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Los inquilinos morosos pueden ser desahuciados

Los inquilinos morosos pueden ser desahuciados

fuente: idealista.com

¿Debo esperar a que termine un contrato de alquiler para echar a un inquilino moroso?

Tengo un piso alquilado. Me deben cuatro meses de alquiler y el contrato vence el 15 de mayo de 2018. ¿Debo esperar a que venza el contrato o puedo empezar ya los trámites de desahucio y reclamar las rentas que me deben? En caso de empezar los tramites de desahucio y tres meses antes del vencimiento de contrato, ¿puedo notificar que no lo renovaré?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge el régimen jurídico aplicable a la relación de arrendador y arrendatario en los contratos de arrendamiento, tanto para uso de vivienda como para uso distinto de vivienda.

En cuanto a la duración del contrato, es preciso tener en cuenta que, de acuerdo al artículo 9 de la LAU, el contrato de arrendamiento durará el tiempo pactado por las partes. No obstante, la ley establece un sistema de prórroga obligatoria, según el cual si la duración del contrato fuese inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del mismo, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, “salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.

Esta prórroga del contrato es potestativa para el arrendatario y obligatoria para el propietario. No obstante lo anterior, debemos tener en cuenta que el pago de la renta constituye una obligación esencial del arrendatario. Conforme al artículo 27 de la LAU, el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte cumplidora a exigir el cumplimiento de la obligación o promover la resolución del contrato de arrendamiento, indicando expresamente que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Por lo tanto, si ha habido un incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del inquilino, usted puede iniciar elprocedimiento de desahucio reclamación de cantidades regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), sin necesidad de esperar a la fecha de terminación del contrato.

Antes de presentar la demanda, debe enviar un requerimiento previo al inquilino exigiendo el pago de las rentas adeudadas para evitar la enervación de la acción en el procedimiento posterior. Si pese al requerimiento efectuado el inquilino no cumple con sus obligaciones, puede interponerse la correspondiente demanda de desahucio.

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales.

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Mi comunidad se ha vuelto insolvente ¿Qué podemos hacer?

Mi comunidad se ha vuelto insolvente ¿Qué podemos hacer?

Fuente: pisos.com

Cómo actuar si tu comunidad es insolvente

La crisis ha influido notablemente en el pago de las cuotas comunitarias, por lo que son muchas las comunidades de propietarios que se encuentran en una situación de insolvencia económica. Esta falta de recursos para hacer frente a sus pagos se produce, fundamentalmente, como consecuencia de la morosidad ejercida por algunos de los vecinos. Sin embargo, también existe un gran número de viviendas que han pasado a ser propiedad de entidades financieras que tampoco hacen frente a sus obligaciones.

  1. Ante todo, ser previsor

Para evitar caer en una situación de insolvencia económica, cualquier comunidad de propietarios ha de ser previsora y llevar a cabo una buena gestión de su presupuesto. En este sentido, María Olvido Carretero, letrada del bufete Legal Gestión 21, asegura que las medidas preventivas son “fundamentales” para establecer “un mecanismo” que alerte de forma constante a determinados perfiles morosos, “principalmente aquellos que retrasan los pagos sistemáticamente” ante la inactividad o dificultad de accionar la reclamación por parte de la comunidad.

Según continúa esta abogada, tales medidas se canalizan en la expedición de un dispositivo de reclamación. El mismo debe ejecutarse “siempre a instancias de la comunidad de propietarios” y a través de su administrador, “desde el primer recibo vencido o impagado”. De igual modo, recomienda que no se deje transcurrir periodos de tiempo de inactividad legal “que puedan dificultar el éxito de la reclamación”, tanto a nivel judicial, como extrajudicial.

  1. Mantenimiento del fondo de garantía

Otra de las soluciones previas a la insolvencia económica de las comunidades de propietarios son los fondos de garantía y su mantenimiento. Esta figura, explica Patricia Briones, asesora jurídica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), queda regulada en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), texto que establece que “en ningún caso” podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario.

El fondo de reserva es una figura de obligado cumplimiento cuya inexistencia puede generar problemas a toda comunidad de propietarios, llegando a ser sancionada. En concreto, esta figura tiene como objeto, recalca Ricardo Nogales, abogado de Legálitas, “atender las obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca”. En paralelo a ello, y para garantizar los pagos, este letrado señala que, “con cargo al fondo de reserva”, la comunidad puede suscribir “un contrato de seguro” que cubra los daños causados en la finca, además de “concluir un contrato de mantenimiento” del inmueble y sus instalaciones generales.

