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Financia correctamente tu casa prefabricada

Financia correctamente tu casa prefabricada

Cómo financiar la compra de una casa prefabricada: hipoteca o préstamo personal

fuente: idealista.com

 

Las viviendas prefabricadas y modulares se están haciendo un hueco en el mercado. Sus rápidos tiempos de construcción, su menor precio frente a las casas tradicionales y su variedad de diseños se han convertido en su principal atractivo para los compradores.

Sin embargo, son muchas las dudas que pueden asaltar a un potencial propietario: ¿puedo pedir una hipoteca para financiar la adquisición de una vivienda de este tipo o hay otras alternativas? ¿Qué documentación necesito para que un banco me preste dinero? ¿Y en qué condiciones lo hará? Repasamos de la mano de idealista/hipotecas la respuesta a todas estas dudas:

La clave: cuánto dinero necesitas

El precio de la casa prefabricada o modular a la que le hayas echado el ojo es determinante para saber qué tipo de financiación debes buscar. Si el importe está por debajo de 50.000 euros, los bancos suelen ofrecer a los clientes la posibilidad de concederles un préstamo personal en vez de una hipoteca.

¿Y esto es bueno o es malo? La respuesta depende de cada caso. A pesar de que los préstamos personales se libran de buena parte de los gastos de formalización a los que están sujetos los hipotecarios (como el notario, el Registro de la Propiedad, la tasación…) y de que están sujetos a unas comisiones y unas vinculaciones mucho más bajas (en muchos casos, inexistentes), su punto débil es que suelen realizarse a un plazo reducido (normalmente menos de 10 años, frente a los 20-30 años de una hipoteca al uso) y que su tipo de interés es mucho más elevado.

Para hacerse una idea, basta repasar los tipos medios a los que se están firmando los nuevos préstamos. Según el Banco de España, desde el año 2015 el tipo medio de las hipotecas contratadas se ha situado por debajo del 2%, mientras que en el caso de los préstamos personales para este tipo de operaciones se mueve entre el 5% y el 8%, dependiendo de la entidad y de si el usuario es cliente o no de la misma.

¿Y en qué se traduce todo esto? Pongamos un ejemplo práctico: necesitamos 50.000 euros para comprar la casa prefabricada o modular que queremos. En el caso de pedir una hipoteca por dicho importe, los gastos de formalización rondarían los 2.200 euros (incluyendo notaría, registro, gestoría, impuestos y tasación). Con un préstamo personal nos ahorraríamos todo ese dinero, pero tendríamos que pagar mucho más cada mes.

De acuerdo con el simulador de idealista, con una hipoteca variable a 20 años y a un interés del 0,99%+euríbor la cuota sería de unos 225 euros mensuales, mientras que en el caso de un préstamo personal a 10 años y a un tipo de entre el 5% y el 8%, la mensualidad estaría entre los 530 y los 607 euros.

“Por tanto, y siempre que la cantidad de dinero que necesites sea baja, tienes ambas posibilidades. La recomendación es que hagas números para saber qué te conviene y que tengas una capacidad real de pago del préstamo”, recuerda Javier Lainez, director de operaciones de idealista/hipotecas.

La documentación necesaria y criterios a cumplir

Imaginemos que el importe que necesitamos es más elevado o que no nos terminan de convencer las condiciones del préstamo personal: en este caso, tendríamos la opción de pedir una hipoteca.

Lainez asegura que las entidades no tienen problemas para conceder una para la compra de una casa prefabricada. En su opinión, “la diferencia es el tipo de cliente, más que el tipo de vivienda que quiera comprarse”.

Ahora bien, para financiar una operación de este tipo es necesario contar con una serie de documentos y cumplir unos criterios muy concretos:

  1. El solar en el que se ubicará la casa debe tener calificación urbana
  2. La vivienda debe estar anclada al terreno; es decir, debe tener unos cimientos
  3. El proyecto debe contar con el visto bueno del Colegio de Arquitectos
  4. Es necesario que el Ayuntamiento nos haya concedido la licencia municipal, para demostrar que es legal y cumple la normativa urbanística
  5. La vivienda debe estar registrada correctamente en el Registro de la Propiedad

Además de estos pasos administrativos, desde idealista/hipotecas recuerdan que hay otro factor a tener en cuenta: es muy importante elegir correctamente el materialpara su construcción. A pesar de que el hormigón, la madera o el acero suelen ser los más habituales en las viviendas prefabricadas, uno puede tener la tentación de utilizar otro material. Sin embargo, hay que tener especial cuidado y asegurarse de cumplir la normativa europea que regula la eficiencia energética.

