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Los inquilinos morosos pueden ser desahuciados

Los inquilinos morosos pueden ser desahuciados

fuente: idealista.com

¿Debo esperar a que termine un contrato de alquiler para echar a un inquilino moroso?

Tengo un piso alquilado. Me deben cuatro meses de alquiler y el contrato vence el 15 de mayo de 2018. ¿Debo esperar a que venza el contrato o puedo empezar ya los trámites de desahucio y reclamar las rentas que me deben? En caso de empezar los tramites de desahucio y tres meses antes del vencimiento de contrato, ¿puedo notificar que no lo renovaré?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge el régimen jurídico aplicable a la relación de arrendador y arrendatario en los contratos de arrendamiento, tanto para uso de vivienda como para uso distinto de vivienda.

En cuanto a la duración del contrato, es preciso tener en cuenta que, de acuerdo al artículo 9 de la LAU, el contrato de arrendamiento durará el tiempo pactado por las partes. No obstante, la ley establece un sistema de prórroga obligatoria, según el cual si la duración del contrato fuese inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del mismo, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, “salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.

Esta prórroga del contrato es potestativa para el arrendatario y obligatoria para el propietario. No obstante lo anterior, debemos tener en cuenta que el pago de la renta constituye una obligación esencial del arrendatario. Conforme al artículo 27 de la LAU, el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte cumplidora a exigir el cumplimiento de la obligación o promover la resolución del contrato de arrendamiento, indicando expresamente que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Por lo tanto, si ha habido un incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del inquilino, usted puede iniciar elprocedimiento de desahucio reclamación de cantidades regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), sin necesidad de esperar a la fecha de terminación del contrato.

Antes de presentar la demanda, debe enviar un requerimiento previo al inquilino exigiendo el pago de las rentas adeudadas para evitar la enervación de la acción en el procedimiento posterior. Si pese al requerimiento efectuado el inquilino no cumple con sus obligaciones, puede interponerse la correspondiente demanda de desahucio.

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales.

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Cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino moroso

Cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino moroso

Fuente: 20minutos.es

Los caseros tardan 347 días en desahuciar a un inquilino moroso

  • Sevilla es la provincia donde más tiempo transcurre y Álava, en cambio, donde el proceso se demora menos.
  • Donde más tarda el casero en poner el asunto en manos de un abogado es en Murcia y donde menos, en Barcelona.

Los procesos de desahucio en España se demoran de media 347 días, desde que el inquilino deja de pagar hasta que finaliza el proceso judicial con la sentencia que hace efectivo el desalojo del inmueble. Así figura en el informe ‘La demora en los desahucios – España 2017’, elaborado por Pluslegal Abogados.

No obstante esos 347 días sufren variaciones entre las distintas provincias estudiadas.

El informe muestra que Sevilla es el lugar donde más tiempo transcurre con un inquilino que no cumple con sus obligaciones monetarias, donde las demoras alcanzan los 367 días.

A esta provincia andaluza le sigue Murcia, con una dilación de 365 días, y Málaga, con 359.

En el lado contrario se encuentra Álava, donde el proceso suele tardar, de media, 317 días, casi dos meses menos que en Sevilla; Zaragoza, con 320 días, y Vizcaya, con 322.

El estudio también refleja el tiempo que transcurre desde que un inquilino empieza a no cumplir con el pago del alquiler, hasta que el propietario pone el asunto en manos de un abogado.

En este sentido, destaca la Región de Murcia donde los arrendadores de las viviendas esperan más de cuatro meses (137 días), hasta que deciden poner el impago de las rentas del alquiler en manos de un letrado.

Entre las provincias que más se demoran se encuentran Álava (126 días) y Zaragoza (125 días).

Por el contrario, en Barcelona dan de plazo tres meses (99 días) hasta llevar el impago de la vivienda a un letrado, seguida de Madrid (108 días) y Vizcaya (111 días).

