Jun 5, 2018 | Administraciones Corcho
Los derechos que tiene un inquilino por ley… y las excepciones que deberías conocer
fuente: idealista.com
Vivir de alquiler garantiza derechos, aunque la casa que se habita no sea de su propiedad. Y es que todo inquilino está protegido por una serie de derechos que conviene conocer y exigir por ley si es necesario. Por ejemplo, el dueño del piso no puede entrar sin su permiso, debe hacerse cargo de las reparaciones necesarias para garantizar que se cumplen las condiciones de habitabilidad pactadas en el contrato y está obligado a devolver la fianza y a pagar intereses si se retrasa en dicha devolución.
Repasamos de la mano del blog de Legálitas las siete cosas que puedes exigir y cuáles son las excepciones a las reglas generales:
1. El casero no puede entrar sin tu consentimiento. Por muchas excusas que pueda poner el propietario, no tiene derecho a entrar en la casa sin el permiso del inquilino. De hacerlo, podrías solicitar al juzgado la resolución del contrato e incluso denunciarle porque, como recoge la Constitución, el domicilio es inviolable.
Ni siquiera si tienes pendiente el pago de alguna mensualidad da derecho al propietario de entrar en la vivienda. “Si quiere recuperar la vivienda por causa de impago y el arrendatario no accede a marcharse, deberá acudir a un procedimiento judicial de desahucio y solo cuando se haya resuelto el contrato mediante sentencia y producido el “lanzamiento” podrá entrar libremente en ella”, sostienen desde Legálitas.
2. El casero debe prorrogar el contrato hasta el tercer año. Aunque hayas firmado un contrato de alquiler por un año, éste se podrá prorrogar al menos durante tres ejercicios si el inquilino quiere. Solamente hay una excepción: si transcurrido el primer año del contrato el propietario le comunica que necesita la casa pasa usarla él mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad. También puede alegar que necesita la casa por adopción o porque deba dársela a su cónyuge tras una sentencia firme por separación, divorcio o nulidad matrimonial.
3. El casero debe aceptar tu marcha a los seis meses. El inquilino puede marcharse de la vivienda pasados seis meses desde la firma del contrato, independientemente del tiempo que se haya pactado en el mismo. Esto es así por la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque para ello deberá comunicárselo al propietario con una antelación mínima de 30 días.
Tampoco podrá haber una penalización por esta salida anticipada, a no ser que en el contrato se exprese algún tipo de indemnización por dicha causa. En caso de que sí aparezca una penalización, esta no puede ser superior a una mensualidad por cada año de contrato incumplido, cifra que se reducirá proporcionalmente si el periodo es inferior al año.
4. El casero debe encargarse de las reparaciones. La caldera, la puerta, una tubería…, las reparaciones correrán a cargo del propietario siempre que el inquilino no haya sido el causante y, además, no podrá subir la renta por ello. No obstante, si se estropea un electrodoméstico por su uso ordinario, el coste recae sobre el arrendatario.
5. Tiene preferencia si la casa se vende. Otro de los derechos que tiene un inquilino por ley es que tiene preferencia frente a terceros para comprar la vivienda en la que vive si el propietario opta por venderla, pero hay una excepción: el contrato puede excluir esta posibilidad.
6. Puede exigir el recibo del pago de la renta. El arrendatario puede exigir al dueño de la casa un recibo o prueba escrita que demuestre que ha pagado el alquiler, según establece el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Quedan excluidas las fórmulas de pago que acrediten el pago de la renta como el ingreso en cuenta o la transferencia bancaria.
7. El casero debe devolver la fianza y podría pagar intereses. Por último, pero no menos importante, el dueño de la casa está obligado debe devolver la fianza al inquilino una vez que finalice el contrato siempre que el inmueble esté en buenas condiciones y se esté al corriente de todos los pagos. En el caso de que no devuelva el dinero en el plazo de un mes desde que el arrendatario le devolvió las llaves, éste puede pedirle intereses desde dicha fecha; en concreto, el interés legal del dinero, que se sitúa en el 3%, según el Banco de España.
En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales como arrendador o arrendatario.
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Mar 27, 2018 | Administraciones Corcho
Fuente: idealista.com
Los contratos de alquiler de cinco años llegan a su fin: cómo afecta a propietarios e inquilinos
El 5 de junio de 2013, hace ya un lustro, entró en vigor la Ley 4/2013, con la que se aprobaron nuevas medidas de flexibilización del mercado del alquiler de viviendas. La ley modificaba preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como fue la duración obligatoria de los contratos: pasaba de cinco años a tres, y reducía también la prórroga de tres a uno.
