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Puedes librarte de pagar IRPF en la venta de una casa

Puedes librarte de pagar IRPF en la venta de una casa

En qué casos te librarás de pagar IRPF por vender una casa

fuente: idealista.com

Casi todas las transacciones están gravadas y es difícil escapar del control del fisco. Sin embargo, en ocasiones hay contribuyentes que están exentos de pagar impuestos. En el caso de la venta de una vivienda, las ganancias patrimoniales obtenidas pueden estar exentas cuando el dinero se reinvierta en la compra de otra vivienda habitual o en su rehabilitación. Eso sí, casi nadie hoy por hoy está libre del pago de la plusvalía municipal, salvo si vendiste en pérdidas.

En concreto, cuando una persona vende su vivienda habitual, esa ganancia no tendrá que declararla en el IRPF si ha reinvertido el importe obtenido en la compra de otra casa habitual o en la rehabilitación de la casa que va a ser su hogar. De este modo, se ahorran los impuestos que van del 19% al 23% de la ganancia obtenida. 

Las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante).

En caso de que el contribuyente haya firmado una hipoteca para comprar una nueva casa, entonces se considerará como importe total obtenido en la transmisión el valor de la venta menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

Otro grupo de contribuyentes exento de tributar en el IRPF por la venta de su vivienda son los mayores de 65 años. Si vendieron un inmueble el año pasado, podrán acogerse a algunos beneficios fiscales en función del tipo de inmueble y del porcentaje de propiedad que tuvieran. Si la vivienda es habitual la exención es del 100% y si la titularidad es compartida, la exención sólo será aplicable al propietario mayor de 65 años respecto a la parte de casa que le pertenezca.

Si la vivienda vendida no es la habitual, los mayores de 65 años podrán no pagar impuestos por la ganancia obtenida si se reinvierte en una renta vitalicia. La cantidad máxima que podrá destinarse a la renta vitalicia es de 240.000 euros y la reinversión debe realizarse en el plazo de seis meses.

Otro colectivo que está exento de pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual es el de personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

Qué pasa si quieres comprar una vivienda de obra nueva

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) establece un plazo de dos años para acabar las obras y adquirir la nueva propiedad. Es decir, dos años después de la transmisión de la casa o dos años antes de dicha venta. En este último caso, para que la venta se encuentre exenta de tributación habría que solicitar una hipoteca sobre la vivienda y posteriormente cancelar la misma tras la venta de la vivienda antigua sin que se supere el plazo establecido de dos años.

Las tretas de Hacienda para obligar a pagar IRPF

El despacho de abogados Ático Jurídico señala que Hacienda suele analizar con lupa a los contribuyentes que se han aplicado la exención por reinversión, por lo que conviene estar muy atentos a los distintos problemas que pueden plantearse a la hora de disfrutar de la exención:

1. Olvidar mencionar en la declaración que se ha reinvertido el importe obtenido en la venta de la vivienda: En este caso Hacienda considera que la exención por reinversión es una opción tributaria. Por tanto, si al declarar la ganancia obtenida no se menciona que el importe se ha reinvertido, Hacienda considerará que el contribuyente ha optado por no aplicar la exención. Y dicha opción ya no podrá modificarse una vez finalice el plazo de declaración del impuesto (2 de julio para el IRPF de 2017). Lo peor es que algunos Tribunales de Justicia siguen este criterio de Hacienda.

2. No reinvertir exactamente el importe obtenido en la venta: Como la Ley exige que la reinversión debe ser del importe obtenido en la venta, Hacienda consideraba que si esto no había sido así (por ejemplo si se compraba una nueva vivienda antes de vender la anterior), no procedía la exención. Se trata de un criterio no obstante, declarado ilegal por el propio TEAC, en resolución dictada en 2014.

3. ¿Hasta cuándo Hacienda puede comprobar?: Considera por último Hacienda, que el plazo de prescripción en estos casos, se cuenta desde que hayan pasado 2 años desde la venta de la anterior vivienda habitual (plazo máximo para reinvertir). Y ello, aunque el contribuyente no agote dicho plazo y haya comprado la nueva vivienda mucho antes. Frente a este criterio existen pronunciamientos judiciales, por ejemplo del TSJ de Madrid, que consideran que el plazo de prescripción se inicia cuando el contribuyente, una vez vendida la anterior vivienda, compra una nueva.

