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Puedes librarte de pagar IRPF en la venta de una casa

Puedes librarte de pagar IRPF en la venta de una casa

En qué casos te librarás de pagar IRPF por vender una casa

fuente: idealista.com

Casi todas las transacciones están gravadas y es difícil escapar del control del fisco. Sin embargo, en ocasiones hay contribuyentes que están exentos de pagar impuestos. En el caso de la venta de una vivienda, las ganancias patrimoniales obtenidas pueden estar exentas cuando el dinero se reinvierta en la compra de otra vivienda habitual o en su rehabilitación. Eso sí, casi nadie hoy por hoy está libre del pago de la plusvalía municipal, salvo si vendiste en pérdidas.

En concreto, cuando una persona vende su vivienda habitual, esa ganancia no tendrá que declararla en el IRPF si ha reinvertido el importe obtenido en la compra de otra casa habitual o en la rehabilitación de la casa que va a ser su hogar. De este modo, se ahorran los impuestos que van del 19% al 23% de la ganancia obtenida. 

Las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante).

En caso de que el contribuyente haya firmado una hipoteca para comprar una nueva casa, entonces se considerará como importe total obtenido en la transmisión el valor de la venta menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

Otro grupo de contribuyentes exento de tributar en el IRPF por la venta de su vivienda son los mayores de 65 años. Si vendieron un inmueble el año pasado, podrán acogerse a algunos beneficios fiscales en función del tipo de inmueble y del porcentaje de propiedad que tuvieran. Si la vivienda es habitual la exención es del 100% y si la titularidad es compartida, la exención sólo será aplicable al propietario mayor de 65 años respecto a la parte de casa que le pertenezca.

Si la vivienda vendida no es la habitual, los mayores de 65 años podrán no pagar impuestos por la ganancia obtenida si se reinvierte en una renta vitalicia. La cantidad máxima que podrá destinarse a la renta vitalicia es de 240.000 euros y la reinversión debe realizarse en el plazo de seis meses.

Otro colectivo que está exento de pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual es el de personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

Qué pasa si quieres comprar una vivienda de obra nueva

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) establece un plazo de dos años para acabar las obras y adquirir la nueva propiedad. Es decir, dos años después de la transmisión de la casa o dos años antes de dicha venta. En este último caso, para que la venta se encuentre exenta de tributación habría que solicitar una hipoteca sobre la vivienda y posteriormente cancelar la misma tras la venta de la vivienda antigua sin que se supere el plazo establecido de dos años.

Las tretas de Hacienda para obligar a pagar IRPF

El despacho de abogados Ático Jurídico señala que Hacienda suele analizar con lupa a los contribuyentes que se han aplicado la exención por reinversión, por lo que conviene estar muy atentos a los distintos problemas que pueden plantearse a la hora de disfrutar de la exención:

1. Olvidar mencionar en la declaración que se ha reinvertido el importe obtenido en la venta de la vivienda: En este caso Hacienda considera que la exención por reinversión es una opción tributaria. Por tanto, si al declarar la ganancia obtenida no se menciona que el importe se ha reinvertido, Hacienda considerará que el contribuyente ha optado por no aplicar la exención. Y dicha opción ya no podrá modificarse una vez finalice el plazo de declaración del impuesto (2 de julio para el IRPF de 2017). Lo peor es que algunos Tribunales de Justicia siguen este criterio de Hacienda.

2. No reinvertir exactamente el importe obtenido en la venta: Como la Ley exige que la reinversión debe ser del importe obtenido en la venta, Hacienda consideraba que si esto no había sido así (por ejemplo si se compraba una nueva vivienda antes de vender la anterior), no procedía la exención. Se trata de un criterio no obstante, declarado ilegal por el propio TEAC, en resolución dictada en 2014.

3. ¿Hasta cuándo Hacienda puede comprobar?: Considera por último Hacienda, que el plazo de prescripción en estos casos, se cuenta desde que hayan pasado 2 años desde la venta de la anterior vivienda habitual (plazo máximo para reinvertir). Y ello, aunque el contribuyente no agote dicho plazo y haya comprado la nueva vivienda mucho antes. Frente a este criterio existen pronunciamientos judiciales, por ejemplo del TSJ de Madrid, que consideran que el plazo de prescripción se inicia cuando el contribuyente, una vez vendida la anterior vivienda, compra una nueva.

