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… para entrar a vivir…

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Solo el 12% de la vivienda usada en venta necesita una reforma

fuente: pisos.com

La mayor parte de la vivienda de segunda mano anunciada en pisos.com está lista para entrar a vivir. Según el portal inmobiliario, el 59,8% de la oferta se encuentra en buenas condiciones, mientras que el 12,5% se ha reformado recientemente y un 15,4% está a estrenar. Así, el 87,7% de las viviendas del portal resulta adecuado para entrar a vivir sin asumir grandes obras. El 12,3% restante necesitaría una reforma antes de recibir a sus nuevos propietarios.

Hace un año, el 75,8% de las viviendas del portal se encontraba en buen estado de conservación, el 8,3% acababa de ser reformado y el 7,9% estaba a estrenar. Solo el 8,1% restante requería una actualización completa. En resumen, el 91,9% de los inmuebles podía ser habitado de forma inmediata.

Miedo a las reformas

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, asegura que “a muchos futuros propietarios les asustan las reformas integrales, debido a las molestias y el tiempo que conllevan”. El responsable del portal inmobiliario indica que “pequeñas actualizaciones como pintar o cambiar el suelo no son comparables a un cambio en la distribución o a crear una cocina o un baño desde cero. Los compradores suelen inclinarse hacia viviendas listas para entrar a vivir, aunque sean más caras, por miedo a que las reformas no cumplan sus expectativas o se alarguen demasiado”.

Sin embargo, el experto señala que con los inversores es diferente, porque “su intención no vivir en ese inmueble, sino hacer negocio”. Font admite que “este perfil realiza un análisis de la futura rentabilidad del activo. De este modo, se asegura de que el dinero invertido en su puesta a punto se recuperará con creces, bien a corto plazo vendiéndolo una vez reformado, bien a medio-largo plazo a través del alquiler”.

COMUNIDADES AUTÓNOMAS

Las regiones que registran la mayor proporción de viviendas en buen estado son Cantabria (68%), Extremadura (65,2%) y Murcia (64,2%). Hace un año, el ranking estuvo liderado por Extremadura (81,8%). De hecho, solo La Rioja (67,4%) y País Vasco (69,8%) obtuvieron porcentajes por debajo del 70%. El escenario actual es diferente, dado que ninguna comunidad alcanza esta proporción, lo que significa que el parque de vivienda disponible tiene peor calidad.

Respecto a los pisos a estrenar, las comunidades líderes son Murcia (18,9%), La Rioja (17,2%) y Galicia (17%). El año pasado, La Rioja (14,7%) fue la que acumuló el mayor volumen. Las regiones con más vivienda recién reformada son Canarias (15,6%), Baleares (14,6%) y Comunidad Valenciana (14,5%), un listado que hace un año encabezó País Vasco (11,9%). Las autonomías más necesitadas de reformas son Castilla y León (15,1%), Aragón (15%) y Baleares (14,5%). País Vasco (13,1%) también lideró este ranking hace un año.

PROVINCIAS

A nivel provincial, la vivienda en buen estado es más numerosa en Granada (68,5%), Soria (68,5%) y Cádiz (68,3%). Hace un año, Segovia (86,7%) destacó por encima del resto, pero hubo trece provincias más por encima del 80%. Las que más residencias a estrenar ofrecen son Palencia (27%), Lugo (23,5%) y Málaga (21,9%). La provincia que destacó hace un año fue Soria (43,9%).

Las provincias con más viviendas reformadas son Córdoba (17,4%), Valencia (16,1%) y Las Palmas (15,9%). La primera clasificada doce meses atrás fue Zamora (16,5%). León (19,1%), Palencia (18,9%) y A Coruña (16,8%) acumulan más casas pendientes de rehabilitación. Cuenca (16,7%) obtuvo el primer puesto hace un año.

CAPITALES

En cuanto a las capitales, las que tienen más casas en buen estado son Lleida (73%), Badajoz (72,2%) y Huesca (72,2%). Hace un año, encabezó el listado Segovia (87,6%). Las viviendas a estrenar son más fáciles de encontrar en Palencia (27%), Pamplona (24,6%) y Pontevedra (21,7%). Soria (55,2%) fue líder hace un año.

