Tel: 915 69 44 99 - 671 33 91 95 / Urgencias: 913 613 848 info@admicorcho.es
Cuando el moroso es el banco

Cuando el moroso es el banco

fuente: idealista.com

Los bancos aún deben 45 millones a las comunidades de vecinos en Madrid

La banca que se adjudicó una amplia cartera de pisos durante lo peor de la crisis económica aún mantiene deudas con las comunidades de vecinos de la Región de Madrid, pese a que se ha reducido en un 13% en el último año. La morosidad bancaria asciende a 45,3 millones de euros, que representa un 20% del total de la deuda pendiente de cobrar por las fincas de comunidad autónoma, que asciende a unos 226 millones. Esto supone además una media de 1.109 euros en impagos por comunidad de propietarios.

El Estudio Global sobre la morosidad en las comunidades de propietarios, elaborado por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE), afirma que la deuda con las comunidades de propietarios sigue bajando frente a lo peor de la crisis. En 2016, el nivel de impagos por morosidad alcanzó los 225,8 millones de euros, uno 8,1% interanual menos.

“La situación social ha mejorado, pero esto no significa que la crisis económica haya quedado atrás. La disminución del paro y las nuevas oportunidades han encontrado un equilibrio que ha favorecido la reducción de la morosidad en las comunidades de propietarios”, afirma Manuela Julia Martínez, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

Madrid, Asturias, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Andalucía y Galicia, son las comunidades en las que más se notó el descenso. Casi el 40% de las comunidades de propietarios madrileñas tiene propietarios morosos, con un importe medio de la morosidad a 1.109 euros durante 2016.

 La banca sigue retrasando el pago de las cuotas

Las entidades financieras siguen aplazando el pago de las cuotas a la comunidad que les corresponden como propietarios de los pisos que se han adjudicado desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis económica. Con sus 45 millones de euros de mora en 2016, representa el 20% del total de la deuda a las comunidades. Aunque hay que decir que los impagos siguen descendiendo, hasta un 13% en el último año.

“Su burocrático sistema de gestión de cobro es una de las razones por las que las entidades no saben resolver eficazmente su situación patrimonial con las comunidades de propietarios”, según Martínez.

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

 

Los inquilinos morosos pueden ser desahuciados

Los inquilinos morosos pueden ser desahuciados

fuente: idealista.com

¿Debo esperar a que termine un contrato de alquiler para echar a un inquilino moroso?

Tengo un piso alquilado. Me deben cuatro meses de alquiler y el contrato vence el 15 de mayo de 2018. ¿Debo esperar a que venza el contrato o puedo empezar ya los trámites de desahucio y reclamar las rentas que me deben? En caso de empezar los tramites de desahucio y tres meses antes del vencimiento de contrato, ¿puedo notificar que no lo renovaré?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge el régimen jurídico aplicable a la relación de arrendador y arrendatario en los contratos de arrendamiento, tanto para uso de vivienda como para uso distinto de vivienda.

En cuanto a la duración del contrato, es preciso tener en cuenta que, de acuerdo al artículo 9 de la LAU, el contrato de arrendamiento durará el tiempo pactado por las partes. No obstante, la ley establece un sistema de prórroga obligatoria, según el cual si la duración del contrato fuese inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del mismo, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, “salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.

Esta prórroga del contrato es potestativa para el arrendatario y obligatoria para el propietario. No obstante lo anterior, debemos tener en cuenta que el pago de la renta constituye una obligación esencial del arrendatario. Conforme al artículo 27 de la LAU, el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte cumplidora a exigir el cumplimiento de la obligación o promover la resolución del contrato de arrendamiento, indicando expresamente que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Por lo tanto, si ha habido un incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del inquilino, usted puede iniciar elprocedimiento de desahucio reclamación de cantidades regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), sin necesidad de esperar a la fecha de terminación del contrato.

Antes de presentar la demanda, debe enviar un requerimiento previo al inquilino exigiendo el pago de las rentas adeudadas para evitar la enervación de la acción en el procedimiento posterior. Si pese al requerimiento efectuado el inquilino no cumple con sus obligaciones, puede interponerse la correspondiente demanda de desahucio.

