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Vivir en barrio «de moda» es una buena inversión

Vivir en barrio «de moda» es una buena inversión

Los barrios ‘de moda’ revalorizan las viviendas hasta un 20%

Un piso de 80 metros cuadrados puede pasar de costar 250.000 euros a una cantidad que va de los 262.500 euros hasta los 300.000 euros.
Fuente: pisos.com

Los inmuebles situados en los distritos ‘de moda’ de algunas de las capitales españolas valen desde un 5% hasta un 20% más, según Barnes Spain. De esta manera, un piso de 80 metros cuadrados puede pasar de costar 250.000 euros a una cantidad que va de los 262.500 euros hasta los 300.000 euros. Estas zonas de revalorización son Chamberí, Lavapiés, La Latina y Malasaña, en Madrid; Gràcia, Sant Antoni, Horta y La Barceloneta, en Barcelona; Russafa y Cabanyal, en Valencia; Triana, La Macarena y Los Remedios, en Sevilla; o ‘Bilbao la Vieja’, en Bilbao.

El perfil de comprador de estos barrios de moda es del joven que quiere tener una buena ubicación dentro de la ciudad o el inversor que busca las mejores oportunidades para después vender más caro o alquilar. Las viviendas más buscadas son aquellas que tienen estancias amplias y superficies bien aprovechadas. Se valoran positivamente la luminosidad, los techos altos y el estilo arquitectónico. Los motivos que propician el auge de una zona dentro de una urbe son muy diversos y van desde la aparición de locales de moda a la mejora de las infraestructuras, entre otros.

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Operación Mahou-Calderón. Los próximos pasos.

Operación Mahou-Calderón. Los próximos pasos.

Nuevo paso para el inicio de las obras de la Operación Mahou-Calderón: así se actuará en el nuevo desarrollo de Madrid

fuente: idealista.com

Poco a poco se van cumpliendo los trámites para comenzar la remodelación del ámbito conocido como Mahou-Calderón en Madrid. El Ayuntamiento de Manuela Carmena ha aprobado el proyecto de urbanización, que incluirá viviendas, comercios, uso dotacional y amplias zonas verdes. Con un presupuesto de 42,2 millones de euros, el proyecto se ejecutará en tres etapas durante 34 meses.

Después de años de espera, la Operación Mahou-Calderón ve cada vez más cerca la remodelación de los terrenos que ocupaban la antigua fábrica de la Cervecera Mahou en Madrid y el estadio Vicente Calderón, coliseo del Club Atlético de Madrid, prácticamente en el centro de la capital, en el barrio Imperial de la capital.

La vieja fábrica y el estadio, cerrado desde hace un año, se convertirán en edificios de viviendas, comercios, inmuebles de uso dotacional para la población y amplias zonas verdes.

El Ayuntamiento de Madrid ha dado un nuevo paso con la aprobación del proyecto de urbanización del ámbito, que ocupará cerca de 194.000 m2. El proyecto será financiado por los propietarios del suelo, principalmente la empresa cervecera Mahou y el Club Atlético de Madrid, y contará con un presupuesto de 42,3 millones de euros.

Habrá dos áreas diferenciadas:

  • Residencial y terciario – El suelo destinado a uso residencial ocupa 33.339 m2 para una edificabilidad de 132.344 m2. Para vivienda pública se destinarán 13.234 m2, más de un 11% del total de uso residencial.  A esto se suman 14.705 m2 de uso terciario.
  • Zonas verdes y equipamiento – 73.099 m2 destinados al parque y otras zonas verdes; 73.469 m2 de zona viaria que incluye nuevo carril bici y otros 13.893 m2 destinados a equipamiento público.

La aprobación definitiva se producirá después del verano tras el correspondiente periodo de información pública del proyecto.

Según el proyecto aprobado se realizará en tres etapas con plazo estimado de ejecución de 34 meses.

