Tel: 915 69 44 99 - 671 33 91 95 / Urgencias: 913 613 848 info@admicorcho.es
La banca deberá devolver lo cobrado de más por las cláusulas suelo desde la firma de la hipoteca

La banca deberá devolver lo cobrado de más por las cláusulas suelo desde la firma de la hipoteca

Fuente: Idealista

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dado la razón a los afectados por las cláusulas suelo al establecer la retroactividad total en la devolución de lo cobrado de más por las cláusulas suelo de los contratos hipotecarios. Este fallo supone un auténtico varapalo para la banca que tendrá que desembolsar hasta 7.600 millones de euros adicionales para indemnizar a los afectados. La reacción de la banca en bolsa no se ha hecho esperar: los pesos pesados del sector lideran las caídas del Ibex con descensos de hasta el 9%.

Con esta sentencia el tribunal europeo se enfrenta a la tesis del Tribunal Supremo que dictaminó en dos ocasiones que la banca sólo tenía que devolver el dinero cobrado indebidamente por esta cláusula suelo desde el 9 de mayo de 2013. Para más inri, el tribunal europeo también se opone al informe que elaboró el Abogado General de este organismo en el que daba la razón a la banca.

La banca tendrá que afrontar una factura adicional de hasta 7.600 millones de euros, según cálculos del Banco de España. En un informe confidencial este organismo aseguraba que la retroactividad total de las cláusulas suelo podría minar la capacidad de la banca para contribuir a la recuperación y al bienestar de los ciudadanos. Añadía que devolver el dinero cobrado de más por este tipo de cláusulas tendría consecuencias negativas desde el punto de vista de la estabilidad financiera y el crecimiento de la economía española.

El tribunal europeo argumenta su decisión señalando que la jurisprudencia española que limita en el tiempo los efectos de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo contenidas en los contratos hipotecarios es incompatible con el Derecho de la Unión Europea, ya que la directiva europea establece que las cláusulas abusivas no vincularán a los consumidores.

Es decir, considera que la consecuencia de que se dictamine abusiva la cláusula suelo es el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el hipotecado de no haber existido dicha cláusula. Así, avala la retroactividad total.

Estas cláusulas prevén que, aunque el tipo de interés se sitúe por debajo de un determinado umbral (“suelo”) fijado en el contrato, el consumidor seguirá pagando unos intereses mínimos que equivalen a ese umbral y sin que le resulte aplicable un tipo inferior al mismo.

Con esta sentencia tan esperada se cierra un capítulo que ha durado varios años y que ha dado muchos quebraderos de cabeza a abogados y jueces españoles. Sobre todo desde que en mayo de 2013 el Tribunal Supremo declarara nulas las cláusulas suelo por ser abusivas. Esta nulidad venía por haberse incluido en los contratos hipotecarios sin comunicación clara y transparente previa al consumidor. El Supremo descartaba que se trataran de cláusulas ilícitas.

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, explica que “sin duda son buenas noticias para los afectados por estas cláusulas, pero no lo son tanto para aquellos que tenían en mente contratar una hipoteca a corto plazo. Las entidades financieras afectadas, que no son todas, se verán abocadas a incrementar los diferenciales a los que firman los nuevos préstamos con el objetivo de cubrir los “gastos extra” que supondrá esta sentencia, mientras que aquellas a las que no les afecta los incrementarán, aunque más suavemente, para mejorar su cuenta de resultados aún manteniendo sus precios por debajo de sus competidores”.

El perjuicio económico de la cláusula suelo al hipotecado

Según los cálculos de la Asociación de Usuarios de Banca (Adicae), las cláusulas suelo han supuesto un perjuicio para los afectados de entre 2.150 y 4.277 euros al año, en función del préstamos concedido. Pese a que la cláusula suelo se firmó desde el comienzo de la hipoteca, hasta que no se produjo la caída de los tipos de interés no comenzó a aplicarse el suelo (en 2009), que impide al hipotecado beneficiarse de la misma y pagar una cuota mensual más reducida. Para Adicae, el coste pagado de más de una familia podría alcanzar los 25.000 euros.

Para hacerse una idea de cómo ha afectado esta cláusula a las hipotecas, basta repasar este gráfico publicado por Analistas Financieros Internacionales (AFI), que refleja cómo ha evolucionado el euríbor a 12 meses, el euríbor más el diferencial medio (es decir, el interés de las hipotecas variables) y el interés al que estaban sujetos los préstamos hipotecarios con cláusula suelo.

Los hipotecados tienen que reclamar judicialmente

Los hipotecados afectados deben acudir a la vía judicial para recuperar el dinero cobrado de más, es decir, deben interponer una reclamación judicial de carácter previo para que la banca les indemnice.

Lo cierto es que algunas firmas como reclamador.es han alertado de las artimañas que emplean los bancos para no devolver el dinero, mediante la presión a sus clientes para que firmen acuerdos. En esta noticia puedes ver de qué artimañas se trata.

Entre las condiciones se encuentran, por ejemplo, reducir la cláusula suelo o eliminarla temporalmente durante unos años. También proponen quitar la cláusula a cambio de un aumento del diferencial del préstamo o la obligación de contratar productos adicionales como seguros de vida o de protección de pagos.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

Devolución de la fianza del alquiler.

Devolución de la fianza del alquiler.

Fuente: Revista CGCAdministradores de Fincas de España

El plazo de devolución de la fianza en el alquiler viene recogida, de manera indirecta, en el art. 36. 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU 29/1994-, al disponer que el importe de la fianza que se entregó al dueño de la vivienda o local de negocio cuando se firmó el contrato de arrendamiento deberá serle restituida al arrendatario al finalizar el contrato de alquiler, devengando el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

En la Ley no se establece de manera clara y diáfana el plazo de la devolución de la fianza del alquiler, solo “indirectamente” se deduce que, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves, el importe de la fianza devengará el interés legal. El interés legal del dinero para 2016 está fijado en el 3,00% anual.