“La directiva 2012/27/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de octubre de 2012, deberá ser efectiva antes de 2020 y si la vivienda no cumple con ella, podría complicarse la concesión del préstamo hipotecario”, alerta Lainez.

Las características básicas de la hipoteca

Imaginemos que ya tenemos todos los papeles necesarios y que el material que hemos elegido para la casa cumple a rajatabla las directrices europeas. El siguiente paso es conseguir la hipoteca… ¿y qué condiciones podemos esperar?

La financiación de este tipo de adquisiciones no dista mucho de las hipotecas al uso: los bancos están dispuestos a financiar aproximadamente el 80% del importe del inmueble, lo que significa que el usuario debe aportar el otro 20% más gastos, además de tener el suelo en propiedad; y que los plazos pueden extenderse hasta los 30 años, en línea con el mercado.

La principal diferencia es que la entidad no entrega al cliente todo el dinero de una sola vez, sino que va realizando pagos de importes menores según va avanzando la obra y siempre bajo la certificación del arquitecto. Este punto es especialmente relevante, ya que las aportaciones pueden extenderse durante meses, dependiendo de cuánto dure la construcción de la vivienda.

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Vuelve a crecer la concesión de hipotecas

Vuelve a crecer la concesión de hipotecas

Fuente: idealista.com

Por qué cada vez se compran menos viviendas a tocateja

Durante los años más duros de la crisis, 2012 y 2013, era normal que las estadísticas oficiales reflejaran un aumento considerable del número de compradores que pagaban la compra de la vivienda a “tocateja”. De hecho, esta palabra se coló en muchos titulares de los medios de comunicación económicos.

La restricción del crédito hipotecario, la caída continuada del precio de la vivienda y la situación laboral y económica del país durante la crisis inmobiliaria expulsaron del mercado de compraventa a los particulares con ingresos bajos o más conservadores. Y durante los peores años, 2012 y 2013, sólo un promedio del 35% de las compras de vivienda se hacían con hipoteca, es decir, de media, más del 65% de las operaciones se pagaban al contado.

Es la historia del péndulo. Durante el boom inmobiliario la eleva disponibilidad de los bancos por vender hipotecas financiando el 100% e incluso el 110% de la compra atrajo a todos los particulares, incluso a aquellos que no disponían de ahorros (hoy en día es imposible acceder a una hipoteca si no tienes unos determinados ahorros, por ejemplo, del 20% del precio de la casa). Esta política de barra libre provocó la salida de los inversores más profesionales “por la baja rentabilidad en el alquiler y los elevados precios de las viviendas”, asegura Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas.

Durante 2007, año que da comienzo a la serie histórica del Consejo General del Notariado, el porcentaje de viviendas que se compraban con hipoteca era justo el contrario a los años más duros de la crisis, de un 61% de promedio. Y durante 2008, año en que oficialmente estalló la burbuja inmobiliaria, el porcentaje bajó a un 53% de promedio.

Así, en los años más negros de la crisis el número de operaciones que se pagaban al contado comenzó a subir como la espuma: empezaron a entrar los profesionales y los pequeños inversores porque vieron una buena oportunidad de compra ante la caída de los precios y el incremento del mercado de alquiler, sobre todo en las grandes ciudades. Los compradores particulares de ingresos más bajos fueron expulsados del mercado de compra por el cierre a cal y canto del crédito.

El peor mes fue octubre de 2013, cuando sólo el 28% de las operaciones se cerraron mediante un crédito hipotecario. Es decir, el 72% de las compras se pagaron con dinero contante y sonante.

Pero esto es una historia de ida y vuelta, así que ahora en la fase de recuperación las estadísticas reflejan un aumento de las operaciones de adquisición de casa con hipoteca, en detrimento de las pagadas a tocateja. De media, durante este año el porcentaje de viviendas adquiridas con un préstamo es del 44%. Y el último dato disponible del Consejo General del Notariado es del 45% a junio de 2017.

“Una vez los bancos hicieron sus deberes y vieron que necesitaban volver a prestar para reducir la caída de sus saldos hipotecarios, y viendo la estabilidad de los precios (incrementos en ciertas zonas con mayor demanda), empezamos a ver cómo los compradores particulares volvían a solicitar financiación para comprar viviendas”, subraya Villén.

Y es que conviene recordar que actualmente se está librando una guerra entre los bancos por captar hipotecados. El saldo vivo hipotecario, es decir, el volumen de dinero prestado que aún sigue “vivo” para comprar casa, continúa bajando porque se cancelan más préstamos que los que se dan. Esto significa que la banca está perdiendo ingresos procedentes del cobro de intereses a esas hipotecas concedidas.