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Quiero terminar con este alquiler

Quiero terminar con este alquiler

Fuente: Fotocasa.es

¿Cómo rescindir el contrato de alquiler?

Cualquier contrato de alquiler marca una serie de pautas que ambas partes deben cumplir. Y si lo cumplen, no suele haber problemas. Pero, no siempre es así. En este post, te contamos cuándo y cómo se puede rescindir el contrato de alquiler, tanto por parte del propietario como por el inquilino.

Opciones del inquilino para rescindir el contrato de alquiler

El inquilino podría rescindir su contrato de alquiler cuando quiera, pero obviamente conllevaría penalizaciones. Para que esto no pase, la Ley marca los pasos que se deben seguir. Después de los seis primeros meses, el inquilino puede irse en cualquier momento. Eso sí, comunicándolo con treinta días de antelación y sin tener que pagar ninguna indemnización. Si lo hace antes de cumplirse este plazo, deberá abonar al propietario el importe que falte hasta los seis meses.

¿Y, si el contrato es antiguo y el inquilino quiere irse? Para rescindirlo deberá acogerse a lo estipulado en el mismo, que generalmente es la fecha de revisión anual de cada contrato.

Pero hay más supuestos en los que el arrendatario puede rescindir su contrato. Por ejemplo, si el propietario se niega a realizar las reparaciones necesarias para el correcto funcionamiento de la vivienda o si se entromete en su vida diaria. Y también deben devolverle la fianza.

…y del propietario

El casero también puede rescindir el contrato de alquiler. Podrá hacerlo por razones personales, en caso de que necesite la vivienda para él o un familiar de primer grado. Eso sí, una vez que haya transcurrido al menos un año desde la firma del contrato. Siempre que se estipule en el contrato y que se lo comunique al inquilino con al menos dos meses de antelación.

Otro supuesto que permite a un propietario cancelar el contrato es el impago de la renta. La ley no marca un periodo concreto, pero los expertos consideran que el impago de dos mensualidades consecutivas o tres alternativas en el mismo año serán causa de resolución del contrato.

La propiedad debe comunicar al inquilino la deuda y el plazo para pagarlo. Si esta acción no da resultado, posteriormente deberá iniciar la demanda judicial correspondiente. Los Tribunales entran en escena, aunque también se puede acudir al arbitraje, si en el contrato se ha incluido una cláusula de arbitraje en el momento de su firma.

Otra situación extrema se puede dar si el inquilino realiza actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilícitas, o si no respeta las normas de convivencia y así lo determina Ley de Arrendamientos Urbanos. Bien distinto es que sea fácil ejecutarlo y probablemente tendrá que acudir a los tribunales.

Más motivos de rescisión

Las obras, alteraciones o modificaciones en la vivienda sin permiso son motivo para rescindir el contrato de alquiler. Al igual que realquilar, subarrendar o utilizar la casa para un uso diferente, sin el consentimiento del casero.

El impago de la fianza, así como de sus actualizaciones será motivo para finalizar contrato.  O tener animales sin el permiso del propietario.

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Asegurar el pago del alquiler

Asegurar el pago del alquiler

Fuente: Idealista.com. Fotografía:Creative Commons

Las alternativas que tiene el casero para reducir los riesgos antes de poner el piso en alquiler

Una de las mayores preocupaciones del arrendador es no saber exactamente qué tipo de inquilino está en su vivienda. Algunos consideran que encontrar un buen arrendatario es toda una lotería. Para reducir el riesgo de que el inquilino deje de pagar la renta, existen los seguros de alquiler, también garantías adicionales a la fianza o la opción de que una persona solvente distinta del arrendatario se constituya en su fiador solidario.

Aquí te contamos cuáles son las opciones existentes para evitar que el propietario de un piso en alquiler se quede sin cobrar la renta y, en el peor de los casos, sufra desperfectos en el piso, los cuales generalmente tiene que sufragar él mismo.