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

Cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino moroso

Cuánto se tarda en desahuciar a un inquilino moroso

Fuente: 20minutos.es

Los caseros tardan 347 días en desahuciar a un inquilino moroso

  • Sevilla es la provincia donde más tiempo transcurre y Álava, en cambio, donde el proceso se demora menos.
  • Donde más tarda el casero en poner el asunto en manos de un abogado es en Murcia y donde menos, en Barcelona.

Los procesos de desahucio en España se demoran de media 347 días, desde que el inquilino deja de pagar hasta que finaliza el proceso judicial con la sentencia que hace efectivo el desalojo del inmueble. Así figura en el informe ‘La demora en los desahucios – España 2017’, elaborado por Pluslegal Abogados.

No obstante esos 347 días sufren variaciones entre las distintas provincias estudiadas.

El informe muestra que Sevilla es el lugar donde más tiempo transcurre con un inquilino que no cumple con sus obligaciones monetarias, donde las demoras alcanzan los 367 días.

A esta provincia andaluza le sigue Murcia, con una dilación de 365 días, y Málaga, con 359.

En el lado contrario se encuentra Álava, donde el proceso suele tardar, de media, 317 días, casi dos meses menos que en Sevilla; Zaragoza, con 320 días, y Vizcaya, con 322.

El estudio también refleja el tiempo que transcurre desde que un inquilino empieza a no cumplir con el pago del alquiler, hasta que el propietario pone el asunto en manos de un abogado.

En este sentido, destaca la Región de Murcia donde los arrendadores de las viviendas esperan más de cuatro meses (137 días), hasta que deciden poner el impago de las rentas del alquiler en manos de un letrado.

Entre las provincias que más se demoran se encuentran Álava (126 días) y Zaragoza (125 días).

Por el contrario, en Barcelona dan de plazo tres meses (99 días) hasta llevar el impago de la vivienda a un letrado, seguida de Madrid (108 días) y Vizcaya (111 días).

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

Mi comunidad se ha vuelto insolvente ¿Qué podemos hacer?

Mi comunidad se ha vuelto insolvente ¿Qué podemos hacer?

Fuente: pisos.com

Cómo actuar si tu comunidad es insolvente

La crisis ha influido notablemente en el pago de las cuotas comunitarias, por lo que son muchas las comunidades de propietarios que se encuentran en una situación de insolvencia económica. Esta falta de recursos para hacer frente a sus pagos se produce, fundamentalmente, como consecuencia de la morosidad ejercida por algunos de los vecinos. Sin embargo, también existe un gran número de viviendas que han pasado a ser propiedad de entidades financieras que tampoco hacen frente a sus obligaciones.

  1. Ante todo, ser previsor

Para evitar caer en una situación de insolvencia económica, cualquier comunidad de propietarios ha de ser previsora y llevar a cabo una buena gestión de su presupuesto. En este sentido, María Olvido Carretero, letrada del bufete Legal Gestión 21, asegura que las medidas preventivas son “fundamentales” para establecer “un mecanismo” que alerte de forma constante a determinados perfiles morosos, “principalmente aquellos que retrasan los pagos sistemáticamente” ante la inactividad o dificultad de accionar la reclamación por parte de la comunidad.

Según continúa esta abogada, tales medidas se canalizan en la expedición de un dispositivo de reclamación. El mismo debe ejecutarse “siempre a instancias de la comunidad de propietarios” y a través de su administrador, “desde el primer recibo vencido o impagado”. De igual modo, recomienda que no se deje transcurrir periodos de tiempo de inactividad legal “que puedan dificultar el éxito de la reclamación”, tanto a nivel judicial, como extrajudicial.

  1. Mantenimiento del fondo de garantía

Otra de las soluciones previas a la insolvencia económica de las comunidades de propietarios son los fondos de garantía y su mantenimiento. Esta figura, explica Patricia Briones, asesora jurídica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), queda regulada en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), texto que establece que “en ningún caso” podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario.

El fondo de reserva es una figura de obligado cumplimiento cuya inexistencia puede generar problemas a toda comunidad de propietarios, llegando a ser sancionada. En concreto, esta figura tiene como objeto, recalca Ricardo Nogales, abogado de Legálitas, “atender las obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca”. En paralelo a ello, y para garantizar los pagos, este letrado señala que, “con cargo al fondo de reserva”, la comunidad puede suscribir “un contrato de seguro” que cubra los daños causados en la finca, además de “concluir un contrato de mantenimiento” del inmueble y sus instalaciones generales.

