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Accesibilidad: Bajar el ascensor a ras de calle incumbe a todos los propietarios

Accesibilidad: Bajar el ascensor a ras de calle incumbe a todos los propietarios

Ascensor a cota cero: los locales también pagan

Si una comunidad acuerda la bajada del ascensor a cota cero, los locales también deben contribuir, aunque estén exonerados de los gastos de ascensor.

En algunos edificios en los que existe ascensor es necesario salvar unas escaleras para poder acceder a él. Por eso, algunas comunidades (sobre todo en las que residen personas de edad avanzada) se planten bajar el ascensor a «cota cero» y eliminar los peldaños que llegan hasta la entrada del edificio.

Pues bien:

  • Al tratarse de una obra para suprimir barreras arquitectónicas, es suficiente que se acuerde por mayoría de propietarios que representen también la mayoría de las cuotas de participación.
  • Además, una vez adoptado del acuerdo, todos los propietarios deben contribuir a ese gasto según su cuota de participación.
  • No obstante, en esos casos se plantea la duda de si los locales que están exonerados genéricamente de los “gastos de ascensor” deben contribuir o no a esa obra.

En este sentido:

  • Cuando los estatutos exoneran a los locales de algún gasto por servicios que no utilizan (en este caso del ascensor), están exonerados tanto de los gastos ordinarios (conservación y mantenimiento)como de los extraordinarios (sustitución o reforma). En cambio, sí deben contribuir a los gastos de instalación de un ascensor si la finca no cuenta con ese servicio (y si los estatutos no les exoneran expresamente de gastos de instalación).
  • Por eso hasta ahora se entendía que los locales exentos de los gastos de ascensor no debían contribuir a los costes de la bajada a cota cero, pues esta obra se equiparaba a una reforma o adaptación del ascensor.

Nuevo criterio

Pero el Tribunal Supremo ha dictaminado (TS 21-06-2018) que los locales deben contribuir a esta obra aunque estén exentos de los gastos de ascensor (consideran que es una obra necesaria para la habitabilidad y la equipará a la instalación del ascensor). Por tanto, si en su comunidad van a realizar esta obra, pueden distribuir al gasto entre todos los propietarios, aunque los locales estén exentos de los gastos de ascensor (solo estarían exonerados si los estatutos especifican expresamente que también están exentos de los gastos de instalación de ascensor).

Los tribunales han cambiado el criterio que se aplicaba hasta ahora y equiparan la bajada a cota cero del ascensor a su instalación por primera vez.

Sobre Administraciones Corcho:

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Cómo se calcula la cuota de participación en una comunidad

Cómo se calcula la cuota de participación en una comunidad

fuente: fotocasa.es

Tal vez nunca te hayas preguntado directamente qué es la cuota de participación de una comunidad de vecinos.

Pero, si vives en un edificio en régimen de propiedad horizontal, seguro que más de una vez has tenido tus dudas sobre el cálculo de tu parte a aportar para el arreglo del ascensor. O para cualquier otro gasto ordinario o extraordinario. De ahí, la importancia de saber qué es y cómo se calcula la cuota de participación. Puesto que de ella depende directamente en cuánto debe contribuir cada propietario en los gastos comunes.

Qué es la cuota de participación

Antes de detallar cómo se reparten los gastos ordinarios y las derramas extraordinarias, es conveniente entender qué es la cuota de participación. Y, también, cuál es el funcionamiento de una comunidad. Puesto que ambos aspectos están muy relacionados.

En cuanto al funcionamiento de una comunidad de vecinos, hay dos documentos que son determinantes: el título constitutivo de la propiedad y los estatutos de la comunidad. Si bien no son obligatorios, en el caso de que existan, sirven para regular todo lo referente a la vida en común en el edificio.

El título constitutivo, por su parte, es esencial para determinar cómo contribuirás a los gastos. Esto es así porque  la escritura de propiedad horizontal, que por lo general la realiza el propietario único del inmueble, fija la cuota de participación para cada piso y local. Además, estos serán descritos detalladamente en este documento.

Según la Ley de Propiedad Horizontal, que regula todo lo referente a este tipo de comunidades, es el propietario único del edificio o el acuerdo de todos los dueños existentes lo que determina la cuota de participación que figura en el título. “Servirá de módulo para determinar la participación en las cargas” de cada vecino.