Qué pasa si he vendido la casa a pérdidas

Si se ha perdido dinero con la venta de una casa, no se debe tributar por este rendimiento negativo, pero sí que hay que incluirlo en la declaración del IRPF. Además, las pérdidas pueden compensarse con las ganancias patrimoniales obtenidas en el ejercicio, gracias a fondos, acciones u otros inmuebles. El resultado es una rebaja en la factura fiscal.

Pero si aun así el resultado es negativo, entonces se compensará con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario incluidos en la base imponible del ahorro del propio ejercicio, con el límite del 20% de dicho saldo.

Si tras esta compensación queda aún saldo negativo, se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden que hemos indicado.

Aún queda por pagar la plusvalía municipal

Toda persona que venda con ganancias tendrá que pagar este impuesto municipal, salvo que venda con pérdidas, tal y como estableció el Tribunal Constitucional en mayo de 2017. Actualmente la modificación del impuesto todavía no se ha aprobado. También se van a cambiar los coeficientes máximos que después pueden aplicar los ayuntamientos.

El Tribunal Supremo sí ha dejado claro que sólo será posible librarse de pagar el impuesto en los casos en los que se haya vendido en pérdidas. En sentencia dictada en julio de 2018, declaró que los artículos que regulan el impuesto sólo son inconstitucionales cuando graven transmisiones en pérdidas, pero no cuando haya existido ganancia en la transmisión.

Eso sí, si la ganancia obtenida es tan pequeña que el impuesto que sale a pagar abosrbe gran parte o la tatalidad de dicha ganancia, el impuesto podría ser inconstitucional por confiscatorio. Esta cuestión ya se ha planteado al Tribunal Constitucional y en breve será resuelta.

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Cómo vender la casa con inquilino en vigor

Cómo vender la casa con inquilino en vigor

Cuatro aspectos que debes conocer antes de vender tu casa con inquilino

 fuente: idealista.com

Cada vez más propietarios optan por poner en alquiler sus viviendas en busca de una rentabilidad más holgada que la que pueden dar los depósitos o la bolsa. Pero a la vista de la subida del precio de la vivienda en venta, son muchos los que optan por desprenderse de ella, aunque la casa esté alquilada. Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, ofrece los siguientes consejos vitales.

1. El inquilino tiene derecho preferente a comprar la casa

Las leyes españolas reconocen al inquilino el derecho de adquisición preferente sobre la casa arrendada en caso de que el propietario quiera venderla. Esto significa que el inquilino puede ejercitar su derecho de tanteo, lo que le faculta a comprar la vivienda por el mismo precio que el tercer comprador va a pagar por el inmueble. El arrendatario cuenta con un plazo de 30 días naturales para ejercer su derecho y este plazo comienza desde que el vendedor-arrendador le notifique la decisión de vender.

Pero si el casero ha logrado vender la casa, el inquilino cuenta con otro derecho: el de retracto, que significa que puede subrogarse en el lugar del tercero comprador y en las mismas condiciones.

Pero estos dos derechos no siempre asisten al inquilino. Por ejemplo, en el caso de que las partes hubieran pactado la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, lo que es bastante habitual. La legislación vigente permite la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente sin limitación alguna. No obstante, en los contratos de alquiler anteriores a la modificación de la LAU del 6 de junio de 2013 dicha renuncia será válida cuando el arriendo tenga una duración superior a cinco años.

2. El vendedor no necesita comunicar la venta al inquilino que renunció a su derecho

La compraventa de la casa alquilada sólo podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad si el vendedor-arrendador ha notificado al inquilino su intención de vender. Sin embargo, el vendedor no necesita comunicar la efectividad de la venta si éste renunció a su derecho de adquisición preferente y, por tanto, la operación se puede inscribir en el Registro con la mera manifestación del vendedor de que el inquilino renunció a su derecho, tal y como ha establecido la Dirección General de Registros y Notariado.

