Tel: 915 69 44 99 - 671 33 91 95 / Urgencias: 913 613 848 info@admicorcho.es
Cómo debemos proceder ante el nuevo desahucio exprés contra okupas.

Cómo debemos proceder ante el nuevo desahucio exprés contra okupas.

Fuente: pisos.com

La última modificación la Ley de Enjuiciamiento Civil acelera el proceso para agilizar el fin de la ocupación ilegal de una vivienda en determinados supuestos de propiedad. La ley ha acabado definiéndose como una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con la ocupación ilegal de inmuebles por parte de okupas. En concreto, se beneficiarán de esta posibilidad los propietarios de viviendas que sean personas físicas y cuyas viviendas hayan sido ocupadas por terceras personas sin el consentimiento del propietario.

A quién afecta

Los desalojos exprés sólo podrán efectuarse cuando la propiedad esté en manos de ciudadanos particulares, de entidades sociales sin ánimo de lucro o de la administración pública. Si el piso pertenece a un fondo de inversión o a una entidad privada tendrá que recurrir a los procedimientos habituales. Por contra, no podrán beneficiarse de esta modalidad los propietarios de viviendas cuyo inquilino deja de pagar la renta de alquiler, ni tampoco los bancos o fondos buitre cuyas viviendas sean ocupadas.

La medida viene a dar solución a la problemática que existe en la actualidad, ya que el desalojo de viviendas de particulares ocupadas puede demorarse hasta 16 meses (de media) según el juzgado. Y al amparo de dicha problemática habían surgido mafias que se aprovechaban de la lentitud legal de la justicia en España.

Presentar demanda con un abogado especialista

Cuando el propietario de una vivienda detecte que en su vivienda hay personas que no cuentan con su consentimiento para estar en dicha vivienda, tendrá que interponer demanda de desahucio, demanda que será notificada a cualquier persona que se encuentre ocupando la vivienda. Para ello, debe acudir a un abogado especialista en desahucios, procurando que sea el más cercano a su domicilio y que posea amplia experiencia y formación en la materia. En el mismo momento que se admite a trámite la demanda se emite auto ordenando el desahucio de los okupas. Dicho auto no será recurrible y, además, será de aplicación a cualquier persona que se encuentre dentro de la vivienda el día del desahucio.

El demandante junto con la demanda debe solicitar la inmediata entrega de la posesión de la vivienda. En el decreto de admisión a trámite de la demanda se requerirá a los ocupantes para que aporten en el plazo de 5 días desde la notificación, el título que justifique su situación posesoria. Solo se podrán oponer a la demanda si pudiesen fundamentar la existencia de título suficiente para esta posesión o la falta de título por parte del demandante. Es decir, los ocupantes tendrán que demostrar con documentación la posesión legitima de la vivienda.

Sentencia en menos de 20 días

En caso de no aportarse justificación suficiente, el tribunal ordenará mediante auto la inmediata entrega de la posesión de la vivienda. Contra este auto, reza la ley, no cabrá recurso alguno y se llevará a efecto contra cualquiera de los ocupantes que se encontraren en ese momento en la vivienda. Igualmente se dictará sentencia de inmediato en caso de que el demandado no contestara al requerimiento en el plazo previsto de cinco días. La ley, además, posibilita la ejecución, si así lo solicitara el demandante, sin la necesidad de que transcurra el plazo de 20 días previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales como arrendador o arrendatario.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

La vivienda perfecta para invertir

La vivienda perfecta para invertir

fuente: pisos.com

Cómo es la vivienda que busca el inversor

La vivienda ha vuelto a convertirse en un valor refugio para el inversor particular. Los últimos datos confirman que el inversor mantiene una tendencia creciente desde 2013, y alcanzó el 28,08% en el segundo semestre de 2016, cuatro puntos más que un año antes, según Tecnocasa. La alta rentabilidad obtenida con el alquiler y la baja rentabilidad que ofrecen los productos financieros clásicos son las razones que justifican que los inversores hayan reactivado la compra de vivienda.

Este comprador se caracteriza porque compra la vivienda en efectivo. Según los datos del INE, en 2016 el 31% de las compraventas se realizaron sin financiación, porcentaje que se mantiene constante desde 2013. Una situación opuesta a los años de la crisis, cuando las hipotecas superaban a la cifra de compraventas. El inversor busca un tipo de vivienda determinado según se destine al alquiler vacacional, residencial o para estudiantes.

