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Hipoteca inversa a la española

Hipoteca inversa a la española

La hipoteca inversa en Europa: en qué se parece y diferencia el modelo en España.

Fuente: Idealista.com

Por Fernanda Escardó Zaldo, abogado, Óptima Mayores

España es uno de los países de la Unión Europea con mayor número de consumidores potenciales de hipoteca inversa, por delante de Reino Unido y solo por detrás de Italia: tenemos más de 8 millones de personas mayores de 65 años con vivienda en propiedad, frente a 7,7 millones de británicos o a 1, 4 millones de suecos.

Además, y a pesar de ser estos dos últimos países los que cuentan con un mercado de hipoteca inversa más consolidado y estable, es España el que está a la vanguardia de Europa a nivel regulatorio, dentro de los países con un sistema jurídico codificado, como son Italia, Francia y Portugal. Más concretamente, nuestro país es el primero que dota a este producto financiero y social de marco jurídico específico y en consecuencia una seguridad jurídica tanto al producto, en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, como a su proceso de contratación, a través de la Orden EHA 2899/2011.

Pero España no sólo es pionera en la regulación, sino que es además el único país de la UE, que por la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, establece:

  1. Importantes ventajas ficales, como la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
  2. La reducción de los aranceles registrales y de los honorarios notariales en la formalización de la operación.

Y ello es, por haber entendido acertadamente el legislador que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas generará beneficios tanto económicos como sociales, ya que viene a paliar uno de los principales problemas de nuestra sociedad actual como es la satisfacción del incremento de las necesidades de renta de nuestros mayores durante los últimos años de vida, posibilitándoles con este producto obtener ingresos adicionales de su ahorro invertido a lo largo de su vida en sus viviendas.

Y así, el legislador además de bonificar los costes de formalización de esta hipoteca, la diseña para que los mayores financien con su vivienda la última etapa de vida y la contraten siguiendo un proceso seguro, transparente y responsable, configurándola en la Disposición Adicional 1ª de la Ley 41/2007 como:

  • un préstamo o crédito hipotecario para personas mayores de 65 años, con vivienda habitual en propiedad
  • por el cual una entidad financiera pone a disposición del cliente unas cantidades
  • y en el que el cliente no tiene que devolver ni capital ni intereses hasta su fallecimiento
  • el cual debe ser comercializado por entidades financieras o aseguradoras supervisadas españolas o extranjeras autorizadas para operar en España
  • y que debe contratarse con la intervención de un asesor independiente, dentro del marco de transparencia establecido en la Orden EHA 2899/2011

Si bien en todos los países de la UE en los que se comercializa la hipoteca inversa (Reino Unido, Irlanda Suecia, Noruega, Francia, Italia, España y Polonia) la finalidad, el público objetivo y las características fundamentales del producto son muy similares, se observan unas diferencias palpables al comparar la hipoteca inversa regulada en España con el producto existente en los países de la UE con el mercado más desarrollado de hipotecas inversas.

Como se observa en la tabla inicial, España es el único país de la UE en donde, por ley, es obligatoria la intervención de un asesor independiente en la contratación, con la finalidad de que el usuario pueda beneficiarse de un asesoramiento experto, profesional e independiente que le garantice un proceso de contratación seguro, transparente y responsable. Además, somos el único país en donde, por ley, la formalización de una hipoteca inversa tiene ventajas fiscales y reducción de costes de contratación. Todas estas diferencias que se detallan en la tabla comparativa nos llevan a estas conclusiones:

  1. Sólo en España, junto a Italia y Francia, la contratación de una hipoteca inversa se formaliza ante notario.
  2. Sólo en España, junto a Italia y Francia está especialmente regulado por Ley el producto y su proceso de contratación.
  3. Sólo en España, junto a Italia y Francia, no surge la obligación de devolver el capital más intereses en caso de abandono de la vivienda, como ocurre en Reino Unido o en Suecia.
  4. Después de Reino Unido, España es, junto a Italia, donde más modalidades hay de recibir el capital: pago único o pago periódico, o mixto.

Por todo lo anterior, podemos decir que España, tanto por su gran mercado potencial como por su actual marco jurídico está destinada a ser el país europeo en el que mayor desarrollo tenga la hipoteca inversa en un futuro inmediato.