3. El comprador no siempre está obligado a respetar el contrato de alquiler

Los alquileres de viviendas deben inscribirse en el Registro de la Propiedad para que surtan efectos frente a terceros adquirientes, según la normativa española. El comprador de la vivienda que tenga un inquilino queda subrogado en los derechos y obligaciones del casero si el contrato de alquiler estaba inscrito en el Registro con anterioridad a la venta de la casa. En este caso, el comprador debe respetar el contrato de alquiler.

Pero si el contrato de arrendamiento no estaba inscrito, se aplicará lo establecido en el artículo 1571 del Código Civil que dice que se facultará al comprador a resolver el arrendamiento, salvo que exista pacto en contrario. en este caso, el inquilino puede exigir a su nuevo casero que le deje permanecer alquilado durante tres meses desde que le notificó su intención de resolver el alquiler, y al vendedor-arrendador una indemnización por los daños y perjuicios que se le causen.

Salvador Salcedo señala que “el comprador de un inmueble alquilado para uso distinto de vivienda, según prevé nuestra legislación, quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que adquiera de buena fe desconociendo que el inmueble está alquilado, quedando facultado en tal caso a resolver el arriendo. La inscripción del contrato arrendaticio impedirá la resolución del alquiler al no poder el comprador alegar que desconocía la existencia de la relación arrendaticia”.

4. La fiscalidad en la compraventa de una casa alquilada

Salcedo recuerda que uno de los gastos deducibles de los rendimientos obtenidos por el alquiler en el IRPF que obtiene el arrendador es la amortización del 3% del valor de la construcción mientras está en vigor el arriendo. Dicha amortización es en definitiva la pérdida de valor que sufre el inmueble por el paso del tiempo.

Cuando el inmueble alquilado se vende, debe descontarse del valor de adquisición, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF, la amortización mínima que debía haberse aplicado durante el tiempo que el inmueble estuvo alquilado. Y ello, aunque el vendedor-arrendador no se haya deducido dicho concepto en las declaraciones del Impuesto sobre la Renta, cuya devolución podrá pedir respecto a los ejercicios no prescritos.

Pese a que el vendedor-casero puede obtener beneficios gracias a las deducciones practicadas antes de la venta de la casa alquilada, dicho beneficio se compensa con el incremento de la ganancia patrimonial obtenida con la venta del inmueble que tendrá que declarar en el IRPF y que se producirá como consecuencia de restar el valor por el que compró el inmueble. Es decir, “es lo comido por lo servido”, recuerda Salcedo.

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Financia correctamente tu casa prefabricada

Financia correctamente tu casa prefabricada

Cómo financiar la compra de una casa prefabricada: hipoteca o préstamo personal

fuente: idealista.com

 

Las viviendas prefabricadas y modulares se están haciendo un hueco en el mercado. Sus rápidos tiempos de construcción, su menor precio frente a las casas tradicionales y su variedad de diseños se han convertido en su principal atractivo para los compradores.

Sin embargo, son muchas las dudas que pueden asaltar a un potencial propietario: ¿puedo pedir una hipoteca para financiar la adquisición de una vivienda de este tipo o hay otras alternativas? ¿Qué documentación necesito para que un banco me preste dinero? ¿Y en qué condiciones lo hará? Repasamos de la mano de idealista/hipotecas la respuesta a todas estas dudas:

La clave: cuánto dinero necesitas

El precio de la casa prefabricada o modular a la que le hayas echado el ojo es determinante para saber qué tipo de financiación debes buscar. Si el importe está por debajo de 50.000 euros, los bancos suelen ofrecer a los clientes la posibilidad de concederles un préstamo personal en vez de una hipoteca.

¿Y esto es bueno o es malo? La respuesta depende de cada caso. A pesar de que los préstamos personales se libran de buena parte de los gastos de formalización a los que están sujetos los hipotecarios (como el notario, el Registro de la Propiedad, la tasación…) y de que están sujetos a unas comisiones y unas vinculaciones mucho más bajas (en muchos casos, inexistentes), su punto débil es que suelen realizarse a un plazo reducido (normalmente menos de 10 años, frente a los 20-30 años de una hipoteca al uso) y que su tipo de interés es mucho más elevado.