Las capitales con más inmuebles reformados a la venta son Córdoba (25,8%), Cádiz (25%) y Valencia (22,1%). Esta última ciudad fue líder hace un año con un porcentaje del 21,4%. Las capitales con mayor cantidad de viviendas para reformar son León (24,4%), Cuenca (20,8%) y Las Palmas de Gran Canaria (18,2%). También fue León (24,2%) la capital con más casas en peor estado hace un año.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

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Lo que debes saber sobre tu administrador de fincas

Lo que debes saber sobre tu administrador de fincas

Fuente: pisos.com

10 preguntas que toda comunidad ha de hacerse sobre los administradores de fincas

Seis de cada diez españoles residen en bloques de viviendas, según los últimos datos de Eurostat, correspondientes a 2015. Este resultado refleja cómo la mayoría de los propietarios cohabita en comunidades de vecinos. Unos lugares en los que la convivencia no resulta siempre fácil. Así, son diversos los conflictos que surgen entre vecinos, tales como la morosidad, los ruidos, las reformas o el uso de las zonas comunes. A ellos se deben añadir los temas relativos a la gestión y seguridad jurídica de la finca, por lo que son numerosas las comunidades de propietarios que optan por contratar los servicios de un administrador.

  1. ¿Qué es realmente un administrador de fincas?

Los administradores de fincas son, según Manuela Julia Martínez Torres, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), los responsables de “gestionar” el patrimonio inmobiliario de las comunidades “en beneficio de sus clientes”, y “al amparo de las normas colegiales que garantizan la eficacia, independencia y responsabilidad” en el ejercicio de sus funciones. Por su parte, Juan Rodríguez Baeza, fundador de Comunidades.com, añade un punto de vista más práctico al respecto, pues sostiene que los administradores son “los auténticos expertos en propiedad horizontal” y, en el día a día, se constituyen como “los solucionadores de problemas” que surgen en el seno de las mismas.

  1. ¿Qué requisitos debe cumplir este profesional?

La gestión de fincas genera en España alrededor de 80.000 puestos de trabajo directos y mueve más de 2.000 millones euros al año, lo que convierte a la cantidad de dinero gestionada por el gremio en una cifra superior a los 35.000 millones de euros. Es por ello que sus responsables deben cumplir una serie de requisitos formativos y legales. En primer lugar, tal y como explica Amor Pelegrí, socia del despacho de abogados del mismo nombre, se trata de “expertos en la legislación aplicada a la gestión de fincas”, especialmente en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y en derecho fiscal.

Además, según expone Rodríguez Baeza, todo administrador de fincas tiene que estar en posesión de uno de los determinados títulos universitarios exigidos por el Ministerio de Fomento o, como segunda opción, “aprobar el plan de estudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas”. Esta formación es impartida actualmente en once universidades españolas mediante la creación de un título propio, que se desarrolla en tres años y cuenta con un mínimo de 180 créditos.

  1. ¿Qué beneficios aporta esta figura a la comunidad?

A juicio de Martínez Torres, el principal beneficio que para una comunidad de propietarios presenta contar con un administrador es “la tranquilidad de una buena gestión económica” de la misma. Este trabajo se traduce, desde su punto de vista, “en una mejor calidad de vida” de los propietarios de los inmuebles incluidos en la finca. Al respecto, el fundador de Comunidades.com va más allá y sostiene que, además de velar por el buen régimen de la finca, el administrador “asesora a la comunidad, controla los proveedores, coordina los siniestros, se ocupa de las relaciones laborales con los empleados, advierte sobre la morosidad y se esfuerza en mantener la convivencia entre los comuneros”. “Cuando actúa como secretario de la misma, que es casi siempre, convoca además las juntas, asiste a las mismas, redacta el acta y practica las notificaciones que procedan”, agrega.

  1. ¿Cuáles son sus responsabilidades?

El administrador, en el ejercicio de su actividad laboral, reconoce Pelegrí, ha de responder con sus propios actos y los de sus empleados y colaboradores, “por daños patrimoniales que se deriven del ejercicio de su actuación profesional”. Entre ellos, subraya esta letrada, se encuentran los errores, omisiones o negligencias. En paralelo, cita como ejemplo de delitos o faltas que esta figura puede cometer en el ejercicio de su actividad, ante lo que recomienda que los propietarios tengan en cuenta, la “apropiación indebida de fondos, la coacción al cortar un suministro, las amenazas contenidas en las actas, los delitos contra los trabajadores, la estafa a los proveedores, la gestión defectuosa, la insolvencia punible o la falsedad documental”.

  1. ¿Qué actividades quedan fuera de su alcance?

Los expertos consultados coinciden en transmitir a los propietarios que existen una serie de actividades que quedan fuera del alcance del administrador y que, por tanto, no les pueden exigir. Entre las mismas, manifiesta Rodríguez Baeza, destacan las responsabilidades exigibles al presidente de la comunidad, como representante legal de la misma, “por las decisiones que este adopte, omisiones en el desempeño del cargo o accidentes en la comunidad”. Al respecto, recuerda que entre estas actividades se incluyen “la realización de obras sin licencia y las inspecciones del edificio e instalaciones”. Otras responsabilidades que quedan excluidas de la labor profesional del administrador son exigir el pago a los propietarios morosos, hacer cumplir los acuerdos a los que estos lleguen, contratar un seguro sin acuerdo de la comunidad o resolver unilateralmente el contrato de mantenimiento del ascensor.

