Oct 29, 2019 | Administraciones Corcho
¿Cuánto cuesta heredar una casa que está hipotecada?
fuente: pisos.com
La vivienda es la mejor herencia que los padres pueden dejar a los hijos o así lo considera el 63% de los españoles cuando se plantean comprar una casa, según un estudio de Casaktua. Sin embargo, esta herencia puede ser un problema si la vivienda todavía está pendiente de pago. ¿Cuánto cuesta heredar una casa que está hipotecada? ¿Qué alternativas tiene el heredero o los herederos ante esta situación?
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Si heredo un piso, ¿cuánto tengo que pagar? El primer paso es tramitar la herencia ante notario. Los costes dependen de si se realizó testamento o si hay que hacer una declaración de herederos
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¿Cuánto cuesta heredar una casa? Depende de la comunidad autónoma, que determina el impuesto de sucesiones, y del ayuntamiento del municipio, que marca los coeficientes con los que se calcula la plusvalía
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Aceptar la herencia supone aceptar las deudas. Si sobre la vivienda recae una hipoteca, los herederos deberán asumir su coste. El cambio de titularidad del préstamo no conlleva coste alguno
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Si el heredero no quiere la casa porque no quiere pagar la deuda pendiente tiene dos alternativas: rechazar la herencia o aceptar a beneficio de inventario
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Gracias al seguro de vida firmado con la hipoteca, se puede liquidar la deuda pendiente con el banco. En el Registro Único de seguros se averigua qué otros seguros tenía suscritos el fallecido
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Sep 3, 2019 | Administraciones Corcho
¿Cómo comprar un piso sin ahorros? Del aval estatal a las hipotecas sociales
Fuente: Pisos.com
El pago de la cantidad no financiada por el banco se ha convertido en la principal barrera de los jóvenes para acceder a su primera vivienda en propiedad, dado que se ven incapaces de comprar casa sin ahorros. Así lo ha reflejado un reciente estudio de la promotora Aedas Homes, en el que se constata que, si bien casi la mitad de los menores de 35 años se plantean adquirir una vivienda y cuentan con capacidad de pago, el ahorro inicial del 20% del inmueble no cubierto por la financiación hipotecaria impide este objetivo.
Cómo comprar un piso sin ahorros es la pregunta que se hacen muchos compradores con solvencia pero sin el capital inicial suficiente. Desde diferentes sectores ya se encuentran buscando y negociando fórmulas alternativas que se lo pongan algo más fácil a los compradores sin ahorro previo.
¿Cómo comprar un piso sin ahorros? El aval estatal es una de las medidas propuestas para responder a cómo conseguir una hipoteca sin ahorros
En España cada vez son más los jóvenes que viven de alquiler. Esta situación, impide que aquellos inquilinos que quieren ser propietarios lo sean, “ya que dedican mucho esfuerzo al pago de las rentas del alquiler” y no pueden comprar una vivienda sin ahorros.
Para frenar esta situación, este experto propone que los jóvenes consigan liquidez “a través de una ampliación de la financiación, que pasaría del 80% al 95%” para aquellos compradores que cumplan determinados requisitos, como contar con estabilidad laboral y que el pago de la cuota hipotecaria no exceda un tercio de sus ingresos.
Ese 15% de financiación adicional correría a cargo del Estado. Una medida con la que, a su parecer, se favorecería “que las entidades financieras puedan ampliar esa financiación tradicional con garantías”.
«Quiero comprar un piso pero no tengo ahorros» o es una de las frases más repetidas por los jóvenes. Las hipotecas sociales podrían ser la solución para comprar un piso sin ahorros
Por el contrario, otras voces defienden que el aumento de la financiación al 100% para la compra de la primera vivienda debería recaer sobre los bancos.
Un producto destinado a personas que por formación profesional, ímpetu y capacidad de emprendimiento tienen perspectivas de ganarse mejor la vida, por lo que serían aptos para una de estas hipotecas sin aval y sin ahorros. Del mismo podrían beneficiarse, el 75% de los jóvenes españoles.
Los seguros de crédito hipotecario son una alternativa para los que dicen «no tengo ahorros y quiero comprar una casa». ¿Es un producto efectivo para comprar inmuebles sin dinero previo?
