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Quiero terminar con este alquiler

Quiero terminar con este alquiler

Fuente: Fotocasa.es

¿Cómo rescindir el contrato de alquiler?

Cualquier contrato de alquiler marca una serie de pautas que ambas partes deben cumplir. Y si lo cumplen, no suele haber problemas. Pero, no siempre es así. En este post, te contamos cuándo y cómo se puede rescindir el contrato de alquiler, tanto por parte del propietario como por el inquilino.

Opciones del inquilino para rescindir el contrato de alquiler

El inquilino podría rescindir su contrato de alquiler cuando quiera, pero obviamente conllevaría penalizaciones. Para que esto no pase, la Ley marca los pasos que se deben seguir. Después de los seis primeros meses, el inquilino puede irse en cualquier momento. Eso sí, comunicándolo con treinta días de antelación y sin tener que pagar ninguna indemnización. Si lo hace antes de cumplirse este plazo, deberá abonar al propietario el importe que falte hasta los seis meses.

¿Y, si el contrato es antiguo y el inquilino quiere irse? Para rescindirlo deberá acogerse a lo estipulado en el mismo, que generalmente es la fecha de revisión anual de cada contrato.

Pero hay más supuestos en los que el arrendatario puede rescindir su contrato. Por ejemplo, si el propietario se niega a realizar las reparaciones necesarias para el correcto funcionamiento de la vivienda o si se entromete en su vida diaria. Y también deben devolverle la fianza.

…y del propietario

El casero también puede rescindir el contrato de alquiler. Podrá hacerlo por razones personales, en caso de que necesite la vivienda para él o un familiar de primer grado. Eso sí, una vez que haya transcurrido al menos un año desde la firma del contrato. Siempre que se estipule en el contrato y que se lo comunique al inquilino con al menos dos meses de antelación.

Otro supuesto que permite a un propietario cancelar el contrato es el impago de la renta. La ley no marca un periodo concreto, pero los expertos consideran que el impago de dos mensualidades consecutivas o tres alternativas en el mismo año serán causa de resolución del contrato.

La propiedad debe comunicar al inquilino la deuda y el plazo para pagarlo. Si esta acción no da resultado, posteriormente deberá iniciar la demanda judicial correspondiente. Los Tribunales entran en escena, aunque también se puede acudir al arbitraje, si en el contrato se ha incluido una cláusula de arbitraje en el momento de su firma.

Otra situación extrema se puede dar si el inquilino realiza actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilícitas, o si no respeta las normas de convivencia y así lo determina Ley de Arrendamientos Urbanos. Bien distinto es que sea fácil ejecutarlo y probablemente tendrá que acudir a los tribunales.

Más motivos de rescisión

Las obras, alteraciones o modificaciones en la vivienda sin permiso son motivo para rescindir el contrato de alquiler. Al igual que realquilar, subarrendar o utilizar la casa para un uso diferente, sin el consentimiento del casero.

El impago de la fianza, así como de sus actualizaciones será motivo para finalizar contrato.  O tener animales sin el permiso del propietario.

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

 

Asegurar el pago del alquiler

Asegurar el pago del alquiler

Fuente: Idealista.com. Fotografía:Creative Commons

Las alternativas que tiene el casero para reducir los riesgos antes de poner el piso en alquiler

Una de las mayores preocupaciones del arrendador es no saber exactamente qué tipo de inquilino está en su vivienda. Algunos consideran que encontrar un buen arrendatario es toda una lotería. Para reducir el riesgo de que el inquilino deje de pagar la renta, existen los seguros de alquiler, también garantías adicionales a la fianza o la opción de que una persona solvente distinta del arrendatario se constituya en su fiador solidario.

Aquí te contamos cuáles son las opciones existentes para evitar que el propietario de un piso en alquiler se quede sin cobrar la renta y, en el peor de los casos, sufra desperfectos en el piso, los cuales generalmente tiene que sufragar él mismo.

– Seguro de alquiler: hay cada vez más empresas que ofrecen seguros de alquiler que garantizan la protección al arrendador en caso de impago del inquilino. Este seguro se hace cargo de las rentas impagadas dentro de los límites establecidos en la póliza, existiendo también la posibilidad de ampliar la cobertura a los daños que pueda ocasionar el arrendatario en el inmueble.

– Es importante elaborar un buen contrato de arrendamiento con la ayuda de un abogado, para evitar problemas y que el propietario se blinde ante posibles impagos.

