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¿Alquilar de una empresa o de un particular?

¿Alquilar de una empresa o de un particular?

Alquiler particular frente a alquiler profesional

fuente: pisos.com / e.esparza

¿Qué sale más a cuenta para el inquilino? ¿El alquiler particular o profesional? En realidad, España tiene un parque de viviendas en alquiler muy pequeño. El Ministerio de Fomento lo cifra en torno a 5 y 5,5 millones de unidades. En los últimos años, la cuota de alquiler ha crecido hasta el 22,9%. La cifra es inferior a la que se registra en otros países. Por ejemplo, Alemania con un 48,4%, Reino Unido con un 36,6% y Francia con un 33,6%. El alquiler residencial en España está mayoritariamente en manos de particulares. Sin embargo, en los países europeos está profesionalizado. ¿Qué diferencias hay entre el alquiler particular y profesional?

Auge del alquiler profesional en los últimos años

Conocer los datos del mercado de alquiler es complicado. De hecho, no existe un registro de las viviendas alquiladas. No obstante, si nos atenemos a los datos de Hacienda, hay más de 2,3 millones de españoles que declaran el cobro de rentas de alquiler. Esta cifra da una idea del volumen de viviendas gestionadas y declaradas por particulares. Por el contrario, las viviendas de alquiler de fondos y SOCIMI representan un entre el 3% y el 5%. Esto supone unas 250.000 viviendas. Blackstone es el principal fondo con unas 23.000 viviendas entre Testa, Fidere, Albirana y Torbel. Azora cuenta con unas 13.000 viviendas a través de Lazora, Colón, Témpore Properties y Encasa Cibeles. Además, están las SOCIMI que cotizan en el MAB. Entre edificios enteros y viviendas sueltas, estas suman unas 24.000. La mayoría de estas viviendas se encuentran entre Madrid y Barcelona.

“En menos de cinco años el número de SOCIMI cotizando en bolsa ha pasado de 0 a 67. Asimismo, los fondos que tenían una presencia marginal controlan ahora el 4% del mercado del alquiler”, afirma Jaime Palomera, portavoz del Sindicato de Inquilinos. El crecimiento ha sido espectacular en muy poco tiempo y “pone de manifiesto el enorme recorrido que tiene este mercado”, señala Vicky Sánchez, directora de marketing de Arrenta. Según Sánchez, “seguirá la profesionalización del alquiler, como sucede en otros países europeos como Alemania o Francia”.

El alquiler particular busca la mayor rentabilidad

La rentabilidad que ofrece el alquiler anima a los propietarios a convertirse en arrendadores. Según los datos del Banco de España, en 2018 la rentabilidad bruta acumulada por los alquileres de vivienda llegó al 4%. Se trata de tres veces lo que ofrecen otros productos de renta fija como los bonos del estado. Si se suma a esta cifra las plusvalías a 12 meses, esa rentabilidad aumenta al 10,9%. Es por ello que los particulares siguen refugiándose en el ladrillo.

Estos propietarios tienden a gestionar el alquiler directamente, sin la intervención de agencias. La principal ventaja es «el ahorro de los honorarios del profesional inmobiliario», según Arrenta. Sin embargo, «ese ahorro se convierte en un gasto mayor en el futuro”, continúan. “Una errónea o incompleta redacción del contrato de alquiler puede conllevar desavenencias que deben ser resueltas ante un juzgado”, admiten. Lo cierto es que las empresas de gestión del alquiler han detectado un gran desconocimiento de la ley en el particular. “Creen que pueden recuperar la vivienda cuando deseen, desconocen qué reparaciones deben hacerse a su cargo o cuál es la forma correcta de actualizar una renta”, comentan desde Alquiler Protegido.

El alquiler profesional ofrece más servicios

Frente a la atomización del mercado de alquiler particular, las SOCIMI y fondos suelen ofertar bloques enteros de viviendas. De este modo, la gestión del alquiler es más ágil. Las empresas disponen de servicios y personal para solventar las incidencias que surjan. Además, cuando se trata de viviendas antiguas, las rehabilitan para adaptarlas a las necesidades y gustos actuales de los inquilinos.

