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Cultura de alquiler en Alemania

Cultura de alquiler en Alemania

Por qué los alemanes se resisten a comprar una casa

Fuente: idealista.com

Alemania es un país de inquilinos. A pesar del interés que ha registrado el mercado de vivienda en propiedad en los últimos años, aún la mitad de la población vive en alquiler en la primera economía europea. Detrás se esconden múltiples razones, históricas, económicas y culturales, algunas contrarias al pensamiento dominante en España.

Según el Property Index 2019 de la consultora Deloitte, Alemania es el país de la Unión Europea (UE) con una menor cuota de vivienda en propiedad. Tan sólo el 45,7% de los alemanes reside en una casa adquirida, casi 20 puntos porcentuales menos que el siguiente país en esta clasificación, Dinamarca.

En el otro extremo se sitúan en Eslovenia y Hungría, con tasas por encima del 95%. Estos datos vienen a corroborar los difundidos a principios de esta década por Eurostat, en los que Alemania ya cerraba la tabla europea de propietarios. España está, en comparación, por encima del 80%.

«En la mayoría de países europeos es habitual tener en propiedad el domicilio habitual. Alemania es en toda Europa la gran excepción, a pesar de las amplias opciones de financiación, los bajos tipos de interés y, en general, una buena situación económica para la mayoría de los ciudadanos», asegura Michael Müller, socio de Deloitte y responsable del departamento de Inmobiliaria y Construcción.

Efectivamente en Alemania han confluido en los últimos años varios factores que deberían haber contribuido a elevar de forma significativa esta tasa. El mercado laboral se encuentra en una situación envidiable, en cifras récord de población empleada y con un mínimo histórico en la tasa de desempleo (incluida la juvenil). Además, los salarios suben de manera sostenida, y claramente por encima de la inflación. De forma paralela, los tipos de interés están al 0%, lo que favorece el endeudamiento. Pero las inercias son muy grandes.

«Hay toda una serie de razones históricas para la baja cuota de vivienda en propiedad», afirma Tobias Just, profesor de Economía Inmobiliaria en la Universidad de Regensburg en una entrevista con Business Insider. Mucha gente, explica el experto, perdió su vivienda en la II Guerra Mundial y carecía además de capital para comprarse una nueva al término del conflicto. En ese contexto, el Gobierno de la Alemania occidental favoreció el alquiler y tardó mucho en empezar a retirarse del mercado, un movimiento que llevó a cabo de forma progresiva para favorecer que los precios permaneciesen estables durante una época de bonanza económica.

En la Alemania oriental, por su parte, el Estado también construyó viviendas a gran escala en la posguerra. Además limitó la vivienda en propiedad y otorgó grandes subvenciones al alquiler. Comprar un piso, a uno u otro lado del muro, apenas ofrecía ventajas.

Luego está la cuestión cultural. Endeudarse (aunque sea para comprar la propia vivienda) está cargado de connotaciones negativas en la ética protestante, que permea el pensamiento dominante en Alemania y gran parte del centro y norte de Europa. Esto fue evidente durante la crisis del euro, cuando Berlín instó a la periferia del continente a asumir la austeridad y la ortodoxia presupuestaria. No en vano, en alemán la palabra «Schuld» significa tanto deuda como culpa. Es el único idioma, con el holandés, donde se da esta polisemia cargada de consecuencias.

Todo esto produce resultados aparentemente contraintuitivos. Como un estudio sobre la riqueza en la eurozona publicado por el Banco Central Europeo (BCE) en 2013, en plena crisis de la deuda. Según ese informe, el alemán medio era entonces el europeo con menos activos, el más pobre del bloque, con 51.400 euros. Quedaba muy lejos de los ciudadanos de otros países a los que entonces se estaba rescatando, como España (182.700 euros), Italia (173.500 euros), Chipre (266.900 euros) y Grecia (101.900 euros). La clave estaba en los inmuebles. Porque en todas esas economías es costumbre adquirir una vivienda.

