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Alquiler con opción de compra. Lo que debes saber.

Alquiler con opción de compra. Lo que debes saber.

Fuente:fotocasa.es

Alquiler con opción a compra: ¿cómo funciona?

La dificultad para acceder al crédito y la situación económica y laboral hacen que muchas personas que, inicialmente, se decantarían por la compra de un inmueble terminen viviendo del alquiler. Para muchas de ellas, el alquiler con opción a compra es una salida cada vez más común, ya que permite invertir el dinero destinado al alquiler a una posible compra. Pero, ¿en qué consiste y cómo funciona?

¿En qué consiste?

El alquiler con derecho a compra es un contrato doble o mixto, compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y uno de compraventa. Este permite al inquilino vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado, tras el cual tendrá derecho a comprarla por un precio acordado al que se le descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento.

Según el Tribunal Supremo, se trata de “un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”.

Se trata de un tipo de contrato que puede resultar beneficioso para ambas partes: para el arrendatario porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra; para el arrendador, por su parte, porque, mientras el inquilino no compra, tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro.

Este tipo de acuerdos no tienen por qué significar una cuota de alquiler más o menos elevada que en un contrato normal, pero sí implica un mayor desembolso inicial al tener que aportar una prima por la opción a compra, que suele ser mucho mayor a la cantidad aportada en una fianza. Además, en el caso de la prima y al contrario de lo que sucede con las fianzas, si al final el inquilino no se decide por la compra de la vivienda, perderá la totalidad de esta.

Por eso mismo, es muy importante asegurarse de que, llegado el momento, se va a poder pagar el precio de compra u optar a un crédito. Igualmente, si se tiene claro que esta es la opción más adecuada, antes de realizar o firmar el contrato hay que comprobar que la vivienda está libre de carga.

¿Cómo debe ser el contrato?

El alquiler con opción de compra es un contrato atípico, no contemplado por la Ley y que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque esté aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por eso mismo, es muy importante que todas las condiciones queden muy bien especificadas en el contrato.

Para que este sea vigente y, según el Tribunal Supremo, es obligatorio que, al menos, aparezcan estipuladas en él dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio.

Esto es, que se cede la decisión de adquirir la vivienda al inquilino tras los años marcados de alquiler y el precio de venta estipulado para la vivienda en el momento de firmar el contrato, la cantidad de las cuotas del alquiler y el porcentaje a descontar de la renta del alquiler, en caso de que se efectúe la compraventa. Si se aporta una prima inicial, que es lo habitual, también deberá aparecer la cantidad pactada de esta.

Al ser un contrato doble, es conveniente que en él se reflejen claramente todas las condiciones relativas, al arrendamiento y a la compra:

Contrato de alquiler:

– Plazo durante el cual el inquilino puede estar arrendado en la vivienda
– Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra
– Cantidad de la renta mensual del alquiler
– Quién corre con los gastos de la comunidad o de una posible reforma

Contrato de compraventa:

– La voluntad de que el arrendador venderá al arrendatario la vivienda si este se muestra interesado en su compra;
– Precio de venta de la vivienda
– Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas del alquiler realizadas hasta el momento de la compra a descontar del precio de venta
– Cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario (si la hay) por el derecho a la compra, normalmente fijada en función de un porcentaje del precio de venta pactado.

Condiciones y excepciones del alquiler con opción a compra

1. A la hora de realizar el contrato, no es imprescindible fijar una prima inicial por el derecho a la opción a compra aunque para el propietario es recomendable, ya que es una forma de asegurarse de que el inquilino está interesado en adquirir la vivienda. Se debe tener claro que la prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán si, llegado el momento, el inquilino no ejerce la opción a compra.

2. El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda durante los años que dure el contrato de alquiler, sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra, ya que este subcontrato está regulado por la LAU.

3. El inquilino puede prorrogar, si así lo consiente el propietario, el contrato de alquiler, pero, en ese caso, la opción a compra caducará por ser dos contratos diferentes.