El plazo de devolución de la fianza en el alquiler viene recogida, de manera indirecta, en el art. 36. 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU 29/1994-, al disponer que el importe de la fianza que se entregó al dueño de la vivienda o local de negocio cuando se firmó el contrato de arrendamiento deberá serle restituida al arrendatario al finalizar el contrato de alquiler, devengando el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

No obstante, algunos Tribunales entienden que la devolución de la fianza debe producirse en el mismo momento de la entrega de las llaves sin esperar el mes. Sirva como ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña, Santiago de Compostela -Sección 6ª- de fecha 11.09.2015: ” Entiende la arrendadora que el artículo 36 establece un plazo legal de un mes para devolver el saldo de la fianza desde la entrega de las llaves y por tanto, la deuda no era líquida, vencida ni exigible. Debe recordarse que el artículo 36 LAU , en su párrafo cuarto, establece que “El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”. Este Tribunal comparte la interpretación que realiza la juzgadora de instancia. La norma que se acaba de transcribir no concede al arrendador el plazo de un mes para devolver la fianza. Sobre este extremo lo que dice es que deberá ser restituida “al final del arriendo“, esto es, cuando se termina la relación arrendaticia y no dentro del mes siguiente al final del arriendo, como interpreta la apelante. Por tanto, el precepto invocado por la apelante lo que regula es el momento en que el arrendador incurre en mora, pero la obligación de entregar la fianza surge desde que finaliza el arriendo.”

¿CUÁNDO SE DEVUELVE LA FIANZA?

Dicho lo anterior, la devolución de la fianza se producirá siempre que no aparezcan desperfectos en la vivienda imputables al inquilino, ya que una de las finalidades que tiene la entrega de la fianza es responder de los daños que aparezcan en el inmueble cuando termina el arrendamiento.

El inquilino no responderá de los deterioros cuando se deban a un uso normal de la vivienda o local de negocio. Con independencia de la anterior sentencia, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves -posesión del inmueble-, el arrendador deberá abonar intereses siempre que el arrendador no venga autorizado a retener la suma constituida como fianza por la existencia de desperfectos en la vivienda o mobiliario.

En ese plazo del mes, el dueño de la vivienda o local de negocio debe hacer las comprobaciones necesarias -informes técnicos, fotografias, etc.-, para asegurarse de que la finca no tiene daños y proceder en su caso a la liquidación si se adeudan rentas o cantidades asimiladas como recibos de luz, agua, o comunidad de propietarios, entre otras.

Nueestro consejo es que, transcurrido un mes como plazo de devolución de la fianza en el alquiler sin que el dueño se haya pronunciado al respecto, es decir, que no haya comunicado la existencia de desperfectos imputables al inquilino o compensación de algún gasto, el arrendatario debe reclamarle la fianza verbalmente y si se opone o no responde, enviarle un burofax en tal sentido. Si tampoco la devuelve con este requerimiento, deberá iniciar un procedimiento judicial para reclamársela.

¿QUÉ IMPORTE EXIGE LA LEY QUE SE ENTREGUE DE FIANZA?

El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 dispone que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a:

  • Una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas.
  • Dos mensualidades de renta en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda -ejemplo: los locales de negocio-.

FINALIDAD DE LA FIANZA

Esta cantidad ha de ser depositada por el arrendador en la Comunidad Autónoma correspondiente.

Si no lo hace, estará sujeto a una serie de sanciones reguladas por cada Comunidad Autónoma. Sobre esta cuestión, sólo indicar que además de esta cantidad que como fianza ha de depositarse en la Comunidad Autónoma, se puede pactar en el contrato de alquiler otro tipo de garantías -art. 36.5 LAU- como por ejemplo se puede exigir que el inquilino entregue tres mensualidades de renta o que afiance mediante un aval bancario.

Estas cantidades que se exigen como garantías no se depositarán en la Comunidad Autónoma correspondiente. La finalidad principal de la fianza en el alquiler es la de responder de los daños o desperfectos imputables al inquilino que aparezcan cuando termina el contrato de arrendamiento. Asimismo, la mayoría de los Juzgados también considera que el importe de la fianza servirá para compensar la obligación de pago de las rentas o cantidades asimiladas si el arrendatario debiera alguna cantidad al finalizar el contrato -aunque hay Audiencias Provinciales que no acogen esta tesis-.

Finalizado el contrato, con entrega de las llaves y la posesión del inmueble, el arrendador tiene un mes como plazo de devolución de la fianza -aunque algunos Tribunales, como la sentencia que hemos visto, consideran que no existe plazo de devolución de la fianza en el alquiler, sino que la fianza se devuelve con la entrega de las llaves-. Transcurrido dicho plazo, el inquilino puede exigirle su importe más el interés legal de dicha cantidad. En la mayoría de estos procedimientos, de cuantía inferior a 2.000 euros, el inquilino puede actuar sin necesidad de abogado ni procurador, aunque evidentemente siempre es recomendable contar con dichos profesionales. El gran problema radica en que al no ser preceptiva la intervención de éstos, aunque el inquilino gane el juicio, no podrá repercutir las costas -honorarios de abogado y procurador- contra el arrendador. Al margen de lo anterior, tanto arrendadores como inquilinos, han de tener en cuenta que pueden derivarse perjuicios por no depositar la fianza del alquiler.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.