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Ni pa’ti, ni pa’mí… La diferencia en precios sigue creciendo.

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La brecha entre compradores y vendedores crece hasta los 36.000 euros

Fuente: pisos.com

Vendedores y compradores siguen sin entenderse. Según el último informe de oferta y demanda del portal inmobiliario pisos.com, en 2018 los pisos colgaron el cartel de ‘Se vende’ por 133.760 euros, mientras que la demanda contaba con un presupuesto de 97.500 euros. Esto es una diferencia de 36.260 euros, 7.370 euros más que el año anterior.

Aunque el precio del piso tipo en venta cayó un -5% frente a 2017 porque los compradores demandaron menos superficie (80 metros cuadrados frente a los 90 de 2017), la distancia entre ambas partes ha crecido. La oferta se ha abaratado 7.630 euros, pero la demanda cuenta con 15.000 euros menos de presupuesto. La diferencia entre el precio del vendedor y el del comprador fue del 37%, once puntos más que en 2017. Este porcentaje es el tercero más alto desde que pisos.com comenzó a realizar esta comparativa (2009 – 55% y 2010 – 47%).

Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, “la vivienda es menos accesible por el desequilibrio entre los precios, al alza, y los salarios, que o están congelados o no han aumentado lo que deberían, lo que afecta de forma directa al nivel de ahorro y a la capacidad de endeudamiento”. El directivo califica la distancia entre los precios de mercado y el presupuesto de la demanda como “una llamada de atención”, aunque aclara que “dado que la vivienda es un factor extremadamente local, es posible encontrar mercados donde el equilibrio es evidente, mientras que otros están muy descompensados, tal y como ocurre en las grandes capitales”.

COMUNIDADES AUTÓNOMAS

Cinco autonomías redujeron su presupuesto de partida a la hora de buscar una casa en venta (Aragón, Asturias, Castilla-La Mancha, Castilla y León y Extremadura) y dos lo subieron (Canarias y Cataluña). El precio de salida más elevado lo arrojó País Vasco con 247.500 euros de media. En el lado inverso, Murcia, Extremadura, Comunidad Valenciana, Castilla y León, Castilla-La Mancha y Aragón persiguieron pisos por 67.500 euros de media. Las autonomías donde oferta y demanda estuvieron más cerca fueron Navarra (-4%), País Vasco (-1%) y Castilla-La Mancha (4%). Los mayores desajustes se dieron en Madrid (54%), Canarias (53%), Baleares (49%).

PROVINCIAS

La cantidad de dinero que estuvo dispuesta a invertir la demanda bajó en 14 provincias y subió en seis. Los guipuzcoanos fueron quienes partieron de una cantidad más alta: 277.500 euros de media, seguidos de vizcaínos (232.500 euros), baleares (172.500 euros) y alaveses (172.500 euros). 23 provincias buscaron vivienda por el mínimo precio registrado, unos 67.500 euros. En Cuenca (-16%) la demanda superó a la oferta de forma más intensa, mientras que las diferencias más agudas se dieron en Alicante (57%), Madrid (54%) y Santa Cruz de Tenerife (53%).

CAPITALES

Nueve capitales bajaron su presupuesto, mientras que ocho lo subieron. Los donostiarras estuvieron dispuestos a desembolsar 292.500 euros de media, la cantidad más alta. En Bilbao (262.500 euros), Barcelona (217.500 euros), Madrid (172.500 euros) y Vitoria (172.500 euros) se encontraron los compradores dispuestos a pagar más de 150.000 euros por convertirse en propietarios. Hubo 12 capitales donde la demanda manejó una cantidad de salida superior a 100.000 euros. El límite más bajo registrado, 67.500 euros de media, fue la tónica en ocho capitales. No hubo capitales donde la demanda estuviera por encima de la oferta. Las mayores brechas las arrojaron Barcelona (76%) y Madrid (68%).

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¿Cuánto vale la vivienda donde vivo alquilado?

Fuente: Invertia

Conoce el valor de tu vivienda según el precio que se paga por el alquiler

Con el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE) y actualizada trimestralmente, y averiguando el precio de alquiler de una vivienda similar se puede calcular el precio de venta aproximado.

Informacion facilitada por Blog Bankinter

Según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del primer trimestre de 2017 es del 4,3%. Esto equivale a decir que el PER es de 23,2 años o 279 meses.

En resumen, si tenemos la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 279 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado. Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 279 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 418.500 euros en las condiciones actuales.

Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 260.000 euros, bastaría con dividir entre 279 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 930 euros mensuales.

Con estos datos y sabiendo que el dato de rentabilidad bruta es un dato que va variando con el tiempo y conviene consultarlo de forma recurrente, ya podemos construir una tabla en la que se relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual. Insistimos en que es importante saber que el PER o la rentabilidad por dividendo varían con el tiempo, por lo que habría que ir actualizando el cálculo de este dato para optimizar los cálculos. En los tiempos de precios inmobiliarios muy elevados, el PER era muy alto, mientras que ahora es más moderado, aunque ha empezado a subir.

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Trasteros: Rentables y controvertidos

Trasteros: Rentables y controvertidos

Fuente: Pisos.com

10 preguntas sobre los trasteros de las viviendas

Para destinarlo a vivienda se deberá obtener la correspondiente cédula de habitabilidad del trastero

Ya sea para uso personal o comercial, los trasteros se han convertido en ansiados espacios de deseo de propietarios e inquilinos, dada la superficie, cada vez más reducida, de las viviendas en las que residen. Su rentabilidad se encuentra por las nubes, y ya ofrecen más de un 15% para aquellos que optan por comprar uno y destinarlo al arrendamiento. Sin embargo, el trastero es también una fuente de controversia para aquellos que desean darle otra finalidad al margen de su uso convencional.

  1. ¿Para qué sirven?

Los trasteros son recintos que funcionan para almacenar objetos y enseres que, o bien no se usan, o bien presentan una utilización limitada. Sin embargo, tal y como explica Luis Delgado, abogado de Legálitas, en estos espacios no se puede depositar cualquier cosa, pues su contenido viene delimitado tanto por los estatutos de la comunidad en la que se halla el trastero, como por las normativas contra incendios de ayuntamientos y comunidades autónomas. Es por ello, insiste este letrado, en que no se pueden almacenar en ellos «materiales peligrosos», tales como explosivos o carburantes. Tampoco servirán como alojamiento de objetos nocivos, como «productos químicos o pesticidas»; insalubres, «como basura» o alimentos frescos.

  1. ¿Es obligatorio asegurarlos?

En la actualidad no existe ninguna obligación normativa que indique que los trasteros deban estar asegurados. No obstante, Raquel Attard, miembro del bufete Attard Abogados, recuerda que los bienes sobre los que se constituye una garantía hipotecaria «deben contar con un seguro contra daños adecuado a la naturaleza de los mismos». Esta misma letrada también observa que algunos seguros del hogar incluyen el trastero o que, incluso, estos pueden formar parte del contenido asegurado por la comunidad de vecinos. «Dicho lo cual, según el contenido que en ellos se deposite, puede ser muy recomendable contratar un seguro independiente», recalca.

  1. ¿Puede destinarse a vivienda?

El propietario de un trastero puede intentar convertir su trastero en vivienda, pero el objetivo no le resultará fácil. El motivo de ello, señala Attard, es que estos espacios no cuentan con cédula de habitabilidad, por lo que primero se deberá acudir a un profesional, «para que realice el proyecto» y que este cuente, posteriormente, con el permiso del ayuntamiento en el que se encuentre emplazado el trastero. De igual modo, el propietario deberá contar con el permiso de la comunidad para realizar la obra y asegurarse de que en los estatutos no aparece ninguna limitación o prohibición al respecto. Por último, también se debe comprobar que el cambio de uso está recogido por el Plan General de Ordenación Urbana de la localidad, «modificarse la escritura en el Registro de la Propiedad y solicitar la modificación del valor catastral», subraya esta abogada.

  1. ¿Y a oficina?

Los trasteros que pasan a funcionar como oficinas de sus propietarios se encuentran, según Legálitas, con dos limitaciones. La primera de ellas deriva del régimen especial de comunidad de propietarios en el que se encuentra inserto el inmueble, pues a su juicio «puede limitar o prohibir el cambio de uso o destino del trastero». De igual modo, Delgado hace referencia a las trabas administrativas que los interesados en el cambio deberán sortear, pues se deberá obtener la correspondiente cédula de habitabilidad del trastero, lo que desde su punto de vista «solo es posible si el trastero reúne determinadas características de salubridad».

  1. ¿Es posible convertirlo en un local comercial?