El Ministerio de Fomento modificaba un conjunto de preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 bajo el preámbulo de «dinamizar un mercado del alquiler en España que estaba a la cola de Europa». Mientras que en el resto de la UE la media de viviendas en alquiler se encontraba en torno al 30%, en España estaban alrededor del 17% en 2013, según datos del Ministerio. ¿La razón? Según el Gobierno, un elevado número de viviendas se encontraba en desuso o vacías (aunque no determinaba números), y eso podía provocar rentas muy elevadas del limitado stock disponible y un mercado congestionado.
Aquel año, además, el mercado de alquiler se encontraba en mínimos. Madrid y Barcelona eran las capitales más caras para vivir… con una media de 10,8 euros/m2, según datos de idealista.
Avanzamos hasta 2018, donde Barcelona y Madrid han alcanzado máximos históricos en el precio del alquiler, con 17,5 euros/m2 y 15,5 euros/m2 respectivamente a cierre de 2017, según el último informe de precios de idealista. Durante los primeros seis meses de este año caducarán los siguientes contratos, tal y como recuerda Pelayo de Salvador, abogado inmobiliario de deSalvador Real Estate Lawyers:
1) Los contratos firmados bajo la LAU de 1994:
– Contratos firmados entre enero y 5 de junio de 2013.
– Contratos firmados en 2010 (fin de la prórroga de los 3 años).
– Todos los anteriores a 2010, que se encuentren en tácita reconducción (una vez pasados los cinco años más los tres de prórroga).
2) Los contratos firmados bajo la LAU de 1994 tras la reforma de 2013:
– Contratos firmados en 2013, 2014 y 2015, siempre que no se hayan firmado nuevos contratos (estamos en las prórrogas anuales).
Todos estos contratos han estado con unos precios hibernados y se renovarán en una situación totalmente distinta.
Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, explica que «ante la mejora económica, las casas que se alquilaron entre 2011-2013 en un entorno de una profunda crisis económica salen ahora, finalizados sus contratos, a un escenario radicalmente distinto y sus precios despiertan de la hibernación en la que estuvieron durante 7 años«.
Ahora, muchos inquilinos y propietarios de esas viviendas contratadas antes de junio de 2013 no sabrán en qué situación queda su contrato y qué opciones tienen. Idealista/news ha consultado a abogados y expertos del mercado inmobiliario para responder a todas las dudas legales que puedan surgir, tanto para arrendador como para arrendatario.
¿Está obligado el propietario a finalizar el contrato una vez pasados esos cinco años?
No. Tal y como explica Daniel Loscertales, presidente de editorial jurídica Sepin, “los arrendamientos de vivienda hechos antes de la actual Ley 4/2013, terminarán este 2018 pero sin perjuicio de que el arrendador pueda o no exigir la resolución” del mismo. En el caso de que quiera romper el contrato, debe avisar al inquilino con un mes previo al vencimiento, conforme al artículo 10 de dicha LAU, mediante un comunicado oficial (como, por ejemplo, una carta o un burofax).
En caso de que no se comunique la rescisión, el contrato se renovará automáticamente. Los contratos anteriores a 2013 se seguirán rigiendo por su propia ley, con lo que si solo se actualiza la renta, pueden seguir sujetos a tácita reconducción.
En cuanto a los contratos posteriores a 2013, dependerá de lo que hagan las partes:
– Si firman un nuevo contrato, la renta se “bloquea” por tres años.
– Si solo se nova la renta, se entiende que aplica un año de prórroga y al año siguiente se puede volver a subir la renta.
¿Puede subir el propietario la renta y adecuarla al precio de mercado actual?
Todo depende de si manda esa carta. Si rescinde el contrato, el casero podrá firmar un nuevo contrato con las nuevas condiciones. Según explica Pelayo de Salvador, abogado inmobiliario de deSalvador Real Estate Lawyers, es imprescindible notificar la voluntad de resolver el contrato con, al menos, un mes de antelación. «Si no se hace esta comunicación de resolución, el arrendatario puede negarse a cualquier incremento de renta que se pretenda, puesto que tiene derecho a permanecer en la vivienda durante tres años más«, lo que se trataría de una renovación tácita, explica de Salvador, y «únicamente siendo aplicable la actualización de la renta conforme al IPC».
Como inquilino, ¿puedo negarme a la subida de precio de la vivienda?