  1. Actuaciones contra los propietarios morosos

La Ley de Propiedad Horizontal pone a disposición de las comunidades de propietarios algunos instrumentos para hacer frente a los impagos de los gastos de comunidad por parte de los propietarios del inmueble. Entre los mismos, destacan desde Legálitas, son preferentes “los créditos a favor de la comunidad” derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales. De igual modo, Nogales sostiene que los compradores responden con el propio inmueble de los gatos adeudados “hasta el límite de los que resulten imputables” a la parte vencida de la anualidad “en la que tenga lugar la adquisición” y a los tres años naturales anteriores.

De no tomar estas consideraciones, el impago de los morosos afectará al resto de copropietarios de la comunidad. En este sentido, Ignasi Vives, abogado de Sanahuja & Miranda, explica que “teóricamente” los impagos no tienen que afectar a los demás dueños “en forma de aumento de cuotas”, aunque reconoce que “es evidente que si la morosidad aumenta y los gastos se mantienen” los comuneros deberán afrontar tales subidas, normalmente en forma de derrama extraordinaria.

  1. Reclamación de las cuotas pendientes

Para evitar que los impagos se acumulen, Vives recomienda que una vez detectada la morosidad de algún propietario, “se inicie una reclamación extrajudicial” y, en caso de que esta no tenga éxito, que los afectados inicien acciones judiciales. Por su parte Briones asegura que la Ley de Propiedad Horizontal regula un procedimiento específico para la reclamación de las cuotas a los propietarios morosos, el procedimiento monitorio.

Para materializarlo, el primer paso que se ha de dar, adelantan desde Legálitas, es convocar una junta de propietarios “al efecto de aprobar la liquidación de la deuda”, reunión se producirá un acuerdo en el que se aprueba la liquidación de la deuda. Asimismo, es necesario que quien actúe como secretario “certifique el acuerdo de la junta aprobando la liquidación de la deuda” y que la interposición del procedimiento monitorio se lleve a cabo en el juzgado correspondiente. En el caso de que el deudor se oponga, Nogales anuncia que la comunidad de vecinos “podrá solicitar el embargo preventivo de sus bienes”.

  1. La morosidad de bancos y cajas de ahorro

La morosidad de bancos y cajas de ahorros con comunidades de propietarios supone el 25% del total de los impagos que las estas registran, según Legal Gestión 21. Dicha deuda se produce como consecuencia del “sistemático retraso y el abuso de derecho” que, desde el punto de vista de este bufete de abogados, las entidades financieras llevan a cabo, pues estas atienden a los pagos “solo cuando es necesario para la transmisión del inmueble a terceros” o son objeto de un procedimiento monitorio “por reclamación de pago por parte de las comunidades de propietarios”.

En este sentido, Carretero recuerda que las comunidades afectadas “pueden llevar a los bancos y sociedades inmobiliarias morosas a los tribunales”. En concreto, desde este bufete explican que las reclamaciones de menos de 2.000 euros pueden presentarse sin abogado ni procurador, lo que desde su punto de vista supone “un ahorro importante a la hora de tomar la decisión de demandar”. A su vez, subrayan que desde marzo de 2015, las comunidades de propietarios están exentas de pagar tasas judiciales, por lo que anima a estas entidades a dar el paso en el caso de que se encuentren en una situación de insolvencia económica debido a la morosidad de bancos y cajas de ahorro.

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

Lo que debes saber sobre tu administrador de fincas

Lo que debes saber sobre tu administrador de fincas

Fuente: pisos.com

10 preguntas que toda comunidad ha de hacerse sobre los administradores de fincas

Seis de cada diez españoles residen en bloques de viviendas, según los últimos datos de Eurostat, correspondientes a 2015. Este resultado refleja cómo la mayoría de los propietarios cohabita en comunidades de vecinos. Unos lugares en los que la convivencia no resulta siempre fácil. Así, son diversos los conflictos que surgen entre vecinos, tales como la morosidad, los ruidos, las reformas o el uso de las zonas comunes. A ellos se deben añadir los temas relativos a la gestión y seguridad jurídica de la finca, por lo que son numerosas las comunidades de propietarios que optan por contratar los servicios de un administrador.

  1. ¿Qué es realmente un administrador de fincas?

