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Terminar un contrato de arrendamiento correctamente

Terminar un contrato de arrendamiento correctamente

Fuente: idealista.com

Dos modelos de terminación de un contrato de alquiler de manera legal

Cuando llega el fin del contrato de alquiler es importante suscribir un acuerdo entre inquilino y propietario de terminación de dicho contrato. No sólo es relevante fijar el fin del alquiler, sino también asegurarse del cumplimiento de las obligaciones que quedan pendientes al acabar el contrato. Así, hay dos modelos principales para finalizar el arrendamiento: un “acuerdo de terminación con liquidación” y un “acuerdo de terminación con retención de la fianza”.

Aunque el contrato es la libre expresión de la voluntad de las partes y el final de un alquiler puede terminar de muchas maneras, el despacho de abogados deSalvador Estate Lawyers señala dos clases principales de acuerdo de terminación:

  • Acuerdo de terminación con liquidación: es el equivalente a un punto y final que cierra todas la obligaciones contraídas. Este modelo permite no sólo la entrega de las llaves, sino también pone fin a la relación arrendaticia, “cerrando la puerta a futuras reclamaciones tanto por parte del inquilino como del propietario”.
  • Acuerdo de terminación con retención de la fianza: es el equivalente a un “punto y seguido” porque se cierran determinadas obligaciones pero no todas, bien porque no ha habido acuerdo, bien porque no han podido ser cuantificadas. Así, este acuerdo lo que hace es regular la relación entre las partes desde la terminación del alquiler hasta la liquidación definitiva de las obligaciones, estableciendo las obligaciones de cada una de las partes.

 

Los efectos del acuerdo de terminación para casero e inquilino

Los efectos varían en función de la clase de acuerdo que se haya elegido pero los comunes son los siguientes:

Arrendador:

  • Determina el momento a partir del cual recupera el inmueble.
  • Recoge el estado de devolución del inmueble, señalando los desperfectos cuya reparación podrá reclamarse al arrendatario. Es aconsejable revisar el inmueble junto con el arrendatario y detallar los desperfectos detectados para alcanzar un acuerdo y evitar futuras discusiones.
  • Recoge por escrito todas las obligaciones pendientes de cumplimiento por el Arrendatario (recibos pendientes, pago de suministros, pago de indemnizaciones, etc.), y señala cómo debe actuarse para su cumplimiento, evitando así problemas a la terminación del contrato de alquiler.
  • Determina el derecho del arrendador a retener total o parcialmente la fianza, evitando que el arrendatario la reclame junto con los intereses correspondientes.

Inquilino:

  • Establece el momento en el que cesan las obligaciones del arrendatario derivadas del contrato de arrendamiento. A partir de la firma del acuerdo de terminación, ya no existe la obligación de pagar renta.
  • Señala si el inmueble se ha devuelto en buenas condiciones o si tiene desperfectos. Es aconsejable revisar el inmueble con el arrendador y detallar los desperfectos detectados para alcanzar un acuerdo y evitar futuras discusiones.
  • Recoge por escrito todas las obligaciones pendientes de cumplimiento por el Arrendatario, estableciendo claramente sus derechos y obligaciones al término del contrato.
  • Establece los mecanismos de devolución de la fianza, en caso de que pudiera corresponder.

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

Devolución de la fianza del alquiler.

Devolución de la fianza del alquiler.

Fuente: Revista CGCAdministradores de Fincas de España

El plazo de devolución de la fianza en el alquiler viene recogida, de manera indirecta, en el art. 36. 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU 29/1994-, al disponer que el importe de la fianza que se entregó al dueño de la vivienda o local de negocio cuando se firmó el contrato de arrendamiento deberá serle restituida al arrendatario al finalizar el contrato de alquiler, devengando el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

En la Ley no se establece de manera clara y diáfana el plazo de la devolución de la fianza del alquiler, solo “indirectamente” se deduce que, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves, el importe de la fianza devengará el interés legal. El interés legal del dinero para 2016 está fijado en el 3,00% anual.