ETAPA 1 – 22,4 millones

Demolición parcial del estadio Vicente Calderón, a excepción de la grada situada sobre la M-30. Tras reordenar el tráfico de la vía de circunvalación, se derribará dicha grada. También incluye la urbanización de los viarios comprendidos entre paseo de los Pontones, paseo Imperial y paseo de los Melancólicos.

ETAPA 2 – 7,7 millones

Reordenación del paseo de los Melancólicos y la calle Duque de Tovar

ETAPA 3 – 12 millones

Ejecución del nuevo parque en el Río Manzanares, que unirá al Parque Madrid-Río.

Esta parte del proyecto se iniciará tras la obra en paralelo que cubrirá el tramo de la M-30 que aún se mantiene sobre tierra. Este proyecto será financiado por el propio Ayuntamiento de Madrid.

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Inspección tecnica de edificios al comprar una vivienda

Inspección tecnica de edificios al comprar una vivienda

La casa no ha pasado la Inspección Técnica: qué consecuencias tiene para la compraventa

fuente: idealista.com

Cuando vamos a comprar una casa solemos ir a buscar información sobre la misma al Registro, pero también conviene saber el estado del edificio en el que se encuentra.

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) nos ayudará a saber si cumple con los mínimos de seguridad, habitabilidad y ornato. “Todos los inmuebles con más de 45 años deben pasar la ITE cada 10 años. Una vez inspeccionado, el arquitecto realiza un certificado que envía a la comunidad autónoma con su veredicto y si tiene problemas se debe evaluar la gravedad y valorar los costes de su subsanación, si es posible. Podemos encontrar casos en los que no sea posible pasar la ITE y su destino sea la demolición, pero son casos muy puntuales”, explica Pablo García, de Atrezo Arquitectos.

Cuando ponemos una casa en venta, el comprador lo primero que valorará es el estado de la vivienda, si tiene luz, el suelo, los acabados, etc… Pero realmente compramos todo, nuestra vivienda y una parte del edificio del que tendremos junto con otros vecinos el deber de conservar y mantener en condiciones de seguridad, habitabilidad y ornato. “Además, el vendedor debe mostrar al comprador información como es la certificación energética y el resultado de la inspección técnica del edificio. Para que nos hagamos una idea, es como la ITV de los coches, pero para edificios”, aclara.

¿Qué ocurre si no pasa la ITE?

Si el inmueble no ha llevado a cabo su deber de pasarla, puede suponer multas de 6.000 euros dependiendo de las ordenanzas municipales. Si compramos el inmueble con esta multa, asumimos la carga. No tener pasada la ITE puede generar además otras consecuencias como, por ejemplo, la denegación de la hipoteca o la paralización del proceso de venta.

¿Se puede vender sin la ITE?

La normativa en este caso dice lo siguiente:

– “En los actos y los contratos de transmisión de viviendas entre vivos, las personas transmitentes han de entregar a las adquirentes, en el caso que el edificio esté obligado a pasar la inspección técnica, una copia del informe de la inspección técnica realizada y del certificado de aptitud”.

– Si el certificado de aptitud se ha obtenido por silencio administrativo positivo o si no se puede obtener este certificado porque, de acuerdo con el informe de la inspección técnica, se han apreciado deficiencias graves o muy graves y las medidas cautelares no han sido ejecutadas, las personas transmitentes han de entregar una copia del informe de la inspección técnica del edificio con la acreditación de la fecha de presentación ante la Administración.

– En caso de que la persona transmitente de la casa no pueda disponer del certificado de aptitud y del informe técnico del edificio por causas que deberán quedar debidamente justificadas ante el fedatario público que autorice la transmisión, la persona adquirente podrá exonerar a la persona transmitente de manera expresa de la obligación de entregar estos documentos en el acto de transmisión.

Los notarios y los registradores han de informar de estas obligaciones y hacer constar, si procede, la exoneración en los actos de transmisión. En este caso, la transmisión de la vivienda queda sujeta a las obligaciones que determina la normativa de habitabilidad vigente.

