microviviendas o tiny houses son otra de las formas de vivienda alternativa cuya producción está subiendo notablemente en el contexto internacional. Ello se debe, según Nasarre, a dos indicadores: la gran cantidad de personas que viven solas en algunos de estos estados, como es el caso danés, donde el 46% de la población son singles; y el fenómeno downsizing, consistente en instalarse en una vivienda pequeña cuando los hijos se independizan.

No obstante, y partiendo de la experiencia previa al estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando se promocionaron este tipo de inmuebles; este experto no prevé que la tendencia se traslade a países como España. Ello se debe a que las familias “prefieren comprar y hacerlo con pisos grandes, dado que durante años hemos tenido algunos de los préstamos hipotecarios más baratos de Europa”. No obstante, propone una solución intermedia compuesta por las viviendas flexibles, “que se amplían o encogen dependiendo de su la familia crece o decrece”.

  1. Tenencias intermedias

A caballo entre la propiedad y el alquiler de la vivienda se encuentran las denominadas tenencias intermedias. Estas fórmulas de residencia están muy vigentes en países como Malta, Holanda o Reino Unido y, en opinión del director de la cátedra de vivienda de la Universidad Rovira i Virgili de Tarragona, “combinan con éxito las ventajas de la propiedad y del alquiler”. Así, la propiedad temporal permite ser propietario de una vivienda durante un número de años, en función de los que el inmueble y los inquilinos necesiten. La iniciativa se implantó en Cataluña en 2015 y ha sido avalada por el Tribunal Constitucional en 2017, que destaca la destaca “como forma asequible de acceso a la vivienda”.

  1. Viviendas colectivas

Las viviendas colectivas existen tanto en Europa como en América y en Asia. Estas se caracterizan, según Arroyo, por su carácter no jerarquizado y por estar diseñadas “para ser compartidas en igualdad de condiciones”. Desde su perspectiva, este modelo de vivienda resulta “muy interesante”, tanto para inversores como para usuarios. Y es que los beneficios que se obtienen desde el punto de vista de los propietarios, a la hora de arrendar estos inmuebles, recaen en la variedad de perfiles que pueden habitar estas construcciones. Por su parte, los usuarios cuentan con viviendas basadas en un concepto de equidad, donde cada uno de los habitantes del inmueble accede a unas proporciones de su superficie y a unos servicios similares.

  1. Viviendas tubería

Una de las últimas soluciones relacionada con el acceso a la vivienda en Hong Kong son las viviendas-tubería. Estas construcciones se han presentado para ser utilizadas en una ciudad donde la falta de oferta ha generado un auge de los precios de tal magnitud que se ha convertido en la ciudad más cara del mundo donde residir. Como consecuencia de ello ha surgido este controvertido proyecto, cuya base son tuberías de hormigón de gran diámetro conectadas entre sí y acondicionadas para ofrecer a los inquilinos un espacio neto de 10 metros cuadrados. La propuesta es criticada por Nasarre, para quien se trata de “infraviviendas y de un subtipo de sin-hogarismo”.

  1. Nuda propiedad

Son muchos los propietarios de vivienda que desconocen que existe una forma de vender su vivienda y seguir viviendo en ella: la nuda propiedad. Una fórmula residencial que presenta una importante aceptación en otros países y que también ha llegado a España para quedarse. Al respecto, María Olvido Carretero, abogada de LegalGestion21, explica que si el propietario de una vivienda se desprende de ella pero se reserva su usufructo vitalicio “tiene el derecho de usarla y disfrutarla hasta que fallezca”. Esta vía ofrece a los usuarios varias ventajas. La primera, según esta letrada, es “poder seguir haciendo uso de la vivienda tras la venta”. Una seguridad que está avalada legalmente con las máximas garantías, otorgando escritura de venta ante notario e inscribiéndolo en el registro de la propiedad. Además, agrega que “el dinero de la venta se recibe en el instante, permitiendo al usufructuario disfrutar de su casa y recibir esta contraprestación económica inmediata”.

Un punto interesante a tener en cuenta en torno a la nuda propiedad es que, si el usufructuario no desea continuar viviendo en la casa, puede alquilar el inmueble y obtener íntegramente esa renta, teniendo en cuenta que el arrendamiento se extinguirá en el momento de su fallecimiento. Asimismo, desde LegalGestion21, declaran que el usufructuario puede vender la vivienda a una tercera persona y obtener otro ingreso. “Con esta venta los gastos también serán menores para el vendedor, ya que pasaría a pagar solamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda, mientras que el inversor se haría cargo desde ese momento del IBI y las derramas extraordinarias de la vivienda”, aclara Carretero.