Para que un trastero cambie de función y pase a funcionar como local comercial se ha de transmitir oficialmente el cambio de uso. Este derecho, explica María Olvido Carretero, abogada en Legal Gestión 21, queda englobado «en las facultades dominicales», por lo que no puede ser sustraído «a no ser que coste que el nuevo uso está expresamente prohibido o limitado por el régimen de propiedad horizontal». También se deberán tener en cuenta de nuevo, insiste Carretero, el título constitutivo, su regulación estatutaria y las normas de planeamiento urbanístico de la localidad donde radica la finca.

  1. ¿Se puede transformar una terraza en trastero?

Es posible convertir una terraza en un trastero, pues como indica Ignasi Vives, abogado del despacho Sanahuja & Miranda, «cada elemento tiene bien definido su uso» por la normativa legal vigente. No obstante, este letrado reconoce que el interesado en llevar a cabo el cambio debería «solicitar el correspondiente permiso en la comunidad y cumplir con los permisos municipales», por lo que en la práctica esta posibilidad se ve dificultada «pues es evidente que la petición no cumplirá los requisitos mínimos».

  1. ¿Hasta qué punto se pueden alquilar o vender?

Los propietarios pueden tanto alquilar como vender sus trasteros. En este último caso, explica Attard, se debe conocer «si el trastero está o no escriturado junto a la vivienda», pues si está anejo deberá segregarse «antes de que se proceda a la venta», lo que puede modificar la cuota de participación del propietario. En lo que respecta al alquiler, desde Legal Gestión 21 indican que «no existe limitación civil» para llevar a cabo esta operación por parte del propietario, «siempre que no tenga algún gravamen que lo limite y sea una finca independiente».

  1. ¿Qué criterios hay que seguir para fijar su precio?

Para determinar el precio de arrendamiento o de venta de un trastero exige tener en cuenta varios criterios. En este sentido, Attard indica que «se puede partir del importe pagado en su momento», cantidad a la que se debe sumar «la revalorización que el inmueble haya experimentado» desde que se materializó la compra. De igual modo, esta letrada aconseja que el propietario conozca de primera mano «el valor de mercado de los trasteros de la zona», así como el valor catastral que registran estos.

  1. ¿Cómo se deben declarar estos ingresos?

El alquiler de un trastero tiene la consideración de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, por lo que se trata de una operación que debe aparecer como rendimiento de capital y que está sujeta a IVA, recalcan desde Legálitas. En este sentido, Delgado adelanta que la cantidad a gravar es del 21% e insiste en que el arrendador sepa que debe presentar factura al inquilino, para lo cual «tiene que estar dado de alta como tal ante la Agencia Tributaria». En cuanto a la venta, los ingresos generados deben aparecer como ganancia patrimonial en la declaración anual del IRPF del propietario.

  1. ¿Cómo se gestionan los trasteros de VPO?

La normativa legal vigente indica que no es posible vender de una manera separada los anejos vinculados en escritura de una vivienda protegida, entre los que se encuentran los trasteros. Ello se debe, explica Carretero, a que las viviendas de VPO «tienen un expediente de calificación donde se determina los años que el inmueble está protegido», por lo que hasta que no pase ese periodo «no se puede alquilar ni vender la vivienda», como tampoco se pueden comercializar sus anejos, trasteros incluidos. Eso sí, una vez que venza el plazo determinado, el trastero se podrá comercializar o transmitir de manera convencional.

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Requisitos para una vivienda de inversión

Fuente: Pisos.com

7 características que debe cubrir una vivienda de inversión

Las infraestructuras, las cualidades de la finca y los servicios que ofrece la zona resultan de gran importancia.

La rentabilidad de la vivienda se acerca al 11%, según datos del Banco de España. Este renacido interés por el sector inmobiliario responde a la situación macroeconómica global y a la etapa que atraviesan las entidades financieras, lo que ha promovido que muchos inversores, grandes y pequeños, vuelvan a optar por el residencial como sector estratégico pensado para la compra y posterior alquiler de inmuebles. No obstante, si se pretende obtener rentabilidad por un inmueble es importante que las viviendas susceptibles de ponerse en alquiler tengan ciertas características.

  1. Precio adecuado

El valor de compra del inmueble susceptible de arrendamiento resulta crucial para que su propietario obtenga buenos niveles de rentabilidad una vez que la vivienda sea alquilada. En este sentido, Luis Sánchez, director de Asset Management de Servihabitat, sostiene que “cuanto más barato sea el precio, más rentabilidad ofrecerá a corto plazo por arrendamiento”. También lo hará a medio o largo plazo “a través de la desinversión”.