Cómo se calcula la cuota de participación

Las cuotas de participación recogidas en el título constitutivo no son fruto del azar ni de la voluntad del propietario del inmueble. La normativa es clara. Y recoge que la cuota se fijará sobre la base de la superficie útil de cada piso o local respecto al edificio en su conjunto.

Pero el tamaño no será lo único que importe. Ya que también impactan en la fijación de esa cuota si la vivienda o local son interiores o exteriores. Además de la situación de la propiedad. Y del uso que se considere que va a realizar de los servicios y elementos comunes.

Y ahí pueden empezar los enfrentamientos. Porque las cosas tampoco son blancas o negras en lo que atañe al reparto de los gastos. De hecho, los estatutos tienen margen de libertad para introducir modificaciones en la norma general. Entre ellas, por ejemplo, podría figurar la exoneración de los pagos a la comunidad de un local perteneciente a la misma. Pero que no tenga acceso a portería, ni haga uso de sus servicios y elementos.

Así, si eres el propietario de un piso o local y crees que estás aportando de más a la comunidad, no dudes en consultar el título constitutivo. Que sumando cada cuota individualizada debe arrojar un total del 100%. También los estatutos.

Si, tras comprobar la cuota para tu propiedad, no estás de acuerdo, cambiarla será difícil. Puesto que cualquier modificación del título constitutivo o de los estatutos requiere del acuerdo unánime de los propietarios. Por ello, ante cualquier problema con la cuota, lo más apropiado será consultar con un especialista. Aclarará tus dudas. Y te explicará qué opciones tienes a tu alcance.

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Más de la mitad de la pensión se destina a la vivienda

Más de la mitad de la pensión se destina a la vivienda

Fuente: pisos.com

Los pensionistas destinan el 67,28% de su prestación a la vivienda

Cada mes invertimos una parte importante de nuestros ingresos en afrontar los gastos de nuestra vivienda, ya sea porque pagamos una hipoteca o un alquiler. En el caso de los pensionistas, este porcentaje llega casi al 70%. Según un estudio de pisos.com, con una pensión media de 922,17 euros mensuales1, una cuota hipotecaria media de 535,872 y una renta media de alquiler en 705 euros3, los pensionistas comprometen cada mes hasta el 67,28% de sus ingresos. En 2016, este porcentaje era del 63,80%, lo que implica un incremento interanual del 3,48% y, al igual que ocurría entonces, las diferencias regionales son notables, oscilando hasta en 54,19 puntos en función de la comunidad autónoma.

A pesar de que en solo siete autonomías los pensionistas reciben una cantidad por encima de la media nacional -País Vasco (1.144,61 €), Madrid (1.089,20 €), Asturias (1.087,25 €), Navarra (1.058,80 €), Aragón (969,18 €), Cantabria (968,82 €) y Cataluña (957,82 €)-, todos sufren dificultades a la hora de afrontar la hipoteca o el alquiler. En concreto, los propietarios de Madrid (756,34 €), Baleares (702,68 €) y Cataluña (629,15 €) deben afrontar las hipotecas más elevadas. En lo que respecta al alquiler, las rentas más altas se registran en Madrid (1.165 €), País Vasco (1.017 €) y Baleares (985 €).

El problema añadido de mantener a los hijos

El contexto económico que hemos experimentado estos años no es ajeno a nuestros pensionistas, sobre todo, para aquellos que viven de alquiler. Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, determina que “la dificultad para llegar a fin de mes radica no solo en el pago de su vivienda y los gastos derivados, sino también en contribuir al mantenimiento de sus hijos, dado que no son pocas las familias que carecen de un empleo estable y bien retribuido”. Por otro lado, Alemany recuerda que “mucha gente ha tenido que plantearse el alquilar una estancia de su casa para poder salir adelante”.

