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Ya hay sentencias para el cese de uso de pisos turísticos

Ya hay sentencias para el cese de uso de pisos turísticos

CESE DEL USO DE DOS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO POR CAUSAR ACTIVIDADES MOLESTAS  Y PELIGROSAS ASÍ COMO POR DAÑOS EN EL EDIFICIO

El Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Granada ha dictado una sentencia el 18 de septiembre de 2018 relativa al cese en el uso de dos viviendas de uso turístico por actividades molestas derivada del ejercicio de la acción de cesación del art. 7.2 de la LPH a la que puedes acceder pinchando aquí.

A modo de resumen señala lo siguiente:

  1. Puede afirmarse como hecho notorio que el uso de los elementos comunes por ochocientas personas distintas en dos años evidentemente supone un uso anormal de las instalaciones comunitarias
  2. El empleo de los inmuebles integrantes en una comunidad de propietarios como turísticos conviviendo con quienes poseen en ella su vivienda habitual provoca necesariamente los conflictos generados por el desarrollo de una actividad mercantil en espacios no especialmente habilitados para ello.
  3. Ha quedado acreditado que los vecinos han venido reclamando del gestor al que la propietaria ha encomendado la explotación de los inmuebles, solventar las molestias que ocasionan los ocupantes del inmueble.
  4. Consta igualmente la denuncia presentada por los ruidos provocados así como de las pruebas testificales depuestas los daños ocasionados al ascensor por un uso indebido del mismo de los ocupantes de los referidos inmuebles
  5. Es evidente que la actividad que se desarrolla en el inmueble es molesta, en tanto que con carácter periódico se producen incidentes en la comunidad de propietarios, de mayor o menor trascendencia que alteran la normal convivencia y las expectativas que sobre el descanso y seguridad genera el uso de la vivienda habitual.
  6. El uso común continuo por personas desconocidas de los espacios comunes de acceso a la propia vivienda entraña un peligro al obligar a los comuneros a acceder a un espacio cerrado con desconocidos como paso inexorable para acceder a sus viviendas, con la inseguridad que provoca tal situación fundamentalmente en las familias.

Esta sentencia establece una posición clara sobre los límites a la actividad del alquiler turístico en las comunidades de vecinos.

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Cómo debemos proceder ante el nuevo desahucio exprés contra okupas.

Cómo debemos proceder ante el nuevo desahucio exprés contra okupas.

Fuente: pisos.com

La última modificación la Ley de Enjuiciamiento Civil acelera el proceso para agilizar el fin de la ocupación ilegal de una vivienda en determinados supuestos de propiedad. La ley ha acabado definiéndose como una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con la ocupación ilegal de inmuebles por parte de okupas. En concreto, se beneficiarán de esta posibilidad los propietarios de viviendas que sean personas físicas y cuyas viviendas hayan sido ocupadas por terceras personas sin el consentimiento del propietario.

A quién afecta

Los desalojos exprés sólo podrán efectuarse cuando la propiedad esté en manos de ciudadanos particulares, de entidades sociales sin ánimo de lucro o de la administración pública. Si el piso pertenece a un fondo de inversión o a una entidad privada tendrá que recurrir a los procedimientos habituales. Por contra, no podrán beneficiarse de esta modalidad los propietarios de viviendas cuyo inquilino deja de pagar la renta de alquiler, ni tampoco los bancos o fondos buitre cuyas viviendas sean ocupadas.

La medida viene a dar solución a la problemática que existe en la actualidad, ya que el desalojo de viviendas de particulares ocupadas puede demorarse hasta 16 meses (de media) según el juzgado. Y al amparo de dicha problemática habían surgido mafias que se aprovechaban de la lentitud legal de la justicia en España.

Presentar demanda con un abogado especialista

Cuando el propietario de una vivienda detecte que en su vivienda hay personas que no cuentan con su consentimiento para estar en dicha vivienda, tendrá que interponer demanda de desahucio, demanda que será notificada a cualquier persona que se encuentre ocupando la vivienda. Para ello, debe acudir a un abogado especialista en desahucios, procurando que sea el más cercano a su domicilio y que posea amplia experiencia y formación en la materia. En el mismo momento que se admite a trámite la demanda se emite auto ordenando el desahucio de los okupas. Dicho auto no será recurrible y, además, será de aplicación a cualquier persona que se encuentre dentro de la vivienda el día del desahucio.

El demandante junto con la demanda debe solicitar la inmediata entrega de la posesión de la vivienda. En el decreto de admisión a trámite de la demanda se requerirá a los ocupantes para que aporten en el plazo de 5 días desde la notificación, el título que justifique su situación posesoria. Solo se podrán oponer a la demanda si pudiesen fundamentar la existencia de título suficiente para esta posesión o la falta de título por parte del demandante. Es decir, los ocupantes tendrán que demostrar con documentación la posesión legitima de la vivienda.

Sentencia en menos de 20 días

En caso de no aportarse justificación suficiente, el tribunal ordenará mediante auto la inmediata entrega de la posesión de la vivienda. Contra este auto, reza la ley, no cabrá recurso alguno y se llevará a efecto contra cualquiera de los ocupantes que se encontraren en ese momento en la vivienda. Igualmente se dictará sentencia de inmediato en caso de que el demandado no contestara al requerimiento en el plazo previsto de cinco días. La ley, además, posibilita la ejecución, si así lo solicitara el demandante, sin la necesidad de que transcurra el plazo de 20 días previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

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Recuperar la plusvalía ¿Cómo solicitar la devolución?

Recuperar la plusvalía ¿Cómo solicitar la devolución?

COMPRAVENTA INMOBILIARIA

¿Debo pagar la plusvalía?