“La calidad de viviendas y edificios, así como el mantenimiento de las instalaciones son algunas de las diferencias más importantes», afirma Nicolás Díaz Saldaña, consejero delegado de Témpore Properties. Asimismo, Díaz señala como valor añadido «la solución de las incidencias rápidamente con un servicio de atención telefónica 24 horas».

Las condiciones de los contratos son distintas

El real decreto de alquiler fija distintas condiciones en los contratos según se haga entre particulares o con empresas. Ahora se establecen diferencias en la duración de los contratos, de 5 años si se alquila a persona física y de 7 años cuando se alquila a persona jurídica. En este último caso, también los gastos de formalización del contrato correrán a cargo de la empresa. “En todos los casos se exige el mes de fianza regulatorio y se limita el importe de las garantías exigidas a dos meses de renta”, puntualiza Diaz Saldaña.

Con estas diferencias “se refuerza la posición del inquilino frente a un empresario”, según Alquiler Protegido, “porque la duración del contrato es más larga, 7 años, y se elimina cualquier gasto de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato”. Desde el Sindicato de Inquilinos reconocen que estos cambios van en la buena dirección pero son insuficientes. Reconocen que “los inquilinos seguiremos pagando todos o casi todos los honorarios cuando el propietario sea persona física. Deberían ser costeados por la propiedad, que es quien pide y recibe los servicios de los intermediarios para comercializar la vivienda y sacar beneficio”.

¿Cuál influye más en los precios: alquiler particular o profesional?

La subida del precio del alquiler se ha achacado a diversas causas. Por un lado, se habla del trasvase hacia el alquiler turístico. Por otro lado, se señala los fondos y SOCIMI como instigadores de las subidas. Igualmente, estas empresas tienen  «la ventaja competitiva de pagar menos impuestos que el resto”, apunta Palomera. Esta opinión no es compartida por las SOCIMI. Ellos creen que su participación en el mercado es muy pequeña para influir en las rentas. “El desequilibrio entre oferta y demanda está en la raíz del incremento de los precios de alquiler en las principales ciudades”, señala Saldaña.

“El precio medio de alquiler en las carteras de los inversores institucionales ronda los 600 €/mes”, apunta Javier Rodríguez Heredia, director de Azora. Asimismo, añade que las empresas “son los facilitadores de vivienda asequible en España”. Además, los activos residenciales solo representan un 8% de los balances de las SOCIMI, un 0,3% del mercado. «Todos los vehículos institucionales juntos tienen menos del 2,5% del mercado del alquiler, y ninguno individualmente más de un 0,3%”, declara Rodríguez. Las agencias de gestión del alquiler ven en el desequilibrio entre oferta y demanda la causa de la subida del precio del alquiler. Es por ello que reclaman incentivos para sacar al mercado las viviendas vacías.

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Si compras sobre plano, exige toda la documentación

Si compras sobre plano, exige toda la documentación

¿Qué documentación debo pedirle al promotor a la hora de comprar una vivienda sobre plano?

fuente: abc.es

Es esencial solicitar la memoria de calidades ampliada, los planos definitivos del piso para conocer superficie y distribución, conservar los folletos publicitarios…

¿Qué documentación debo pedirle al promotor a la hora de comprar una vivienda sobre plano?

Responde Ferran Font, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com

En el momento de comprar una vivienda sobre plano, es importante no dar por válida toda la información comercial recibida, y tomar ciertas precauciones antes de avanzar definitivamente con la operación. No estamos hablando solamente de tener el máximo de información posible de la promotora o entender perfectamente aquellos contratos que deben firmarse, sino que también es preferible pedir cierta documentación al promotor para disponer de más coberturas de cara a futuro, o de más herramientas que nos ayuden a la toma de la decisión definitiva.