Los administradores de fincas son, según Manuela Julia Martínez Torres, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), los responsables de “gestionar” el patrimonio inmobiliario de las comunidades “en beneficio de sus clientes”, y “al amparo de las normas colegiales que garantizan la eficacia, independencia y responsabilidad” en el ejercicio de sus funciones. Por su parte, Juan Rodríguez Baeza, fundador de Comunidades.com, añade un punto de vista más práctico al respecto, pues sostiene que los administradores son “los auténticos expertos en propiedad horizontal” y, en el día a día, se constituyen como “los solucionadores de problemas” que surgen en el seno de las mismas.

  1. ¿Qué requisitos debe cumplir este profesional?

La gestión de fincas genera en España alrededor de 80.000 puestos de trabajo directos y mueve más de 2.000 millones euros al año, lo que convierte a la cantidad de dinero gestionada por el gremio en una cifra superior a los 35.000 millones de euros. Es por ello que sus responsables deben cumplir una serie de requisitos formativos y legales. En primer lugar, tal y como explica Amor Pelegrí, socia del despacho de abogados del mismo nombre, se trata de “expertos en la legislación aplicada a la gestión de fincas”, especialmente en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y en derecho fiscal.

Además, según expone Rodríguez Baeza, todo administrador de fincas tiene que estar en posesión de uno de los determinados títulos universitarios exigidos por el Ministerio de Fomento o, como segunda opción, “aprobar el plan de estudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas”. Esta formación es impartida actualmente en once universidades españolas mediante la creación de un título propio, que se desarrolla en tres años y cuenta con un mínimo de 180 créditos.

  1. ¿Qué beneficios aporta esta figura a la comunidad?

A juicio de Martínez Torres, el principal beneficio que para una comunidad de propietarios presenta contar con un administrador es “la tranquilidad de una buena gestión económica” de la misma. Este trabajo se traduce, desde su punto de vista, “en una mejor calidad de vida” de los propietarios de los inmuebles incluidos en la finca. Al respecto, el fundador de Comunidades.com va más allá y sostiene que, además de velar por el buen régimen de la finca, el administrador “asesora a la comunidad, controla los proveedores, coordina los siniestros, se ocupa de las relaciones laborales con los empleados, advierte sobre la morosidad y se esfuerza en mantener la convivencia entre los comuneros”. “Cuando actúa como secretario de la misma, que es casi siempre, convoca además las juntas, asiste a las mismas, redacta el acta y practica las notificaciones que procedan”, agrega.

  1. ¿Cuáles son sus responsabilidades?

El administrador, en el ejercicio de su actividad laboral, reconoce Pelegrí, ha de responder con sus propios actos y los de sus empleados y colaboradores, “por daños patrimoniales que se deriven del ejercicio de su actuación profesional”. Entre ellos, subraya esta letrada, se encuentran los errores, omisiones o negligencias. En paralelo, cita como ejemplo de delitos o faltas que esta figura puede cometer en el ejercicio de su actividad, ante lo que recomienda que los propietarios tengan en cuenta, la “apropiación indebida de fondos, la coacción al cortar un suministro, las amenazas contenidas en las actas, los delitos contra los trabajadores, la estafa a los proveedores, la gestión defectuosa, la insolvencia punible o la falsedad documental”.

  1. ¿Qué actividades quedan fuera de su alcance?

Los expertos consultados coinciden en transmitir a los propietarios que existen una serie de actividades que quedan fuera del alcance del administrador y que, por tanto, no les pueden exigir. Entre las mismas, manifiesta Rodríguez Baeza, destacan las responsabilidades exigibles al presidente de la comunidad, como representante legal de la misma, “por las decisiones que este adopte, omisiones en el desempeño del cargo o accidentes en la comunidad”. Al respecto, recuerda que entre estas actividades se incluyen “la realización de obras sin licencia y las inspecciones del edificio e instalaciones”. Otras responsabilidades que quedan excluidas de la labor profesional del administrador son exigir el pago a los propietarios morosos, hacer cumplir los acuerdos a los que estos lleguen, contratar un seguro sin acuerdo de la comunidad o resolver unilateralmente el contrato de mantenimiento del ascensor.

  1. ¿Qué garantías aporta a los propietarios?