Por tanto, si hay acuerdo entre el comprador y el vendedor sobre esta cuestión, la exoneración de la ITE no debería invalidar la compraventa, aunque, no olvidemos, podría ser sancionable por la administración a posteriori y las operaciones hipotecarias podrían perfectamente no ser aceptadas.

Casas impresas con cemento en menos de 24 horas

Casas impresas con cemento en menos de 24 horas

Récord de construcción: una impresora 3D consigue levantar una casa en 24 horas

fuente: idealista.com

Una compañía de construcción robótica llamada Icon, ubicada en Austin (Texas, EEUU) ha logrado un record inmobiliario: construir una casa en 24 horas. La tecnología que ha usado es la impresión en 3D, y según las autoridades norteamericanas, la casa cumple todos los requisitos necesarios para hacerla habitable.

Foto: New Story / Icon

Pero Icon no lo ha hecho para la industria americana sino para una ONG llamada New Story, según informa el medio digital Quartz. “Las dos organizaciones se unieron para demostrar que es posible construir una casa fácil de replicar en menos de 24 horas. Planean tomar esta prueba de concepto y comenzar a producir casas pequeñas para familias en países como Haití y El Salvador”, afirma Quartz.

Se trata de una casa de 60 m2 que cuesta construir unos 10.000 dólares (unos 8.500 euros). La tecnología que ha permitido esta maravilla se llama Vulcan, y es propiedad de Icon. Según la propia empresa, están trabajando para que la impresora 3D permita rebajar el coste de construcción por debajo de los 4.000 dólares (unos 3.200 euros), de modo que sea accesible para personas muy necesitadas y sin recursos.

La impresora Vulcan incluso podría construir esta casa en un plazo de seis horas, que es lo proyectado por Icon. La impresora es enorme, sí, pero aún se puede decir que es portátil porque se puede desplazar a cualquier sitio con cierta facilidad. “El hormigón se coloca en 100 hebras de aproximadamente una pulgada de espesor que mantienen su forma a medida que se endurecen”, dice la publicación.

En un vídeo promocionado por Icon se afirma que esto podría acabar con los problemas de vivienda de mil millones de personas en el mundo. En el video se puede ver a la enorme máquina depositando hormigón, y alineando las paredes de forma que la casa está lista en un día.

Según Evan Loomis, uno de los cofundadores de Icon, la pasta de hormigón es más eficiente que los ladrillos con cemento, y la casa se puede habitar casi inmediatamente. Una vez que el concreto se seca, vienen los albañiles de la ONG y ponen las ventanas y las puertas. También ponen las instalaciones eléctricas y el techo, y todo ello no dura más de 24 horas.

Foto: New Story / Icon

Los planes de Icon es que la tecnología les permita en el futuro instalar automáticamente las ventanas, y que una cuadrilla de drones le dé un toque de pintura.

Con el tiempo, según Quartz, las familias podrán diseñar su propia casa, alquilar una impresora 3D y tener su casa lista donde quieran.  Y quién sabe, hasta llegará el día en que se encargue por Amazon.

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¿Cómo solucionan el acceso a la vivienda en otros países?

¿Cómo solucionan el acceso a la vivienda en otros países?

10 fórmulas alternativas de acceso a la vivienda que tienen éxito en otros países

fuente: pisos.com

Los modos de habitar una vivienda en España se han movido, tradicionalmente, entre la compra y el alquiler. Teniendo en cuenta el primer parámetro, nuestro país se caracteriza por haber desarrollado una cultura donde predomina la propiedad. Sin embargo, y como consecuencia de los efectos del estallido de la burbuja inmobiliaria y posterior crisis económica, cada vez son más las personas que optan por el alquiler como fórmula más eficaz para acceder a una vivienda. Esta tendencia se reproduce a nivel internacional, donde las alternativas se basan en híbridos innovadores.