Por este motivo, es esencial solicitar la memoria de calidades ampliada, los planos definitivos del piso para conocer superficie y distribución, conservar los folletos publicitarios… Además, una opción muy a tener en cuenta es ir a una oficina de Consumo a que nos informen de todos los derechos que tenemos. Por otro lado, viene bien consultar en el Registro Mercantil la inscripción de la sociedad, apoderados, estatutos… Igualmente, es necesario solicitar una copia de la licencia de obras, el contrato de depósito y el seguro de caución o aval que protegerá las cantidades entregadas a cuenta.

En definitiva, la compra de una vivienda sobre plano tiene dificultades añadidas sobre aquella en la que el producto es visible. Por ese motivo hay que hacer un esfuerzo extra en dejar resuelta cualquier duda que pudiera quedar.

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Adiós, cédula de habitabilidad

Adiós, cédula de habitabilidad

La Comunidad de Madrid suprimirá la cédula de habitabilidad

fuente: idealista.com

La Comunidad de Madrid suprimirá la cédula de habitabilidad para evitar duplicidades, pues ya existe la licencia de primera ocupación. La cédula -creada en 1937 y que data de 1944- acredita la habitabilidad de vivienda antigua (ya ocupada anteriormente) y se expide a instancia del solicitante, en el caso de que resulte necesaria para la contratación de servicios en la casa (Agua, Electricidad, Gas, etc.), segundas o posteriores transmisiones, alquiler, viviendas de uso turístico reguladas por el Decreto 79/2004 (se exige disponer del título), concesión de préstamos o venta de viviendas en casos específicos.

La propuesta de supresión responde a dos motivos. «Por un lado, se trata de una figura muy antigua y dictada en un contexto histórico hoy superado, que evidencia importantes desfases y contradicciones con las vigentes normativas y actuales modelos habitacionales», según expone el Gobierno regional.

Por el otro, el Gobierno regional pretende reducir trámites burocráticos y acabar con el ‘doble trabajo’ de obtener tanto este documento como la licencia de primera ocupación, que es de competencia municipal. «Así se evitarán cargas administrativas innecesarias a los ciudadanos», concluye el Gobierno regional.

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Disminuye la duración obligatoria de los contratos de alquiler.

Disminuye la duración obligatoria de los contratos de alquiler.

Fuente: idealista.com

Los contratos de alquiler de cinco años llegan a su fin: cómo afecta a propietarios e inquilinos

El 5 de junio de 2013, hace ya un lustro, entró en vigor la Ley 4/2013, con la que se aprobaron nuevas medidas de flexibilización del mercado del alquiler de viviendas. La ley modificaba preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como fue la duración obligatoria de los contratos: pasaba de cinco años a tres, y reducía también la prórroga de tres a uno.

El Ministerio de Fomento modificaba un conjunto de preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 bajo el preámbulo de «dinamizar un mercado del alquiler en España que estaba a la cola de Europa». Mientras que en el resto de la UE la media de viviendas en alquiler se encontraba en torno al 30%, en España estaban alrededor del 17% en 2013, según datos del Ministerio. ¿La razón? Según el Gobierno, un elevado número de viviendas se encontraba en desuso o vacías (aunque no determinaba números), y eso podía provocar rentas muy elevadas del limitado stock disponible y un mercado congestionado.

Aquel año, además, el mercado de alquiler se encontraba en mínimos. Madrid y Barcelona eran las capitales más caras para vivir… con una media de 10,8 euros/m2, según datos de idealista.

Avanzamos hasta 2018, donde Barcelona y Madrid han alcanzado máximos históricos en el precio del alquiler, con 17,5 euros/m2 y 15,5 euros/m2 respectivamente a cierre de 2017, según el último informe de precios de idealista. Durante los primeros seis meses de este año caducarán los siguientes contratos, tal y como recuerda Pelayo de Salvador, abogado inmobiliario de deSalvador Real Estate Lawyers:

1) Los contratos firmados bajo la LAU de 1994: 

– Contratos firmados entre enero y 5 de junio de 2013.

– Contratos firmados en 2010 (fin de la prórroga de los 3 años).

– Todos los anteriores a 2010, que se encuentren en tácita reconducción (una vez pasados los cinco años más los tres de prórroga).

