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Apunta bien ésto, antes de vender tu vivienda

Apunta bien ésto, antes de vender tu vivienda

La planificación fiscal a tener en cuenta al vender o transmitir una vivienda

fuente: idealista.com

A la hora de transmitir una vivienda por parte del propietario, el deseo que tiene la mayoría de los contribuyentes, además de obtener el mayor beneficio posible, está en que la factura fiscal sea la menor posible. En el siguiente artículo el economista y asesor fiscal José Miguel Golpe Saavedra analiza varias alternativas para transmitir una vivienda y los impuestos que se deberán pagar a la Hacienda estatal, autonómica o local.

Venta de la vivienda

En este apartado analizamos la venta “normal” de la vivienda, esto es, sin incluir ninguna exención o considerando la reinversión en una nueva vivienda habitual.

Al vender la vivienda (no habitual) se puede producir una ganancia o pérdida patrimonial. En el caso de que se produzca una pérdida patrimonial, el contribuyente habrá obtenido un crédito fiscal para poder aplicar en el mismo ejercicio, en su declaración de la renta, o en los próximos (hasta que se produzca la prescripción de acuerdo con la Ley General Tributaria). En cambio, si se produce una ganancia patrimonial, salvo que tenga pérdidas en este ejercicio o de ejercicios anteriores que no hayan prescrito; tendrá que tributar por el tipo de gravamen correspondiente a la base imponible del ahorro.

Además, dependiendo de si obtiene una ganancia, tendrá que hacer frente al pago de la plusvalía municipal del ayuntamiento correspondiente.

Reinversión en vivienda habitual

Cuando un contribuyente vende su vivienda habitual y en un plazo no superior a dos años desde su venta compra una nueva vivienda habitual con la ganancia patrimonial obtenida (o parte de la misma), entonces estará exento de tributación esa ganancia patrimonial (o la parte proporcional) en términos generales. Eso sí, siempre que cumpla las condiciones que se determinan en el artículo 41 del Reglamento del IRPF.

Es muy importante tener en cuenta los dos requisitos básicos para poder tener acceso a la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual:

  • Que tanto la vivienda que se venda como la nueva que vaya a adquirir el contribuyente sea su vivienda habitual de acuerdo con el ordenamiento tributario.
  • Que el dinero que proceda de la ganancia patrimonial obtenida se destine a la adquisición de una nueva vivienda habitual.

En caso de no cumplir estos requisitos, en términos generales, no podrá aplicarse la exención y, por lo tanto, deberá tributar como una ganancia patrimonial al tipo de gravamen del 19 al 23% dependiendo del importe de la ganancia obtenida.

En consecuencia, a la hora de aplicar la exención por reinversión, en caso de duda, es muy importante revisar la jurisprudencia para comprobar si el caso particular del contribuyente permite o no la exención por reinversión en vivienda habitual.

Exención de vivienda habitual cuando quien vende es una persona mayor de 65 años

Atendiendo a Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante, IRPF), cuando un contribuyente mayor de 65 años transmite su vivienda habitual a cambio de un capital o una renta vitalicia, aquella parte que suponga ganancia patrimonial estará exenta de tributación.

En el caso de que la vivienda sea de dos o más personas, y éstas no cumplan el requisito de la edad para tener derecho a la exención por la obtención de una ganancia patrimonial, solamente se aplicará la exención a aquella persona o personas que cumplan el requisito de la edad. Es muy importante destacar que no es posible aplicar la exención por vivienda habitual cuando lo que se transmite es el usufructo de la vivienda.

Donación de una vivienda

Otra opción que tiene el propietario de una vivienda de transmitir su titularidad es mediante la donación. En este caso, se debe atender a la tributación que se aplique en la Comunidad Autónoma en donde se encuentre ubicado el inmueble, al parentesco de la persona, etc., que recibe la titularidad de la vivienda como donación. Además de la donación, existe lo que se conoce como pactos sucesorios que tienen gran importancia en algunas Comunidades Autónomas como Galicia donde la tributación de la misma resulta muy ventajosa.

Herencia de una vivienda

Al igual que sucede con las donaciones, se aplicará el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para determinar cuál sería el importe en impuestos que debería pagar la persona que adquiere la titularidad del impuesto. Dependiendo del grado de parentesco, valor del patrimonio del contribuyente y Comunidad Autónoma en la que resida; el tipo de gravamen que se le aplicará será diferente y, por ende, la factura fiscal no será la misma.

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Si vas a alquilar tu vivienda a una empresa, podrás tributar menos por IRPF y no se pagará IVA

Si vas a alquilar tu vivienda a una empresa, podrás tributar menos por IRPF y no se pagará IVA

Fuente: Idealista

Cuando hablamos del alquiler de una vivienda, pensamos en una persona física como inquilino y no siempre es así. En ocasiones es una empresa la que alquila la casa para que residan allí empleados suyos. En estos casos, el casero puede beneficiarse de la reducción del 60% de los rendimientos obtenidos en el IRPF y el arrendamiento puede estar exento de IVA.

¿Puede el arrendador beneficiarse de la reducción del 60% de los rendimientos obtenidos por alquilar su casa a una empresa? La respuesta es sí.  El abogado José María Salcedo, confirma que el casero puede tributar sólo por el 40% de los rendimientos, de acuerdo con una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC).

Es decir, la norma sólo exige que el destino del inmueble arrendado sea el de vivienda, sin especificar quién puede ser el arrendatario, ni, por tanto, si es persona física o jurídica. Recuerda también el TEAC que, a partir de 2015, la ley ya no se refiere expresamente a que el arrendatario tenga que ser una persona física (ya no alude a la edad del arrendatario).

Por tanto, los ingresos obtenidos por el arrendador sí se beneficiarían de la reducción del 60% en el IRPF, aunque sea una entidad (y no una persona física), la arrendataria.

En cuanto a si el alquiler de una casa a una empresa está exento del pago del IVA, José María Salcedo recuerda que el TEAC establece que si en el propio contrato de alquiler el inquilino (una empresa) se redacta quiénes serán las personas que ocuparán la casa para destinarlo a su hogar, el arrendamiento sí estará exento de IVA. 

Así, el abogado recuerda que “deberán figurar en el contrato de arrendamiento los nombres de los ocupantes de la vivienda, no pudiendo relegarse su designación para un momento posterior. Si fuera así, se estaría subarrendando la vivienda y por tanto se perdería la exención en IVA”. “Es una cuestión a tener en cuenta por aquellas empresas que quieran arrendar una vivienda para sus trabajadores y les interese (por no tener derecho a deducir las cuotas de IVA) que dicho arrendamiento esté exento de IVA”, subraya Salcedo.

En definitiva, el TEAC considera que este tipo de subarriendo puede impedir la exención del IVA en caso de que sea posterior al contrato de arrendamiento suscrito por la empresa. De ahí la importancia de que figuren en el mismo contrato los nombres de los empleados que van a estar subarrendados en la casa.

Y es que hasta el mismo Ministerio de Hacienda considera que cuando una persona jurídica arrienda una casa y posteriormente la destina a alojamiento de sus trabajadores, estaría realizando un subarriendo del inmueble, por lo que la operación no estaría exenta del IVA.

En Administraciones Corcho disponemos de un área específica de ventas y alquileres para ayudarle en sus gestiones y obtener las mejores condiciones para usted.

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