Las comunidades autónomas en las que los pensionistas tienen comprometida una parte mayor de sus ingresos al pago de la hipoteca son Baleares (82,36%), Madrid (69,44%) y Cataluña (65,69%). En cuanto al alquiler, los inquilinos mayores de Baleares (115,45%), Madrid (106,96%) y Comunidad Valenciana (90,54%) son los que más dinero deben invertir. En contrapartida, los asturianos (inversión del 39,58% en la hipoteca; 49,94% en el alquiler), los extremeños (43,04%; 55,56%) y los castellano-manchegos (44,93%; 56,54%) son los pensionistas que más ahorran tanto en la cuota hipotecaria mensual como en el alquiler de su vivienda.

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Mi comunidad se ha vuelto insolvente ¿Qué podemos hacer?

Mi comunidad se ha vuelto insolvente ¿Qué podemos hacer?

Fuente: pisos.com

Cómo actuar si tu comunidad es insolvente

La crisis ha influido notablemente en el pago de las cuotas comunitarias, por lo que son muchas las comunidades de propietarios que se encuentran en una situación de insolvencia económica. Esta falta de recursos para hacer frente a sus pagos se produce, fundamentalmente, como consecuencia de la morosidad ejercida por algunos de los vecinos. Sin embargo, también existe un gran número de viviendas que han pasado a ser propiedad de entidades financieras que tampoco hacen frente a sus obligaciones.

  1. Ante todo, ser previsor

Para evitar caer en una situación de insolvencia económica, cualquier comunidad de propietarios ha de ser previsora y llevar a cabo una buena gestión de su presupuesto. En este sentido, María Olvido Carretero, letrada del bufete Legal Gestión 21, asegura que las medidas preventivas son “fundamentales” para establecer “un mecanismo” que alerte de forma constante a determinados perfiles morosos, “principalmente aquellos que retrasan los pagos sistemáticamente” ante la inactividad o dificultad de accionar la reclamación por parte de la comunidad.

Según continúa esta abogada, tales medidas se canalizan en la expedición de un dispositivo de reclamación. El mismo debe ejecutarse “siempre a instancias de la comunidad de propietarios” y a través de su administrador, “desde el primer recibo vencido o impagado”. De igual modo, recomienda que no se deje transcurrir periodos de tiempo de inactividad legal “que puedan dificultar el éxito de la reclamación”, tanto a nivel judicial, como extrajudicial.

  1. Mantenimiento del fondo de garantía

Otra de las soluciones previas a la insolvencia económica de las comunidades de propietarios son los fondos de garantía y su mantenimiento. Esta figura, explica Patricia Briones, asesora jurídica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), queda regulada en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), texto que establece que “en ningún caso” podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario.

El fondo de reserva es una figura de obligado cumplimiento cuya inexistencia puede generar problemas a toda comunidad de propietarios, llegando a ser sancionada. En concreto, esta figura tiene como objeto, recalca Ricardo Nogales, abogado de Legálitas, “atender las obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca”. En paralelo a ello, y para garantizar los pagos, este letrado señala que, “con cargo al fondo de reserva”, la comunidad puede suscribir “un contrato de seguro” que cubra los daños causados en la finca, además de “concluir un contrato de mantenimiento” del inmueble y sus instalaciones generales.

  1. Actuaciones contra los propietarios morosos

La Ley de Propiedad Horizontal pone a disposición de las comunidades de propietarios algunos instrumentos para hacer frente a los impagos de los gastos de comunidad por parte de los propietarios del inmueble. Entre los mismos, destacan desde Legálitas, son preferentes “los créditos a favor de la comunidad” derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales. De igual modo, Nogales sostiene que los compradores responden con el propio inmueble de los gatos adeudados “hasta el límite de los que resulten imputables” a la parte vencida de la anualidad “en la que tenga lugar la adquisición” y a los tres años naturales anteriores.

De no tomar estas consideraciones, el impago de los morosos afectará al resto de copropietarios de la comunidad. En este sentido, Ignasi Vives, abogado de Sanahuja & Miranda, explica que “teóricamente” los impagos no tienen que afectar a los demás dueños “en forma de aumento de cuotas”, aunque reconoce que “es evidente que si la morosidad aumenta y los gastos se mantienen” los comuneros deberán afrontar tales subidas, normalmente en forma de derrama extraordinaria.