2) Los contratos firmados bajo la LAU de 1994 tras la reforma de 2013:

– Contratos firmados en 2013, 2014 y 2015, siempre que no se hayan firmado nuevos contratos (estamos en las prórrogas anuales).

Todos estos contratos han estado con unos precios hibernados y se renovarán en una situación totalmente distinta.

Fernando Encinar, jefe de estudios  de idealista, explica que «ante la mejora económica, las casas que se alquilaron entre 2011-2013 en un entorno de una profunda crisis económica salen ahora, finalizados sus contratos, a un escenario radicalmente distinto y sus precios despiertan de la hibernación en la que estuvieron durante 7 años«.

Ahora, muchos inquilinos y propietarios de esas viviendas contratadas antes de junio de 2013 no sabrán en qué situación queda su contrato y qué opciones tienen. Idealista/news ha consultado a abogados y expertos del mercado inmobiliario para responder a todas las dudas legales que puedan surgir, tanto para arrendador como para arrendatario.

¿Está obligado el propietario a finalizar el contrato una vez pasados esos cinco años?

No. Tal y como explica Daniel Loscertales, presidente de editorial jurídica Sepin, “los arrendamientos de vivienda hechos antes de la actual Ley 4/2013, terminarán este 2018 pero sin perjuicio de que el arrendador pueda o no exigir la resolución” del mismo. En el caso de que quiera romper el contrato, debe avisar al inquilino con un mes previo al vencimiento, conforme al artículo 10 de dicha LAU, mediante un comunicado oficial (como, por ejemplo, una carta o un burofax).

En caso de que no se comunique la rescisión, el contrato se renovará automáticamente.  Los contratos anteriores a 2013 se seguirán rigiendo por su propia ley, con lo que si solo se actualiza la renta, pueden seguir sujetos a tácita reconducción.

En cuanto a los contratos posteriores a 2013, dependerá de lo que hagan las partes:

– Si firman un nuevo contrato, la renta se “bloquea” por tres años.

– Si solo se nova la renta, se entiende que aplica un año de prórroga y al año siguiente se puede volver a subir la renta.

¿Puede subir el propietario la renta y adecuarla al precio de mercado actual?

Todo depende de si manda esa carta. Si rescinde el contrato, el casero podrá firmar un nuevo contrato con las nuevas condiciones. Según explica Pelayo de Salvador, abogado inmobiliario de deSalvador Real Estate Lawyers, es imprescindible notificar la voluntad de resolver el contrato con, al menos, un mes de antelación. «Si no se hace esta comunicación de resolución, el arrendatario puede negarse a cualquier incremento de renta que se pretenda, puesto que tiene derecho a permanecer en la vivienda durante tres años más«, lo que se trataría de una renovación tácita, explica de Salvador, y «únicamente siendo aplicable la actualización de la renta conforme al IPC».

Como inquilino, ¿puedo negarme a la subida de precio de la vivienda?

Como arrendatario, poco puedes hacer. Al menos, desde un punto de vista jurídico, explica de Salvador. «No es aconsejable negarse a recibir las notificaciones, o no recogerlas en Correos, ya que se entiende válidamente comunicado desde la puesta a disposición de la notificación», aclara de Salvador.

Otra cosa es que, llegado el vencimiento de los cinco años, las partes acuerden renovar el contrato y pactar una nueva renta que beneficie a ambos. Pero como explica Loscertales, «si al arrendatario no le interesa lo que pide el arrendador y ha sido avisado con el plazo antes señalado en el art. 10, lógicamente se procederá al desahucio por ‘expiración de término’, procedimiento que contempla el art. 250.1. de la Ley Enjuiciamiento Civil».

¿Qué hacer si me notifican la resolución del contrato de alquiler?

Si como inquilino desestimas la subida de precio, de Salvador recomienda «empezar a trabajar en un ‘plan B’, revisando el mercado en vista a viviendas similares a las que actualmente ocupa, ya sea para tener información sobre los precios de mercado en el momento de la negociación con su arrendador», o bien «para tener una alternativa en caso de que, finalmente, no consiga llegar a un acuerdo con su casero».