  1. Propiedad compartida

Desde hace unos años, en el Reino Unido se ha desarrollado el shared ownership o propiedad compartida. Esta fórmula de residencia consiste compartir la propiedad entre varias personas, siguiendo un peculiar sistema de financiación. Este, explica Carlos Arroyo, arquitecto y profesor de la Universidad Europea de Madrid, se basa en el fraccionamiento del inmueble por partes, siendo cada uno de sus segmentos adquirido por una persona, “que paga un alquiler por el resto, normalmente en manos de una housing association”.

Estas son organizaciones que gestionan la vivienda en alquiler para rentas medias y bajas, con apoyo de las instituciones municipales. A juicio de este experto, la propiedad compartida sirve precisamente “para financiar este tipo de asociaciones en municipios donde cuentan con muy poco apoyo de las instituciones”, ya que así pueden ir recuperando parte de sus inversiones. Además, Arroyo sostiene que fomentan la creación “de un sentido de pertenencia entre los inquilinos”, que pueden vender su parte o comprar mayor proporción.

  1. Verticalidad

Sin salir del Reino Unido, otra de las fórmulas que se han propuesto en este país recientemente tiene que ver con el aumento de la densidad de los edificios. En concreto, el Gobierno británico ha elaborado un informe en el que se destaca la posibilidad de reformar edificios “para que tengan densidad de población en construcciones que se puedan extender hacia arriba utilizando el espacio que hay por encima”. De llevarse a cabo, subraya el documento, se podrían levantar 41.000 viviendas sin tener que ocupar suelo urbano. Esta medida es aplaudida por Sergio Nasarre, director de la cátedra Unesco de vivienda de la Universidad Rovira i Virgili de Tarragona, para quien la construcción en vertical “es usualmente más eficiente en muchos sentidos”, como son los servicios o la energía.

Sin embargo, hace hincapié en que, si bien sobreelevar puede añadir algunos pisos más a la oferta en ciudades clave, “no es una solución definitiva tanto por la cantidad de nuevos pisos que se obtendría como por los costes, permisos y limitaciones que requiere”. Además, y en lo que respecta al caso español, Nasarre asegura que nuestras ciudades “ya están elevadas, dado que la mayoría vivimos en edificios en propiedad horizontal”. Por el contrario, afirma que “tenemos la gran parte de nuestro territorio infrahabitado”, de manera que cree que “no es descabellado” destinar la nueva promoción a esos lugares.

  1. Co-housing

El co-housing es otro de los regímenes de vivienda alternativos que viven un momento de auge a nivel internacional. Esta fórmula se compone de comunidades de propietarios de tipo intencional, donde las personas que lo integran se han elegido entre sí, bien porque se conocieran antes, bien a través de anuncios y entrevistas; buscando la materialización de intereses comunes. Según explica Arroyo, en función de cuáles sean estos intereses “se habitan espacios y servicios comunes, más allá de la escalera y el telefonillo”. De hecho, estas estancias pueden ser desde cuartos de juegos infantiles, hasta cocinas y comedores comunes, zonas verdes, solárium, gimnasio, etc.

Si bien muchos de los co-housing que se están implantando en la actualidad están centrados en los niños, este arquitecto asegura que en España se han desarrollado algunos ejemplos basados en temáticas diversas. Es el caso de la eficiencia energética o de los cine-clubs, pero también de aquellos focalizados en obtener sus propias rentas, a través de la producción de aceite y verduras ecológicas. Entre las ventajas que aporta esta solución destaca, en opinión de Nasarre, que se trata de viviendas “más asequibles”, aunque también presentan un inconveniente notable, como es “renunciar al espacio privativo y a derechos”.

  1. Viviendas flotantes

Países como Dinamarca están desarrollando proyectos de vivienda pensados para jóvenes. Estos consisten en la adaptación de estos inmuebles en contenedores de carga. Para Arroyo este es “un indicador de creatividad y flexibilidad” de los países del norte de Europa ante “la cuestión difícil de la vivienda temporal para estudiantes”. Sin embargo, reconoce que la clave de este sistema se encuentra en el control estatal de las viviendas, ya que a su parecer, en caso de que estas pasen a formar parte del mercado libre, “se convertirán en pisos turísticos y los jóvenes volverán a quedarse sin casa y sin futuro”.