Desde hace meses, distintas entidades financieras y aseguradoras negocian alternativas de colaboración con las que se permita a la demanda pagar la entrada de una vivienda y responder por fin a la pregunta de cómo comprar una casa sin dinero. La extensión de los seguros de crédito hipotecario es la que más ha cuajado hasta la fecha.
Esta iniciativa está destinada a hipotecas con valor máximo de 250.000 euros y a compradores menores de 45 años “con tasas de esfuerzo restrictivas”.
Aunque dependerá de cada banco y de las posibilidades reales de cada cliente, el límite máximo de financiación que permitirán estos seguros se situará “en el 95% del valor mínimo entre el valor de tasación y el valor de compra”, dejando a un lado los impuestos de la operación por lo que será casi posible comprar piso sin tener nada ahorrado.
Este producto es usado de manera frecuente en países de nuestro entorno, como Alemania o Italia, a través del cual “son las entidades financieras las que asumen el coste del seguro de crédito hipotecario”. Con él, los compradores ven reducido al 15% el ahorro previo necesario para acceder a la compra de una primera residencia.
¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso? Gracias a la Ley Hipotecaria, menos que antes. El IVA y el ITP siguen corriendo a cargo del comprador, pero el AJD no
Facilitar el acceso a la primera vivienda en propiedad en España tiene en la fiscalidad otro aspecto “clave”. Recuperar ahorros fiscales en la compra de primera vivienda se convertiría en “una ayuda importante” que, si bien no supone ampliar las dotaciones presupuestarias, sí genera efectos “muy positivos” entre los potenciales compradores.
Apostar por las desgravaciones fiscales por la compra de primera vivienda “es una alternativa que serviría para facilitar un hogar”, como también lo sería recuperar la figura de la cuenta ahorro vivienda. La fórmula “demostró una enorme eficacia en el impulso al acceso a la primera vivienda en propiedad de muchas personas”. Para ello, estas cuentas ofrecían la posibilidad de deducir un porcentaje considerable de todas las cantidades aportadas en el IRPF durante el año impositivo “con la obligación de destinar el saldo a la compra o rehabilitación de un primer inmueble en propiedad”.
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Ago 2, 2019 | Administraciones Corcho
Hipotecar la casa para montar un negocio: ¿Qué ocurre con la vivienda si el negocio falla?
fuente: pisos.com
Montar un negocio propio es el sueño de muchos trabajadores. De hecho, más de 3 millones están dados de alta como autónomos en la Seguridad Social, pero encontrar financiación no es tan fácil. Es por ello que hipotecar la casa para montar un negocio sea la vía utilizada por muchos emprendedores para disponer de capital al iniciar la actividad. Son varias las ventajas que tiene pedir un préstamo hipotecario para montar el negocio, pero ¿qué ocurre con la vivienda si el negocio falla? La pérdida de la vivienda es la consecuencia inmediata.
El año pasado se practicaron casi 60.000 lanzamientos hipotecarios, según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), de los que 18.945 corresponden a ejecuciones hipotecarias por impago de la hipoteca. Cuando se decide hipotecar la vivienda para financiar una empresa es posible perderla si no se pagan las cuotas hipotecarias, por eso hay que tomar algunas precauciones.
Hipotecar la casa para montar un negocio es una operación de riesgo, ya que se pone en juego el patrimonio familiar
Utilizar la vivienda para financiar un negocio es la forma más sencilla de conseguir capital, tanto de forma directa a través de un préstamo, como de forma indirecta utilizándola como aval, pero a la vez entraña más riesgo para el emprendedor. Para “el prestatario es el máximo compromiso, pues está poniendo en juego el patrimonio familiar en el caso de falta de pago”, señala Santiago Cruz, Ceo de Ibercredit. Sin embargo, para la entidad financiera la vivienda es una garantía importante.