– Seguro de alquiler: hay cada vez más empresas que ofrecen seguros de alquiler que garantizan la protección al arrendador en caso de impago del inquilino. Este seguro se hace cargo de las rentas impagadas dentro de los límites establecidos en la póliza, existiendo también la posibilidad de ampliar la cobertura a los daños que pueda ocasionar el arrendatario en el inmueble.

– Es importante elaborar un buen contrato de arrendamiento con la ayuda de un abogado, para evitar problemas y que el propietario se blinde ante posibles impagos.

– Además de la fianza, que es obligatoria depositarla en el organismo autonómico correspondiente, el casero también puede pedir garantías adicionales, como puede ser el aval bancario o la entrega en metálico por parte del inquilino de una cantidad equivalente a una o varias mensualidades de renta, en concepto de garantía adicional.

– Otra opción es nombrar a un fiador solidario que responda de las obligaciones que se deriven del contrato de arrendamiento, como son el pago de la renta y demás cantidades asimiladas. Así, el casero, en caso de impago de la renta, puede reclamar las cantidades insatisfechas a los fiadores.

En Administraciones Corcho disponemos de un área específica de ventas y alquileres para ayudarle en sus gestiones y obtener las mejores condiciones para usted.

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Los alquileres de 2017

Los alquileres de 2017

Fuente: PISOS.COM

7 retos a los que se enfrentará el alquiler en 2017

Los incentivos fiscales para propietarios e inquilinos vuelve a saltar a la palestra.

El pasado mes de diciembre el Gobierno prorrogó, por un año, el Plan Estatal de Vivienda. Esta política se focalizó entre 2013 y 2016, junto a la rehabilitación y la renovación urbanas, en el fomento del alquiler. Prueba de ello fue la puesta a disposición de ayudas por valor 1.118 millones de euros, de las que se beneficiaron casi 240.000 familias. La actual iniciativa vuelve a dirigirse a las personas que presentan situaciones económicamente vulnerables y a las unidades familiares que más lo necesitan. Sin embargo, el mercado del alquiler no está exento de retos y, junto a esta problemática, son diversas las tareas pendientes a las que se debería hacer frente durante el año que acaba de comenzar.

1) Oferta insuficiente

Cada vez son más las personas que en España optan por vivir de alquiler, lo que ha motivado que, en opinión de Mercedes Robles, directora general de Arrenta, este segmento del mercado de la vivienda se encuentre “en un punto de inflexión”. Ello se debe, explica esta experta, a que en los últimos tres años los avances del alquiler frente a la propiedad como régimen residencial “han sido significativos”. Sin embargo, sostiene que este auge ha sido motivado “por el desinterés” de los clientes “por la compra”. Es por ello que, a su juicio, “para que el alquiler en España despunte es necesario incrementar su oferta”. Este cambio, asevera, “solo es posible incentivando a los arrendadores”, a fin de que los inquilinos tengan un mayor abanico a la hora de seleccionar la vivienda que deseen arrendar.

De la misma opinión se muestra David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, quien sostiene que el “principal objetivo” del Gobierno popular debería ser “reactivar la oferta” del alquiler y que esta se ajustase a la demanda existente, lo que provocaría que el mercado “continuara creciendo y siendo autónomo”. Es por ello que demanda la puesta en marcha de “incentivos, mejoras y estímulos” para los propietarios de viviendas susceptibles de ser puestas en alquile. Por el contrario, pide al ministro del ramo, Íñigo de la Serna, que “no olvide que la escasez no se puede solventar con medidas sancionadoras”.