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Puedes librarte de pagar IRPF en la venta de una casa

Puedes librarte de pagar IRPF en la venta de una casa

En qué casos te librarás de pagar IRPF por vender una casa

fuente: idealista.com

Casi todas las transacciones están gravadas y es difícil escapar del control del fisco. Sin embargo, en ocasiones hay contribuyentes que están exentos de pagar impuestos. En el caso de la venta de una vivienda, las ganancias patrimoniales obtenidas pueden estar exentas cuando el dinero se reinvierta en la compra de otra vivienda habitual o en su rehabilitación. Eso sí, casi nadie hoy por hoy está libre del pago de la plusvalía municipal, salvo si vendiste en pérdidas.

En concreto, cuando una persona vende su vivienda habitual, esa ganancia no tendrá que declararla en el IRPF si ha reinvertido el importe obtenido en la compra de otra casa habitual o en la rehabilitación de la casa que va a ser su hogar. De este modo, se ahorran los impuestos que van del 19% al 23% de la ganancia obtenida. 

Las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante).

En caso de que el contribuyente haya firmado una hipoteca para comprar una nueva casa, entonces se considerará como importe total obtenido en la transmisión el valor de la venta menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

Otro grupo de contribuyentes exento de tributar en el IRPF por la venta de su vivienda son los mayores de 65 años. Si vendieron un inmueble el año pasado, podrán acogerse a algunos beneficios fiscales en función del tipo de inmueble y del porcentaje de propiedad que tuvieran. Si la vivienda es habitual la exención es del 100% y si la titularidad es compartida, la exención sólo será aplicable al propietario mayor de 65 años respecto a la parte de casa que le pertenezca.

Si la vivienda vendida no es la habitual, los mayores de 65 años podrán no pagar impuestos por la ganancia obtenida si se reinvierte en una renta vitalicia. La cantidad máxima que podrá destinarse a la renta vitalicia es de 240.000 euros y la reinversión debe realizarse en el plazo de seis meses.

Otro colectivo que está exento de pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual es el de personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

Qué pasa si quieres comprar una vivienda de obra nueva

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) establece un plazo de dos años para acabar las obras y adquirir la nueva propiedad. Es decir, dos años después de la transmisión de la casa o dos años antes de dicha venta. En este último caso, para que la venta se encuentre exenta de tributación habría que solicitar una hipoteca sobre la vivienda y posteriormente cancelar la misma tras la venta de la vivienda antigua sin que se supere el plazo establecido de dos años.

Las tretas de Hacienda para obligar a pagar IRPF

El despacho de abogados Ático Jurídico señala que Hacienda suele analizar con lupa a los contribuyentes que se han aplicado la exención por reinversión, por lo que conviene estar muy atentos a los distintos problemas que pueden plantearse a la hora de disfrutar de la exención:

1. Olvidar mencionar en la declaración que se ha reinvertido el importe obtenido en la venta de la vivienda: En este caso Hacienda considera que la exención por reinversión es una opción tributaria. Por tanto, si al declarar la ganancia obtenida no se menciona que el importe se ha reinvertido, Hacienda considerará que el contribuyente ha optado por no aplicar la exención. Y dicha opción ya no podrá modificarse una vez finalice el plazo de declaración del impuesto (2 de julio para el IRPF de 2017). Lo peor es que algunos Tribunales de Justicia siguen este criterio de Hacienda.

2. No reinvertir exactamente el importe obtenido en la venta: Como la Ley exige que la reinversión debe ser del importe obtenido en la venta, Hacienda consideraba que si esto no había sido así (por ejemplo si se compraba una nueva vivienda antes de vender la anterior), no procedía la exención. Se trata de un criterio no obstante, declarado ilegal por el propio TEAC, en resolución dictada en 2014.

3. ¿Hasta cuándo Hacienda puede comprobar?: Considera por último Hacienda, que el plazo de prescripción en estos casos, se cuenta desde que hayan pasado 2 años desde la venta de la anterior vivienda habitual (plazo máximo para reinvertir). Y ello, aunque el contribuyente no agote dicho plazo y haya comprado la nueva vivienda mucho antes. Frente a este criterio existen pronunciamientos judiciales, por ejemplo del TSJ de Madrid, que consideran que el plazo de prescripción se inicia cuando el contribuyente, una vez vendida la anterior vivienda, compra una nueva.

Qué pasa si he vendido la casa a pérdidas

Si se ha perdido dinero con la venta de una casa, no se debe tributar por este rendimiento negativo, pero sí que hay que incluirlo en la declaración del IRPF. Además, las pérdidas pueden compensarse con las ganancias patrimoniales obtenidas en el ejercicio, gracias a fondos, acciones u otros inmuebles. El resultado es una rebaja en la factura fiscal.

