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Trasteros: Rentables y controvertidos

Trasteros: Rentables y controvertidos

Fuente: Pisos.com

10 preguntas sobre los trasteros de las viviendas

Para destinarlo a vivienda se deberá obtener la correspondiente cédula de habitabilidad del trastero

Ya sea para uso personal o comercial, los trasteros se han convertido en ansiados espacios de deseo de propietarios e inquilinos, dada la superficie, cada vez más reducida, de las viviendas en las que residen. Su rentabilidad se encuentra por las nubes, y ya ofrecen más de un 15% para aquellos que optan por comprar uno y destinarlo al arrendamiento. Sin embargo, el trastero es también una fuente de controversia para aquellos que desean darle otra finalidad al margen de su uso convencional.

  1. ¿Para qué sirven?

Los trasteros son recintos que funcionan para almacenar objetos y enseres que, o bien no se usan, o bien presentan una utilización limitada. Sin embargo, tal y como explica Luis Delgado, abogado de Legálitas, en estos espacios no se puede depositar cualquier cosa, pues su contenido viene delimitado tanto por los estatutos de la comunidad en la que se halla el trastero, como por las normativas contra incendios de ayuntamientos y comunidades autónomas. Es por ello, insiste este letrado, en que no se pueden almacenar en ellos «materiales peligrosos», tales como explosivos o carburantes. Tampoco servirán como alojamiento de objetos nocivos, como «productos químicos o pesticidas»; insalubres, «como basura» o alimentos frescos.

  1. ¿Es obligatorio asegurarlos?

En la actualidad no existe ninguna obligación normativa que indique que los trasteros deban estar asegurados. No obstante, Raquel Attard, miembro del bufete Attard Abogados, recuerda que los bienes sobre los que se constituye una garantía hipotecaria «deben contar con un seguro contra daños adecuado a la naturaleza de los mismos». Esta misma letrada también observa que algunos seguros del hogar incluyen el trastero o que, incluso, estos pueden formar parte del contenido asegurado por la comunidad de vecinos. «Dicho lo cual, según el contenido que en ellos se deposite, puede ser muy recomendable contratar un seguro independiente», recalca.

  1. ¿Puede destinarse a vivienda?

El propietario de un trastero puede intentar convertir su trastero en vivienda, pero el objetivo no le resultará fácil. El motivo de ello, señala Attard, es que estos espacios no cuentan con cédula de habitabilidad, por lo que primero se deberá acudir a un profesional, «para que realice el proyecto» y que este cuente, posteriormente, con el permiso del ayuntamiento en el que se encuentre emplazado el trastero. De igual modo, el propietario deberá contar con el permiso de la comunidad para realizar la obra y asegurarse de que en los estatutos no aparece ninguna limitación o prohibición al respecto. Por último, también se debe comprobar que el cambio de uso está recogido por el Plan General de Ordenación Urbana de la localidad, «modificarse la escritura en el Registro de la Propiedad y solicitar la modificación del valor catastral», subraya esta abogada.

  1. ¿Y a oficina?

Los trasteros que pasan a funcionar como oficinas de sus propietarios se encuentran, según Legálitas, con dos limitaciones. La primera de ellas deriva del régimen especial de comunidad de propietarios en el que se encuentra inserto el inmueble, pues a su juicio «puede limitar o prohibir el cambio de uso o destino del trastero». De igual modo, Delgado hace referencia a las trabas administrativas que los interesados en el cambio deberán sortear, pues se deberá obtener la correspondiente cédula de habitabilidad del trastero, lo que desde su punto de vista «solo es posible si el trastero reúne determinadas características de salubridad».

  1. ¿Es posible convertirlo en un local comercial?

Para que un trastero cambie de función y pase a funcionar como local comercial se ha de transmitir oficialmente el cambio de uso. Este derecho, explica María Olvido Carretero, abogada en Legal Gestión 21, queda englobado «en las facultades dominicales», por lo que no puede ser sustraído «a no ser que coste que el nuevo uso está expresamente prohibido o limitado por el régimen de propiedad horizontal». También se deberán tener en cuenta de nuevo, insiste Carretero, el título constitutivo, su regulación estatutaria y las normas de planeamiento urbanístico de la localidad donde radica la finca.

  1. ¿Se puede transformar una terraza en trastero?

Es posible convertir una terraza en un trastero, pues como indica Ignasi Vives, abogado del despacho Sanahuja & Miranda, «cada elemento tiene bien definido su uso» por la normativa legal vigente. No obstante, este letrado reconoce que el interesado en llevar a cabo el cambio debería «solicitar el correspondiente permiso en la comunidad y cumplir con los permisos municipales», por lo que en la práctica esta posibilidad se ve dificultada «pues es evidente que la petición no cumplirá los requisitos mínimos».

  1. ¿Hasta qué punto se pueden alquilar o vender?

Los propietarios pueden tanto alquilar como vender sus trasteros. En este último caso, explica Attard, se debe conocer «si el trastero está o no escriturado junto a la vivienda», pues si está anejo deberá segregarse «antes de que se proceda a la venta», lo que puede modificar la cuota de participación del propietario. En lo que respecta al alquiler, desde Legal Gestión 21 indican que «no existe limitación civil» para llevar a cabo esta operación por parte del propietario, «siempre que no tenga algún gravamen que lo limite y sea una finca independiente».

  1. ¿Qué criterios hay que seguir para fijar su precio?