Como arrendador, ¿qué tipo de subida puedo hacer a mi arrendatario?

El mercado del alquiler es libre, se rige por la oferta y la demanda, y el propietario puede marcar el precio que él considere conveniente, acorde con la zona y condiciones del inmueble. Ahora bien, David Caraballo, de Alquiler Seguro, aconseja valorar «la estabilidad» de mantener un arrendatario que no da problemas, los costes de reformar y actualizar el inmueble, el tiempo de búsqueda de un nuevo inquilino, entre otros factores. Para Caraballo, «cada caso es único y debe haber un equilibrio entre ambos que deben sopesar».

De Salvador, por su parte, recuerda que «nada impide firmar alquileres por periodos largos«, pues la normativa solo habla de la duración mínima obligatoria. «Se trataría de llegar a un acuerdo con el casero que garantice una estabilidad de cinco o diez años».

En todo caso, ahora que el mercado del alquiler se ha profesionalizado en estos cinco años y el anterior contrato muy probablemente haya quedado obsoleto, es el momento de actualizar el arrendamiento, explica Caraballo.

Por eso, de Salvador recuerda que hay unas cuestiones básicas para firmar el nuevo contrato: «que esté redactado por un abogado especializado en arrendamientos, hacer una revisión de la situación jurídica del inmueble antes de alquilar (falsos propietarios, ejecuciones hipotecarias…), y, en caso de dudas, asesorarse con un abogado experto para evitar la inclusión de cláusulas nulas a día de hoy».

Por eso, es recomendable acudir a agencias especializadas en alquileres de la zona porque, además de poner un precio razonable, suelen tener perfiles en lista de espera mejores que si se hace por libre. El coste que eso supone para el propietario, normalmente una mensualidad del inmueble, merece la pena si la operación acaba ejecutándose rápido y filtran el tipo de inquilino.

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Cómo vender tu casa en 24 horas

Cómo vender tu casa en 24 horas

fuente: pisos.com

El tiempo medio que tarda en venderse una vivienda en España está en 9 meses, según el último informe de Tinsa, con una amplia horquilla que va desde los 3 meses en Madrid y Barcelona hasta más de 12 meses en la mayoría de provincias. Sin embargo, si se necesita vender la casa en menos tiempo, es posible hacerlo en apenas 24 horas. La tecnología facilita este proceso a los particulares que quieren vender su casa.

La rapidez es el valor diferencial

Frente a los inversores tradicionales que compraban las viviendas al contado y cuyos anuncios aparecían en los portales, han surgido agencias online que realizan esta operación vía Internet con gran rapidez. Es otro campo en el que las proptech se están abriendo un hueco en el mercado inmobiliario, creando un canal distinto a los tradicionales canales de venta de viviendas.

A través de Internet, estas empresas recogen la información sobre la vivienda que se vende facilitada por el propietario. Tras analizar sus características se hace una oferta gratuita de compra en tan solo 24 horas. “Para hacer esta oferta contamos con un modelo de valoración basado en un algoritmo propio y big data”, comenta Francisco Moreno, fundador de Clicpiso.

Si el vendedor acepta la oferta, un experto inmobiliario visita la vivienda para “realizar la inspección técnica del piso y comprobar que los datos facilitados por el vendedor se ajustan a la realidad”, explica Ana Villanueva, CEO de Tiko. Superado este trámite, se procede a la firma de la venta de la vivienda. La operación se realiza en apenas unos días con la entrega del importe total de la vivienda.

Compran cualquier tipo de vivienda

Estas empresas no buscan un determinado tipo de vivienda, en cuanto a tamaño o antigüedad, solo se centran en casas de segunda mano que estén vacías. “La clave para hacer una oferta de compra de la vivienda es la posibilidad de venta posterior, porque compramos para reformar y vender”, matiza Gregorio Estévez, director de inversiones de Compropiso. El único requisito que se pide al vendedor es que quiera vendar la vivienda de forma rápida y pueda hacerlo fácilmente.

Las vías de captación de los inmuebles son dos. Por un lado, están los particulares que quieren vender rápidamente la casa por un traslado o cambio de casa, que contactan a través de la web. Y, por otro lado, están las agencias inmobiliarias que buscan comprador para la vivienda de su cliente.