2) Precios descontrolados

La falta de equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado del alquiler ha llevado en el último año a algunas capitales a experimentar fuertes incrementos en el precio de las rentas residenciales. El caso más relevante es el de Barcelona, donde la mayoría de las estadísticas han apuntado a subidas de dos dígitos en el valor de los alquileres en esta ciudad. También Madrid, Palma de Mallorca y Valencia se han distinguido como urbes en las que el desajuste entre la oferta y la demanda ha afectado a los precios de los inmuebles en alquiler, registrándose en ellas importantes subidas. Ante esta situación, desde Arrenta apelan a la necesidad de recuperar las deducciones al alquiler, así como aquellas medidas que “potencien la seguridad de los arrendamientos”.

De igual modo, Robles propone que se graven las viviendas desocupadas “durante un periodo de más de un año”, pues a su parecer “quien no participa es penalizado por el mercado y entendemos necesario que así sea”. Por su parte, desde Alquiler Seguro hacen hincapié en la necesidad de que se planteen incentivos fiscales para los arrendadores. En concreto, Caraballo pone como ejemplo los beneficios que se obtendrían en este segmento del mercado de vivienda si existieran ventajas específicas para los propietarios que declaran su alquiler y cumplen con la ley. En concreto demandan “nuevos beneficios fiscales vía IRPF”.

3) Mayor protagonismo del alquiler social

Otro de los retos del alquiler en España durante el año 2017 tiene que ver con las viviendas destinadas a arrendamientos sociales. En este sentido, Robles insiste en que el alquiler social debe desempeñar un rol “muy importante”, pues ha de “estar al alcance de todos los ciudadanos”. Es por ello que reclama que los poderes públicos participen de este rol colaborando con las empresas privadas para construir y ofrecer viviendas en alquiler “en condiciones ventajosas para los menos favorecidos”. De ahí que defienda que el actual Plan de Vivienda es “insuficiente” en este sentido, pues desde su punto de vista “los poderes púbicos todavía creen que la compraventa de viviendas afecta más al consumo interno, y por tanto al PIB”, correlación que para ella pone en evidencia que “no se muestre el interés necesario en el mercado del alquiler, incluido el alquiler social”.

Al igual que la directora general de Arrenta, desde Alquiler Seguro cuestionan la política llevada a cabo por el Gobierno central. En concreto, Caraballo asegura que el Plan de Vivienda prorrogado y el previsto para el cuatrienio 2018-2021 “está enfocado a la potenciación de ayudas a la rehabilitación de edificios y a la consolidación de actuaciones de regeneración y renovación urbana”. “Realmente no acabamos de ver un impulso al alquiler, ni medidas efectivas para proteger y consolidar el crecimiento del arrendamiento en España, muy necesario para las familias y los más jóvenes que necesitan un acceso a la vivienda”, lamenta.

4) Seguridad ante los impagos

El miedo al impago es la principal preocupación de los españoles a la hora de poner en alquiler su vivienda, según un reciente estudio de Alquiler Protegido. Ante esta problemática, Robles apela a que “la mejor fórmula para alquilar con seguridad” es llevar a cabo la contratación de un seguro de impago de alquiler “donde el propietario cobraría las rentas mes a mes en caso de que el inquilino no lo haga”. En esta línea, la directora general de Arrenta asegura que la medida conlleva dos importantes beneficios, pues “de un lado protege al propietario y, de otro, facilita el alquiler a los arrendatarios”.

Por su parte, Daniel Sot, socio del bufete AOB Abogados, hace hincapié en que la mayor parte de la morosidad en España viene dada “por dificultades financieras no queridas, muchas de ellas producidas por la crisis y también por precios de renta superiores al mercado”. Es por ello que, para evitar que la problemática se extienda, este letrado recomienda que los propietarios realicen tareas de prevención “antes de formalizar el contrato de arrendamiento”. Entre ellas destaca que se soliciten las nóminas o contratos laborales de los inquilinos, unos documentos que les permitirán “comprobar que la capacidad económica de estos les dejará, en situaciones normales, pagar el alquiler”. Asimismo, aconseja incluso pedir la inclusión de fiadores o avalistas y una mayor fianza, “en función de las circunstancias económicas” de cada caso.