Por el contrario, Nasarre ve ciertas limitaciones en este tipo de proyectos. En primer lugar, por su impacto sobre el medio ambiente y los “riesgos” que ve al vivir en el mar. De igual modo, hace hincapié en que para considerar estas viviendas “adecuadas” se tendrán que tener en cuenta que tanto los materiales utilizados como los servicios que ofrecen a los usuarios “cumplen con los requisitos nacionales e internacionales”. Finalmente, critica el coste del proyecto, puesto que el acceso a través del alquiler a este tipo de inmuebles, en la actualidad, ronda los 650 euros mensuales.

  1. Microviviendas

Las microviviendas o tiny houses son otra de las formas de vivienda alternativa cuya producción está subiendo notablemente en el contexto internacional. Ello se debe, según Nasarre, a dos indicadores: la gran cantidad de personas que viven solas en algunos de estos estados, como es el caso danés, donde el 46% de la población son singles; y el fenómeno downsizing, consistente en instalarse en una vivienda pequeña cuando los hijos se independizan.

No obstante, y partiendo de la experiencia previa al estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando se promocionaron este tipo de inmuebles; este experto no prevé que la tendencia se traslade a países como España. Ello se debe a que las familias “prefieren comprar y hacerlo con pisos grandes, dado que durante años hemos tenido algunos de los préstamos hipotecarios más baratos de Europa”. No obstante, propone una solución intermedia compuesta por las viviendas flexibles, “que se amplían o encogen dependiendo de su la familia crece o decrece”.

  1. Tenencias intermedias

A caballo entre la propiedad y el alquiler de la vivienda se encuentran las denominadas tenencias intermedias. Estas fórmulas de residencia están muy vigentes en países como Malta, Holanda o Reino Unido y, en opinión del director de la cátedra de vivienda de la Universidad Rovira i Virgili de Tarragona, “combinan con éxito las ventajas de la propiedad y del alquiler”. Así, la propiedad temporal permite ser propietario de una vivienda durante un número de años, en función de los que el inmueble y los inquilinos necesiten. La iniciativa se implantó en Cataluña en 2015 y ha sido avalada por el Tribunal Constitucional en 2017, que destaca la destaca “como forma asequible de acceso a la vivienda”.

  1. Viviendas colectivas

Las viviendas colectivas existen tanto en Europa como en América y en Asia. Estas se caracterizan, según Arroyo, por su carácter no jerarquizado y por estar diseñadas “para ser compartidas en igualdad de condiciones”. Desde su perspectiva, este modelo de vivienda resulta “muy interesante”, tanto para inversores como para usuarios. Y es que los beneficios que se obtienen desde el punto de vista de los propietarios, a la hora de arrendar estos inmuebles, recaen en la variedad de perfiles que pueden habitar estas construcciones. Por su parte, los usuarios cuentan con viviendas basadas en un concepto de equidad, donde cada uno de los habitantes del inmueble accede a unas proporciones de su superficie y a unos servicios similares.

  1. Viviendas tubería

Una de las últimas soluciones relacionada con el acceso a la vivienda en Hong Kong son las viviendas-tubería. Estas construcciones se han presentado para ser utilizadas en una ciudad donde la falta de oferta ha generado un auge de los precios de tal magnitud que se ha convertido en la ciudad más cara del mundo donde residir. Como consecuencia de ello ha surgido este controvertido proyecto, cuya base son tuberías de hormigón de gran diámetro conectadas entre sí y acondicionadas para ofrecer a los inquilinos un espacio neto de 10 metros cuadrados. La propuesta es criticada por Nasarre, para quien se trata de “infraviviendas y de un subtipo de sin-hogarismo”.