– Además de la fianza, que es obligatoria depositarla en el organismo autonómico correspondiente, el casero también puede pedir garantías adicionales, como puede ser el aval bancario o la entrega en metálico por parte del inquilino de una cantidad equivalente a una o varias mensualidades de renta, en concepto de garantía adicional.

– Otra opción es nombrar a un fiador solidario que responda de las obligaciones que se deriven del contrato de arrendamiento, como son el pago de la renta y demás cantidades asimiladas. Así, el casero, en caso de impago de la renta, puede reclamar las cantidades insatisfechas a los fiadores.

En Administraciones Corcho disponemos de un área específica de ventas y alquileres para ayudarle en sus gestiones y obtener las mejores condiciones para usted.

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Subir el alquiler o conservar al buen inquilino

Subir el alquiler o conservar al buen inquilino

Fuente: Idealista.com

Los caseros, ante su gran pregunta: ¿subir el alquiler o conservar a un buen inquilino?

Uno de los gremios que quiere beneficiarse de la recuperación económica es el de los caseros: ahora es el momento de subir los alquileres, después de unos años de rebajas. Pero ¿compensa perder a ese inquilino formal? Hay casos en los que compensa asumir el riesgo, sobre todo si la renta actual es muy baja, pero casi siempre es mejor consensuar el incremento de la renta con el inquilino para no perder a una persona que ha cumplido y no ha sido problemática.

Mari Pili Hernáez tiene un piso de 60 metros cuadrados en la calle Uría de Oviedo, justo enfrente de El Corte Inglés. “En los buenos tiempos lo alquilé por 700 euros pero lo tuve que bajar a 400 euros”, reconoce. Es un inquilino serio que paga sin fallar”. Pero ella, como muchos caseros, se pregunta si es el momento de subir, y aprovechar la renovada demanda de alquileres.

Asturias se está quedando sin viviendas disponibles para alquilar”, afirmaba hace pocas semanas una noticia de idealista. Lo aseguraban muchas inmobiliarias de la región, “que se han visto obligadas a colgar carteles pidiendo a los propietarios que pongan sus inmuebles en arrendamiento”.

Eso significa que hay demanda, y que muchos caseros sentirán la tentación de subir las rentas. El problema es que subir la renta, también puede suponer quedarse sin un buen inquilino, y dar entrada a uno desconocido.

El riesgo es elevado porque un contrato de alquiler tiene unas condiciones especiales: se hacen por tres años renovables. La primera consecuencia es que, si el nuevo inquilino demuestra pocas habilidades sociales o de limpieza, no se le puede echar fácilmente, aunque este se convierta en un estorbo permanente.

Lo saben quienes han tenido que pasar por el calvario de huéspedes incómodos: son aquellos que no cuidan las instalaciones más elementales, que llaman al casero a cada rato para que arreglen cosas que ellos han estropeado, que tienen animales asilvestrados, o que molestan a los vecinos por sus fiestas nocturnas.

Son estos mismos inquilinos los que, cuando son echados, se van de allí causando ‘daños colaterales’. Llevarse muebles y enseres, e incluso destrozar parte de la vivienda. El diario ABC reunió las reacciones más comunes de los inquilinos cabreados, y una de ellas se refería a unos inquilinos que quemaron parte de la cocina, como venganza por el deseo del casero de echarles.

Pero la más frecuente queja es la morosidad. Puede suceder que, al subir el alquiler, el inquilino cumplidor se vea obligado a abandonar el piso. Pero el nuevo, que parecía tan buena persona y con una cuenta corriente generosa, deja de pagar el alquiler. Y entonces empieza al calvario en los juzgados.

Con la subida de los alquileres, están apareciendo casos de inquilinos formales que se sienten frustrados. Uno de ellos es el del escritor catalán Ricard Ruiz. El escritor relataba en las redes sociales que su casero le había subido el alquiler de 1.000 a 1.600 euros. Tenía que abandonar el piso y criticaba el disparate de sufrir “unas subidas en la vivienda del 30% o el 40% cuando los sueldos sencillamente han bajado, si no desaparecido”. Ricard tenía que desprenderse de 5.000 libros para poder acceder a otro piso (más pequeño) por el precio que él podía pagar.

Lo que está pasando es que muchos caseros, que habían hecho contratos antes del 2013, solo podían actualizar la renta de año en año: es decir, aplicar el IPC. Con el problema de que en algunos años el IPC ha llegado a ser hasta negativo; apenas han podido variar los precios en los primeros cinco años del alquiler.