  1. ¿Qué garantías aporta a los propietarios?

Todo administrador de fincas debe ofrecer unas garantías a las personas que demandan sus servicios. Entre ellas, la presidenta de CAFMadrid hace hincapié en su formación “continua y actualizada”, mediante la realización de cursos y la asistencia a conferencias, charlas y ponencias. Además, destaca que estos profesionales cuentan con “información puntual y casi diaria” sobre los cambios normativos o técnicosque pueden afectar a su profesión “para garantizar el nivel de servicio y asesoramiento que merece el ciudadano”. De igual modo, subraya que los administradores de fincas aportan “control deontológico y profesional de sus actuaciones”, pudiendo denunciar cualquier actuación que vulnere el código ético del colectivo.

  1. ¿Cuáles son sus tarifas?

Los honorarios de un administración de fincas son fijados por estos profesionales, puesto que en la actualidad no existen tarifas mínimas ni recomendadas al respecto. En este sentido, desde Comunidades.com recalcan que estos servicios se determinan “en función de la carga de trabajo que suponen”. En esta línea, Rodríguez Baeza reconoce que “influye bastante” el número de propietarios y “los servicios comunes” con los que cuente la finca, puesto que la calefacción, la piscina y la portería suponen una mayor dedicación. Lo mismo pasa con la domiciliación o no de los recibos comunitarios, la morosidad y las obras que se realicen en dicho espacio. De igual modo, afirma que en las grandes ciudades “se cobra más”, puesto que las gestiones presenciales “se encarecen por los largos desplazamientos” y, también, porque los edificios “suelen tener más servicios y más copropietarios que en lugares de menor población”.

  1. ¿Cómo se formaliza la relación entre administrador y propietarios?

La materialización y formalización de la relación entre los propietarios de la comunidad y el administrador de la finca se suele llevar a cabo a través de la firma de un contrato, tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal. Este documento, adelanta Pelegrí, es de duración renovable, “puesto que legalmente el nombramiento de administrador es por un año”. En lo que respecta a su rúbrica, esta se lleva a cabo en la Junta general ordinaria, agrega esta abogada. “En él se relacionan los servicios de administración incluidos y excluidos, se pactan los honorarios, su forma de pago, así como el procedimiento de actualización de los mismos”, matiza.

  1. ¿El administrador debe tener un seguro?

En España, los administradores de fincas disponen de un seguro de responsabilidad civil, tal y como confirma la presidenta de CAFMAdrid. Este seguro, que alcanza el millón de euros, está concertado a través de los distintos colegios a los que pertenecen los administradores y responde “ante posibles omisiones o negligencias en que este profesional pudiera incurrir durante su actividad”. Asimismo, Martínez Torres explica que, en determinados colegios, como es el caso de Madrid, los administradores cuentan además con la cobertura de un seguro de caución, “para el caso poco probable de desajustes o pérdidas en la gestión económica de sus profesionales”.

  1. ¿Qué pasos tiene que dar una comunidad para cambiar al administrador?

La sustitución del administrador de fincas se suele realizar durante el transcurso de la junta general ordinaria de la comunidad, que debe reunirse una vez al año. No obstante, como insiste Rodríguez Baeza, “la ley prevé la posibilidad de que cualquiera de los cargos pueda ser removido antes de expirar su mandato”, por acuerdo de una junta general extraordinaria. En este caso, la comunidad tendría que indemnizar al administrador por daños y perjuicios, con el comporte correspondiente a los meses que falten para cumplir su año de mandato, “salvo que el cese se deba a una causa justa y demostrable”, puntualiza este experto. “Tanto si se decide cambiar de administrador en una junta ordinaria como en una extraordinaria, el acuerdo debe adoptarse por la doble mayoría simple de propietarios asistentes”, concluye.

Sobre Administraciones Corcho:

Todos los administradores de Administraciones Corcho se encuentran en posesión de su certificado de colegiación vigente en el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid.

Somos la primera Administración de Fincas en Madrid en conseguir la norma ISO 9901 en 2002.

Administraciones Corcho SL tiene suscrita y en vigor la correspondiente Póliza de Responsabilidad Civil Profesional con garantías ampliadas respecto a las coberturas habituales marcadas por ley.

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Edificios accesibles ¿quien paga?

Edificios accesibles ¿quien paga?

FUENTE: 20 MINUTOS

Por unos edificios accesibles a todos: ¿quién paga las reformas?