  1. Multipropiedad

España es el país europeo en el que existe un mayor número de usuarios de viviendas en multipropiedad, aunque estos proceden en su mayoría de otros países. De acuerdo con la Asociación Nacional de Empresas de Tiempo Compartido (Anetc-RDO España), este es el tipo de elección para las estancias de más de un millón de familias. En concreto, la multipropiedad funciona en base a un acuerdo según el cual cada copropietario hace uso de un inmueble durante un tiempo determinado. A juicio de Carretero, la fórmula “permite disfrutar durante determinados días al año de la vivienda” a los propietarios. Sin embargo, matiza que estos necesitan aportar una serie de requisitos, como “tener en regla una serie de licencias para ofrecer el disfrute de la casa”, tanto la que le faculta para ejercer la actividad turística como la que permite el acceso a las zonas comunes y la cédula de habitabilidad.

Asimismo, subraya que este régimen de vivienda debe quedar inscrito en escritura pública en el registro de la propiedad, “donde se debe dejar constancia de todo lo relativo a la propiedad, siendo muy importante especificar los correspondientes turnos con sus horas y fechas de comienzo y terminación”. “También debe de establecerse cuáles son los gastos de comunidad, el mobiliario y los servicios que se van a prestar, así como la retribución de los mismos”, apostilla.

Sobre Administraciones Corcho:

Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

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Inmuebles rentables si cumplen varios requisitos

Inmuebles rentables si cumplen varios requisitos

fuente: pisos.com

Decálogo de requisitos que debe tener una vivienda para ser rentable

Madrid y otras ciudades como Valencia, Sevilla, Coruña, Santander, Bilbao, Zaragoza son las localidades con mayores posibilidades de incrementar su precio.

Comprar una vivienda puede ser aún uno de los productos más rentables del mercado. Sin embargo, hay que tener en cuenta las cualidades que debe tener el inmueble. Desde Alfa Inmobiliaria han elaborado un decálogo al respecto.

  1. Población. La vivienda no está subiendo en todas las ciudades. Madrid y otras ciudades como Valencia, Sevilla, Coruña, Santander, Bilbao, Zaragoza son las localidades con mayores posibilidades de incrementar su precio en el corto espacio de tiempo.
  2. Zonas consolidadas. La mayor rentabilidad suele estar en las zonas más céntricas y consolidadas, pero también es importante analizar las perspectivas de crecimiento de las zonas más periféricas de las ciudades anteriormente citadas.
  3. Precio. Para que una compra resulte rentable, lo primero es comprar por debajo de su precio habitual. Para ello hay que realizar un estudio completo y reflexivo de todos los elementos.
  4. Gastos de mantenimiento. Es importante revisar minuciosamente los gastos de mantenimiento.
  5. Fiscalidad. El comprador de vivienda nueva debe soportar un IVA del 10% en la mayoría de los casos, incluidos los garajes y anexos que se transmitan conjuntamente para un máximo de dos plazas de garaje.
  6. Reformas. Adquirir una vivienda para reformar puede aportar interesantes ventajas, sin embargo, es necesario que el precio de compra sea lo suficientemente bajo y la reforma asequible, de forma que sea posible obtener la rentabilidad esperada.
  7. Residencia. Preferiblemente, se debe invertir en la misma ciudad en la que reside. De otro modo, cualquier cambio de inquilino o posible avería supondrá un gasto significativamente mayor.
  8. Vivienda en la costa. En este caso se deben elegir zonas bien comunicadas, con importante atractivo para el turismo ya sea nacional o internacional y con infraestructuras.
  9. Relación precio-rentabilidad. Hay zonas en las que se pueden encontrar precios muy bajos, pero también pueden ser zonas en las que es muy difícil alquilar, o bien no hay suficiente demanda o los precios de los alquileres son muy bajos.
  10. Sociedades patrimoniales. Cuando el patrimonio a invertir supera determinados umbrales, es recomendable analizar la oportunidad de vehiculizar las inversiones inmobiliarias a través de sociedades patrimoniales.

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales como arrendador o arrendatario.

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Inmuebles rentables si cumplen varios requisitos

¿Cuánto vale la vivienda donde vivo alquilado?