Pero si aun así el resultado es negativo, entonces se compensará con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario incluidos en la base imponible del ahorro del propio ejercicio, con el límite del 20% de dicho saldo.

Si tras esta compensación queda aún saldo negativo, se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden que hemos indicado.

Aún queda por pagar la plusvalía municipal

Toda persona que venda con ganancias tendrá que pagar este impuesto municipal, salvo que venda con pérdidas, tal y como estableció el Tribunal Constitucional en mayo de 2017. Actualmente la modificación del impuesto todavía no se ha aprobado. También se van a cambiar los coeficientes máximos que después pueden aplicar los ayuntamientos.

El Tribunal Supremo sí ha dejado claro que sólo será posible librarse de pagar el impuesto en los casos en los que se haya vendido en pérdidas. En sentencia dictada en julio de 2018, declaró que los artículos que regulan el impuesto sólo son inconstitucionales cuando graven transmisiones en pérdidas, pero no cuando haya existido ganancia en la transmisión.

Eso sí, si la ganancia obtenida es tan pequeña que el impuesto que sale a pagar abosrbe gran parte o la tatalidad de dicha ganancia, el impuesto podría ser inconstitucional por confiscatorio. Esta cuestión ya se ha planteado al Tribunal Constitucional y en breve será resuelta.

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Ventajas para caseros e inquilinos

Ventajas para caseros e inquilinos

Ventajas fiscales de alquilar un piso

Fuente: blogbankia.es

El alquiler de una vivienda tiene ventajas fiscales a la hora de hacer la declaración de la renta. No solo el propietario se beneficia de ellas, sino que el inquilino también tiene una serie de beneficios por habitar una vivienda. Si tienes un piso en alquiler o eres alquilado, toma nota de las ventajas fiscales de las que puedes disfrutar.

Ventajas para los propietarios

Los propietarios de una vivienda en alquiler pueden contar con una reducción de un 60% como indica la Ley del IRPF. Este porcentaje se calculará a raíz de los ingresos que se hayan obtenido del piso en ese año, menos los gastos también adquiridos. Es decir, los beneficios que ha tenido el arrendador sobre el inmueble.

Sin embargo, solo podrán disfrutar de esta medida aquellos inmuebles que se usen como vivienda del arrendatario. Es decir, las casas destinadas a actividades profesionales o comerciales no aplicarán dicha deducción. Eso sí, estas viviendas deben ser tradicionales y no dedicadas exclusivamente al turismo, a las temporadas vacacionales o períodos cortos. Además, los rentistas están exentos de pagar el IVA cuando el inquilino utiliza la edificación como hogar.

La reducción en la declaración de la renta proviene, como hemos dicho, de los ingresos menos los gastos que ha percibido el arrendador en ese año. Los ingresos quedan claros cuales con, las mensualidades del inquilino. Sin embargo, ¿sabemos cuáles son esos gastos que se restan del total?

  • Intereses de préstamos o créditos que estén relacionados con la vivienda. Es decir, cuando se haya pedido un préstamo para mejorar el inmueble o para la adquisición de la misma.
  • Impuesto y tasas del estado que el casero tiene que pagar. Se incluyen: el IBI, tasa de limpieza, recogida de basura, alumbrado o gastos de comunidad.
  • Gastos por la formalización del contrato de arrendamiento.
  • Gastos de conservación y reparación de la vivienda. No se incluyen los gastos por mejora o ampliación del inmueble, sino aquel gasto que se ha hecho para mantener la vivienda habitable como la pintura o la reparación de electrodomésticos.
  • Gastos de suministros y servicios, como agua, electricidad o gas, siempre y cuando lo pague el propietario.
  • Las cuantías destinadas a la amortización y de los bienes que contenga y lleven a la depreciación de la vivienda.
  • Gastos derivados del seguro del hogar, como incendio, robo o roturas.

Para poder disfrutar de las ventajas fiscales, el casero debe incluir en la declaración del IRPF los ingresos y gastos percibidos del alquiler del inmueble. Todas la Comunidades Autónomas incluyen la deducción salvo La Rioja y Murcia, que dedican sus esfuerzos a que los jóvenes compren viviendas en lugar de pagar un alquiler.

Ventajas para los inquilinos

Los beneficios fiscales de los que pueden disfrutar los arrendadores de una vivienda dependen de la Comunidad Autónoma en la que residan. Sin embargo, la ley ha cambiado y solo aquellos que hayan firmado el contrato de alquiler antes del 1 de enero de 2015 pueden incluir el piso en la declaración de la renta. Para ello deben de haberse aplicado la deducción por alquiler en la declaración de la renta de ejercicios anteriores.