Busca viviendas pequeñas

Los apartamentos y pisos pequeños con 1 o 2 habitaciones son los más demandados. “Compra viviendas pequeñas por tres motivos: precio, perfil medio de los inquilinos y diversificación de la inversión”, explica Cristina Blanco, directora de marketing de Look & Find. “El perfil mayoritario del potencial inquilino en España es una persona joven o pareja, por lo que las viviendas pequeñas tienen más demanda que las que tienen más habitaciones y será más fácil mantenerlas alquiladas. Además, si la inversión es menor permite al comprador diversificar sus ahorros en varios inmuebles o diferentes productos”.

Como espera sacar rentabilidad con el alquiler, el inversor busca viviendas céntricas en las ciudades donde haya una demanda sostenida. “Lo ideal es que tenga continuidad en el alquiler para evitar demasiados tiempos vacíos”, declara Rubén Cózar, director de Residencial de Foro Consultores. Preferiblemente, estos pisos como mucho necesitan una pequeña reforma o un simple acondicionamiento. “Debe ser una oportunidad”, según Cózar. Esto significa que, aunque sea necesario hacer reformas para mejorar el producto, “al final el precio esté ajustado y se obtenga rentabilidad”. No obstante, también existe un inversor que compra sobre plano y espera hasta la entrega de vivienda, “aunque en este caso la rentabilidad no es inmediata”.

Zonas consolidadas de las grandes ciudades

El inversor también tiene muy claro dónde tiene que comprar vivienda porque no en todos los lugares puede obtener la misma rentabilidad. “Existen dos tipos de inversores particulares. Por un lado, están aquellos que hacen sus inversiones en la zona centro de una gran urbe, con el fin de recuperar su inversión con el alquiler turístico. Por otro lado, está el inversor particular que compra en zonas no tan céntricas, en inmuebles con un coste mucho menor, con el único fin de amortizar a base de alquiler de larga estancia”, explica Manuel Fernández, director de Redpiso.

Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga son una buena opción para el inversor que compra en el centro de grandes ciudades y zonas consolidadas. De hecho, el precio del alquiler en Madrid y Barcelona ha subido durante el último año un 6,26% y un 11,84%, según los datos de Tecnocasa. “El pequeño inversor prefiere invertir en grandes ciudades que hacerlo en la costa. Puesto que generalmente residen en esas ciudades y pueden tener más control sobre sus inversiones”, según el director de Redpiso. “La dificultad de gestionar el alquiler vacacional hace que solo sea rentable en zonas con mucha demanda, como la Costa del Sol”, puntualiza Cózar.

Se busca rentabilidad en el alquiler

Durante el boom inmobiliario, el inversor buscaba la rentabilidad en la compra de vivienda para su posterior venta una vez reformada. Ahora, compra con la intención de alquilar. “En estos momentos la vivienda no tiene revalorizaciones tan altas y, sobre todo, no tan rápidas como hace 10 años”, matiza la responsable de Look & Find. La dificultad de conseguir rentabilidad con la venta de la vivienda reformada se debe a que los precios de mercado están muy ajustados.

“Con unos márgenes tan pequeños, y el coste y los plazos que supone para un inversor particular afrontar una reforma, no merece la pena la rentabilidad que le va a sacar”, explica Fernández. Antes de dar el paso, el inversor debe valorar lo invertido en el inmueble para saber si con la reforma va a conseguir revalorizar la vivienda con ganancias. “El inversor actual tiene un carácter menos especulativo. Compra para alquilar y obtener rentabilidad en un momento en el que los alquileres están subiendo y la demanda es cada vez mayor”, señalan desde Foro Consultores.

Mayor rentabilidad que en otros productos de ahorro

La rentabilidad que se obtiene con el alquiler depende del precio de compra de la vivienda, la demanda de la zona y los gastos del inmueble. Para calcular la rentabilidad hay que descontar de la renta anual obtenida, los gastos de la vivienda que corresponden al propietario: comunidad, IBI, seguros, reformas y gastos varios. También hay que tener en cuenta los periodos en los que la vivienda no tiene inquilinos en los que no se generan ingresos, pero sí gastos.