Llegado el sexto año, la ley ya les permite subir la renta a discreción, cosa que vale para los siguientes tres años. Pero tienen que hacerlo en ese momento porque si no, se aplicará de nuevo la subida del IPC cada año.

Muchos contratos firmados antes de 2013 -cuando los contratos se firmaban con una validez de cinco años- han superado ahora el periodo legal acordado, y al llegar al sexto año, el primero de prórroga, lo caseros aprovechan el momento para subir la renta a discreción, animados por las noticias de la recuperación.

Y, claro, si la subida es exagerada, el inquilino opta por irse a una zona más barata. Con el nuevo inquilino, el casero aumenta sus ingresos pero se arriesga a perderlos porque el nuevo le da sorpresas a los pocos meses.

Con la ley de 2013, lo caseros y los inquilinos pueden pactar las condiciones anuales de revisión de precios y la duración del contrato. Esto tiene la ventaja de que el casero puede ir modificando paulatinamente las rentas, sin necesidad de aplicar una notable subida al final de un periodo largo. Y el inquilino se puede adaptar poco a poco. Pero si no existe este pacto, se aplica la norma del IPC anual.

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Terminar un contrato de arrendamiento correctamente

Terminar un contrato de arrendamiento correctamente

Fuente: idealista.com

Dos modelos de terminación de un contrato de alquiler de manera legal

Cuando llega el fin del contrato de alquiler es importante suscribir un acuerdo entre inquilino y propietario de terminación de dicho contrato. No sólo es relevante fijar el fin del alquiler, sino también asegurarse del cumplimiento de las obligaciones que quedan pendientes al acabar el contrato. Así, hay dos modelos principales para finalizar el arrendamiento: un “acuerdo de terminación con liquidación” y un “acuerdo de terminación con retención de la fianza”.

Aunque el contrato es la libre expresión de la voluntad de las partes y el final de un alquiler puede terminar de muchas maneras, el despacho de abogados deSalvador Estate Lawyers señala dos clases principales de acuerdo de terminación:

  • Acuerdo de terminación con liquidación: es el equivalente a un punto y final que cierra todas la obligaciones contraídas. Este modelo permite no sólo la entrega de las llaves, sino también pone fin a la relación arrendaticia, “cerrando la puerta a futuras reclamaciones tanto por parte del inquilino como del propietario”.
  • Acuerdo de terminación con retención de la fianza: es el equivalente a un “punto y seguido” porque se cierran determinadas obligaciones pero no todas, bien porque no ha habido acuerdo, bien porque no han podido ser cuantificadas. Así, este acuerdo lo que hace es regular la relación entre las partes desde la terminación del alquiler hasta la liquidación definitiva de las obligaciones, estableciendo las obligaciones de cada una de las partes.

 

Los efectos del acuerdo de terminación para casero e inquilino

Los efectos varían en función de la clase de acuerdo que se haya elegido pero los comunes son los siguientes:

Arrendador:

  • Determina el momento a partir del cual recupera el inmueble.
  • Recoge el estado de devolución del inmueble, señalando los desperfectos cuya reparación podrá reclamarse al arrendatario. Es aconsejable revisar el inmueble junto con el arrendatario y detallar los desperfectos detectados para alcanzar un acuerdo y evitar futuras discusiones.
  • Recoge por escrito todas las obligaciones pendientes de cumplimiento por el Arrendatario (recibos pendientes, pago de suministros, pago de indemnizaciones, etc.), y señala cómo debe actuarse para su cumplimiento, evitando así problemas a la terminación del contrato de alquiler.
  • Determina el derecho del arrendador a retener total o parcialmente la fianza, evitando que el arrendatario la reclame junto con los intereses correspondientes.

Inquilino:

  • Establece el momento en el que cesan las obligaciones del arrendatario derivadas del contrato de arrendamiento. A partir de la firma del acuerdo de terminación, ya no existe la obligación de pagar renta.
  • Señala si el inmueble se ha devuelto en buenas condiciones o si tiene desperfectos. Es aconsejable revisar el inmueble con el arrendador y detallar los desperfectos detectados para alcanzar un acuerdo y evitar futuras discusiones.
  • Recoge por escrito todas las obligaciones pendientes de cumplimiento por el Arrendatario, estableciendo claramente sus derechos y obligaciones al término del contrato.
  • Establece los mecanismos de devolución de la fianza, en caso de que pudiera corresponder.

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