Entre las ventajas de utilizar la vivienda como fuente de financiación destaca la posibilidad de conseguir un préstamo hipotecario elevado, necesario cuando se requieren inversiones de mayor cuantía, con un plazo de devolución más largo que un préstamo personal y con un coste inferior. “Nos permite tener una cuota más baja que con un préstamo personal y tener liquidez en el banco”, apunta Ricardo Gulias, Ceo de Tu solución hipotecaria. Aunque matiza que se debe prever que se puede pagar la cuota hipotecaria con otros ingresos si el negocio fracasa. “No debemos poner una cuota hipotecaria pensando que el negocio va a ir bien, sino poniéndonos en el peor escenario”.
Las hipotecas para financiar un negocio son más caras: intereses más altos y plazo de amortización más corto
A pesar de las ventajas que tiene hipotecar la vivienda para financiar un negocio hay que tener en cuenta que las condiciones de estos préstamos son distintas que cuando se destinan a la compra de vivienda. “Solo coinciden en la garantía”, puntualiza Antonio Gallardo, experto en finanzas de iAhorro. Además, en esas hipotecas el interés aplicado es superior, mientras que el porcentaje sobre el valor de la vivienda es inferior. Si para comprar una vivienda se puede pedir una hipoteca por el 80% del valor de tasación, cuando se pide un préstamo hipotecario para emprender no se supera el 60%.
De igual modo, el plazo de devolución es también más corto, puede oscilar entre 12 y 15 años y llegar como máximo a los 20 años, mientras que cuando se trata de la adquisición de una vivienda se conceden hasta 35 años. No obstante, con la entrada en vigor de la ley hipotecaria, aunque en este caso no actúa como consumidor, también estará protegido, según Cruz. “La ley pretende proteger al prestatario que hipoteca un bien residencial en cuanto a la transparencia en el contrato de préstamo”.
Ampliar la hipoteca existente: una solución acertada cuando se necesita menos dinero para montar un negocio
Existe la posibilidad también de ampliar la hipoteca de la vivienda para conseguir financiación. En este caso, hay que tener en cuenta el capital que se necesita y el porcentaje que queda pendiente de pagar de la hipoteca. “Hay que elegir la opción más barata para el cliente”, aconseja Gallardo.
Esto quiere decir que si no se pide un importe elevado es mejor ampliar la hipoteca existente, pero si se necesita mucho capital hay que solicitar una nueva hipoteca cuyo importe dependerá de cuánto capital queda pendiente de pagar de la vivienda. “Si nos queda hasta un 30% del valor de la casa la operación es factible, por encima de esta cantidad es complicado pedir una segunda hipoteca y solo es viable pedir pequeñas ampliaciones”, apunta Gallardo.
Calcular la cuota que se puede pagar con los ingresos del negocio. Es importante no ir justos de liquidez
A la hora de evaluar la conveniencia de hipotecar la vivienda también se debe calcular la cuota que se puede pagar teniendo en cuenta los ingresos. Deben ser cuotas bajas y accesibles para pagarlas con los ingresos generados por el negocio. Si se asume un riesgo alto y las cuotas son elevadas, aumentan las dificultades para amortizarlas ya que al inicio del negocio los ingresos muchas veces no cubren los gastos. “Si el negocio va bien, podremos amortizar la deuda anticipadamente, si va mal, tenemos más facilidad de hacer frente a las deudas”, matiza Gallardo.
La cuota hipotecaria es importante también si fracasa el negocio por eso antes de firmar la hipoteca hay que valorar cómo se podrá pagar la cuota en esa situación. “Si la cuota que nos queda la podamos pagar con un trabajo en el que cobremos el salario mínimo, nos podemos arriesgar”, señala Gulias. No es conveniente tener que pedir otros préstamos para pagar la deuda ni emprender con el dinero justo porque el negocio no se consolidará hasta pasado un tiempo. “Muchos emprendedores se han ahogado en la orilla del éxito por ir justos de liquidez pero habría sido un éxito con un poco más de margen temporal”, según Gulias.
Muy importante: No poner la vivienda a nombre de la empresa, siempre al de una persona física
Para salvaguardar la vivienda en caso de que el negocio no funcione es recomendable que la vivienda no se ponga a nombre de la empresa, sino que se mantenga a nombre de la persona física. “Si la vivienda está a nombre de la empresa será considerada como un activo de la empresa y no como vivienda habitual del consumidor”, explica Francisco Bautista, abogado colaborador de la Asociación de Ayuda al Endeudamiento Familiar.