Para determinar el precio de arrendamiento o de venta de un trastero exige tener en cuenta varios criterios. En este sentido, Attard indica que «se puede partir del importe pagado en su momento», cantidad a la que se debe sumar «la revalorización que el inmueble haya experimentado» desde que se materializó la compra. De igual modo, esta letrada aconseja que el propietario conozca de primera mano «el valor de mercado de los trasteros de la zona», así como el valor catastral que registran estos.

  1. ¿Cómo se deben declarar estos ingresos?

El alquiler de un trastero tiene la consideración de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, por lo que se trata de una operación que debe aparecer como rendimiento de capital y que está sujeta a IVA, recalcan desde Legálitas. En este sentido, Delgado adelanta que la cantidad a gravar es del 21% e insiste en que el arrendador sepa que debe presentar factura al inquilino, para lo cual «tiene que estar dado de alta como tal ante la Agencia Tributaria». En cuanto a la venta, los ingresos generados deben aparecer como ganancia patrimonial en la declaración anual del IRPF del propietario.

  1. ¿Cómo se gestionan los trasteros de VPO?

La normativa legal vigente indica que no es posible vender de una manera separada los anejos vinculados en escritura de una vivienda protegida, entre los que se encuentran los trasteros. Ello se debe, explica Carretero, a que las viviendas de VPO «tienen un expediente de calificación donde se determina los años que el inmueble está protegido», por lo que hasta que no pase ese periodo «no se puede alquilar ni vender la vivienda», como tampoco se pueden comercializar sus anejos, trasteros incluidos. Eso sí, una vez que venza el plazo determinado, el trastero se podrá comercializar o transmitir de manera convencional.

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica y Relaciones con la Administración que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales. También disponemos de un área específica de ventas y alquileres para ayudarle en sus gestiones y obtener las mejores condiciones para usted.

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Documentación necesaria para vender tu casa.

Documentación necesaria para vender tu casa.

Fuente: Fotocasa

Septiembre es un mes habitual para poner la casa a la venta. La vuelta a la rutina y el estar asentados de nuevo en la vivienda facilita el papeleo y el poder enseñar el inmueble. Pero, sin duda, la principal razón para hacerlo es que la mayoría de los pisos se venden en los últimos meses del año, así que septiembre supone el comienzo del incremento de las ventas. Sin embargo, si decides vender tu casa, ya sea una vivienda unifamiliar o un piso en un edificio de viviendas, es necesario que te informes de los trámites que debes realizar.

Por un lado, deberás hacer varios trámites técnicos para los que tendrás contactar con un arquitecto o un ingeniero. Por otro, para la documentación que necesitas te vendrá bien contar con un abogado, una gestoría o una agencia inmobiliaria.

 

Certificado energético

Uno de los primeros trámites técnicos que necesitas hacer es el Certificado de Eficiencia Energética, necesario antes de poner el anuncio del inmueble en venta. Tanto si lo anuncias online, en una agencia inmobiliaria o mediante carteles, debes mostrar la calificación energética de la vivienda.

Obtener el certificado energético es bastante rápido y económico. Una vez que el técnico realice la visita al inmueble, en pocos días podrás tener el certificado, tu calificación y el justificante del registro del certificado en tu comunidad autónoma. Sin embargo, según dónde se encuentre la vivienda, la entrega de la etiqueta energética puede demorarse hasta tres meses.

¡No te preocupes! Si ya tienes la calificación y el justificante de registro ya puedes poner el anuncio e incluso vender tu casa si encuentras comprador antes de que llegue la etiqueta.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad, o licencia de primera o segunda ocupación, es el documento que el ayuntamiento concede tras comprobar la habitabilidad de tu vivienda. Para obtenerla es necesario un informe técnico realizado por un profesional.

Antes de solicitarla, puedes revisar su estado para saber si ya tienes la licencia y si se encuentra vigente o caducada. Dependiendo de la antigüedad del inmueble, es posible que aún cuentes con la licencia de primera ocupación. Sea de primera o segunda ocupación, si esta se encuentra vigente puedes utilizarla y, si no la encuentras, puedes pedir un duplicado.

Si la cédula está caducada tendrás que renovarla con un nuevo informe. En este caso, el técnico se ocupará de todo pero será el consistorio el que decidirá si te la concede.

En caso de no tener licencia, tendrás que hablar con un técnico ya que probablemente necesitarás una legalización del inmueble, lo cual podría complicar el proceso de venta.

Tasación inmobiliaria

La tasación o valoración inmobiliaria es la valoración del inmueble que hace un técnico para decir cuál es el valor de la vivienda. No es lo mismo que la tasación hipotecaria, que es la que pide el comprador para conocer el valor que tiene el inmueble a la hora de solicitar una hipoteca para comprar la casa.

Tener una valoración realizada por un profesional experto es importante para poner el piso a la venta a precio de mercado. También puedes hacerte una idea de cuál es el valor gracias al Índice Inmobiliario de fotocasa, que te permite conocer el precio medio del m2 de los inmuebles de tu zona.

Sea como sea, es muy importante tener una valoración real de un profesional. Este te ayudará a poner un precio ni excesivamente alto, que complicaría la venta, ni demasiado bajo, para no vender tu casa por debajo de su valor.

¿Qué papeles necesitas?

Lo mejor es contar con la ayuda de un profesional, ya que es posible que olvides alguno de los papeles o que desconozcas el proceso para recopilarlos. A la hora de vender un inmueble es habitual acudir a una agencia inmobiliaria, pero para conseguir estos papeles puede ser más útil el trabajo de un buen abogado.

Necesitarás:

– La escritura del inmueble
– Los estatutos de la comunidad de propietarios
– Un certificado que asegure que estás al corriente de pago del IBI
– Las últimas facturas pagadas de los suministros

 

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Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.