Por otro lado, se sitúan los ingresos de los inquilinos y es que no pueden superar los 24.107,20 euros anuales. La deducción para ellos es menor ya que se sitúa en el 10,05% de la cuantía que se haya pagado durante ese año. Sin embargo, esa cantidad pagada se limita a 9.040 euros de lo cual, lo máximo a percibir será 908 euros, aunque dependiendo siempre de la renta que tenga el declarante.

En estas circunstancias, al inquilino le podría convenir no cambiar de vivienda, utilizar las prórrogas del contrato y, si se terminan, también podrá seguirse aplicando la deducción si vuelve a firmar contrato con el mismo arrendador (sobre la misma vivienda), incluso aunque se modifiquen el importe y el plazo del contrato.

A estas ventajas se añaden las regionales. Es decir, las deducciones que permita cada Comunidad Autónoma. La edad del arrendatario o los ingresos del mismo, son las ventajas que incluyen la mayoría de las Comunidad Autónomas.

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Llega la Declaración de la Renta

Si tiene inmuebles alquilados aproveche todas las deducciones

Al cumplimentar su declaración del IRPF, recuerde computar todos los gastos que la ley le permite deducir, así como los límites y reglas aplicables en estos casos…

Gastos sin límite

Deducibles. Si tiene inmuebles alquilados, recuerde deducirse en su IRPF los gastos incurridos para obtener los ingresos.    Algunos de estos gastos pueden deducirse sin límite, incluso aunque supongan la existencia de rendimientos netos negativos. En concreto:

  • Tributos. El IBI, las tasas, las contribuciones especiales y cualquier otro tributo relacionado con el inmueble, salvo sanciones o recargos (los intereses de demora sí son deducibles).
  • Servicios. Los servicios (administración, portería, vigilancia…), los gastos de asesoría por el alquiler (formalización del contrato) o por litigios con el inquilino, o los seguros (por daños, responsabilidad civil, aseguramiento del cobro…).
  • Dudoso cobro. También puede deducir los alquileres no cobrados, siempre que a 31 de diciembre el inquilino esté en concurso de acreedores o hayan transcurrido más de seis meses desde el vencimiento impagado.    En todo caso, las rentas no cobradas deben haberse computado como ingreso (de forma que ese ingreso quedará anulado por el gasto).

Amortizaciones. También podrá deducir un 3% del mayor entre el coste de adquisición o el valor catastral (excluyendo en ambos casos el valor del suelo).    Si ha realizado mejoras, dedúzcase también un 3% de éstas. Y si el alquiler incluye muebles o electrodomésticos, deduzca el 10% de su valor de adquisición, hasta que queden totalmente amortizados.

Gastos con límite

Intereses y reparaciones. Respecto a los gastos de conservación y los intereses satisfechos por préstamos solicitados para adquirir el inmueble, podrá deducirlos con ciertos límites:

  • Dichos gastos no pueden superar, para cada inmueble, los ingresos íntegros obtenidos.
  • Si se supera dicha cuantía, el exceso no se pierde: podrá compensarse con los alquileres de los cuatro años siguientes.

Operativa. Fíjese que el límite se refiere a los ingresos íntegros, antes de computar el resto de gastos .  Por tanto, compute primero estos gastos (hasta el límite indicado), y deduzca después el resto sin límite; si actúa al revés y computa primero los gastos sin límite, saldrá perjudicado. Vea un ejemplo del orden correcto, considerando unos ingresos íntegros de 8.000 euros, unos gastos de conservación e intereses de 9.000 y el resto de gastos por 5.000 euros más.

Concepto Euros
Ingresos     8.000€
Menos: Gastos con límite (1)   -8.000€
Subtotal             0€
Menos: Gastos sin límite   -5.000€
Total rendimientos capital inmobiliario  -5.000€

(1) Los 1.000 euros no deducidos se podrán computar en los cuatro años siguientes con el mismo límite.

Gastos Proporcionales

Parte del año. Por último, recuerde que todos estos gastos serán deducibles al 100% aun cuando el inmueble esté arrendado una parte del año, siempre que pueda demostrar que el resto del año ha estado ofrecido en alquiler y que usted no lo ha utilizado .  Aunque Hacienda considera que la deducción es proporcional al tiempo de alquiler, ya existen pronunciamientos de los tribunales que aceptan esa deducción total.