Para hacerse una idea, basta repasar los tipos medios a los que se están firmando los nuevos préstamos. Según el Banco de España, desde el año 2015 el tipo medio de las hipotecas contratadas se ha situado por debajo del 2%, mientras que en el caso de los préstamos personales para este tipo de operaciones se mueve entre el 5% y el 8%, dependiendo de la entidad y de si el usuario es cliente o no de la misma.

¿Y en qué se traduce todo esto? Pongamos un ejemplo práctico: necesitamos 50.000 euros para comprar la casa prefabricada o modular que queremos. En el caso de pedir una hipoteca por dicho importe, los gastos de formalización rondarían los 2.200 euros (incluyendo notaría, registro, gestoría, impuestos y tasación). Con un préstamo personal nos ahorraríamos todo ese dinero, pero tendríamos que pagar mucho más cada mes.

De acuerdo con el simulador de idealista, con una hipoteca variable a 20 años y a un interés del 0,99%+euríbor la cuota sería de unos 225 euros mensuales, mientras que en el caso de un préstamo personal a 10 años y a un tipo de entre el 5% y el 8%, la mensualidad estaría entre los 530 y los 607 euros.

“Por tanto, y siempre que la cantidad de dinero que necesites sea baja, tienes ambas posibilidades. La recomendación es que hagas números para saber qué te conviene y que tengas una capacidad real de pago del préstamo”, recuerda Javier Lainez, director de operaciones de idealista/hipotecas.

La documentación necesaria y criterios a cumplir

Imaginemos que el importe que necesitamos es más elevado o que no nos terminan de convencer las condiciones del préstamo personal: en este caso, tendríamos la opción de pedir una hipoteca.

Lainez asegura que las entidades no tienen problemas para conceder una para la compra de una casa prefabricada. En su opinión, “la diferencia es el tipo de cliente, más que el tipo de vivienda que quiera comprarse”.

Ahora bien, para financiar una operación de este tipo es necesario contar con una serie de documentos y cumplir unos criterios muy concretos:

  1. El solar en el que se ubicará la casa debe tener calificación urbana
  2. La vivienda debe estar anclada al terreno; es decir, debe tener unos cimientos
  3. El proyecto debe contar con el visto bueno del Colegio de Arquitectos
  4. Es necesario que el Ayuntamiento nos haya concedido la licencia municipal, para demostrar que es legal y cumple la normativa urbanística
  5. La vivienda debe estar registrada correctamente en el Registro de la Propiedad

Además de estos pasos administrativos, desde idealista/hipotecas recuerdan que hay otro factor a tener en cuenta: es muy importante elegir correctamente el materialpara su construcción. A pesar de que el hormigón, la madera o el acero suelen ser los más habituales en las viviendas prefabricadas, uno puede tener la tentación de utilizar otro material. Sin embargo, hay que tener especial cuidado y asegurarse de cumplir la normativa europea que regula la eficiencia energética.

“La directiva 2012/27/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de octubre de 2012, deberá ser efectiva antes de 2020 y si la vivienda no cumple con ella, podría complicarse la concesión del préstamo hipotecario”, alerta Lainez.

Las características básicas de la hipoteca

Imaginemos que ya tenemos todos los papeles necesarios y que el material que hemos elegido para la casa cumple a rajatabla las directrices europeas. El siguiente paso es conseguir la hipoteca… ¿y qué condiciones podemos esperar?

La financiación de este tipo de adquisiciones no dista mucho de las hipotecas al uso: los bancos están dispuestos a financiar aproximadamente el 80% del importe del inmueble, lo que significa que el usuario debe aportar el otro 20% más gastos, además de tener el suelo en propiedad; y que los plazos pueden extenderse hasta los 30 años, en línea con el mercado.

La principal diferencia es que la entidad no entrega al cliente todo el dinero de una sola vez, sino que va realizando pagos de importes menores según va avanzando la obra y siempre bajo la certificación del arquitecto. Este punto es especialmente relevante, ya que las aportaciones pueden extenderse durante meses, dependiendo de cuánto dure la construcción de la vivienda.