Es por ello que reconoce que “lo deseable” es que la renta se sitúe “a nivel de mercado, no por encima”, para que el inversor no incurra en el riesgo de disponer del activo vacío y en la reducción de rentabilidad en la recomercialización. Por su parte, Laura Sampedro, directora del Departamento de Estudios de Foro Consultores, advierte de los riesgos que supone no alquilar el inmueble “porque el precio al que se pretende alquilar es alto para la zona”. “No olvidemos que el inmueble siempre tiene unos gastos que hay que afrontar”, matiza.

  1. Inquilino solvente

Las viviendas pensadas para inversión han de ir dirigidas a un perfil de inquilino determinado. Estas personas “tienen mucho impacto en la valoración de la vivienda”, adelanta Sánchez. De ahí que recomiende a los propietarios optar por “perfiles solventes”, algo que se puede comprobar tanto a través del análisis de suscoring como con la aportación de garantías adicionales a la fianza legal y convencional.

De la misma opinión se muestra Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, para quien la vivienda destinada al alquiler “ha de tener unos inquilinos que aporten suficientes garantías de pago”, así como que mantengan en buenas condiciones el inmueble.

  1. Ubicación urbana

Las viviendas urbanas suelen ser más líquidas porque presentan una mayor demanda que aquellos inmuebles situados en las zonas rústicas. Asimismo, como sostienen desde CBRE, los mercados de vivienda en alquiler destinada a primera residencia “se desarrollan principalmente en grandes capitales”. A juicio de Población, ello se debe a que se trata de un mercado “más estable” que el destinado a segunda residencia con carácter estacional o vacacional.

Por el contrario, desde Foro Consultores recalcan que la rentabilidad susceptible de obtener vía alquiler “depende de la fuente de actividad económica del municipio”. En esta línea, Laura Sampedro confirma que “a priori las grandes capitales son siempre más rentables”, pero advierte de que no se puede olvidar que una vivienda emplazada en un pequeño municipio con industria “puede ser igualmente rentable”.

  1. En el centro de la ciudad

El centro de las ciudades se ha convertido en un gran aliado para que una vivienda obtenga una rentabilidad estable. Esta condición es resultado, avanzan desde Servihabitat, de que en muchas zonas “el alquiler para extranjeros se está convirtiendo en una oportunidad” de inversión para los propietarios. La importancia de esta característica es compartida por Foro Consultores, compañía desde la que aseguran que la zona centro “es la prioridad, porque es la más atractiva para los que alquilan”. “Una zona centro con todos los servicios y equipamientos y una buena comunicación por transporte tiene asegurado un buen alquiler”, insiste Sampedro.

Población también coincide en confirmar la importancia de esta ubicación, pues desde su punto de vista “el centro de la ciudad es lo más demandado y lo más seguro”. No obstante, reconoce que existen determinadas áreas de expansión de grandes capitales donde se puede acceder a la compra de viviendas con precios más ajustados que en el centro “y que tienen igualmente una demanda en alquiler muy elevada”. Entre estas zonas destacan, en el caso de Madrid, Las Tablas, Sanchinarro, Montecarmelo y Valdebebas.

  1. Características físicas determinadas

Las viviendas más rentables son, a juicio del director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, aquellos inmuebles que tienen “unas superficies medias ajustadas”, además de las que ofrecen a los arrendatarios “óptimos coeficientes de paso de superficie útil a superficie construida con elementos comunes”.

Por su parte, desde Foro Consultores hacen hincapié en que los arrendadores han de optar por aquellas viviendas “que ofrezcan al cliente todas las comodidades”. “Hay que ponerse en el lugar del inquilino y pensar en las necesidades básicas, como son cocinas amuebladas, baños actualizados y, por supuesto, ascensor”, matiza Sampedro.

  1. Atención a los servicios

Aspectos como las infraestructuras con las que cuenta la vivienda, las cualidades de la finca en la que se sitúa y los servicios que ofrece la zona en la que se emplaza resultan de gran importancia para dotar a un inmueble de rentabilidad. En esta línea, Sánchez declara que, en primer lugar, “tienen importancia los aparcamientos para las viviendas situadas en zonas céntricas”. En este sentido, desde Servihabitat aseguran que una vivienda ubicada en la zona centro de la ciudad que, además, cuenta con garaje, “aumenta no solo en cuanto a valoración sin también en relación a la liquidez”, pues sube el perfil de demanda al que el propietario se dirige.