La rentabilidad actual del alquiler está entre el 4% y 6 %, según los profesionales consultados. Estos porcentajes varían según el tipo de alquiler, porque existe una especialización en alquiler residencial, turístico o para estudiantes. “En la zona centro de las grandes ciudades se está especulando mucho con la rentabilidad debido al alquiler turístico”, explica Fernández. También hay inversores que se centran en zonas universitarias, donde el estudiante es el perfil que alquila.

Perfil del inversor particular

El perfil del inversor particular es variado en cuanto a edad, pero con unas características comunes muy definidas. Su principal rasgo es su nivel de renta media alta y con ahorros para invertir. “Son familias que ven como otros activos, tipo fondos o depósitos dan una rentabilidad muy baja. Ahora es un buen momento para invertir en vivienda porque los precios comienzan a subir. De hecho, adquirir un piso y alquilarlo es 4,2 veces más rentable que invertir en bonos del Estado”, afirma Cózar. Desde Look & Find diferencian tres perfiles: “Personas a partir de 45 años con vivienda en propiedad y ahorros en el banco que deciden invertir en vivienda, personas que reciben una herencia o prejubilados”.

Por otro lado, la inversión que se hace en la vivienda varía según la zona, pero generalmente oscila entre 100.000 y 200.000 euros. “El inversor que va a comprar en la zona centro gastará más dinero”, señala Fernández. Con este presupuesto, el inversor compra en efectivo la vivienda porque no tiene necesidad de financiar la compra. “Normalmente para este tipo de inversiones no se pide hipoteca, suele comprarse con los ahorros”, según Blanco. Incluso con los intereses de las hipotecas tan bajos como ahora, el inversor prefiere comprar al contado para no restar rentabilidad a la inversión. Solo si compra más de un inmueble financia la compra.

En Administraciones Corcho disponemos de un área específica de ventas y alquileres para ayudarle en sus gestiones y obtener las mejores condiciones para usted.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) y asesoría jurídica en especializada, ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

Cómo hacer más rentable el alquiler

Cómo hacer más rentable el alquiler

Fuente:pisos.com

10 factores que hacen ganar rentabilidad a una vivienda en alquiler

El precio del alquiler subió en España, en los últimos tres años, un 25%, según un reciente informe de Analistas Financieros Internacionales (AFI). Este incremento, a juicio de otros expertos, seguirá reproduciéndose a lo largo de 2017. La movilidad laboral, sumada a la precariedad del empleo y los bajos salarios, además de la dificultad de acceso al crédito hipotecario para adquirir una vivienda, han motivado que cada vez sean más quienes se decantan por esta modalidad de residencia. ¿Cuáles son los factores que los propietarios deberían tener en cuenta para ganar más rentabilidad por sus viviendas en alquiler?

  1. Ubicación

La zona o el barrio en el que está situada una vivienda se configura como el elemento clave que hace subir o bajar el precio de su alquiler. En este sentido, Joaquín Mencía, CEO de Uniplaces en España, explica que un 40% del valor del alquiler “depende de la situación del mismo” y reconoce que las viviendas más céntricas “tienden a ser más caras” que las situadas en zonas “más alejadas”.

Dentro de un mismo barrio “pueden darse diferencias de precio”, ya que existen determinadas zonas “que gozan de mayor popularidad” entre la demanda, cuyo interés hace aumentar el valor de los arrendamientos que en ellas se registran. Igualmente, para Laura Sampedro Serrano, directora de Research y Valoraciones de Foro Consultores, los grandes centros de negocios “tienen siempre demanda”, por lo que desde su punto de vista el alquiler de las viviendas situadas en ellos puede verse incrementado, “puesto que los trabajos sufren rotaciones”.

  1. Orientación

La orientación y la amplitud de las vistas que distinguen a un inmueble residencial fomentan el interés de la demanda por él y, por tanto, también su precio. A juicio de Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, ambos indicadores “nos dicen cuántas horas de sol tendrá el inmueble”, así como “en qué partes de la casa se producirán”. Por su parte, Mencía sostiene que “los inquilinos valoran mucho los pisos exteriores”, hasta el punto de que “pisos similares en tamaño, distribución y situación tendrán distintos precios si uno es interior y otro exterior”. “Además se esto, se tiene en consideración cómo esté orientado, ya que influirá en lo frío o cálido que sea el inmueble”, subraya el CEO de Uniplaces España.