Todo administrador de fincas debe ofrecer unas garantías a las personas que demandan sus servicios. Entre ellas, la presidenta de CAFMadrid hace hincapié en su formación “continua y actualizada”, mediante la realización de cursos y la asistencia a conferencias, charlas y ponencias. Además, destaca que estos profesionales cuentan con “información puntual y casi diaria” sobre los cambios normativos o técnicosque pueden afectar a su profesión “para garantizar el nivel de servicio y asesoramiento que merece el ciudadano”. De igual modo, subraya que los administradores de fincas aportan “control deontológico y profesional de sus actuaciones”, pudiendo denunciar cualquier actuación que vulnere el código ético del colectivo.

  1. ¿Cuáles son sus tarifas?

Los honorarios de un administración de fincas son fijados por estos profesionales, puesto que en la actualidad no existen tarifas mínimas ni recomendadas al respecto. En este sentido, desde Comunidades.com recalcan que estos servicios se determinan “en función de la carga de trabajo que suponen”. En esta línea, Rodríguez Baeza reconoce que “influye bastante” el número de propietarios y “los servicios comunes” con los que cuente la finca, puesto que la calefacción, la piscina y la portería suponen una mayor dedicación. Lo mismo pasa con la domiciliación o no de los recibos comunitarios, la morosidad y las obras que se realicen en dicho espacio. De igual modo, afirma que en las grandes ciudades “se cobra más”, puesto que las gestiones presenciales “se encarecen por los largos desplazamientos” y, también, porque los edificios “suelen tener más servicios y más copropietarios que en lugares de menor población”.

  1. ¿Cómo se formaliza la relación entre administrador y propietarios?

La materialización y formalización de la relación entre los propietarios de la comunidad y el administrador de la finca se suele llevar a cabo a través de la firma de un contrato, tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal. Este documento, adelanta Pelegrí, es de duración renovable, “puesto que legalmente el nombramiento de administrador es por un año”. En lo que respecta a su rúbrica, esta se lleva a cabo en la Junta general ordinaria, agrega esta abogada. “En él se relacionan los servicios de administración incluidos y excluidos, se pactan los honorarios, su forma de pago, así como el procedimiento de actualización de los mismos”, matiza.

  1. ¿El administrador debe tener un seguro?

En España, los administradores de fincas disponen de un seguro de responsabilidad civil, tal y como confirma la presidenta de CAFMAdrid. Este seguro, que alcanza el millón de euros, está concertado a través de los distintos colegios a los que pertenecen los administradores y responde “ante posibles omisiones o negligencias en que este profesional pudiera incurrir durante su actividad”. Asimismo, Martínez Torres explica que, en determinados colegios, como es el caso de Madrid, los administradores cuentan además con la cobertura de un seguro de caución, “para el caso poco probable de desajustes o pérdidas en la gestión económica de sus profesionales”.

  1. ¿Qué pasos tiene que dar una comunidad para cambiar al administrador?

La sustitución del administrador de fincas se suele realizar durante el transcurso de la junta general ordinaria de la comunidad, que debe reunirse una vez al año. No obstante, como insiste Rodríguez Baeza, “la ley prevé la posibilidad de que cualquiera de los cargos pueda ser removido antes de expirar su mandato”, por acuerdo de una junta general extraordinaria. En este caso, la comunidad tendría que indemnizar al administrador por daños y perjuicios, con el comporte correspondiente a los meses que falten para cumplir su año de mandato, “salvo que el cese se deba a una causa justa y demostrable”, puntualiza este experto. “Tanto si se decide cambiar de administrador en una junta ordinaria como en una extraordinaria, el acuerdo debe adoptarse por la doble mayoría simple de propietarios asistentes”, concluye.

Sobre Administraciones Corcho:

Todos los administradores de Administraciones Corcho se encuentran en posesión de su certificado de colegiación vigente en el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

Somos la primera Administración de Fincas en Madrid en conseguir la norma ISO 9901 en 2002.

Administraciones Corcho SL tiene suscrita y en vigor la correspondiente Póliza de Responsabilidad Civil Profesional con garantías ampliadas respecto a las coberturas habituales marcadas por ley.

Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

Administraciones Corcho S.L. pone a su disposición sus servicios de administración, asesoramiento y gestión de todos los aspectos de la vida diaria de las comunidades de vecinos y la propiedad horizontal en Madrid y alrededores.