  1. Actuaciones contra los propietarios morosos

La Ley de Propiedad Horizontal pone a disposición de las comunidades de propietarios algunos instrumentos para hacer frente a los impagos de los gastos de comunidad por parte de los propietarios del inmueble. Entre los mismos, destacan desde Legálitas, son preferentes “los créditos a favor de la comunidad” derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales. De igual modo, Nogales sostiene que los compradores responden con el propio inmueble de los gatos adeudados “hasta el límite de los que resulten imputables” a la parte vencida de la anualidad “en la que tenga lugar la adquisición” y a los tres años naturales anteriores.

De no tomar estas consideraciones, el impago de los morosos afectará al resto de copropietarios de la comunidad. En este sentido, Ignasi Vives, abogado de Sanahuja & Miranda, explica que “teóricamente” los impagos no tienen que afectar a los demás dueños “en forma de aumento de cuotas”, aunque reconoce que “es evidente que si la morosidad aumenta y los gastos se mantienen” los comuneros deberán afrontar tales subidas, normalmente en forma de derrama extraordinaria.

  1. Reclamación de las cuotas pendientes

Para evitar que los impagos se acumulen, Vives recomienda que una vez detectada la morosidad de algún propietario, “se inicie una reclamación extrajudicial” y, en caso de que esta no tenga éxito, que los afectados inicien acciones judiciales. Por su parte Briones asegura que la Ley de Propiedad Horizontal regula un procedimiento específico para la reclamación de las cuotas a los propietarios morosos, el procedimiento monitorio.

Para materializarlo, el primer paso que se ha de dar, adelantan desde Legálitas, es convocar una junta de propietarios “al efecto de aprobar la liquidación de la deuda”, reunión se producirá un acuerdo en el que se aprueba la liquidación de la deuda. Asimismo, es necesario que quien actúe como secretario “certifique el acuerdo de la junta aprobando la liquidación de la deuda” y que la interposición del procedimiento monitorio se lleve a cabo en el juzgado correspondiente. En el caso de que el deudor se oponga, Nogales anuncia que la comunidad de vecinos “podrá solicitar el embargo preventivo de sus bienes”.

  1. La morosidad de bancos y cajas de ahorro

La morosidad de bancos y cajas de ahorros con comunidades de propietarios supone el 25% del total de los impagos que las estas registran, según Legal Gestión 21. Dicha deuda se produce como consecuencia del “sistemático retraso y el abuso de derecho” que, desde el punto de vista de este bufete de abogados, las entidades financieras llevan a cabo, pues estas atienden a los pagos “solo cuando es necesario para la transmisión del inmueble a terceros” o son objeto de un procedimiento monitorio “por reclamación de pago por parte de las comunidades de propietarios”.

En este sentido, Carretero recuerda que las comunidades afectadas “pueden llevar a los bancos y sociedades inmobiliarias morosas a los tribunales”. En concreto, desde este bufete explican que las reclamaciones de menos de 2.000 euros pueden presentarse sin abogado ni procurador, lo que desde su punto de vista supone “un ahorro importante a la hora de tomar la decisión de demandar”. A su vez, subrayan que desde marzo de 2015, las comunidades de propietarios están exentas de pagar tasas judiciales, por lo que anima a estas entidades a dar el paso en el caso de que se encuentren en una situación de insolvencia económica debido a la morosidad de bancos y cajas de ahorro.

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Recuperar la plusvalía cuando se vendió con pérdidas

Recuperar la plusvalía cuando se vendió con pérdidas

FUENTE: EL MUNDO.

He pagado la plusvalía municipal teniendo pérdidas, ¿cómo puedo reclamar?

El Tribunal Constitucional tumbó este viernes el impuesto municipal sobre plusvalías al entender que va contra el principio de capacidad económica tributar cuando la venta del inmueble no ha proporcionado ganancias, algo que ha sucedido de forma frecuente en los últimos años, como consecuencia de la crisis. A continuación les explicamos cómo reclamar si se encuentran en esta situación y qué pasos deberían seguir.

Si ha pagado este impuesto teniendo pérdidas, ¿cómo puede reclamar?

Lo primero que tiene que hacer es presentar un escrito de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos ante el ayuntamiento que ha recaudado el impuesto, haciendo constar el importe que abonó. Esto pone en marcha la vía administrativa. La Administración deberá darnos una respuesta y fijará un plazo para que podamos interponer un recurso de reposición y si lo permite, porque no todas las poblaciones disponen de un Tribunal Económico Administrativo municipal, una reclamación económico administrativa que deberá ser resuelta por este tribunal si lo hubiera. Estos pasos agotarían la vía administrativa. Si no se ha resuelto de forma satisfactoria para nuestros intereses la reclamación, se puede iniciar un procedimiento judicial. Ahí es donde hay más posibilidades de ganar, según Legálitas. En este caso, hay un plazo de dos meses para interponer un recurso contencioso administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia correspondiente. Conviene, sin embargo, valorar si la vía judicial es aconsejable porque en algunos casos podría no serlo.