  1. Dimensiones

El tamaño de la vivienda también influye en el precio final que el propietario obtiene por su arrendamiento. En concreto, y según los cálculos de Uniplaces, aproximadamente el 30% del valor de un alquiler residencial depende directamente del espacio disponible con el que cuente la propiedad. Por norma general, desde esta compañía sostienen que “a más metros cuadrados, mayor será el precio del inmueble”.

Esta valoración es compartida por Luis Sánchez, director de gestión comercial de Servihabitat, quien recalca que, si bien en los últimos ejercicios, “las viviendas pequeñas para solteros o parejas sin hijos eran las que predominaban”, en la actualidad “se está apreciando un repunte en demanda de viviendas mayores”, con al menos tres dormitorios y a partir de los 90 metros cuadrados.

  1. Distribución

La organización interna de una vivienda es otro de los factores que los propietarios deben tener en cuenta a la hora de fijar su renta. En esta línea, Sampedro indica que las viviendas ubicadas en el centro de las ciudades, que por lo general son antiguas, “presentan distribuciones más complejas” que las viviendas de nueva construcción, por lo que resulta “más complicado alquilarlas” al precio establecido.

Por su parte, Bermúdez pone de manifiesto que en la actualidad “existe una elevada demanda de pisos amplios” y que las principales peticiones de los clientes a la hora de alquilar una vivienda pasan por “cocinas en buen estado, baños reformados y terrazas”. “A partir de aquí, y dependiendo de las pretensiones del futuro arrendatario, hay que trabajar para encontrar lo que es mejor para cada cliente”, asevera.

  1. Servicios adicionales

Contar con portero y tener ascensor son servicios externos a una vivienda, pero que pueden hacerle ganar valor si la intención de su propietario es alquilarla. En concreto, Mencía calcula que “los extras pueden incrementar el precio del alquiler en torno a un 5% o un 10%, puesto que todos estos servicios “tienen valor”. La opinión es compartida para el representante de Servihabitat, que pone como ejemplo la posibilidad de queun inmueble situado en el centro de una ciudad cuente con garaje.

En este sentido, Sánchez declara que “una vivienda en una zona céntrica con garaje incrementa no solo en cuanto a valoración, sino también en liquidez”, pues previamente ha aumentado el perfil de la demanda a la que poder dirigirse. Asimismo, defiende que en las áreas residenciales se produce un efecto similar si la vivienda “cuenta con zonas comunes con servicios como piscina, jardines o pádel”.

  1. Estado del inmueble

A la hora de obtener mejores resultados en el alquiler de una vivienda resulta fundamental tener presente en qué estado se encuentra el inmueble. De esta manera, según indica Sampedro, “todas aquellas viviendas que han sido reformadas y cuidadas” pueden presentar “mejores alquileres”, acortándose a su vez “su periodo de comercialización”. De ahí que recomiende a los propietarios “actualizar las cocinas y los baños”, además de “cuidar los detalles de suelos y paredes” y “dotar a las habitaciones de armarios útiles”.

Desde Servihabitat también definen la rehabilitación de los inmuebles como sinónimo de mayor renta obtenida en el alquiler, aunque agregan que las mejoras realizadas “siempre deben ser percibidas y apreciadas por los potenciales inquilinos”. “Existe un diferencial importante en la calidad y adecuación del producto en función de cada arrendatario, por lo que antes de hacer reformas conviene analizar caso por caso teniendo en cuenta la demanda”, matiza Sánchez.

  1. Decoración y aspecto

En el caso de los alquileres amueblados, indicadores como el aspecto físico de la vivienda o la decoración utilizada pueden engordar el precio final. Concretamente, Bermúdez sostiene que tanto la decoración como el mobiliario “pueden incrementar la renta de una vivienda”, pues son entendidos como elementos “que juegan un papel en el confort y calidad de vida del inquilino”. Asimismo, afirma que el aspecto del inmueble que se muestren a los posibles inquilinos “es clave” para que ambas partes “fijen sus condiciones”. De ahí que recomiende a los propietarios trabajar para conseguir “una buena primera impresión” que les ayude a cerrar el proceso de alquiler “cuanto antes” y “de la mejor manera posible”.