  • El Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad propone que paguen las comunidades de propietarios.
  • Pese a mejorar la Ley de Propiedad Horizontal, hay personas con discapacidad que no puedan entrar y salir en igualdad de condiciones.

Que un edificio sea accesible a todos es algo a lo que nadie se negaría en su sano juicio. Pero ¿quién paga las reformas? En el Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad (CERMI) lo tienen claro.

Proponen que todas las obras necesarias para hacer accesible un edificio de viviendas las paguen las comunidades de propietarios.   El CERMI ha ejercido su derecho de petición para reclamar por escrito al Ministerio de Fomento que promueva urgentemente la modificación de la Ley de propiedad horizontal y conexas para favorecer el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas con discapacidad y personas mayores.

En su opinión, pese a las mejoras que se han realizado en los años 2003, 2011 y 2013 en la Ley de Propiedad Horizontal, no se han conseguido subsanar los déficit de esta normativa que permiten que haya personas mayores o con discapacidad que no puedan entrar y salir en igualdad de condiciones de sus hogares. Ello ocurre porque hay comunidades de propietarios que no sufragan el coste de las reformas que requieren muchos edificios para eliminar las barreras arquitectónicas.

A juicio de la entidad, estos progresos normativos deben ser completados, alcanzando la total asunción de costes, como desde siempre ha sucedido para otras obligaciones que asume la comunidad como las derivadas de las condiciones estructurales, la estanqueidad, la habitabilidad y la seguridad del edificio de viviendas. «No hay razón social ni jurídica para otorgar a la accesibilidad un trato distinto y más desfavorable, rayano en la discriminación, cuando el bien social protegido constitucionalmente, la inclusión de las personas con discapacidad o mayores, es tan evidente», opinan los responsables de CERMI.

El Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad plantea al Ministerio de Fomento una reforma normativa. Aboga por reforzar la obligatoriedad de que las comunidades de propietarios afronten el coste de los ajustes razonables. Se engloban dentro de esta categoría las reformas que no superen la suma de 12 cuotas mensuales de cada propietario, excluyendo las ayudas a las que se tenga derecho.

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Tramitar una licencia de obras para nuestra reforma.

Tramitar una licencia de obras para nuestra reforma.

Fuente: 20minutos.es

  • En la Junta Municipal y/o en la web del ayuntamiento, hay que informarse de formularios, licencias y sus requisitos.

  • Es más que probable que se necesite una licencia de ocupación de la vía pública para colocar el contenedor o saco de escombros.

  • Sea necesario o no el proyecto técnico, contratar un técnico puede ser muy útil

Para reformar una vivienda debemos buscar profesionales acreditados e, idealmente, con referencias. Quien se ha visto alguna vez en este brete ya sabe lo difícil que es. Pero antes de eso debemos pensar en hacer las cosas bien; legalmente.

Aunque algunos de los requisitos dependen del municipio donde vayamos a acometer la reforma, existen una serie de gestiones básicas y comunes a todos para tramitar una licencia de obras.

Informarse en la Junta Municipal

El técnico municipal explicará perfectamente los diferentes formularios que se deben contratar y la documentación necesaria según el caso. Así se puede conocer la normativa referente a la casa, si el edificio tiene algún tipo de protección arquitectónica y, por supuesto, el tipo de licencia y sus requisitos.

Consultar la página web del ayuntamiento

Puede ser un sustituto del punto anterior o un complemento. Generalmente, los consistorios tienen toda la información sobre licencias disponible en la web.

Solicitar la licencia de ocupación de vía pública

Independientemente del tipo de obra que se realice y la licencia que se vaya a solicitar, es más que probable que se necesite una licencia de ocupación de la vía pública para colocar el contenedor o saco de escombros que dé servicio a la obra. Esta licencia suele ser una tasa diaria por cada día de ocupación, que varía en función de cada ciudad, y que no suele estar incluida en el presupuesto de obra.

Conocer el coste aproximado de la licencia

El coste depende fundamentalmente del tipo de obra que se realice, ya que en unas ocasiones es una cantidad fija, en otras una variable y, en la mayoría de las ocasiones, una combinación de ambas. Lo habitual es que la cantidad se abone al solicitar la licencia y, posteriormente, el impuesto sobre instalaciones, construcciones y obras (ICIO) se pague una vez concedida la licencia. El importe suele ser del 4% del presupuesto de la obra.

Contratar a un técnico

Contar con el apoyo de un técnico para la gestión de la licencia, aun sin ser necesario el proyecto técnico, puede ser de gran utilidad, ya que este conoce a la perfección el procedimiento, los formularios y la manera de completarlos. Además, redactará la breve memoria que se solicite o ejecutará los planos que pida el ayuntamiento.

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