El plazo de devolución de la fianza en el alquiler viene recogida, de manera indirecta, en el art. 36. 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU 29/1994-, al disponer que el importe de la fianza que se entregó al dueño de la vivienda o local de negocio cuando se firmó el contrato de arrendamiento deberá serle restituida al arrendatario al finalizar el contrato de alquiler, devengando el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

No obstante, algunos Tribunales entienden que la devolución de la fianza debe producirse en el mismo momento de la entrega de las llaves sin esperar el mes. Sirva como ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña, Santiago de Compostela -Sección 6ª- de fecha 11.09.2015: ” Entiende la arrendadora que el artículo 36 establece un plazo legal de un mes para devolver el saldo de la fianza desde la entrega de las llaves y por tanto, la deuda no era líquida, vencida ni exigible. Debe recordarse que el artículo 36 LAU , en su párrafo cuarto, establece que “El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”. Este Tribunal comparte la interpretación que realiza la juzgadora de instancia. La norma que se acaba de transcribir no concede al arrendador el plazo de un mes para devolver la fianza. Sobre este extremo lo que dice es que deberá ser restituida “al final del arriendo“, esto es, cuando se termina la relación arrendaticia y no dentro del mes siguiente al final del arriendo, como interpreta la apelante. Por tanto, el precepto invocado por la apelante lo que regula es el momento en que el arrendador incurre en mora, pero la obligación de entregar la fianza surge desde que finaliza el arriendo.”

¿CUÁNDO SE DEVUELVE LA FIANZA?

Dicho lo anterior, la devolución de la fianza se producirá siempre que no aparezcan desperfectos en la vivienda imputables al inquilino, ya que una de las finalidades que tiene la entrega de la fianza es responder de los daños que aparezcan en el inmueble cuando termina el arrendamiento.

El inquilino no responderá de los deterioros cuando se deban a un uso normal de la vivienda o local de negocio. Con independencia de la anterior sentencia, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves -posesión del inmueble-, el arrendador deberá abonar intereses siempre que el arrendador no venga autorizado a retener la suma constituida como fianza por la existencia de desperfectos en la vivienda o mobiliario.

En ese plazo del mes, el dueño de la vivienda o local de negocio debe hacer las comprobaciones necesarias -informes técnicos, fotografias, etc.-, para asegurarse de que la finca no tiene daños y proceder en su caso a la liquidación si se adeudan rentas o cantidades asimiladas como recibos de luz, agua, o comunidad de propietarios, entre otras.

Nueestro consejo es que, transcurrido un mes como plazo de devolución de la fianza en el alquiler sin que el dueño se haya pronunciado al respecto, es decir, que no haya comunicado la existencia de desperfectos imputables al inquilino o compensación de algún gasto, el arrendatario debe reclamarle la fianza verbalmente y si se opone o no responde, enviarle un burofax en tal sentido. Si tampoco la devuelve con este requerimiento, deberá iniciar un procedimiento judicial para reclamársela.

¿QUÉ IMPORTE EXIGE LA LEY QUE SE ENTREGUE DE FIANZA?

El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 dispone que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a:

  • Una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas.
  • Dos mensualidades de renta en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda -ejemplo: los locales de negocio-.

FINALIDAD DE LA FIANZA

Esta cantidad ha de ser depositada por el arrendador en la Comunidad Autónoma correspondiente.

Si no lo hace, estará sujeto a una serie de sanciones reguladas por cada Comunidad Autónoma. Sobre esta cuestión, sólo indicar que además de esta cantidad que como fianza ha de depositarse en la Comunidad Autónoma, se puede pactar en el contrato de alquiler otro tipo de garantías -art. 36.5 LAU- como por ejemplo se puede exigir que el inquilino entregue tres mensualidades de renta o que afiance mediante un aval bancario.