Al ser considerada como vivienda habitual, Bautista señala que existe alguna posibilidad de mantener la vivienda si se recurre a la ley de segunda oportunidad o por lo menos para permanecer más tiempo en la vivienda antes de que se produzca la ejecución hipotecaria. Otra opción para evitar la pérdida de la vivienda si se produce un vencimiento anticipado por impago de la hipoteca es tener otro inmueble o garantías adicionales para “poder aportarlas a la entidad en caso de impago y de esta forma liberar la vivienda habitual”, señala Cruz.
Si tienes problemas con el pago de la deuda, puedes recurrir a la ley de segunda oportunidad
La ley de segunda oportunidad es un procedimiento concursal que se hace para liquidar bienes con el fin de pagar la deuda. Es posible mantener la vivienda cuando se recurre a esta herramienta siempre que se trate de la vivienda habitual y tenga un valor similar a lo que se debe del préstamo hipotecario. “Si tengo una casa que vale 100.000 euros y un préstamo de 90.000 euros no perderé nunca la casa si no dejo de pagar el préstamo hipotecario, pero si la casa vale 200.000 euros la perderé, porque se puede vender por más de lo que se necesita para pagar el préstamo hipotecario”, explica Bautista.
La ley de segunda oportunidad está integrada por una fase de preconcurso, mediación y concurso, “todas implican la suspensión de todas las reclamaciones económicas, lo que significa que no te pueden embargar la nómina, ni ejecutar la casa”, según Bautista. Esta ley es compatible con las medidas aprobadas para la protección de los consumidores en caso de ejecución hipotecaria porque si se ha aplicado la carencia del préstamo se puede llegar al concurso con el préstamo al día “podemos dejar fuera del concurso este préstamo y cuando termine el periodo de carencia reanudar el pago del préstamo pero con el resto de las deudas exoneradas”. Este procedimiento es cada vez más utilizado por los consumidores para liberarse de las deudas.
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Jul 30, 2019 | Administraciones Corcho
Los españoles dedican el 30% de su sueldo a pagar la hipoteca, según los registradores
fuente: idealista.com
Los ciudadanos con una hipoteca tuvieron que dedicar de media el 30% de su sueldo mensual a pagar la cuota hipotecaria, según los datos de los registradores del primer trimestre del año. El mayor esfuerzo salarial se sigue dando en Baleares (44,7%), seguido por Madrid (35,4%) y Cataluña (33,4%), que suma ya 16 meses consecutivos al alza.
La estadística inmobiliaria del Colegio de Registradores de la Propiedad del primer trimestre de 2019 recoge un deterioro de los indicadores de accesibilidad a las hipotecas. La cuota hipotecaria ha vuelto a crecer por cuarto trimestre consecutivo (0,8%), mientras que el porcentaje de la cuota mensual con respecto al salario se incrementó en 0,17 puntos porcentuales, para dejar la cuota hipotecaria mensual media frente al mismo periodo del año pasado en los 577,2 euros y un coste del sueldo mensual medio del 30%.
“Los niveles de deterioro han sido relativamente bajos, pero suponen una continuidad en una evolución no favorable. El motivo se ha debido al aumento de los tipos de interés (0,16 pp) y a la reducción de los plazos de contratación (-1,73%), actuando positivamente sobre la accesibilidad el endeudamiento hipotecario (-2,20%) y el ligero ascenso de los salarios (0,25%)”, afirman los registradores en su informe.
De todas formas, y al igual que pasa con los precios y las transacciones de viviendas por compraventas, la heterogeneidad en la tónica dominante del mercado hipotecario español, en estos términos.
De hecho, las comunidades autónomas con mayores importes medios de cuota hipotecaria en los últimos 12 meses fueron Baleares (834 euros), Madrid (818 euros), y Cataluña (686 euros). 12 comunidades autónomas presentan cuantías medias anuales por debajo de los 500 euros. Los importes medios más asequible se alcanzaron en Extremadura (355 euros), Murcia (392 euros) y Castilla-La Mancha (412 euros).