Las reticencias del alemán medio a comprarse una casa se evidencian también en los precios. Según el Property Index de Deloitte, una casa de 70 metros cuadrados en Alemania supone el salario bruto medio de cinco años. En Reino Unido esta cantidad asciende a 9,4 años y en la República checa, a 11,2 años.

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A vueltas con el alquiler con opción a compra

A vueltas con el alquiler con opción a compra

La vuelta del alquiler con opción a compra: ¿Buena o mala idea?

Fuente: pisos.com

El alquiler con opción a compra es un mercado residual poco conocido en España. Ello se debe a que en nuestro país existe el temor, tanto de los vendedores como de los compradores, “a dar un paso incorrecto” en este tipo de operaciones, lo que las convierte en una fórmula “que no encuentra un nicho claro de cliente”.

¿Es una buena o mala noticia para el mercado residencial español? ¿Qué es el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra facilita el acceso a una vivienda en propiedad a personas sin ahorro previo

El alquiler con opción a compra es una fórmula viable para quienes quieren acceder a una vivienda en propiedad, pero no pueden comprar un piso sin ahorros. Todas las mensualidades que el inquilino abona en concepto de alquiler son descontadas, total o parcialmente, en el precio final de la operación previamente establecido.

Los jóvenes serían los principales beneficiados de la vuelta del alquiler con opción a compra

El posible resurgir en España del alquiler con opción a compra beneficiaría, fundamentalmente, a la población más joven, ya estos componen el estrato social “con menos recursos de inicio” para hacer frente a la compra de una vivienda.

El alquiler con opción a compra “beneficia a todos”, pues permite vivir por una temporada en una vivienda antes de comprarla, “teniendo la posibilidad así de conocer el barrio, el vecindario y la propia vivienda, constatando que realmente eran como se había pensado”.

El alquiler con opción a compra podría significar un impulso para las zonas de baja demanda

Arrendar una vivienda en propiedad y pactar con el inquilino la posibilidad de comprarla transcurrido un tiempo también se convierte en una solución para aquellos mercados inmobiliarios en los que la crisis ha hecho mayor mella y cuentan, a día de hoy, con una baja demanda de clientes con intención de adquirir inmuebles.

El alquiler con opción a compra frente al built to rent: promover solo para alquilar, no para comprar

El auge de la demanda de alquiler ha motivado que algunos fondos de inversión ya estén promoviendo vivienda pensada para exclusivamente arrendar: el built to rent. Este comportamiento induciría la incorporación del uso del alquiler con opción a compra en tales compañías.

Pocas posibilidades de convertirse en tendencia: los propietarios son reacios a fijar el precio de compra a varios años vista

Los expertos consultados coinciden en ver el alquiler con opción a compra como una solución con escaso recorrido, la cual cuenta con pocas posibilidades de convertirse en tendencia en España en los próximos años. Ello se debe, indica Duque, a que históricamente esta alternativa ha funcionado “como producto intermedio y poco natural”, que se aplica en el mercado “ante la imposibilidad de vender”.

El hecho de que el precio de compraventa quede fijado por adelantado “desincentiva que los propietarios pongan en el mercado sus inmuebles mediante esta vía”, ya que pueden convertirse en los grandes perjudicados “al perder margen de maniobra en el beneficio final” que obtienen por la operación.

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Yo solo necesito una habitación…

Yo solo necesito una habitación…

La habitación de alquiler tipo en España cuesta entre 250 y 500 euros

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Los jóvenes de alrededor de 25 años componen el perfil mayoritario de la demanda, que puede ser de origen nacional o extranjero.

Las viviendas alquiladas por habitaciones siguen ganando puntos frente al arrendamiento de los pisos en su totalidad.

Alquilar una propiedad por habitaciones reporta un 17% más de ingresos que alquilarla al completo.

El precio medio de alquilar una habitación está entre los 250 y los 500 euros, cifras similares a las de hace dos años.

Hace dos años predominaban los inmuebles de entre 4 y 5 habitaciones. Actualmente, los de 3 son mayoría.