¿Cómo argumenta el Tribunal Constitucional su resolución?

El Alto Tribunal considera que no es legal imponer un impuesto cuando no se ha producido una ganancia. El impuesto municipal sobre las plusvalías grava en teoría la revalorización de los inmuebles cuando son vendidos. Sin embargo, en la práctica se abona siempre aunque estos hayan perdido valor. Ahora, el Tribunal Constitucional anula este impuesto cuando no se produzcan ganancias. En su resolución afirma que «en ningún caso podrá el legislador establecer un tributo tomando en consideración actos o hechos que no sean exponentes de una riqueza real o potencial».

El fallo estima parcialmente una cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 3 de Donostia en relación con varios artículos de una norma foral que regula la plusvalía. ¿Pueden reclamar, por tanto, sólo los contribuyentes de este territorio o los afectados de cualquier parte del territorio español??

Según Legálitas, como esta norma foral que regula las plusvalías es copia de la normativa estatal en esta materia, afectaría también a ésta. Hacienda, por el contrario, asegura que el fallo sólo afecta a los contribuyentes de Guipúzcoa al referirse a una norma foral.

¿Por qué los ayuntamientos cobran este impuesto entonces aunque no haya ganancias?

El artículo 104 de la Ley de Haciendas locales grava el incremento del valor que experimentan los inmuebles como consecuencia de su transmisión. Sin embargo, la plusvalía municipal no depende del valor de venta o de compra. Así, el ayuntamiento en el que se encuentra inmueble no tiene en cuenta si se ha producido o no un incremento en su valor. Simplemente se limita a tomar como base el valor catastral del suelo y lo multiplica por un coeficiente en función del número de años que se haya tenido ese bien en propiedad y, además, por un tipo impositivo que viene contemplado en la ordenanza municipal del ayuntamiento en cuestión. De este modo, el resultado siempre es positivo y se debe pagar, aunque se haya vendido el inmueble por debajo del valor de compra, es decir, no se hayan tenido ganancias sino pérdidas. Algo que ha sucedido con mucha frecuencia en los últimos años como consecuencia de la crisis.

¿Pueden reclamar también quienes se vieron obligados a pagar una plusvalía tras perder su casa por no haber podido hacer frente al pago de una hipoteca?

Un decreto ley de 2014 estableció una exención del pago del impuesto para aquellos que perdieron su vivienda al no haber podido hacer frente al pago de una hipoteca (bien en una ejecución hipotecaria o en una dación en pago). Ahora bien, esta exención sólo afecta a los casos en los que el inmueble fuera la vivienda habitual y no se dispusiera de más bienes. Y no a las segundas residencias o a los locales y oficinas. En estos casos los dueños sí tenían que pagar el impuesto, y si no lo hacían, incurrían en una deuda con el ayuntamiento. En el segundo supuesto, los afectados podrían presentar una reclamación.

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La banca deberá devolver lo cobrado de más por las cláusulas suelo desde la firma de la hipoteca

La banca deberá devolver lo cobrado de más por las cláusulas suelo desde la firma de la hipoteca

Fuente: Idealista

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dado la razón a los afectados por las cláusulas suelo al establecer la retroactividad total en la devolución de lo cobrado de más por las cláusulas suelo de los contratos hipotecarios. Este fallo supone un auténtico varapalo para la banca que tendrá que desembolsar hasta 7.600 millones de euros adicionales para indemnizar a los afectados. La reacción de la banca en bolsa no se ha hecho esperar: los pesos pesados del sector lideran las caídas del Ibex con descensos de hasta el 9%.

Con esta sentencia el tribunal europeo se enfrenta a la tesis del Tribunal Supremo que dictaminó en dos ocasiones que la banca sólo tenía que devolver el dinero cobrado indebidamente por esta cláusula suelo desde el 9 de mayo de 2013. Para más inri, el tribunal europeo también se opone al informe que elaboró el Abogado General de este organismo en el que daba la razón a la banca.

La banca tendrá que afrontar una factura adicional de hasta 7.600 millones de euros, según cálculos del Banco de España. En un informe confidencial este organismo aseguraba que la retroactividad total de las cláusulas suelo podría minar la capacidad de la banca para contribuir a la recuperación y al bienestar de los ciudadanos. Añadía que devolver el dinero cobrado de más por este tipo de cláusulas tendría consecuencias negativas desde el punto de vista de la estabilidad financiera y el crecimiento de la economía española.

El tribunal europeo argumenta su decisión señalando que la jurisprudencia española que limita en el tiempo los efectos de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo contenidas en los contratos hipotecarios es incompatible con el Derecho de la Unión Europea, ya que la directiva europea establece que las cláusulas abusivas no vincularán a los consumidores.

Es decir, considera que la consecuencia de que se dictamine abusiva la cláusula suelo es el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el hipotecado de no haber existido dicha cláusula. Así, avala la retroactividad total.