En definitiva, es la historia de un péndulo, aunque la vuelta a la recuperación no está llegando a los niveles anteriores a la crisis. Según Juan Villén, se debe a tres motivos:

– Los bancos están abriendo la mano, pero no tanto como durante el boom: en mayo de 2006 se llegaron a otorgar 126.137 hipotecas, mientras que el pasado mes de mayo se dieron 29.012, es decir, sólo un 23% de lo que se llegó a dar en el pico de la burbuja, según cifras del INE.

– La casi nula rentabilidad de los depósitos hace que muchos particulares estén destinando parte de sus ahorros al ladrillo, necesitando menos financiación.

– El incremento del mercado de alquiler, que ha atraído a inversores con fondos disponibles o profesionales que están creando carteras de inmuebles, ayudados también por la positiva fiscalidad de las socimis.

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Menos ahorros, más necesidad de hipoteca

Menos ahorros, más necesidad de hipoteca

Fuente: Idealista

La banca, ‘obligada’ a financiar más para la compra de una casa por los escasos ahorros de los españoles

Que las entidades financieras han abierto el grifo hipotecario es un hecho. Así lo refleja la estadística del Banco de España que apunta que a cierre de 2016 el porcentaje de financiación medio para la compra de una vivienda se situó en el 64,2%, una cifra que no se veía desde septiembre de 2004.

El nivel mínimo se registró en septiembre de 2009 al situarse en el 55,4%. Durante los años más duros de la crisis inmobiliaria el sector bancario se replegó en la concesión de hipotecas y redujo el porcentaje de financiación de la compra de una casa. Además, cogía el valor más bajo para financiar: o el valor de compra o el de tasación.

Sin embargo, en los dos últimos años la banca ha cambiado la tendencia y ante la necesidad de conceder hipotecas, ha aumentado el porcentaje de financiación del préstamo, entre otras estrategias puestas en marcha para captar clientes. El sector se enfrenta a una situación de caída del saldo vivo hipotecario: el saldo máximo se registró en diciembre de 2010, con 620.433 millones de euros. Es decir, la banca ya ha perdido 109.000 millones de saldos a los que cobrar intereses.

Y esta caída del saldo vivo hipotecario responde a dos factores principalmente: a la menor concesión de hipotecas nuevas en los años de la crisis y a que las que se prestaron en la época del boom comienzan a amortizarse más rápidamente. “El efecto es una caída de los ingresos por los intereses de las hipotecas, ya que se calculan sobre menos saldo total, y el nuevo volumen formalizado no está siendo capaz de compensar esa sangría”, señala Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas.

Por eso, la banca está dando más financiación (Loan to value, en inglés) para facilitar la concesión de hipotecas. “Hoy en día no solo es necesario tener un trabajo estable, sino unos ahorros cercanos al 30% del precio de compra (un 20% hasta llegar al 100% más un 10-13% adicional para cubrir impuestos y gastos de formalización hipotecaria), y este último requisito muy pocos pueden cumplirlo”, señala Javier Lainez, responsable de operaciones de idealista/hipotecas.

De hecho, el experto asegura que los bancos piden justificar el origen de los ahorros porque no es lo mismo que procedan del mismo hipotecado que se trate de una ayuda o donación familiar. “La banca analiza la capacidad de ahorro del posible hipotecado”, añade.

Por eso, ante la dificultad por tener unos ahorros cercanos al 30% de la compra de la vivienda, la banca ha abierto la mano a dar el 80% o 90% del valor de tasación, un hecho que aún no se ha reflejado en las estadísticas oficiales. A cierre de 2016 del total de hipotecas concedidas, el 13,8% tenían un LTV, un nivel inferior al trimestre anterior, cuando estaba en el 13,9%.

¿Hipotecas por el 100%? Sí, pero para sus pisos

El eslogan de financiación al 100% es un gran reclamo, pero sólo para las viviendas que tienen las entidades financieras en cartera porque les compensa más quitarse lastre inmobiliario que asumir el riesgo de impago por parte del hipotecado.

No obstante, lo más común es evitar dar más del 80% de financiación básicamente por dos motivos, tal y como recuerda Juan Villén:

1) Porque en caso de impago por parte del hipotecado, el banco podría perder dinero debido a la posible pérdida de valor de la vivienda, el coste de venta de la misma y los potenciales gastos e impuestos a asumir, ya que la ley obliga al nuevo propietario a asumirlos incluso los de varios años anteriores si están pendientes de pago. “Todos estos gastos pueden suponer ese 20% que hay de diferencia entre el 80% y el 100% de financiación”.