Qué pasa si he vendido la casa a pérdidas

Si se ha perdido dinero con la venta de una casa, no se debe tributar por este rendimiento negativo, pero sí que hay que incluirlo en la declaración del IRPF. Además, las pérdidas pueden compensarse con las ganancias patrimoniales obtenidas en el ejercicio, gracias a fondos, acciones u otros inmuebles. El resultado es una rebaja en la factura fiscal.

Pero si aun así el resultado es negativo, entonces se compensará con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario incluidos en la base imponible del ahorro del propio ejercicio, con el límite del 20% de dicho saldo.

Si tras esta compensación queda aún saldo negativo, se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden que hemos indicado.

Aún queda por pagar la plusvalía municipal

Toda persona que venda con ganancias tendrá que pagar este impuesto municipal, salvo que venda con pérdidas, tal y como estableció el Tribunal Constitucional en mayo de 2017. Actualmente la modificación del impuesto todavía no se ha aprobado. También se van a cambiar los coeficientes máximos que después pueden aplicar los ayuntamientos.

El Tribunal Supremo sí ha dejado claro que sólo será posible librarse de pagar el impuesto en los casos en los que se haya vendido en pérdidas. En sentencia dictada en julio de 2018, declaró que los artículos que regulan el impuesto sólo son inconstitucionales cuando graven transmisiones en pérdidas, pero no cuando haya existido ganancia en la transmisión.

Eso sí, si la ganancia obtenida es tan pequeña que el impuesto que sale a pagar abosrbe gran parte o la tatalidad de dicha ganancia, el impuesto podría ser inconstitucional por confiscatorio. Esta cuestión ya se ha planteado al Tribunal Constitucional y en breve será resuelta.

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales.

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Ventajas para caseros e inquilinos

Ventajas para caseros e inquilinos

Ventajas fiscales de alquilar un piso

Fuente: blogbankia.es

El alquiler de una vivienda tiene ventajas fiscales a la hora de hacer la declaración de la renta. No solo el propietario se beneficia de ellas, sino que el inquilino también tiene una serie de beneficios por habitar una vivienda. Si tienes un piso en alquiler o eres alquilado, toma nota de las ventajas fiscales de las que puedes disfrutar.

Ventajas para los propietarios

Los propietarios de una vivienda en alquiler pueden contar con una reducción de un 60% como indica la Ley del IRPF. Este porcentaje se calculará a raíz de los ingresos que se hayan obtenido del piso en ese año, menos los gastos también adquiridos. Es decir, los beneficios que ha tenido el arrendador sobre el inmueble.

Sin embargo, solo podrán disfrutar de esta medida aquellos inmuebles que se usen como vivienda del arrendatario. Es decir, las casas destinadas a actividades profesionales o comerciales no aplicarán dicha deducción. Eso sí, estas viviendas deben ser tradicionales y no dedicadas exclusivamente al turismo, a las temporadas vacacionales o períodos cortos. Además, los rentistas están exentos de pagar el IVA cuando el inquilino utiliza la edificación como hogar.

La reducción en la declaración de la renta proviene, como hemos dicho, de los ingresos menos los gastos que ha percibido el arrendador en ese año. Los ingresos quedan claros cuales con, las mensualidades del inquilino. Sin embargo, ¿sabemos cuáles son esos gastos que se restan del total?

  • Intereses de préstamos o créditos que estén relacionados con la vivienda. Es decir, cuando se haya pedido un préstamo para mejorar el inmueble o para la adquisición de la misma.
  • Impuesto y tasas del estado que el casero tiene que pagar. Se incluyen: el IBI, tasa de limpieza, recogida de basura, alumbrado o gastos de comunidad.
  • Gastos por la formalización del contrato de arrendamiento.
  • Gastos de conservación y reparación de la vivienda. No se incluyen los gastos por mejora o ampliación del inmueble, sino aquel gasto que se ha hecho para mantener la vivienda habitable como la pintura o la reparación de electrodomésticos.
  • Gastos de suministros y servicios, como agua, electricidad o gas, siempre y cuando lo pague el propietario.
  • Las cuantías destinadas a la amortización y de los bienes que contenga y lleven a la depreciación de la vivienda.
  • Gastos derivados del seguro del hogar, como incendio, robo o roturas.

Para poder disfrutar de las ventajas fiscales, el casero debe incluir en la declaración del IRPF los ingresos y gastos percibidos del alquiler del inmueble. Todas la Comunidades Autónomas incluyen la deducción salvo La Rioja y Murcia, que dedican sus esfuerzos a que los jóvenes compren viviendas en lugar de pagar un alquiler.