  1. Nuda propiedad

Son muchos los propietarios de vivienda que desconocen que existe una forma de vender su vivienda y seguir viviendo en ella: la nuda propiedad. Una fórmula residencial que presenta una importante aceptación en otros países y que también ha llegado a España para quedarse. Al respecto, María Olvido Carretero, abogada de LegalGestion21, explica que si el propietario de una vivienda se desprende de ella pero se reserva su usufructo vitalicio “tiene el derecho de usarla y disfrutarla hasta que fallezca”. Esta vía ofrece a los usuarios varias ventajas. La primera, según esta letrada, es “poder seguir haciendo uso de la vivienda tras la venta”. Una seguridad que está avalada legalmente con las máximas garantías, otorgando escritura de venta ante notario e inscribiéndolo en el registro de la propiedad. Además, agrega que “el dinero de la venta se recibe en el instante, permitiendo al usufructuario disfrutar de su casa y recibir esta contraprestación económica inmediata”.

Un punto interesante a tener en cuenta en torno a la nuda propiedad es que, si el usufructuario no desea continuar viviendo en la casa, puede alquilar el inmueble y obtener íntegramente esa renta, teniendo en cuenta que el arrendamiento se extinguirá en el momento de su fallecimiento. Asimismo, desde LegalGestion21, declaran que el usufructuario puede vender la vivienda a una tercera persona y obtener otro ingreso. “Con esta venta los gastos también serán menores para el vendedor, ya que pasaría a pagar solamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda, mientras que el inversor se haría cargo desde ese momento del IBI y las derramas extraordinarias de la vivienda”, aclara Carretero.

  1. Multipropiedad

España es el país europeo en el que existe un mayor número de usuarios de viviendas en multipropiedad, aunque estos proceden en su mayoría de otros países. De acuerdo con la Asociación Nacional de Empresas de Tiempo Compartido (Anetc-RDO España), este es el tipo de elección para las estancias de más de un millón de familias. En concreto, la multipropiedad funciona en base a un acuerdo según el cual cada copropietario hace uso de un inmueble durante un tiempo determinado. A juicio de Carretero, la fórmula “permite disfrutar durante determinados días al año de la vivienda” a los propietarios. Sin embargo, matiza que estos necesitan aportar una serie de requisitos, como “tener en regla una serie de licencias para ofrecer el disfrute de la casa”, tanto la que le faculta para ejercer la actividad turística como la que permite el acceso a las zonas comunes y la cédula de habitabilidad.

Asimismo, subraya que este régimen de vivienda debe quedar inscrito en escritura pública en el registro de la propiedad, “donde se debe dejar constancia de todo lo relativo a la propiedad, siendo muy importante especificar los correspondientes turnos con sus horas y fechas de comienzo y terminación”. “También debe de establecerse cuáles son los gastos de comunidad, el mobiliario y los servicios que se van a prestar, así como la retribución de los mismos”, apostilla.

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Vivir en un local comercial

Vivir en un local comercial

fuente: www.lainformacion.com

El precio de los pisos obliga a los jóvenes a buscar locales comerciales para vivir

En Barcelona se ha producido un incremento del 66% en la reconversión de estos inmuebles, mientras que en Madrid roza el 35%.

La recuperación del precio de la vivienda es ya más que un hecho en España. Los pisos se encarecieron un 4,5% el año pasado. Esto de media, porque en las grandes ciudades los inmuebles subieron incluso un 7,5%, según datos de Tinsa. Ello, unido al crecimiento de los precios del alquiler, que se revalorizaron el pasado ejercicio una media del 8,9%, lo que constituye la subida más elevada de la serie histórica desde 2007, ha provocado que el acceso a la vivienda se dificulte, principalmente, para los jóvenes españoles. En este contexto se está produciendo un ‘boom’ en la compraventa de locales comerciales con el fin de transformarlos en viviendas.