4. El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure este.

5. El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción.

6. La compra de la vivienda puede darse mucho tiempo antes de que termine el plazo fijado. De hecho, lo habitual es que el arrendatario se decida por la compra antes de los dos años, lo cual es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre mucho la fluctuación en los precios y el propietario consigue deshacerse de la vivienda.

7. El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por propietario, ni por inquilino. El precio del alquiler, sin embargo, sí que puede variar en función del IPC, si el dueño así lo exige.

8. Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta más de dos meses perderá la opción a compra y, por lo tanto, la prima aportada.

9. El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y cumplan con los requisitos básicos (que quede especificado el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer la opción).

10. Al estar sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, estos contratos pueden dar lugar a diferentes situaciones fiscales:

– Si sólo se especifica el plazo y el precio de la vivienda, durante el contrato de arrendamiento, el inquilino podrá deducirse el alquiler y el propietario deberá declarar lo percibido por este; además, cuando se realice la venta, el propietario tendrá que declarar esa ganancia de patrimonio y, si procede, el comprador deducírsela.

– Si, además, el inquilino paga al propietario la prima por el derecho de la opción, este último deberá declarar esa ganancia aunque el primero no podrá desgravarla.

Sea como sea, el precio de la opción de compra y la parte de los alquileres que se descuente del precio final al ejercerse la opción de compra se podrán deducir en el IRPF en concepto de adquisición de compra habitual.

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

Nueve consejos para pedir un crédito hipotecario

Nueve consejos para pedir un crédito hipotecario

Fuente:Idealista.com. Fotografía:Creative Commons

No cometas los errores de tus padres: nueve consejos para pedir un crédito hipotecario

El gasto más importante en la vida de una pareja se debe afrontar con el ojo puesto en los errores del pasado. La generación que entre los años 90 y 2000 tenía de 30 a 40 años, se entrampó en una galaxia de hipotecas. Y luego lo sufrió.

Ahora sus hijos juegan con la idea de casarse y pedir una hipoteca para comprar un piso. Estos son los comportamientos que hay que evitar, y que nos llevaron a la mayor crisis financiera que se recuerda:

  1. Cuidado con los préstamos variables. La generación que se endeudó en los 80, pedía créditos a interés fijo porque era lo que había y porque se protegían de la inflación. En cambio la de los 90 y 2000 (tus padres) se fue a los variables porque no había inflación. Pero es una trampa. La inflación puede volver como lo hizo justo antes de que estallara la crisis. Los créditos a interés fijo garantizan la misma cuota contra viento y marea.
  2. La cuota mensual no debe pasar del 40% de tus ingresos. Por mucho que el banco te preste, tú debes controlar tus gastos y los imprevistos. Es mejor vivir de alquiler que entramparse en un crédito que te lleva el 50% y hasta el 60% de tus ingresos mensuales. No te dejes llevar por el optimismo económico. Por cierto, gracias a tu edad te pueden dar créditos hasta por 25 o 30 años. Eso bajará tu cuota mensual.
  3. Nada de crédito multidivisa. Fue una de las mayores meteduras de pata de aquella generación. Pedir hipotecas basadas en yenes japoneses, por ejemplo. Si el yen se debilitaba, venía muy bien al cambio porque se reducía tu mensualidad. Pero, ¿controlas tú el yen? Sucedió lo contrario: el yen se reforzó de modo que las cuotas mensuales de 900 euros se convirtieron en 2.000 euros y más. Una ruina.
  4. No entrampes a tu familia. Muchos jóvenes de la anterior generación usaron como avalistas a sus padres y a sus abuelos. Cuando llegó la crisis, no había forma de devolver el crédito porque se quedaron en paro. Entonces, los padres tuvieron que apechugar con la casa o el pisito. O los abuelos, hipotecar su pensión para pagar tu capricho. Apechuga tú con tu hipoteca.
  5. Lee el contrato hasta el final. La generación anterior se dedicó a pedir préstamos sin mirar los contratos. Que si hipotecas clip, que si hipotecas con cláusula suelo, que si hipotecas bonificadas… Pregunta a un experto o vete a las asociaciones de consumo. No firmes si no estás al 100% seguro.
  6. No vendas tu alma al banco. Muchos bancos exigen ciertas condiciones para conceder el crédito. Cuenta nómina, suscribir seguros de hogar, y otros productos… Algunas son lógicas como la cuenta nómina. Pero no tienes que suscribir su seguro del hogar o aceptar cierta tarjeta de crédito. Negocia cada condición duramente, para evitar sobre todo las comisiones. Pídelo todo por escrito.
  7. Exprime hasta el final las ayudas. Las comunidades autónomas, los ayuntamientos y ahora el Estado conceden periódicamente ayudas para la compra de la vivienda. Infórmate de las ventajas y de las condiciones. Visita todas las oficinas del Estado, y navega por internet para no perderte ni una. Y comprueba lo que te puedes desgravar.
  8. No compres la casa de tus sueños (aún). La primera casa no debe ser la de tus sueños, sino la que te ayudará a montar tu familia. Es más barata, y la hipoteca será más barata. Quizá será algo pequeña cuando empieces a tener hijos, pero será la casa que te puedes permitir. Más tarde ya podrás acceder a una casa mejor.
  9. Hazte un buen seguro de vida. Cuando eres joven, los seguros de vida son muy baratos. Por 180 euros al año (por cada uno), puedes adquirir un seguro. En caso de un accidente que te imposibilite trabajar o si uno de los dos fallece, el seguro te cubrirá la hipoteca, y, quién sabe, incluso los estudios de tus hijos. Aprovéchalos porque tus padres se olvidaron de ese ‘detalle.