5) Concienciación frente a los desahucios

El futuro Plan de Vivienda 2018-2021 incluirá medidas de apoyo al colectivo que integran las personas desahuciadas de sus viviendas. En concreto, el borrador del plan incluye la financiación de un programa de ayuda a los desahuciados de su vivienda habitual y que se encuentren en situación de vulnerabilidad. Para ello, está previsto que se constituyan fondos sociales de vivienda en alquiler y que estos reciban ayudas de entre 150 y 400 euros al mes, según el perfil de cada beneficiado.

No obstante, Robles subraya que el principal problema de los desahucios en España es la “concienciación”, pues según han calculado en la organización que dirige “un 30% de los mismos se pueden evitar con la mediación y con la negociación”. Es por ello que, lamenta que “la falta de concienciación” continúe siendo “el talón de Aquiles” de los desahucios. “Nadie quiere ser desahuciado por la fuerza. Y siempre hay soluciones más ventajosas”, argumenta esta experta.

6) Juzgados especializados en arbitraje

En el año 2013 se llevó a cabo la última reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de desahucios. En concreto, esta modificación se basó en la inclusión del “desahucio exprés”, una figura que, según la abogada Raquel Attard, busca “facilitar a los propietarios la recuperación de su vivienda ante un incumplimiento del inquilino”, pero respetando a la vez los derechos de este. En esta línea, Sot explica que en los tres años que lleva vigente la medida “se ha logrado una interpretación más unánime de la normativa”, pero no una reducción de los plazos en los que se hacen efectivos los desahucios. Así, este letrado explica que si bien “la voluntad de la ley es que el desahucio pueda realizarse en un plazo que ronde los tres meses”, la realidad es que los desahucios en España suelen tardar entre cuatro y nueve meses de media en materializarse, dada “la importante carga de trabajo y falta de recursos que tienen los juzgados”.

De ahí que una de las soluciones que los expertos consultados demandan puesta en marcha de juzgados especializados en arbitraje. En este sentido, desde AOB Abogados agregan que una mayor especialización “agiliza y automatiza procesos” a los funcionarios judiciales, motivo que desde su punto de vista “puede dotar de una mayor rapidez procesal a los asuntos” relativos a los desahucios en España. En paralelo, Sot argumenta a favor de esta figura añadiendo que el trabajo de un juez especializado únicamente en este tipo de asuntos “comporta una mayor garantía de conocimiento y de aplicación de la justicia”.

7) Regulación del alquiler vacacional

Durante los últimos ejercicios el alquiler turístico o vacacional ha crecido de manera exponencial en España. Este fenómeno, en opinión de Robles, surge de la situación privilegiada de España como “destino turístico por excelencia”, por lo que defiende que se deba cuidar a este sector “y no matar a la gallina de los huevos de oro”. Sin embargo, desde Arrenta consideran que nuestro país requiere “una regulación necesaria” de los pisos turísticos, que evite “posibles abusos” sobre el alquiler residencial convencional. Es por ello que, incluso, apelan a la puesta en marcha de un gravamen especial para los turistas extranjeros, no así para el turismo español.

Más crítico se muestra Caraballo, quien vaticina que el turismo vacacional en España “seguirá creciendo” en 2017, pues a su juicio supone “un atractivo mayor” que el alquiler residencial. Ello se debe a que el el alquiler por días o por periodos cortos no requiere pagar impuestos y tampoco presenta problemas de impago o morosidad a los propietarios. Sin embargo, desde Alquiler Seguro defienden que el los pisos turísticos y el alquiler vacacional “pueden convivir perfectamente siempre y cuando empiece a cumplir unas reglas”. Estas pasan por restringir la oferta de alojamientos turísticos particulares y regular los alquileres “enfocados al viajero”, al igual que ya se ha hecho en otras urbes, como en Nueva York.

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