2) El otro motivo es que el Banco de España, para disuadir a los bancos, lo que ha hecho es obligarles a provisionar más en caso de formalizar hipotecas de más del 80% del valor de tasación por considerarse de “alto riesgo”. Así se establece en la circular 4/2004 sobre normas de información financiera pública y reservada y modelos de estados financieros, una circular que ha sido revisada posteriormente en varias ocasiones.

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Menos ahorros, más necesidad de hipoteca

El tipo fijo se consolida en los nuevos contratos hipotecarios

Fuente: El Mundo.Servimedia

El interés invariable marca ya el coste del 25% de los nuevos préstamos para la compra de vivienda -en 2014 este porcentaje era inferior al 1%-

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) asegura que «persiste la tendencia» por la cual los tipos fijos adquieren cada vez «más protagonismo» en el mercado hipotecario español, según recoge la organización en un informe.

Así, con datos referentes al mes de julio, la AHE señaló que el 24,8% del nuevo crédito para la adquisición de vivienda fue contratado a tipo fijo con un periodo de revisión superior a los 10 años, cuando en 2014 eran menos del 1%.

Por su parte, el 29,9% del crédito residencial se contrató con un tipo fijo inicial de entre 1 y 10 años, dejando a los préstamos a tipo variable el 45,4% de la contratación hipotecaria.

En cuanto al plazo medio de contratación de hipotecas, la AHE destacó que se mantuvo estable en torno a los 23 años en junio de 2016, con un tipo efectivo de contratación de 1,66%, un 17,4% más bajo que un año atrás. Además, el importe medio de las hipotecas residenciales si situó en 108.450 euros en el segundo trimestre de 2016, un 5,6% más.

En total del crédito hipotecario gestionado disminuyó un 3,7% en agosto de 2016, hasta los 675.202 millones de euros. Los préstamos a los hogares, con un peso del 76,8% sobre el crédito inmobiliario total, alcanzaron 543.915 millones de euros en el segundo trimestre de 2016, lo que supone una disminución del 3,5% con respecto a junio de 2015.

Mientras, la dudosidad del crédito para la adquisición de vivienda disminuyó un 9,6% interanual en el segundo trimestre hasta el 4,7%. El saldo dudoso de este segmento de crédito asciende hasta los 24.353 millones de euros.

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Nuevo mínimo del Euribor

Nuevo mínimo del Euribor

Fuente: El Mundo

El Euribor toca otro mínimo histórico

  • El índice hipotecario cierra octubre en el -0,069%
  • Los hipotecados a los que les toque revisar sus préstamos verán rebajado su recibo anual en 129 euros de media, unos 11 euros cada mes

El Euribor, índice que al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas españolas, ha encadenado nueve meses consecutivos en negativo en octubre, después de cerrar en el -0,069%. El índice vuelve a caer en tasa mensual frente al -0,057% registrado en septiembre y, por lo tanto, marca otro mínimo histórico.

El índice se sitúa en estos niveles tras ahondar su caída diaria al -0,069%, aunque llegó a caer al mínimo diario del -0,074% un día después de la reunión del Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo (BCE).

Con estos valores, las hipotecas de 120.000 euros a 20 años con un diferencial de Euribor +1% a las que les toque revisión tendrán una rebaja de unos 129 euros en su cuota anual o, lo que es lo mismo, unos 11 euros al mes.

En un principio saltó al debate público la posibilidad de que los bancos acabaran pagando por conceder hipotecas. Sin embargo, la caída del índice aún no compensa los diferenciales medios, que rondan el 1%, por lo que los expertos consultados por Europa Press descartan que el capital a devolver se reduzca por los niveles históricamente bajos del Euribor.

«La caída del Euríbor parece no tener fin desde que entró en terreno negativo el pasado mes de febrero de este año 2016. La ligera recuperación en los mercados de renta variable, acontecida durante estos últimos días, no ha tenido ningún efecto positivo en el índice interbancario de referencia en España», ha explicado el analista de XTB Sergio Puente.

Puente ha recordado que el «inmovilismo» demostrado por parte del BCE en la comparecencia del 20 de octubre puso de manifiesto que la institución liderada por Mario Draghi se muestra más pendiente de una política expansiva que facilite la circulación de masa monetaria que de volver a un nivel de inflación más razonable.

Perspectivas de continuar a la baja

«Las perspectivas a corto plazo son de mantenimiento de estos niveles bajos del Euribor», ha augurado. El contexto de bajos tipos de interés y su impacto en el Euribor están presionando los márgenes de los bancos, que afrontan serías dificultades para hacer negocio ante el proceso de desendeudamiento de las familias y empresas.

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