Cómo calcular el precio de la vivienda

El proceso de compra se inicia cuando el cliente incluye los datos de su vivienda en la web. Con la información facilitada, las empresas hacen una oferta en menos de 24 horas. Esta oferta es fruto de la aplicación de distintas fuentes de información y herramientas de big data, que permiten a través de diferentes variables, conocer el precio de mercado del inmueble. “El precio se valora aplicando desde fuentes públicas como el Registro de la Propiedad, Catastro, Consejo de Notariado, Ministerio de Fomento, Instituto Nacional de Estadística, etc. hasta fuentes privadas como precios reales de agencias inmobiliarias, tasaciones, portales, etc.”, explica Villanueva.

La rapidez del proceso de compra no influye en fijar un precio de la vivienda más bajo, según los responsables de estas empresas, porque además en la oferta se incluyen también otros gastos. Para hacer una oferta formal por la vivienda, valoran sus posibilidades de venta posterior, ya que estos inversores compran vivienda de segunda mano para reformarla y ponerla de nuevo en el mercado. “El objetivo es hacer todo el proceso de reforma y venta en un plazo máximo de 6 meses”, según Estévez.

Una inspección de la vivienda confirma la oferta

Una vez aceptada la oferta por el cliente, se realiza la inspección técnica de la vivienda para comprobar el estado y dimensiones de la vivienda, las instalaciones, las áreas comunes y si la zona se corresponde con la información de sus fuentes de datos. A esta comprobación física se suma también la inspección legal de los documentos necesarios para la compraventa de la vivienda, como la nota simple y el certificado de eficiencia energética.

“Hemos elaborado una certificación que garantiza que las casas de nuestro catálogo cumplen con los estándares de calidad y no tienen vicios ocultos. Cumplen más de 100 puntos, que tienen en cuenta no solo asuntos estructurales y de calidad, sino también legales y administrativos”, señalan en Clicpiso. Comprobados todos los datos, se procede a hacer una oferta de compra en firme, con una validez de varios días, con el fin de agilizar al máximo los plazos.

Reparto de los gastos de la operación

Generalmente, en una operación de venta de una vivienda, el comprador paga los gastos de notaría, Registro de la Propiedad y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, mientras que el vendedor debe pagar la plusvalía, salvo que las partes acuerden otra cosa. En estas ventas, las agencias como compradores suelen asumir otros gastos que tradicionalmente corresponden al vendedor como los gastos de gestoría o el certificado energético.

En el caso de que la vivienda tenga una hipoteca no supone un problema, porque es una circunstancia que se conoce con anterioridad gracias a la nota simple. Previamente a la firma de la compra ante notario se procede a la liquidación de la hipoteca al banco, que debe entregar la carta de pago como justificante de la cancelación de la deuda. La cantidad restante se entrega al vendedor directamente el mismo día de la compra.

Comprar, reformar y vender

El objetivo de estas empresas es poner de nuevo en el mercado las viviendas con la mayor rapidez después de reformarlas, porque su modelo de negocio se basa en el volumen de transacciones, con menores márgenes en el precio de venta, pero con más número de operaciones. El plazo fijado para culminar todo el proceso de compra, reforma y venta es de 90 días con un tiempo máximo de 6 meses. “Además, nuestros inmuebles son actualizados y puestos a la venta con un año de seguro del hogar sin coste adicional para el cliente”, declaran en Clicpiso.

De momento, estas empresas funcionan en Madrid y Barcelona, pero sus expectativas son abrir nuevos mercados en los próximos meses. “Analizamos ciudades de más de un millón de habitantes con gran número de transacciones inmobiliarias, bajos costes de transacción y un mercado con grandes posibilidades de mejora”, explican en Tiko. “Lo que nos diferencia de un particular es que hacemos todo el análisis de la operación y el estudio de mercado en muy poco tiempo gracias al big data, lo que nos permite hacer una oferta firme de compra en 3 días”, matizan desde Compropiso.

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