Fuente: Invertia

Conoce el valor de tu vivienda según el precio que se paga por el alquiler

Con el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE) y actualizada trimestralmente, y averiguando el precio de alquiler de una vivienda similar se puede calcular el precio de venta aproximado.

Informacion facilitada por Blog Bankinter

Según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del primer trimestre de 2017 es del 4,3%. Esto equivale a decir que el PER es de 23,2 años o 279 meses.

En resumen, si tenemos la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 279 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado. Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 279 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 418.500 euros en las condiciones actuales.

Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 260.000 euros, bastaría con dividir entre 279 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 930 euros mensuales.

Con estos datos y sabiendo que el dato de rentabilidad bruta es un dato que va variando con el tiempo y conviene consultarlo de forma recurrente, ya podemos construir una tabla en la que se relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual. Insistimos en que es importante saber que el PER o la rentabilidad por dividendo varían con el tiempo, por lo que habría que ir actualizando el cálculo de este dato para optimizar los cálculos. En los tiempos de precios inmobiliarios muy elevados, el PER era muy alto, mientras que ahora es más moderado, aunque ha empezado a subir.

En Administraciones Corcho disponemos de un área específica de ventas y alquileres para ayudarle en sus gestiones y obtener las mejores condiciones para usted.

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Madrid, paraíso del alquiler

Madrid, paraíso del alquiler

Fuente: Idealista.com

Madrid, la tercera ciudad de la Unión Europea con más oferta de pisos en alquiler

Madrid capital es la tercera ciudad con más viviendas en alquiler de la Unión Europea. Esta conclusión se desprende de un estudio realizado por idealista en las 30 ciudades europeas con mayor población. La capital cuenta con 10.098 anuncios en alquiler, una cifra solo superada por Londres (55.397 pisos) y Varsovia (10.240 pisos).

La oferta de vivienda en alquiler en Madrid es incluso mayor que la que se puede encontrar en Bruselas, Berlín y Ámsterdam, juntas. Entre estas 3 capitales europeas suman 10.078 viviendas, una cifra inferior a la de la capital española.

Barcelona se encuentra en la 6ª posición con 6.783 anuncios, superada por París (8.833 anuncios) y Sofía (8.658 anuncios). Por debajo se sitúan Milán (6.736 pisos), Roma (6.244 inmuebles) y Viena (5.297 pisos disponibles).

Valencia se sitúa en el puesto 16, con 2.954 anuncios, en un nivel similar al que se registra en Turín (2.855 viviendas) y Bucarest (2.127 anuncios). Más abajo, en el puesto 22, se encuentra Sevilla con 1.651 viviendas, en niveles similares a los que se registran en Ámsterdam (1.802), Leeds (1.597), Múnich (1.364) y Estocolmo (1.354). Por el contrario, las ciudades con un menor parque de alquiler disponible son Zagreb (717 viviendas), Hamburgo (843), Colonia (855) y Nápoles (1.070).

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, «los datos obtenidos por el análisis de idealista del mercado de vivienda en alquiler en las 30 ciudades de la Unión Europea con mayor población evidencian que a pesar de la sensación de escasez de vivienda para alquilar que tenemos los españoles, Barcelona y Madrid son de las que cuentan con mayor oferta de toda Europa, por encima de ciudades en las que el alquiler tiene mayor arraigo como Viena, Ámsterdam o París».

Metodología: Para la realización de este estudio, idealista ha analizado durante el periodo comprendido entre el 3 y el 10 de mayo de 2017 la oferta disponible de pisos en alquiler en las 30 ciudades de la Unión Europea con mayor población. Para llevarlo a cabo, idealista utilizó la oferta total de alquiler en los términos municipales de las 30 ciudades, navegando en los portales inmobiliarios de referencia de cada uno de los países europeos.

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Mejores fotos para mejores ventas

Mejores fotos para mejores ventas

Fuente: fotocasa.es
fotos vía: Joan Roig

¿Quieres vender o alquilar más rápido? Las fotos son la clave.

Dicen que una foto vale más que mil palabras. Sobre todo, cuando se trata de un anuncio inmobiliario. Comprar o alquilar un piso es una decisión muy importante por el compromiso económico que supone y por lo que representa: encontrar el lugar en el que vivir, el hogar.

Unas fotos malas, oscuras o que transmitan una sensación cutre generarán una predisposición negativa hacia la vivienda y difícilmente atraerán visitas. Las fotos, sin duda, son un punto clave a la hora de elegir o descartar anuncios. En fotocasa lo tenemos claro y, por eso, hemos preparado ésta completa guía para enseñarte a hacer las mejores fotos y que puedas, así, vender o alquilar tu piso lo más rápido posible.