Estas cantidades que se exigen como garantías no se depositarán en la Comunidad Autónoma correspondiente. La finalidad principal de la fianza en el alquiler es la de responder de los daños o desperfectos imputables al inquilino que aparezcan cuando termina el contrato de arrendamiento. Asimismo, la mayoría de los Juzgados también considera que el importe de la fianza servirá para compensar la obligación de pago de las rentas o cantidades asimiladas si el arrendatario debiera alguna cantidad al finalizar el contrato -aunque hay Audiencias Provinciales que no acogen esta tesis-.

Finalizado el contrato, con entrega de las llaves y la posesión del inmueble, el arrendador tiene un mes como plazo de devolución de la fianza -aunque algunos Tribunales, como la sentencia que hemos visto, consideran que no existe plazo de devolución de la fianza en el alquiler, sino que la fianza se devuelve con la entrega de las llaves-. Transcurrido dicho plazo, el inquilino puede exigirle su importe más el interés legal de dicha cantidad. En la mayoría de estos procedimientos, de cuantía inferior a 2.000 euros, el inquilino puede actuar sin necesidad de abogado ni procurador, aunque evidentemente siempre es recomendable contar con dichos profesionales. El gran problema radica en que al no ser preceptiva la intervención de éstos, aunque el inquilino gane el juicio, no podrá repercutir las costas -honorarios de abogado y procurador- contra el arrendador. Al margen de lo anterior, tanto arrendadores como inquilinos, han de tener en cuenta que pueden derivarse perjuicios por no depositar la fianza del alquiler.

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Alquilar un piso para compartir. Cómo plantear el alquiler.

Alquilar un piso para compartir. Cómo plantear el alquiler.

Fuente: 20 Minutos

  • El alquiler puede estar a nombre de una persona o de todos los ocupantes.

  • Este último supuesto puede ser por contrato solidario o mancomunado.

  • En el primer caso, si uno se va, el resto se hace cargo de su parte.

Cuando de alquilar una vivienda se trata hay muchas clases de contratos: por días, por temporadas, de carácter anual.

También existen la renta antigua, la opción a compra o el subarrendamiento. En suma, muchas maneras de alquilar. Una de ellas es la vivienda compartida.

Hasta ahora ha sido un modo habitual para los estudiantes. Pero cada vez son más los adultos que optan por esta opción: trabajadores desplazados, personas separadas o divorciadas y también personas a quienes la crisis ha dejado en situación comprometida.

De hecho, casi la mitad de quienes comparten vivienda en España tienen entre 30 y 50 años. Según el último estudio de Fotocasa, un 46% de quienes comparten casa tiene entre 30 y 50 años. Además, otro 46% tiene entre 18 y 30 años y un 8% de los que comparte vivienda tiene más de 50 años.

Si la vivienda que se alquila se va a compartir, ¿cómo ha de ser el contrato?

El alquiler puede estar a nombre de una sola persona que convive con otras o bien figurar todos los firmantes en la escritura.

Este último supuesto da paso a dos posibilidades: Contrato solidario: si uno se va, el resto se hace cargo de su parte. Mancomunado: si uno deja el piso, los demás no tienen por qué pagar lo que este no abona.

En este último caso, el contrato mancomunado, la falta de uno de los pagadores habituales sería asumida por el dueño.

Pero en el primer caso, si un compañero del piso se marcha, los perjudicados son los demás, que tendrán que buscar rápidamente un sustituto, o asumir una cuota mayor por ese mes.

En esa circunstancia siempre cabe negociar con el dueño de la vivienda. Puede aceptar un plazo para encontrar a un nuevo compañero, y rebajar en parte la cantidad del alquiler global que se le paga.

En todo caso, si el contrato firmado es mancomunado no hay responsabilidad solidaria del alquiler.

Avales y fianzas

Muchos caseros exigen un aval bancario para alquilar un piso. Si es el caso, solo seremos responsables de nuestra parte, no de las partes de los demás. Puesto que existe la posibilidad de que perdamos la fianza o –poniéndonos en lo peor– que tengamos que ir a juicio para recuperarla, es preferible que la fianza sea lo más baja posible, de modo que no suponga una gran pérdida en el momento de abandonar el piso.

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