En cuanto al esfuerzo salarial que tienen que hacer los hipotecados para poder pagar su cuota mensual frente a su sueldo, se repite con Baleares (44,7%) a la cabeza, seguido de Madrid (35,4%) y Cataluña (33,4%). Por el lado contrario, los hipotecado de Asturias (22,5%), Extremadura (22,8%) y Murcia (23,3%) realizaron de media el menor esfuerzo para pagar sus hipotecas en el último año. Hasta 15 comunidades autónomas han presentado un deterioro de los indicadores de accesibilidad durante el último año, afirman los registradores.
“Las cuantías de crecimiento son relativamente reducidas, por lo que mantenemos niveles de indicadores de accesibilidad relativamente bajos, sobre todo si se hace una comparación histórica de resultados. Las actuales cuantías se encuentran relativamente próximas a los mínimos históricos y todavía muy alejados de los máximos históricos”, concretan.
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Jul 23, 2019 | Administraciones Corcho
¿Dónde se localizan los tres elementos más abusivos en el contrato de una hipoteca?
fuente: abc.es
Tener una cláusula suelo no es factor excluyente para otros abusos bancarios. Según explican los expertos del portal reclamador.es, tener una hipoteca referenciada al índice IRPH tampoco evita tener entre su condicionado la cláusula suelo o los gastos hipotecarios. Es más, es habitual encontrarse concontratos de este tipo con IRPH, cláusula suelo y la obligación de pago al consumidor de todos las gastos de formalización de la hipoteca. Todo un triple salto mortal para el cliente bancario.
Que una hipoteca incluya algún tipo de cláusula o índice que pueda considerarse abusivo, no significa que esa abusividad tenga que ser exclusiva, ni que reclamar una de ellas impida batallar legalmente por el resto. Así, en base a lo que explica el equipo legal de reclamador.es, pueden ser muchos los hipotecados que ya hubieran iniciado su reclamación, por ejemplo, por gastos de formalización y que se planteen ahora iniciar las acciones legales pertinentes para recuperar lo pagado de más por tener una hipoteca referenciada al IRPH en lugar de al Euribor. Ambas situaciones son compatibles.
Según la compañía online, muchos afectados se enteran de que su hipoteca tiene varias cláusulas abusivas cuando acuden a profesionales a reclamar por una de ellas. Al analizar los contratos de préstamo hipotecario, los abogados y asesores legales detectan en este otros abusos bancarios reclamables.
Todas estos abusos deben aparecer en el contrato de préstamo firmado. En concreto, el IRPH suele aparecer en la cláusula tercera, donde se fija el interés aplicable. Y, aunque es infrecuente que aparezca en la escritura con las siglas, también es habitual encontrarlo por su nombre completo: Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios.
Para averiguar si la hipoteca tiene cláusula suelo, habrá que acudir al apartado de condiciones financieras, donde frecuentemente, aparece como «cláusula financiera tercera bis». Si bien, los bancos han tenido siempre mucho cuidado a la hora de llamar a este abuso directamente como «cláusula suelo». Entre otras denominaciones, podemos encontrar la cláusula suelo como «Límite mínimo del tipo de interés aplicable del (…) %», «El tipo de interés nominal anual mínimo aplicable será del (…) %» o «En ningún caso el tipo de interés nominal anual resultante de cada variación podrá ser superior al (…)% ni inferior al (…)%».
En el caso de los gastos, también suele aparecer un apartado específico en el que se desglosan cada uno de los conceptos. El abuso se encuentra aquí en la frase que atribuye -obliga-, a pagar al consumidor la notaría, gestoría, tasación, Registro de la propiedad, IAJD, etcétera).
Ante estas situaciones, el proceso para reclamar es idéntico en cualquiera de los casos, ya que se debe agotar primero la vía extrajudicial, esto es, intentar negociar directamente con el banco para que se supriman las cláusulas abusivas y se devuelvan las cantidades pagadas indebidamente. Si la entidad no atendiera esta reclamación en el plazo de dos meses, se podría optar por la vía judicial.
La reclamación media por cláusula suelo es de 7.700 euros mientras que la reclamación por gastos de formalización de la hipoteca asciende a 1.300 euros -sin incluir el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados-. A estas cantidades, habría que sumar la devolución del IRPH, que, de media, suponen 20.000 euros.
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