1. Antes de comenzar…

Antes de hacer las fotos, debes despejar el espacio…

  • Limpia y ordena la estancia para hacer las fotos. Deshazte de todo aquello que sea prescindible
  • Simplifica la decoración. Una forma de gustar a todos es optar por una decoración lo más neutra posible

2. La luz y el encuadre

Para hacer unas fotos buenas debes prestar especial atención a la luz, el enfoque y el encuadre.

Mejor ordenado y con luz. Sin personas

  • Haz las fotos con luz natural siempre que sea posible
  • Sube persianas y evita que las cortinas bloqueen la luz
  • Intenta no usar flash para conseguir un resultado más natural y acogedor
  • Si ves que no es suficiente, enciende las luces
  • Una buena iluminación permite, además, que la cámara enfoque mejor
  • Mantén la cámara estática cuando dispares para evitar que imágenes queden movidas
  • Usa un trípode o, si no es posible, apóyate en una pared para evitar moverte
  • Descarta las fotos desenfocadas

 

3. Destaca la amplitud mediante la composición

Las fotos deben permitir al posible comprador o inquilino hacerse un mapa mental de la vivienda: cómo son las estancias, su tamaño, la distribución, cómo se comunican los espacios…

Desde las esquinas, en formato horizontal

  • Destaca la amplitud de las estancias: aprovecha el espacio y dispara desde las esquinas
  • Evita disparar hacia abajo porque crearás una sensación de menor espacio.
  • Coloca la cámara por debajo de tu línea de visión y perpendicular al horizonte para crear fotos más interesantes
  • Procura hacer las fotos en formato horizontal. Las fotos verticales se ven más pequeñas en la pantalla.

 

4. Crea ambientes acogedores e impersonales

Las imágenes de espacios vacíos no aportan nada. Lo ideal es recrear ambientes agradables que permitan al comprador o inquilino imaginarse viviendo en ese piso.

  • El home staging permite crear ambientes acogedores en los que los posibles compradores o inquilinos se pueden imaginar viviendo
  • Lo ideal es optar por ambientes neutros, sin imágenes o elementos que condicionen a la gente
  • Las fotos con muebles permiten entender el tamaño de las estancias y su distribución
  • Amueblar las estancias refuerza la invitación a soñar que debe ofrecer el anuncio

 

5. Presta atención a la fotografía exterior

La fotografía exterior es fundamental, sobre todo en el caso de viviendas unifamiliares.

  • Haz, como poco, una fotografía del exterior de la vivienda, a poder ser, del edificio completo
  • La fotografía nocturna es perfecta para mostrar una buena perspectiva del espacio interior. Las fotos desde el exterior con la estancia iluminada permiten ver el interior sin molestos reflejos.

 

 

6. Número de fotos

Lo ideal es publicar, como mínimo, una foto por estancia. Aunque lo que importa no es el número sino la calidad de las imágenes.

  • Es recomendable que el anuncio tenga, al menos, 10 fotos: una por estancia. Si pones dos fotos del mismo espacio, haz que se vean partes diferentes o puntos opuestos.
  • Lo importante no es el número de fotografías, si no la calidad de estas. Recuerda mostrar las estancias de forma que se pueda entender el espacio y el tamaño de estas.
  • Una sobredosis de imágenes puede marear al posible comprador o inquilino, que terminará por no entender qué quieres mostrar.

7. La importancia de la foto destacada

La foto de portada debe incitar a hacer clic, por eso es muy importante saber elegirla bien.

  • La foto destacada debe ser la más llamativa de la vivienda
  • Puede ser el salón o la cocina, en el caso de un piso, o una imagen del exterior, en el caso de una unifamiliar
  • Si es una imagen exterior, puede ser interesante destacar una fotografía nocturna
  • Debe llamar mucho la atención, pensando siempre en el que el posible comprador o inquilino todavía no conoce nada del inmueble

8. Debes evitar…

  • Reutilizar fotos con marcas de agua, ya que no dejan ver con claridad la imagen
  • Usar filtros, las fotos deben quedar lo más natural posible
  • Las fotos parecidas entre sí, ya que no aportan calidad a tu anuncio
  • Retocar las fotos, que siempre deben corresponderse con la realidad

9. Consejos técnicos a tener en cuenta…

  • Si puedes, usa una cámara digital en vez del móvil. Por lo general, la óptica de las cámaras abarca más espacio que la de los móviles.
  • Haz las fotos en formato JPEG
  • Coloca el zoom al mínimo para abarcar el máximo espacio y utiliza el enfoque automático
  • Pasa las fotos al ordenador al máximo de tamaño. Evita enviarlas por mensajería instantánea ya que pierden mucha calidad.