Estas cláusulas prevén que, aunque el tipo de interés se sitúe por debajo de un determinado umbral (“suelo”) fijado en el contrato, el consumidor seguirá pagando unos intereses mínimos que equivalen a ese umbral y sin que le resulte aplicable un tipo inferior al mismo.

Con esta sentencia tan esperada se cierra un capítulo que ha durado varios años y que ha dado muchos quebraderos de cabeza a abogados y jueces españoles. Sobre todo desde que en mayo de 2013 el Tribunal Supremo declarara nulas las cláusulas suelo por ser abusivas. Esta nulidad venía por haberse incluido en los contratos hipotecarios sin comunicación clara y transparente previa al consumidor. El Supremo descartaba que se trataran de cláusulas ilícitas.

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, explica que “sin duda son buenas noticias para los afectados por estas cláusulas, pero no lo son tanto para aquellos que tenían en mente contratar una hipoteca a corto plazo. Las entidades financieras afectadas, que no son todas, se verán abocadas a incrementar los diferenciales a los que firman los nuevos préstamos con el objetivo de cubrir los “gastos extra” que supondrá esta sentencia, mientras que aquellas a las que no les afecta los incrementarán, aunque más suavemente, para mejorar su cuenta de resultados aún manteniendo sus precios por debajo de sus competidores”.

El perjuicio económico de la cláusula suelo al hipotecado

Según los cálculos de la Asociación de Usuarios de Banca (Adicae), las cláusulas suelo han supuesto un perjuicio para los afectados de entre 2.150 y 4.277 euros al año, en función del préstamos concedido. Pese a que la cláusula suelo se firmó desde el comienzo de la hipoteca, hasta que no se produjo la caída de los tipos de interés no comenzó a aplicarse el suelo (en 2009), que impide al hipotecado beneficiarse de la misma y pagar una cuota mensual más reducida. Para Adicae, el coste pagado de más de una familia podría alcanzar los 25.000 euros.

Para hacerse una idea de cómo ha afectado esta cláusula a las hipotecas, basta repasar este gráfico publicado por Analistas Financieros Internacionales (AFI), que refleja cómo ha evolucionado el euríbor a 12 meses, el euríbor más el diferencial medio (es decir, el interés de las hipotecas variables) y el interés al que estaban sujetos los préstamos hipotecarios con cláusula suelo.

Los hipotecados tienen que reclamar judicialmente

Los hipotecados afectados deben acudir a la vía judicial para recuperar el dinero cobrado de más, es decir, deben interponer una reclamación judicial de carácter previo para que la banca les indemnice.

Lo cierto es que algunas firmas como reclamador.es han alertado de las artimañas que emplean los bancos para no devolver el dinero, mediante la presión a sus clientes para que firmen acuerdos. En esta noticia puedes ver de qué artimañas se trata.

Entre las condiciones se encuentran, por ejemplo, reducir la cláusula suelo o eliminarla temporalmente durante unos años. También proponen quitar la cláusula a cambio de un aumento del diferencial del préstamo o la obligación de contratar productos adicionales como seguros de vida o de protección de pagos.

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Mi vecino no paga.

Mi vecino no paga.

Fuente: El Pais

DE LAS BUENAS PALABRAS AL PROCESO MONITORIO

El proceso más empleado para reclamar las deudas en las comunidades de propietarios es el monitorio. Fue introducido en el ordenamiento jurídico mediante la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 1999 gracias a la Iniciativa Legislativa Popular promovida por los Administradores de Fincas Colegiados a través de su Consejo General.

El proceso se ha mostrado muy útil, si bien perdió parte de su eficacia con la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, de ahí que en ocasiones sea más interesante acudir a otros procesos declarativos, ya sea el juicio verbal o el ordinario, según la cuantía de la deuda.

En el caso del proceso monitorio, lo primero que hay que hacer es que la junta general apruebe el saldo deudor del vecino y después notificarle el acuerdo. Si no recibe la notificación bastará con exponer dicho acuerdo durante al menos tres días en el tablón de anuncios de la comunidad. Una vez acreditado mediante certificado el acuerdo (con firma del secretario y presidente) se puede presentar el monitorio. Iniciados los trámites judiciales, la Ley establece que el deudor debe hacer frente al pago dentro de los 20 días hábiles siguientes.

“El problema está en que la admisión a trámite de la reclamación y el requerimiento de pago pueden demorarse según los asuntos pendientes del juzgado, y según la dificultad o no de localizar al deudor para efectuar el requerimiento y notificaciones. Si no atiende el pago, hay que iniciar los trámites de una ejecución de sentencia, presentando un nuevo escrito que también ha de notificarse al deudor. En suma, excesivos formalismos que requieren estar bien asesorado”, explica Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.

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