De igual modo, subraya que este efecto también se genera en las zonas residenciales alejadas del centro “si la vivienda cuenta con zona de piscina, jardines, pistas de pádel, etc”. Esta doble matización es compartida por CBRE, compañía desde donde señalan que en estas últimas zonas “lo más valorado” a nivel infraestructuras “es la cercanía al transporte público” con el metro como principal medio.

  1. La rehabilitación agrega valor

Las inversiones en rehabilitación o adecuación del inmueble a las necesidades de los clientes repercuten positivamente en la renta obtenida por las viviendas en alquiler. No obstante, Sánchez matiza que las mejoras realizadas deben ser percibidas y apreciadas por los futuros inquilinos. De ahí que insista en que “conviene analizar bien lo que demanda el mercado antes de invertir en rehabilitación”.

Más convencida de los beneficios de la rehabilitación en el alquiler se muestra Sampedro, quien asegura queeste procedimiento es “importantísimo” para conseguir una mayor rentabilidad del inmueble que se desea alquilar. En esta línea, concluye que “toda inversión que se realice en la vivienda es en beneficio, tanto para el alquiler como para una posible venta posterior del inmueble”.

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Diez requisitos para elegir vivienda nueva

Diez requisitos para elegir vivienda nueva

Fuente: idealista.com

El decálogo para quien esté buscando comprar una vivienda nueva

A la hora de buscar una vivienda nueva nos pueden asaltar dudas sobre si lo estamos haciendo bien: ¿por dónde empiezo? ¿qué es importante? ¿qué impuestos se pagan? La promotora inmobiliaria Vía Célere ha preparado 10 consejos básicos a tener en cuenta antes de comprar una vivienda, como, por ejemplo, la ubicación, el precio o las calidades de la casa.

1. Ubicación

La ubicación es el factor más importante a la hora de comprar una vivienda. Las comunicaciones con las que cuenta la zona, tanto las vías de acceso directo al centro de la ciudad, como la red de transporte público (metro y autobús) son esenciales. Además, la cercanía a comercios y otro tipo de servicios como centros educativos y sanitarios, parques y centros de ocio, son aspectos a considerar.

2. Precio

El precio de la vivienda tiene que estar ajustado a mercado, teniendo en cuenta diferentes variables como la zona, las calidades y las prestaciones del residencial.

3. Calidades

El inmueble que se compra tiene que cumplir con una serie de estándares de calidad que, previamente, han de estar definidos en la memoria de calidades que entrega la promotora al cliente. Además, es interesante tener acceso tanto a las muestras de los materiales seleccionados como visitar un piso piloto cuando la obra lo permita. En el punto de venta también se puede disponer de una sección constructiva donde poder apreciar cómo es la fachada, la carpintería exterior, la ventana o la medianera entre viviendas para ayudar a tomar la decisión de compra.

En la actualidad, también es posible acceder a apps para móviles que permiten a los clientes visitar el edificio en 3D o tener una vista interior en 360º.

4. Personalización de la vivienda.

Es fundamental que se puedan tomar decisiones y colaborar con la empresa que promueve la vivienda para que el cliente sienta que la vivienda que está comprando es diferente al resto y que ha aportado su granito de arena. Poder personalizar la vivienda según las necesidades y los gustos del comprador es un valor diferencial.

Dependiendo de la promoción y del momento de ejecución de la obra, se podrán elegir entre diferentes opciones desde suelos, materiales, distribuciones o armarios hasta, por ejemplo, el color de la cocina o la iluminación de la vivienda.

Para poder hacer esta elección de acabados, es importante que la promotora ponga a disposición del cliente las herramientas necesarias, como por ejemplo una app donde el cliente puede acceder a las diferentes opciones de personalización y visualizar en tiempo real como quedan en la vivienda cada una de las propuestas que va seleccionando en la pantalla.

5. Solución energética global

Comprar vivienda en edificios que minimizan la demanda de energía, con instalaciones de producción más eficientes y que maximizan la utilización de energías gratuitas, garantiza al cliente un hogar muy confortable y un ahorro elevado en la factura energética, tanto en consumo como en mantenimiento.

Un edificio con Calificación Energética A supone una disminución de emisiones de CO2 y una reducción significativa de la demanda energética del edificio (calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria). Esta calificación se traduce en un ahorro energético estimado del 89% y, por consiguiente, en un ahorro económico de 800 euros anuales, tomando como referencia una vivienda con Calificación Energética F.