Ventajas para los inquilinos

Los beneficios fiscales de los que pueden disfrutar los arrendadores de una vivienda dependen de la Comunidad Autónoma en la que residan. Sin embargo, la ley ha cambiado y solo aquellos que hayan firmado el contrato de alquiler antes del 1 de enero de 2015 pueden incluir el piso en la declaración de la renta. Para ello deben de haberse aplicado la deducción por alquiler en la declaración de la renta de ejercicios anteriores.

Por otro lado, se sitúan los ingresos de los inquilinos y es que no pueden superar los 24.107,20 euros anuales. La deducción para ellos es menor ya que se sitúa en el 10,05% de la cuantía que se haya pagado durante ese año. Sin embargo, esa cantidad pagada se limita a 9.040 euros de lo cual, lo máximo a percibir será 908 euros, aunque dependiendo siempre de la renta que tenga el declarante.

En estas circunstancias, al inquilino le podría convenir no cambiar de vivienda, utilizar las prórrogas del contrato y, si se terminan, también podrá seguirse aplicando la deducción si vuelve a firmar contrato con el mismo arrendador (sobre la misma vivienda), incluso aunque se modifiquen el importe y el plazo del contrato.

A estas ventajas se añaden las regionales. Es decir, las deducciones que permita cada Comunidad Autónoma. La edad del arrendatario o los ingresos del mismo, son las ventajas que incluyen la mayoría de las Comunidad Autónomas.

En Administraciones Corcho disponemos de un área específica de ventas y alquileres para ayudarle en sus gestiones y obtener las mejores condiciones para usted.

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Si vas a alquilar tu vivienda a una empresa, podrás tributar menos por IRPF y no se pagará IVA

Si vas a alquilar tu vivienda a una empresa, podrás tributar menos por IRPF y no se pagará IVA

Fuente: Idealista

Cuando hablamos del alquiler de una vivienda, pensamos en una persona física como inquilino y no siempre es así. En ocasiones es una empresa la que alquila la casa para que residan allí empleados suyos. En estos casos, el casero puede beneficiarse de la reducción del 60% de los rendimientos obtenidos en el IRPF y el arrendamiento puede estar exento de IVA.

¿Puede el arrendador beneficiarse de la reducción del 60% de los rendimientos obtenidos por alquilar su casa a una empresa? La respuesta es sí.  El abogado José María Salcedo, confirma que el casero puede tributar sólo por el 40% de los rendimientos, de acuerdo con una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC).

Es decir, la norma sólo exige que el destino del inmueble arrendado sea el de vivienda, sin especificar quién puede ser el arrendatario, ni, por tanto, si es persona física o jurídica. Recuerda también el TEAC que, a partir de 2015, la ley ya no se refiere expresamente a que el arrendatario tenga que ser una persona física (ya no alude a la edad del arrendatario).

Por tanto, los ingresos obtenidos por el arrendador sí se beneficiarían de la reducción del 60% en el IRPF, aunque sea una entidad (y no una persona física), la arrendataria.

En cuanto a si el alquiler de una casa a una empresa está exento del pago del IVA, José María Salcedo recuerda que el TEAC establece que si en el propio contrato de alquiler el inquilino (una empresa) se redacta quiénes serán las personas que ocuparán la casa para destinarlo a su hogar, el arrendamiento sí estará exento de IVA. 

Así, el abogado recuerda que “deberán figurar en el contrato de arrendamiento los nombres de los ocupantes de la vivienda, no pudiendo relegarse su designación para un momento posterior. Si fuera así, se estaría subarrendando la vivienda y por tanto se perdería la exención en IVA”. “Es una cuestión a tener en cuenta por aquellas empresas que quieran arrendar una vivienda para sus trabajadores y les interese (por no tener derecho a deducir las cuotas de IVA) que dicho arrendamiento esté exento de IVA”, subraya Salcedo.

En definitiva, el TEAC considera que este tipo de subarriendo puede impedir la exención del IVA en caso de que sea posterior al contrato de arrendamiento suscrito por la empresa. De ahí la importancia de que figuren en el mismo contrato los nombres de los empleados que van a estar subarrendados en la casa.

Y es que hasta el mismo Ministerio de Hacienda considera que cuando una persona jurídica arrienda una casa y posteriormente la destina a alojamiento de sus trabajadores, estaría realizando un subarriendo del inmueble, por lo que la operación no estaría exenta del IVA.

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