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¿Cómo es el comprador de obra nueva?

¿Cómo es el comprador de obra nueva?

Radiografía del comprador de obra nueva: mujer con hijos y un presupuesto de 335.000 euros

fuente: idealista.com

Mujer, española, casada, de 35 a 44 años, con dos hijos, casa en propiedad y un presupuesto de 335.000 euros para comprar un piso de tres dormitorios. Estos son los grandes rasgos del retrato robot del potencial comprador de una vivienda de obra nueva en 2017, según el primer Estudio de AEDAS Homes de Demanda de Obra Nueva.

El estudio refleja que el 94% de los interesados en adquirir una vivienda nueva de AEDAS Homes fueron de origen nacional y un 6,3% internacionales -entre estos, destacan los británicos, estadounidenses, alemanes, franceses y holandeses-.

Más de la mitad de los demandantes son matrimonios de mediana edad, un 27% parejas jóvenes (hasta 35 años), un 11% solteros, un 9% cónyuges de tercera edad (más de 65 años), un 1% divorciados y un 0,3% personas viudas.

El análisis también señala que hasta un 43% de los potenciales compradores de una vivienda a estrenar se define como demanda de reposición. Por otro lado, casi un tercio busca una primera vivienda habitual, un 19% estudia la compra de una segunda residencia y un 6,8% está barajando la posibilidad de adquirir un inmueble como una inversión para un tercero -por ejemplo, un hijo-.

En cuanto a la tipología de vivienda que más se busca, la mayoría opta por pisos. Áticos, chalés y bajos con jardín, por este orden, son las siguientes más demandadas. Que la casa disponga de garaje es fundamental para el 98% y la terraza es un elemento solicitado por el 39%. Respecto al número de dormitorioscasi la mitad se decanta por tres habitaciones, mientras que un 25% quiere dos y un 23% cuatro. Queda patente que la demanda de obra nueva quiere casas grandes: tres de cada cuatro potenciales compradores buscan inmuebles de tres o cuatro dormitorios.

Desde el punto de vista económico, el presupuesto medio asciende a los 334.963 euros y el perfil predominante, una quinta parte de los posibles demandantes se mueve en la franja que va de 250.000 a 300.000 euros. Este importe varía de modo importante dependiendo de la región: desde los 163.310 euros de Sevilla a los 490.730 euros de Madrid, pasando por los 271.355 euros en Levante & Baleares, los 321.850 euros en Cataluña y los 338.515 euros en la Costa del Sol.

Para hacer frente al pago de la vivienda, sólo un 4,6% admite no necesitar financiación, mientras que un 64% necesita financiar el 80% del valor del inmueble.

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Vuelven las hipotecas al 100%

Vuelven las hipotecas al 100%

Hipotecas al 100%: en qué casos el banco puede financiar el precio (casi) total de una casa

fuente: idealista.com

Los ahorros son muy importantes a la hora de decidir qué casa quiero comprar… y me puedo permitir. De media, y con el fin de evitar los excesos que se cometieron en el pasado, un banco está dispuesto a prestar hasta el 80% del menor de estos dos importes: el precio de compra del inmueble o el valor de tasación del mismo, una ratio que el mercado conoce como ‘Loan To Value’ (LTV). Dicho de otro modo: el comprador debe aportar ese 20% y asumir también los gastos e impuestos asociados a la operación, que suelen suponer entre el 10% y el 15% del importe final.

Según los datos de idealista, y teniendo en cuenta la regla del 80%, los gastos e impuestos, actualmente se necesitan unos 24.000 euros de ahorro para comprar una casa de dos habitaciones en San Cristóbal (Villaverde), el distrito más económico de Madrid y donde el precio medio de la vivienda ronda los 81.100 euros. Sin embargo, y ante la imposibilidad de muchos jóvenes de acceder al mercado de la vivienda al carecer de recursos propios con los que sufragar parte de la operación, algunas entidades financieras están dispuestas a financiar hasta el 100% del precio de compra de una vivienda.

BBVALiberbank o ING, por ejemplo, podrían llegar hasta el 100%, aunque sin llegar a la totalidad (además, los gastos no los financian y hay que aportarlos vía ahorros). Ibercaja, por su parte, confiesa que puede cubrir hasta el 90%.