Como arrendatario, poco puedes hacer. Al menos, desde un punto de vista jurídico, explica de Salvador. «No es aconsejable negarse a recibir las notificaciones, o no recogerlas en Correos, ya que se entiende válidamente comunicado desde la puesta a disposición de la notificación», aclara de Salvador.
Otra cosa es que, llegado el vencimiento de los cinco años, las partes acuerden renovar el contrato y pactar una nueva renta que beneficie a ambos. Pero como explica Loscertales, «si al arrendatario no le interesa lo que pide el arrendador y ha sido avisado con el plazo antes señalado en el art. 10, lógicamente se procederá al desahucio por ‘expiración de término’, procedimiento que contempla el art. 250.1. de la Ley Enjuiciamiento Civil».
¿Qué hacer si me notifican la resolución del contrato de alquiler?
Si como inquilino desestimas la subida de precio, de Salvador recomienda «empezar a trabajar en un ‘plan B’, revisando el mercado en vista a viviendas similares a las que actualmente ocupa, ya sea para tener información sobre los precios de mercado en el momento de la negociación con su arrendador», o bien «para tener una alternativa en caso de que, finalmente, no consiga llegar a un acuerdo con su casero».
Como arrendador, ¿qué tipo de subida puedo hacer a mi arrendatario?
El mercado del alquiler es libre, se rige por la oferta y la demanda, y el propietario puede marcar el precio que él considere conveniente, acorde con la zona y condiciones del inmueble. Ahora bien, David Caraballo, de Alquiler Seguro, aconseja valorar «la estabilidad» de mantener un arrendatario que no da problemas, los costes de reformar y actualizar el inmueble, el tiempo de búsqueda de un nuevo inquilino, entre otros factores. Para Caraballo, «cada caso es único y debe haber un equilibrio entre ambos que deben sopesar».
De Salvador, por su parte, recuerda que «nada impide firmar alquileres por periodos largos«, pues la normativa solo habla de la duración mínima obligatoria. «Se trataría de llegar a un acuerdo con el casero que garantice una estabilidad de cinco o diez años».
En todo caso, ahora que el mercado del alquiler se ha profesionalizado en estos cinco años y el anterior contrato muy probablemente haya quedado obsoleto, es el momento de actualizar el arrendamiento, explica Caraballo.
Por eso, de Salvador recuerda que hay unas cuestiones básicas para firmar el nuevo contrato: «que esté redactado por un abogado especializado en arrendamientos, hacer una revisión de la situación jurídica del inmueble antes de alquilar (falsos propietarios, ejecuciones hipotecarias…), y, en caso de dudas, asesorarse con un abogado experto para evitar la inclusión de cláusulas nulas a día de hoy».
Por eso, es recomendable acudir a agencias especializadas en alquileres de la zona porque, además de poner un precio razonable, suelen tener perfiles en lista de espera mejores que si se hace por libre. El coste que eso supone para el propietario, normalmente una mensualidad del inmueble, merece la pena si la operación acaba ejecutándose rápido y filtran el tipo de inquilino.
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Mar 6, 2018 | Administraciones Corcho, reformas, Vida diaria comunidades
Fuente: Pisos.com
El número de personas que viven solas en España ha alcanzado los 4,6 millones, lo que representa un 25,2% del total de los hogares, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Al respecto, está previsto que este indicador continúe aumentando pues, como recuerda Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, “cada vez son más los jóvenes que se independizan antes de iniciar una vida en pareja”. De igual modo, este experto reconoce que también se está produciendo un auge en el número de divorcios y separaciones, “con lo que el número de viviendas unipersonales no dejará de crecer” y que, incluso, “existe una moda o tendencia a vivir unos años solo, como una experiencia personal entre la vida familiar y la vida en pareja que se sigue en general”.
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No solo jóvenes
Según explica Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, las personas que viven solas y son más activas en la búsqueda de inmuebles tienen una edad comprendida entre 25 y 35 años, cuentan con un trabajo estable y buscan una vivienda en la que, en un momento dado, “puedan vivir en pareja”. No obstante, matiza que dependiendo de la situación de cada uno, el perfil varía, pues “también hay clientes de más edad, recién divorciados o enviudados que buscan un inmueble “que se adapte mejor a sus necesidades en cuanto a tamaño, funcionalidad y gastos”. Por su parte, Elvira Solana, bróker de RE/MAX Advance, define a estos clientes como personas “independientes”, bien por su situación profesional, bien por su condición de “estudiantes procedentes de familias con buen nivel adquisitivo” o extranjeros que pueden conseguir “con facilidad” la residencia y el permiso de trabajo.