Los jóvenes de alrededor de 25 años componen el perfil mayoritario de la demanda, que puede ser de origen nacional o extranjero.

El tiempo medio de alquiler ronda el medio año, ya que gran parte de estos jóvenes son estudiantes.

En lo que respecta a los barrios, destacan Salamanca, Malasaña y Chamberí en Madrid; Paseo de Gracia y La Barceloneta en Barcelona, y Ciutat Vella, L’Eixample y Campanar en Valencia.

El verano concentra el 37% de las peticiones de alquiler, con el fin de adelantarse al inicio de las clases reservado con anterioridad.

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¿Alquilar de una empresa o de un particular?

¿Alquilar de una empresa o de un particular?

Alquiler particular frente a alquiler profesional

fuente: pisos.com / e.esparza

¿Qué sale más a cuenta para el inquilino? ¿El alquiler particular o profesional? En realidad, España tiene un parque de viviendas en alquiler muy pequeño. El Ministerio de Fomento lo cifra en torno a 5 y 5,5 millones de unidades. En los últimos años, la cuota de alquiler ha crecido hasta el 22,9%. La cifra es inferior a la que se registra en otros países. Por ejemplo, Alemania con un 48,4%, Reino Unido con un 36,6% y Francia con un 33,6%. El alquiler residencial en España está mayoritariamente en manos de particulares. Sin embargo, en los países europeos está profesionalizado. ¿Qué diferencias hay entre el alquiler particular y profesional?

Auge del alquiler profesional en los últimos años

Conocer los datos del mercado de alquiler es complicado. De hecho, no existe un registro de las viviendas alquiladas. No obstante, si nos atenemos a los datos de Hacienda, hay más de 2,3 millones de españoles que declaran el cobro de rentas de alquiler. Esta cifra da una idea del volumen de viviendas gestionadas y declaradas por particulares. Por el contrario, las viviendas de alquiler de fondos y SOCIMI representan un entre el 3% y el 5%. Esto supone unas 250.000 viviendas. Blackstone es el principal fondo con unas 23.000 viviendas entre Testa, Fidere, Albirana y Torbel. Azora cuenta con unas 13.000 viviendas a través de Lazora, Colón, Témpore Properties y Encasa Cibeles. Además, están las SOCIMI que cotizan en el MAB. Entre edificios enteros y viviendas sueltas, estas suman unas 24.000. La mayoría de estas viviendas se encuentran entre Madrid y Barcelona.

“En menos de cinco años el número de SOCIMI cotizando en bolsa ha pasado de 0 a 67. Asimismo, los fondos que tenían una presencia marginal controlan ahora el 4% del mercado del alquiler”, afirma Jaime Palomera, portavoz del Sindicato de Inquilinos. El crecimiento ha sido espectacular en muy poco tiempo y “pone de manifiesto el enorme recorrido que tiene este mercado”, señala Vicky Sánchez, directora de marketing de Arrenta. Según Sánchez, “seguirá la profesionalización del alquiler, como sucede en otros países europeos como Alemania o Francia”.

El alquiler particular busca la mayor rentabilidad

La rentabilidad que ofrece el alquiler anima a los propietarios a convertirse en arrendadores. Según los datos del Banco de España, en 2018 la rentabilidad bruta acumulada por los alquileres de vivienda llegó al 4%. Se trata de tres veces lo que ofrecen otros productos de renta fija como los bonos del estado. Si se suma a esta cifra las plusvalías a 12 meses, esa rentabilidad aumenta al 10,9%. Es por ello que los particulares siguen refugiándose en el ladrillo.