Compute los gastos en el orden correcto para optimizar la deducción. Si el inmueble sólo ha estado arrendado una parte del año pero el resto ha estado ofrecido en alquiler, defienda igualmente la deducción del 100% de los gastos.

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Alquila tu casa a una ONG con garantías

Alquila tu casa a una ONG con garantías

Alquila tu casa a una ONG o cómo cobrar la renta todos los meses y dormir a pierna suelta

fuente: idealista.com

Cuando ponemos una vivienda en alquiler lo más normal es pensar en que quien va a vivir en la casa es un particular, pero también es posible alquilar a empresas. Sin embargo, una figura que no está tan vista es la de la ONG, que está a caballo entre la persona física y la persona jurídica y que se lleva lo mejor de estas figuras: el casero se asegura de cobrar todos los meses, no paga IVA y puede disfrutar de la reducción del 60% de los rendimientos obtenidos en el IRPF.

Alquilar la casa a un particular puede conllevar el riesgo de que deje de pagar la renta algún mes, que se marche antes de tiempo o que deje desperfectos en la vivienda.

Y, ¿cuál es el propósito de la ONG? Buscar un alquiler a una persona para que sea su vivienda habitual. En todo momento quien responde de los actos del inquilino es la ONG: es quien paga la renta todos los meses, paga la fianza y la que se hace cargo del buen uso de la casa.

Ventajas de alquilar la casa a una ONG

En el contrato de arrendamiento la ONG puede llegar a establecer que el retraso en el pago de la renta es causa suficiente para iniciar el desahucio. Y también que los gastos, costas judiciales que se causen por el proceso de desahucio o por incumplimiento del contrato serán por cuenta de la ONG, incluso los honorarios de Abogados y Procuradores.

Suelen corren a cargo del inquilino los siguientes gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan en la vivienda: cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado mantenimiento, los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, etc.

Por último, una ONG es un inquilino estable y que puede permanecer en la vivienda más tiempo que un particular al que le puede salir un trabajo fuera o que necesite una casa más grande, por ejemplo.

Los impuestos a pagar

Al ser una ONG, es decir, un organismo sin ánimo de lucro, el propietario de la casa está exento del pago de IVA, un impuesto que sí debe pagar si alquila el piso a una empresa.

Así, el criterio que emplea la Dirección General de Tributos es que las ONG no tienen la condición de empresario o profesional a efectos de IVA y, por ese motivo, por actuar como consumidor final el arrendamiento estará exento de IVA. “Y esto será así independientemente de que la vivienda la acaben ocupando terceras personas autorizadas por la ONG”, señala José María Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico.

En cuanto a la posibilidad de aplicar la reducción del 60% sobre los rendimientos obtenidos por el alquiler, el requisito es el mismo que en el caso del IVA. Es decir, que el inmueble se destine a vivienda habitual. El abogado Salcedo explica que el TEAC, en resolución de 8-9-2016, afirmó que en el contrato debería constar que el arrendamiento era para una persona física determinada.

“No obstante, siempre que el inmueble se destine a vivienda, y teniendo en cuenta que en IVA se exige un criterio finalista (que se utilice para vivienda) creo que puede defenderse la aplicación de la reducción, aunque no conste en el contrato la persona física concreta que va a ocupar el inmueble”, señala. En definitiva, “la lógica dice que siendo similar el requisito exigido en ambos impuestos (IRPF e IVA), que es el uso como vivienda, la solución debiera ser la misma”. Es decir, es posible que el casero tribute sólo por el 40% de los rendimientos.

Una de las ONG que están interesadas en buscar pisos en alquiler a personas desfavorecidas es la Comisión Española de Ayuda al Refugiado (CEAR). Miles de personas se ven obligadas a huir de su país por culpa de las guerras, por la violencia o graves violaciones de sus derechos fundamentales, es decir, por motivos de raza, religión, nacionalidad, opiniones políticas, pertenencia a determinado grupo social, de género u orientación sexual.

El CEAR se pone en contacto con los arrendadores para que cedan sus viviendas a refugiados durante unos meses hasta que estos encuentren un trabajo y puedan ser económicamente independientes. Sin embargo, el contrato de alquiler no se firma por unos meses, sino por un año más el tiempo que quiera estar la ONG (hasta tres años), ya que su objetivo es que la vivienda pueda ser disfrutada por diferentes refugiados de forma temporal.

Así, quien aparece en el contrato de alquiler como arrendatarios no son los refugiados, sino representantes de la Comisión Española de Ayuda al Refugiado.

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