Así, en Barcelona y Madrid es donde más calado está teniendo este fenómeno ya que en estas ciudades es en las que ha habido aumentos más significativos del precio de esta vivienda. Según el Ayuntamiento de Barcelona, hay 78.033 locales de planta baja y, al menos, 3.206 tienen uso de vivienda. Sin embargo, hace apenas dos años eran algo más de 1.100, lo que supone un aumento del 66%. La mayor parte de estos locales se concentran en Poblenou, Gràcia, Poble Sec, Raval y Born. En Madrid, por su parte, no hay estadísticas oficiales, pero fuentes del sector estiman que se han incrementado en torno al 35%, aunque esta subida es especialmente relevante en las zonas de Huertas, Latina y Malasaña.

Estos locales tienen, principalmente, dos tipos de compradores: bien fondos de inversión, bien parejas jóvenes que no quieren renunciar a vivir en la ciudad. «Es cierto que no suelen ser demandados por parejas con niños, pero sobre todo porque el tamaño de este tipo de locales no suele ser tan amplio como para formar una familia. Además, entra en juego el factor de la seguridad, ya que se tiende a pensar que, al estar en una planta baja, son más inseguros que una vivienda al uso, factor que gana un peso significativo cuando se tienen niños en casa, aunque esto no siempre suele ser así», sostienen fuentes de Gilmar.

El precio de compra de un local es hasta un 50% más barato que el de una vivienda, aunque este ahorro puede reducirse al 20 o 30% si ya se han hecho los trámites pertinentes para cambiar el uso del inmueble. Y precisamente ahí es donde pueden surgir las mayores complicaciones ya que los requisitos para legalizar estos inmuebles dependen de cada ayuntamiento e incluso puede estar prohibido por los estatutos de la comunidad de propietarios, lo que ha hecho que surjan un sin fin de agencias especializadas en realizar estos trámites.

n el caso de Madrid capital, por ejemplo, detallan desde Tinsa, la superficie útil del local debe ser como poco 25 metros cuadrados. Con esta superficie se podría realizar un estudio, es decir, una única habitación con funciones de salón-comedor-cocina más el baño. Si se quisiera segregar el dormitorio, la superficie útil mínima debería ser de 38 m2. Además, la altura libre debe ser al menos de 2,50 metros y el local debe tener una longitud de fachada mínima de 3 metros. Por otro lado, todas las piezas habitables (salón, dormitorio y cocina) deben tener ventilación e iluminación natural, con un mínimo del 8% y 12% respectivamente, con respecto a la superficie útil de la habitación a la que sirven, la cocina debe disponer de salida independiente de humos, independientemente del hueco de luz y ventilación y ningún punto del local debe quedar bajo la cota de la calle o de patios del edificio.

Excesiva burocracia

Una vez obtenida la licencia de primera ocupación es necesario acudir al notario para que redacte una escritura de cambio de uso y luego llevarla al registro de la propiedad para que registren este cambio. Sin embargo, no todos los locales pueden convertirse en viviendas, puesto que al tratarse de una obra nueva, debe cumplir con el CTE (Código Técnico de la Edificación), que puede impedir que se realice el cambio por superar el número de viviendas por hectárea superada, no poder cumplir los apartados de Accesibilidad (SUA) y de Salubridad (HS) o porque los vecinos no permitan el cambio de uso, ya que en algunas localidades como Barcelona y el área metropolitana, para solicitar un permiso de obras mayores es imprescindible tener la conformidad de la comunidad de vecinos mediante burofax.

Superar todos estos trámites, explican desde Fotocasa, suele tener un coste de entre 500 y 1.000 euros por metro cuadrado, dependiendo del estado del local, del tipo de materiales utilizados e incluyendo el precio la redacción del proyecto técnico, las tasas, licencias y las obras en sí mismas. Sin embargo, este desembolso es fácilmente recuperable. Los altos precios han provocado que la rentabilidad de este tipo de producto inmobiliario sea una de las más altas del mercado y de las que más crecerá este año, según asegura Knight Frank. De hecho, tal y como explica la directora general de Gesvalt, Sandra Daza, comprar un local en una zona ‘prime’ en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta de entre un 4,5% y un 6%.

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