Estos propietarios tienden a gestionar el alquiler directamente, sin la intervención de agencias. La principal ventaja es «el ahorro de los honorarios del profesional inmobiliario», según Arrenta. Sin embargo, «ese ahorro se convierte en un gasto mayor en el futuro”, continúan. “Una errónea o incompleta redacción del contrato de alquiler puede conllevar desavenencias que deben ser resueltas ante un juzgado”, admiten. Lo cierto es que las empresas de gestión del alquiler han detectado un gran desconocimiento de la ley en el particular. “Creen que pueden recuperar la vivienda cuando deseen, desconocen qué reparaciones deben hacerse a su cargo o cuál es la forma correcta de actualizar una renta”, comentan desde Alquiler Protegido.

El alquiler profesional ofrece más servicios

Frente a la atomización del mercado de alquiler particular, las SOCIMI y fondos suelen ofertar bloques enteros de viviendas. De este modo, la gestión del alquiler es más ágil. Las empresas disponen de servicios y personal para solventar las incidencias que surjan. Además, cuando se trata de viviendas antiguas, las rehabilitan para adaptarlas a las necesidades y gustos actuales de los inquilinos.

“La calidad de viviendas y edificios, así como el mantenimiento de las instalaciones son algunas de las diferencias más importantes», afirma Nicolás Díaz Saldaña, consejero delegado de Témpore Properties. Asimismo, Díaz señala como valor añadido «la solución de las incidencias rápidamente con un servicio de atención telefónica 24 horas».

Las condiciones de los contratos son distintas

El real decreto de alquiler fija distintas condiciones en los contratos según se haga entre particulares o con empresas. Ahora se establecen diferencias en la duración de los contratos, de 5 años si se alquila a persona física y de 7 años cuando se alquila a persona jurídica. En este último caso, también los gastos de formalización del contrato correrán a cargo de la empresa. “En todos los casos se exige el mes de fianza regulatorio y se limita el importe de las garantías exigidas a dos meses de renta”, puntualiza Diaz Saldaña.

Con estas diferencias “se refuerza la posición del inquilino frente a un empresario”, según Alquiler Protegido, “porque la duración del contrato es más larga, 7 años, y se elimina cualquier gasto de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato”. Desde el Sindicato de Inquilinos reconocen que estos cambios van en la buena dirección pero son insuficientes. Reconocen que “los inquilinos seguiremos pagando todos o casi todos los honorarios cuando el propietario sea persona física. Deberían ser costeados por la propiedad, que es quien pide y recibe los servicios de los intermediarios para comercializar la vivienda y sacar beneficio”.

¿Cuál influye más en los precios: alquiler particular o profesional?

La subida del precio del alquiler se ha achacado a diversas causas. Por un lado, se habla del trasvase hacia el alquiler turístico. Por otro lado, se señala los fondos y SOCIMI como instigadores de las subidas. Igualmente, estas empresas tienen  «la ventaja competitiva de pagar menos impuestos que el resto”, apunta Palomera. Esta opinión no es compartida por las SOCIMI. Ellos creen que su participación en el mercado es muy pequeña para influir en las rentas. “El desequilibrio entre oferta y demanda está en la raíz del incremento de los precios de alquiler en las principales ciudades”, señala Saldaña.

“El precio medio de alquiler en las carteras de los inversores institucionales ronda los 600 €/mes”, apunta Javier Rodríguez Heredia, director de Azora. Asimismo, añade que las empresas “son los facilitadores de vivienda asequible en España”. Además, los activos residenciales solo representan un 8% de los balances de las SOCIMI, un 0,3% del mercado. «Todos los vehículos institucionales juntos tienen menos del 2,5% del mercado del alquiler, y ninguno individualmente más de un 0,3%”, declara Rodríguez. Las agencias de gestión del alquiler ven en el desequilibrio entre oferta y demanda la causa de la subida del precio del alquiler. Es por ello que reclaman incentivos para sacar al mercado las viviendas vacías.

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Ventajas para caseros e inquilinos

Ventajas para caseros e inquilinos

Ventajas fiscales de alquilar un piso

Fuente: blogbankia.es

El alquiler de una vivienda tiene ventajas fiscales a la hora de hacer la declaración de la renta. No solo el propietario se beneficia de ellas, sino que el inquilino también tiene una serie de beneficios por habitar una vivienda. Si tienes un piso en alquiler o eres alquilado, toma nota de las ventajas fiscales de las que puedes disfrutar.