  1. Reclamación de las cuotas pendientes

Para evitar que los impagos se acumulen, Vives recomienda que una vez detectada la morosidad de algún propietario, “se inicie una reclamación extrajudicial” y, en caso de que esta no tenga éxito, que los afectados inicien acciones judiciales. Por su parte Briones asegura que la Ley de Propiedad Horizontal regula un procedimiento específico para la reclamación de las cuotas a los propietarios morosos, el procedimiento monitorio.

Para materializarlo, el primer paso que se ha de dar, adelantan desde Legálitas, es convocar una junta de propietarios “al efecto de aprobar la liquidación de la deuda”, reunión se producirá un acuerdo en el que se aprueba la liquidación de la deuda. Asimismo, es necesario que quien actúe como secretario “certifique el acuerdo de la junta aprobando la liquidación de la deuda” y que la interposición del procedimiento monitorio se lleve a cabo en el juzgado correspondiente. En el caso de que el deudor se oponga, Nogales anuncia que la comunidad de vecinos “podrá solicitar el embargo preventivo de sus bienes”.

  1. La morosidad de bancos y cajas de ahorro

La morosidad de bancos y cajas de ahorros con comunidades de propietarios supone el 25% del total de los impagos que las estas registran, según Legal Gestión 21. Dicha deuda se produce como consecuencia del “sistemático retraso y el abuso de derecho” que, desde el punto de vista de este bufete de abogados, las entidades financieras llevan a cabo, pues estas atienden a los pagos “solo cuando es necesario para la transmisión del inmueble a terceros” o son objeto de un procedimiento monitorio “por reclamación de pago por parte de las comunidades de propietarios”.

En este sentido, Carretero recuerda que las comunidades afectadas “pueden llevar a los bancos y sociedades inmobiliarias morosas a los tribunales”. En concreto, desde este bufete explican que las reclamaciones de menos de 2.000 euros pueden presentarse sin abogado ni procurador, lo que desde su punto de vista supone “un ahorro importante a la hora de tomar la decisión de demandar”. A su vez, subrayan que desde marzo de 2015, las comunidades de propietarios están exentas de pagar tasas judiciales, por lo que anima a estas entidades a dar el paso en el caso de que se encuentren en una situación de insolvencia económica debido a la morosidad de bancos y cajas de ahorro.

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales.

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Tres meses para adaptar nuestros portales

Tres meses para adaptar nuestros portales

Fuente:El Economista.es

Quedan solo tres meses para adaptar portales y escaleras

Las comunidades de propietarios de toda España, cuyos edificios ya existiesen en diciembre de 2010, tienen la obligación, antes del próximo día 4 de diciembre de 2017, de realizar ajustes razonables de accesibilidad para las personas con discapacidad en sus edificios.

Las medidas, incluidas en el Código Técnico de Edificación, se cuantifican en un coste máximo de 12 mensualidades de gastos comunes, más las posibles ayudas que se puedan recibir de organismos públicos.

Por ejemplo, un propietario que pague cada mes 60 euros para gastos comunes, deberá soportar una derrama que no superará los 720 euros en total. El coste que supere esta cantidad deberá ser sufragado por los solicitantes de las obras.

Cualquier vecino con una discapacidad o que sea mayor de 70 años puede exigir llevar a cabo esas obras de accesibilidad, siempre que el presupuesto esté dentro de los límites. Se incluye entre estas obras exigibles, la instalación de rampas, plataformas salvaescaleras, elevadores verticales, y ascensores.

En el caso del acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones nuevas, a partir del 4 de diciembre de 2010, ya son obligatorias desde esa misma fecha.

Los edificios deberán cumplir, por tanto, en la mayor medida posible y dentro de sus propios condicionantes el Documento Básico de Seguridad de Utilización y Accesibilidad. Pero ¿de dónde parte esta obligación para las comunidades de propietarios?. Está regulada en la disposición adicional tercera del Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social -Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre-, así como en el artículo 2.5 del Texto Refundido de la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas -Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

Igualdad de condiciones

La normativa define estos ajustes razonables de accesibilidad como «las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con los demás, de todos los derechos».

Ante las dudas generadas por esta definición la Ley 8/2013, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana, concreta en su artículo 2, apartado 4, que se entiende por ajuste razonable, al señalar que «las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada.

Así, se regula que para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda».

Además, «se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes».

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