Sin embargo, desde Alfa Inmobiliaria hacen hincapié en que esta tipología de clientes busca viviendas con una serie de condiciones obligatorias. Entre ellas destaca presentar un buen sistema de comunicación. En concreto, Duque subraya que “en algunos casos se cree imprescindible contar con plaza de garaje y, en otros, que exista la posibilidad de tener medios de transporte muy a mano”. De igual modo, insiste en que en muchas ocasiones los singles buscan viviendas ubicadas en edificios “con espacios destinados al deporte”, tales como piscina, pistas de tenis o pádel; y que suele ser frecuente que demanden, como rasgos inexorables al inmueble, “espacios en los que puedan trabajar desde casa”.
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Pisos pequeños
Los singles son clientes que se definen por su gran capacidad de adaptación a viviendas de dimensiones reducidas. A juicio de Solana, los pisos de su interés se encuentran en las zonas más céntricas de las ciudades, por lo que para obtener una mayor rentabilidad, a la hora de adaptarlas a este tipo de clientes los propietarios “se encargan de segregarlas y hacerlas más pequeñas”. “Es decir, de una casa muy amplia se obtienen varias y se venden como apartamentos más reducidos”, aclara.
Por el contrario, si se opta por reformar la vivienda, la línea a seguir es integrar la cocina en el salón y crear un único dormitorio, o como mucho dos. El resto del espacio disponible, habitaciones incluidas, se destinan a otro tipo de usos. En este sentido, Bermúdez apuesta por convertirlas en vestidores o gimnasios pues el cambio se configura como “un arma de seducción para el futuro comprador que quiera vivir solo”.
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Luz y colores claros
Los expertos consultados coinciden en confirmar que cada vez existen más hogares en España compuestos por personas que han elegido vivir solas, dado que “valoran enormemente su comodidad”, a la vez que su tiempo y espacio propio. Es por ello, declara Duque, que este tipo de clientes exige que la vivienda contribuya potencialmente “a alcanzar este bienestar que buscan”.
Para conquistar este requisito, el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria defiende que las viviendas pensadas para singles han de estar “en buen estado, ser alegres y luminosas”. Unas condiciones que se obtienen a través de las propias condiciones del inmueble, o bien apostando por el uso y predominio de colores claros en el inmueble, que abarcan tanto las paredes y el mobiliario como las puertas. Además, es importante trabajar para conseguir espacios amplios o que transmitan esta sensación, especialmente en lugares como el dormitorio, el baño o el vestidor.
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Siempre con terraza
Los áticos se sitúan como uno de los tipos de viviendas más codiciados por los clientes, especialmente por los singles. Ello se debe a la luz y a las vistas que estos pueden desprender, características que desde el punto de vista de Bermúdez “tienen mucho peso en la búsqueda y en la decisión de compra” de este tipo de consumidores.
Asimismo, desde donpiso aseguran que si la vivienda posee (o existe la posibilidad de crear en ella) una terraza, las posibilidades de adquisición por parte de este tipo de comprador son más elevadas. En esta línea, Duque subraya que las más valoradas son aquellas terrazas que cuentan con una buena orientación, “y con la posibilidad de convertirlas en un espacio de descanso”. “Incluso hay quienes desean dedicar algo de este espacio al cultivo de plantas y flores”, apunta.
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Apuesta por la domótica
Los singles muestran un enorme interés por las nuevas tecnologías aplicadas al ámbito doméstico. Es por ello que desde el sector inmobiliario se están desarrollando soluciones pensadas exclusivamente para este tipo de clientes. Ello se debe a que presentar este tipo de sistemas entre sus servicios puede traducirse en la materialización de la compra de un inmueble, que en caso de no poseerlo seguiría formando parte del mercado.
Esta elección responde a la tendencia que presentan los singles por viviendas adaptadas a sus necesidades y que les proporcionen el mayor número de facilidades posible. No obstante, como indica Solana, esa funcionalidad no está reñida con la estética que los singles buscan en sus futuros inmuebles. Esta apariencia, según la experiencia de esta experta, tiende a seguir un estilo moderno, aunque las preferencias de los singles se caracterizan por “no solicitar ningún elemento demasiado estridente” ni que rompa con el entorno.
En Administraciones Corcho disponemos de un área específica de ventas y alquileres para ayudarle en sus gestiones y obtener las mejores condiciones para usted.
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