En cambio, otros referentes del sector en materia hipotecaria como Santander o Abanca se limitan a ofertar que sus hipotecas alcanzan hasta el 80% de la tasación o el precio de compra, aunque no descartan estudiar el caso antes de dar por perdido un cliente.

Este giro estratégico ha reactivado los temores a una nueva burbuja, ya que este tipo de hipotecas que financian más del 80% son consideradas ‘de alto riesgo’, aunque los expertos aseguran que estas condiciones no son ‘café para todos’: los clientes deben cumplir una serie de requisitos y tienen que darse unas circunstanciasconcretas, además de que exigen vinculaciones como domiciliar la nómina, contratar los seguros de hogar y vida y usar la tarjeta de débito o crédito de la entidad.

“El banco analiza el perfil del cliente e intenta proporcionarle alternativas para poder sacar adelante la operación. No se trata de que se estén corriendo riesgos inadecuados, sino de hacer lo posible para conceder más préstamos cuando merece la pena”, explica Javier Lainez, director de operaciones de idealista/hipotecas.

Pero ¿de qué escenarios estamos hablando? Resumimos los más habituales:

Según Lainez, el hecho de que un banco esté dispuesto a prestar más de ese 80% depende, por ejemplo, del tipo de casa que quiera adquirir. Las condiciones suelen ser más flexibles cuando el cliente está interesado en hacerse con un inmueble en manos del propio banco, los llamados ‘activos adjudicados’. Y es que el sector lleva años inmerso en una estrategia en la que prima la desinversión inmobiliaria: todos los bancos están soltando lastre para sanear su balance y mejorar su cuenta de resultados. Algo parecido sucede para las viviendas nuevas que están financiando los bancos, para las que, en muchos casos, también están dispuestos a financiar el 100%.

Otro de los escenarios que podrían darse es que el cliente tenga una profesión que le garantice los ingresos. Sin ir más lejos, los trabajadores del sector público (funcionarios) suelen tener unos convenios concretos con los bancos.

¿Y qué sucede cuando se trabaja para el sector privado? En este caso, las principales opciones para conseguir más de ese 80% son:

Por un lado, ser propietario de una vivienda que ya está pagada en su totalidad o prácticamente y que el dueño esté dispuesto a utilizarla como garantía de la nueva hipoteca. En ese caso, sí sería posible conseguir un préstamo por un importe equivalente al 100% del precio de compra y que incluso cubriera los gastos de la operación.

Como decíamos unas líneas más arriba, otra opción que tiene el futuro hipotecado es la de los bancos que ya han confirmado su disposición a financiar más del 80%, como Ibercaja (hasta el 90%), BBVA, Liberbank e ING (que podrían prestar más del 90%, pero sin llegar a la totalidad).

El último escenario que permitiría conseguir más del 80% es completando la hipoteca con un préstamo personal. Los préstamos personales suelen ser de importes mucho más bajos que las hipotecas (suele estar por debajo de 50.000 euros), prácticamente no tienen comisiones ni vinculaciones y suelen realizarse a plazos más reducidos (hasta 10 años), aunque su tipo de interés suele ser mucho más alto.

El impacto se verá en los próximos trimestres

El mercado da por hecho que el cambio de estrategia de la banca será un reclamo para muchos particulares que quieren comprarse una vivienda, pero que no tienen los ahorros suficientes como para aportar la entrada de la casa.

Pero para saber si la medida será efectiva habrá que esperar unos meses. De momento, los datos del Banco de España apuntan a que el 14,5% de los préstamos hipotecarios que se concedieron en el primer trimestre del año estaban sujetos a un ‘Loan to Value’ superior al 80%, un porcentaje idéntico al de finales de 2017 y que está en línea con el que hemos visto en los últimos años. Desde 2004, cuando el regulador del sector financiero empezó a recopilar estos datos, las hipotecas de alto riesgo han oscilado entre el 10% y el 18%. El mínimo se marcó a principios de 2009, mientras que los máximos se registraron en verano de 2006, tal y como se observa en el gráfico.

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