  1. Vecinos

Los vecinos son un elemento decisivo en la convivencia de una comunidad. Pero también pueden suponer un problema o impedimento a la hora de cerrar la operación de arrendamiento. En esta línea, desde donpiso hacen hincapié en que la existencia de un perfil de vecinos “que se salga de lo habitual negativamente” puede hacer perder valor a la vivienda susceptible de arrendamiento.

Por su parte, desde Foro Consultores también conciben a los vecinos como un “factor a tener en cuenta” a la hora de valorar un alquiler, ya que desde el punto de vista de Sampedro, “costará más retener al inquilino si existen problemas con los copropietarios”, lo que hace que el arrendador “necesite presentar un valor paralelo más atractivo”.

  1. Demanda generalizada

La existencia de una demanda generalizada se ha convertido en determinadas zonas de España en el elemento que más condiciona el precio de los alquileres. Este comportamiento es, para Bermúdez, “un problema” que explica que muchos gobiernos estén llevando a cabo políticas de construcción de vivienda pública, “en aras de deflacionar el mercado del alquiler a través de la subida de la oferta disponible”.

Por su parte, Sánchez enumera cuáles son las áreas en las que el mercado del alquiler presenta escasez de oferta. Las mismas son, a su juicio, Madrid y Barcelona y sus zonas de influencia, “donde el mercado de alquiler es muy líquido”; las zonas con fuerte componente vacacional, “como las islas Baleares”, y las capitales de provincia de más de 200.000 habitantes, “donde la demanda de alquiler sigue siendo alta también”.

  1. Actitud del propietario

Finalmente, también hay que tener en cuenta que la actitud del dueño de una vivienda y su interés por alquilarla lo más rápido posible pueden convertirse en un lastre y arruinar la operación. En este sentido, Mencía indica que es muy probable que los propietarios con prisa por alquilar “bajen el precio del alquiler”, y que si este factor no se reproduce los propietarios suelen preferir tener el piso vacío por un tiempo, “hasta que encuentren el inquilino adecuado”.

También achaca a las prisas la infravalorización de los inmuebles en alquiler el vicepresidente de donpiso, para el que este indicador “pueden hacer tomar decisiones basas en la urgencia por percibir ingresos” en lugar de centrarse “en los elementos clave de la negociación”. “Aconsejo que el dueño no tenga prisa en alquilar, sino tener claras sus pretensiones y ceñirse a ellas”, concluye.

En Administraciones Corcho disponemos de un área específica de ventas y alquileres para ayudarle en sus gestiones y obtener las mejores condiciones para usted.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) y asesoría jurídica en especializada, ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

Mi vecino no paga.

Mi vecino no paga.

Fuente: El Pais

DE LAS BUENAS PALABRAS AL PROCESO MONITORIO

El proceso más empleado para reclamar las deudas en las comunidades de propietarios es el monitorio. Fue introducido en el ordenamiento jurídico mediante la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 1999 gracias a la Iniciativa Legislativa Popular promovida por los Administradores de Fincas Colegiados a través de su Consejo General.

El proceso se ha mostrado muy útil, si bien perdió parte de su eficacia con la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, de ahí que en ocasiones sea más interesante acudir a otros procesos declarativos, ya sea el juicio verbal o el ordinario, según la cuantía de la deuda.

En el caso del proceso monitorio, lo primero que hay que hacer es que la junta general apruebe el saldo deudor del vecino y después notificarle el acuerdo. Si no recibe la notificación bastará con exponer dicho acuerdo durante al menos tres días en el tablón de anuncios de la comunidad. Una vez acreditado mediante certificado el acuerdo (con firma del secretario y presidente) se puede presentar el monitorio. Iniciados los trámites judiciales, la Ley establece que el deudor debe hacer frente al pago dentro de los 20 días hábiles siguientes.

“El problema está en que la admisión a trámite de la reclamación y el requerimiento de pago pueden demorarse según los asuntos pendientes del juzgado, y según la dificultad o no de localizar al deudor para efectuar el requerimiento y notificaciones. Si no atiende el pago, hay que iniciar los trámites de una ejecución de sentencia, presentando un nuevo escrito que también ha de notificarse al deudor. En suma, excesivos formalismos que requieren estar bien asesorado”, explica Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.