6. Promotora

Hay que comprar la vivienda a una compañía inmobiliaria con experiencia, transparente y solvente, que promueva vivienda libre.

7. Atención al Cliente 

La empresa promotora tiene que tener un Departamento de Atención al Cliente que se encargue de acompañar a los compradores desde el primer momento, yendo de la mano en todo el proceso de compra, durante y después de la entrega. Este departamento ofrecerá los siguientes servicios:

– Organización de la visita de cortesía previa a la escritura de la vivienda.

– Puesta en marcha de la Comunidad de Propietarios para que cuando llegue el cliente ya estén en funcionamiento todos los servicios comunitarios.

– Velar por la correcta resolución de las posibles incidencias que pueda detectar el cliente en su vivienda.

– Asesoramiento técnico en las diferentes instalaciones que dispone la vivienda.

8. Zonas Comunes

El sueño de cualquier cliente es que una promoción ofrezca ‘algo más’ que viviendas y dé la posibilidad a sus inquilinos de tener unas zonas comunes, con espacios diseñados para ganar en utilidad, elegancia, diseño y confort.

Se trata de tener espacios como una sala social-gourmet, donde se pueda disponer de una cocina con electrodomésticos, mesas y sillas, zona con sofás e incluso terraza para que los propietarios del residencial puedan reunirse para cenar, hablar, celebrar un cumpleaños, sin necesidad de hacerlo en casa.

Además, facilita la vida el que el proyecto esté equipado con diferentes instalaciones deportivas, pista de pádel, piscina de verano y de invierno, o un gimnasio para hacer deporte dentro de la misma urbanización.

También es importante que el residencial cuente con zonas para los más pequeños de la casa, desde un parque infantil, pasando por una sala de juegos, donde los niños puedan aprender y disfrutar jugando.

Y otras zonas comunes a tener en cuenta pueden ser un salón de belleza, una sala de estudio e incluso una sala de cine.

9. Forma de Pago y Financiación

La forma de pago a la hora de comprar una vivienda de obra nueva sobre plano facilita el acceso a la misma por la flexibilidad en los pagos. Por lo general, se suele firmar la reserva con 3.000 euros más IVA. Una vez que se tiene licencia de obras, se procede a firmar el contrato de compraventa entregando un 10% del precio de venta, y durante el tiempo que se ejecuta la obra, se entrega el otro 10% en recibos domiciliados. Este 20% que se entrega a la promotora tiene que estar avalado por una póliza de avales o por una póliza de afianzamiento. De esta forma, para el momento de la entrega queda por abonar el 80% restante, dando la posibilidad de financiar esta última cantidad.

Si la promotora ha constituido un préstamo promotor para la financiación de la construcción con alguna entidad financiera, el cliente tiene la posibilidad de poder subrogarse en el mismo en el momento de la escritura de compraventa. Esta subrogación tiene muchas ventajas frente a constituir una hipoteca porque el cliente ahorra la comisión de apertura, los gastos de estudio y formalización y suele ofrecer unas condiciones mejores que las del mercado.

Si no existe esta opción y se tiene que constituir una hipoteca nueva, el comprador tiene que comprobar que la entidad sea solvente y que le ofrece las mejores condiciones financieras de mercado.

10. Gastos e impuestos asociados a la compra de una vivienda

Conocer los tributos que gravan la compraventa de una vivienda en primera transmisión evitará muchas sorpresas de última hora:

– IVA: la primera transmisión de vivienda está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo reducido (10%). El impuesto recae sobre la vivienda y sus anejos.

– AJD: además, en el momento del otorgamiento de la escritura, deberá satisfacer el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

– I.T.P.A.J.D: en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados (A.J.D). Este impuesto grava la escritura en la que se documente la transmisión de la vivienda por el importe de la compraventa.

– Plusvalía municipal: el pago del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, comúnmente conocido también como Plusvalía Municipal. Efectivamente, se trata de un impuesto municipal y cada Ayuntamiento aplica sus tipos. Este impuesto tiene que ser satisfecho por el vendedor del inmueble.

Y por otro lado los tributos que gravan la titularidad de la vivienda:

-IBI: La propiedad de una vivienda devenga el pago anual del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles. Se trata de un impuesto municipal que se devenga el 1 de enero de cada año y que se paga en diferentes fechas en función del municipio. Su importe dependerá de los valores catastrales asignados a la vivienda y que, para viviendas nuevas, serán calculados posteriormente por el catastro, por lo que es difícil conocer a priori un valor orientativo.

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