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Menos ahorros, más necesidad de hipoteca

Menos ahorros, más necesidad de hipoteca

Fuente: Idealista

La banca, ‘obligada’ a financiar más para la compra de una casa por los escasos ahorros de los españoles

Que las entidades financieras han abierto el grifo hipotecario es un hecho. Así lo refleja la estadística del Banco de España que apunta que a cierre de 2016 el porcentaje de financiación medio para la compra de una vivienda se situó en el 64,2%, una cifra que no se veía desde septiembre de 2004.

El nivel mínimo se registró en septiembre de 2009 al situarse en el 55,4%. Durante los años más duros de la crisis inmobiliaria el sector bancario se replegó en la concesión de hipotecas y redujo el porcentaje de financiación de la compra de una casa. Además, cogía el valor más bajo para financiar: o el valor de compra o el de tasación.

Sin embargo, en los dos últimos años la banca ha cambiado la tendencia y ante la necesidad de conceder hipotecas, ha aumentado el porcentaje de financiación del préstamo, entre otras estrategias puestas en marcha para captar clientes. El sector se enfrenta a una situación de caída del saldo vivo hipotecario: el saldo máximo se registró en diciembre de 2010, con 620.433 millones de euros. Es decir, la banca ya ha perdido 109.000 millones de saldos a los que cobrar intereses.

Y esta caída del saldo vivo hipotecario responde a dos factores principalmente: a la menor concesión de hipotecas nuevas en los años de la crisis y a que las que se prestaron en la época del boom comienzan a amortizarse más rápidamente. “El efecto es una caída de los ingresos por los intereses de las hipotecas, ya que se calculan sobre menos saldo total, y el nuevo volumen formalizado no está siendo capaz de compensar esa sangría”, señala Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas.

Por eso, la banca está dando más financiación (Loan to value, en inglés) para facilitar la concesión de hipotecas. “Hoy en día no solo es necesario tener un trabajo estable, sino unos ahorros cercanos al 30% del precio de compra (un 20% hasta llegar al 100% más un 10-13% adicional para cubrir impuestos y gastos de formalización hipotecaria), y este último requisito muy pocos pueden cumplirlo”, señala Javier Lainez, responsable de operaciones de idealista/hipotecas.

De hecho, el experto asegura que los bancos piden justificar el origen de los ahorros porque no es lo mismo que procedan del mismo hipotecado que se trate de una ayuda o donación familiar. “La banca analiza la capacidad de ahorro del posible hipotecado”, añade.

Por eso, ante la dificultad por tener unos ahorros cercanos al 30% de la compra de la vivienda, la banca ha abierto la mano a dar el 80% o 90% del valor de tasación, un hecho que aún no se ha reflejado en las estadísticas oficiales. A cierre de 2016 del total de hipotecas concedidas, el 13,8% tenían un LTV, un nivel inferior al trimestre anterior, cuando estaba en el 13,9%.

¿Hipotecas por el 100%? Sí, pero para sus pisos

El eslogan de financiación al 100% es un gran reclamo, pero sólo para las viviendas que tienen las entidades financieras en cartera porque les compensa más quitarse lastre inmobiliario que asumir el riesgo de impago por parte del hipotecado.

No obstante, lo más común es evitar dar más del 80% de financiación básicamente por dos motivos, tal y como recuerda Juan Villén:

1) Porque en caso de impago por parte del hipotecado, el banco podría perder dinero debido a la posible pérdida de valor de la vivienda, el coste de venta de la misma y los potenciales gastos e impuestos a asumir, ya que la ley obliga al nuevo propietario a asumirlos incluso los de varios años anteriores si están pendientes de pago. “Todos estos gastos pueden suponer ese 20% que hay de diferencia entre el 80% y el 100% de financiación”.

2) El otro motivo es que el Banco de España, para disuadir a los bancos, lo que ha hecho es obligarles a provisionar más en caso de formalizar hipotecas de más del 80% del valor de tasación por considerarse de “alto riesgo”. Así se establece en la circular 4/2004 sobre normas de información financiera pública y reservada y modelos de estados financieros, una circular que ha sido revisada posteriormente en varias ocasiones.

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