El último consejo que dan los expertos a quien esté pensando en contratar una hipoteca es analizar el mercado a través de comparadores online como el de idealista y buscar el mejor préstamo según su situación laboral y financiera.

En Administraciones Corcho disponemos de un área específica de ventas y alquileres para ayudarle en sus gestiones y obtener las mejores condiciones para usted.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) y asesoría jurídica en especializada, ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

El tipo fijo se consolida en los nuevos contratos hipotecarios

El tipo fijo se consolida en los nuevos contratos hipotecarios

Fuente: El Mundo.Servimedia

El interés invariable marca ya el coste del 25% de los nuevos préstamos para la compra de vivienda -en 2014 este porcentaje era inferior al 1%-

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) asegura que «persiste la tendencia» por la cual los tipos fijos adquieren cada vez «más protagonismo» en el mercado hipotecario español, según recoge la organización en un informe.

Así, con datos referentes al mes de julio, la AHE señaló que el 24,8% del nuevo crédito para la adquisición de vivienda fue contratado a tipo fijo con un periodo de revisión superior a los 10 años, cuando en 2014 eran menos del 1%.

Por su parte, el 29,9% del crédito residencial se contrató con un tipo fijo inicial de entre 1 y 10 años, dejando a los préstamos a tipo variable el 45,4% de la contratación hipotecaria.

En cuanto al plazo medio de contratación de hipotecas, la AHE destacó que se mantuvo estable en torno a los 23 años en junio de 2016, con un tipo efectivo de contratación de 1,66%, un 17,4% más bajo que un año atrás. Además, el importe medio de las hipotecas residenciales si situó en 108.450 euros en el segundo trimestre de 2016, un 5,6% más.

En total del crédito hipotecario gestionado disminuyó un 3,7% en agosto de 2016, hasta los 675.202 millones de euros. Los préstamos a los hogares, con un peso del 76,8% sobre el crédito inmobiliario total, alcanzaron 543.915 millones de euros en el segundo trimestre de 2016, lo que supone una disminución del 3,5% con respecto a junio de 2015.

Mientras, la dudosidad del crédito para la adquisición de vivienda disminuyó un 9,6% interanual en el segundo trimestre hasta el 4,7%. El saldo dudoso de este segmento de crédito asciende hasta los 24.353 millones de euros.

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