Ventajas para los propietarios

Los propietarios de una vivienda en alquiler pueden contar con una reducción de un 60% como indica la Ley del IRPF. Este porcentaje se calculará a raíz de los ingresos que se hayan obtenido del piso en ese año, menos los gastos también adquiridos. Es decir, los beneficios que ha tenido el arrendador sobre el inmueble.

Sin embargo, solo podrán disfrutar de esta medida aquellos inmuebles que se usen como vivienda del arrendatario. Es decir, las casas destinadas a actividades profesionales o comerciales no aplicarán dicha deducción. Eso sí, estas viviendas deben ser tradicionales y no dedicadas exclusivamente al turismo, a las temporadas vacacionales o períodos cortos. Además, los rentistas están exentos de pagar el IVA cuando el inquilino utiliza la edificación como hogar.

La reducción en la declaración de la renta proviene, como hemos dicho, de los ingresos menos los gastos que ha percibido el arrendador en ese año. Los ingresos quedan claros cuales con, las mensualidades del inquilino. Sin embargo, ¿sabemos cuáles son esos gastos que se restan del total?

  • Intereses de préstamos o créditos que estén relacionados con la vivienda. Es decir, cuando se haya pedido un préstamo para mejorar el inmueble o para la adquisición de la misma.
  • Impuesto y tasas del estado que el casero tiene que pagar. Se incluyen: el IBI, tasa de limpieza, recogida de basura, alumbrado o gastos de comunidad.
  • Gastos por la formalización del contrato de arrendamiento.
  • Gastos de conservación y reparación de la vivienda. No se incluyen los gastos por mejora o ampliación del inmueble, sino aquel gasto que se ha hecho para mantener la vivienda habitable como la pintura o la reparación de electrodomésticos.
  • Gastos de suministros y servicios, como agua, electricidad o gas, siempre y cuando lo pague el propietario.
  • Las cuantías destinadas a la amortización y de los bienes que contenga y lleven a la depreciación de la vivienda.
  • Gastos derivados del seguro del hogar, como incendio, robo o roturas.

Para poder disfrutar de las ventajas fiscales, el casero debe incluir en la declaración del IRPF los ingresos y gastos percibidos del alquiler del inmueble. Todas la Comunidades Autónomas incluyen la deducción salvo La Rioja y Murcia, que dedican sus esfuerzos a que los jóvenes compren viviendas en lugar de pagar un alquiler.

Ventajas para los inquilinos

Los beneficios fiscales de los que pueden disfrutar los arrendadores de una vivienda dependen de la Comunidad Autónoma en la que residan. Sin embargo, la ley ha cambiado y solo aquellos que hayan firmado el contrato de alquiler antes del 1 de enero de 2015 pueden incluir el piso en la declaración de la renta. Para ello deben de haberse aplicado la deducción por alquiler en la declaración de la renta de ejercicios anteriores.

Por otro lado, se sitúan los ingresos de los inquilinos y es que no pueden superar los 24.107,20 euros anuales. La deducción para ellos es menor ya que se sitúa en el 10,05% de la cuantía que se haya pagado durante ese año. Sin embargo, esa cantidad pagada se limita a 9.040 euros de lo cual, lo máximo a percibir será 908 euros, aunque dependiendo siempre de la renta que tenga el declarante.

En estas circunstancias, al inquilino le podría convenir no cambiar de vivienda, utilizar las prórrogas del contrato y, si se terminan, también podrá seguirse aplicando la deducción si vuelve a firmar contrato con el mismo arrendador (sobre la misma vivienda), incluso aunque se modifiquen el importe y el plazo del contrato.

A estas ventajas se añaden las regionales. Es decir, las deducciones que permita cada Comunidad Autónoma. La edad del arrendatario o los ingresos del mismo, son las ventajas que incluyen la mayoría de las Comunidad Autónomas.

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