El Tribunal Constitucional ha dictaminado que en las ventas de inmuebles que no generan una ganancia patrimonial no se debe pagar la plusvalía municipal. ¿Está usted en condiciones de solicitar la devolución?

Como sabe, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la Plusvalía Municipal) no se calcula según la ganancia o pérdida real obtenida por el vendedor en la transmisión del inmueble, sino en función del valor catastral y el tiempo transcurrido entre la compra y la venta.

Pues bien, el Tribunal Constitucional ha dictaminado que este sistema de cálculo es incorrecto, y que si la venta ha generado una pérdida patrimonial, no se debe satisfacer dicho impuesto.

¿Cómo actuar?

Si usted o alguno de sus clientes vendieron un inmueble con pérdidas y aun así pagaron la plusvalía municipal, actúe de la siguiente forma:

  • Si pagaron la plusvalía mediante autoliquidación y todavía no han transcurrido más de cuatro años, presente una solicitud de rectificación y de devolución de ingresos indebidos, indicando que la venta supuso una pérdida y que la cuota a pagar era cero.
  • Si fue el Ayuntamiento quien dictó una liquidación exigiendo el pago de la plusvalía, la situación es más complicada.  En ese caso, como la liquidación ya es firme, sólo podrá reclamar la devolución si en su día la impugnó y obtuvo una sentencia firme en contra que le obligaba a satisfacerla.

Ventas futuras.

Si próximamente va a vender un inmueble y ello le genera una pérdida, actúe de la siguiente forma:

  • Si en su municipio se ha establecido un sistema de comunicación (es el Ayuntamiento quien liquida el impuesto y reclama el pago), comunique la transmisión, pero acredite las pérdidas y alegue que no existe obligación de tributar por aplicación de esta nueva sentencia  Si el Ayuntamiento igualmente le exige el pago, recurra.
  • Si en su municipio el impuesto se recauda con autoliquidación, preséntela con cuota cero.  Otra alternativa es pagar e inmediatamente después impugnar la autoliquidación solicitando la devolución de ingresos indebidos.

Si en los últimos cuatro años vendió un inmueble con pérdidas y autoliquidó la plusvalía municipal, solicite la rectificación y la devolución de ingresos indebidos.

En Administraciones Corcho usted dispone de un Servicio de Asesoría Jurídica que puede asesorarle y ayudarle en sus cuestiones legales.

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Recuperar la plusvalía cuando se vendió con pérdidas

Recuperar la plusvalía cuando se vendió con pérdidas

FUENTE: EL MUNDO.

He pagado la plusvalía municipal teniendo pérdidas, ¿cómo puedo reclamar?

El Tribunal Constitucional tumbó este viernes el impuesto municipal sobre plusvalías al entender que va contra el principio de capacidad económica tributar cuando la venta del inmueble no ha proporcionado ganancias, algo que ha sucedido de forma frecuente en los últimos años, como consecuencia de la crisis. A continuación les explicamos cómo reclamar si se encuentran en esta situación y qué pasos deberían seguir.

Si ha pagado este impuesto teniendo pérdidas, ¿cómo puede reclamar?

Lo primero que tiene que hacer es presentar un escrito de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos ante el ayuntamiento que ha recaudado el impuesto, haciendo constar el importe que abonó. Esto pone en marcha la vía administrativa. La Administración deberá darnos una respuesta y fijará un plazo para que podamos interponer un recurso de reposición y si lo permite, porque no todas las poblaciones disponen de un Tribunal Económico Administrativo municipal, una reclamación económico administrativa que deberá ser resuelta por este tribunal si lo hubiera. Estos pasos agotarían la vía administrativa. Si no se ha resuelto de forma satisfactoria para nuestros intereses la reclamación, se puede iniciar un procedimiento judicial. Ahí es donde hay más posibilidades de ganar, según Legálitas. En este caso, hay un plazo de dos meses para interponer un recurso contencioso administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia correspondiente. Conviene, sin embargo, valorar si la vía judicial es aconsejable porque en algunos casos podría no serlo.

¿Cómo argumenta el Tribunal Constitucional su resolución?

El Alto Tribunal considera que no es legal imponer un impuesto cuando no se ha producido una ganancia. El impuesto municipal sobre las plusvalías grava en teoría la revalorización de los inmuebles cuando son vendidos. Sin embargo, en la práctica se abona siempre aunque estos hayan perdido valor. Ahora, el Tribunal Constitucional anula este impuesto cuando no se produzcan ganancias. En su resolución afirma que «en ningún caso podrá el legislador establecer un tributo tomando en consideración actos o hechos que no sean exponentes de una riqueza real o potencial».

El fallo estima parcialmente una cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 3 de Donostia en relación con varios artículos de una norma foral que regula la plusvalía. ¿Pueden reclamar, por tanto, sólo los contribuyentes de este territorio o los afectados de cualquier parte del territorio español??

Según Legálitas, como esta norma foral que regula las plusvalías es copia de la normativa estatal en esta materia, afectaría también a ésta. Hacienda, por el contrario, asegura que el fallo sólo afecta a los contribuyentes de Guipúzcoa al referirse a una norma foral.

¿Por qué los ayuntamientos cobran este impuesto entonces aunque no haya ganancias?

El artículo 104 de la Ley de Haciendas locales grava el incremento del valor que experimentan los inmuebles como consecuencia de su transmisión. Sin embargo, la plusvalía municipal no depende del valor de venta o de compra. Así, el ayuntamiento en el que se encuentra inmueble no tiene en cuenta si se ha producido o no un incremento en su valor. Simplemente se limita a tomar como base el valor catastral del suelo y lo multiplica por un coeficiente en función del número de años que se haya tenido ese bien en propiedad y, además, por un tipo impositivo que viene contemplado en la ordenanza municipal del ayuntamiento en cuestión. De este modo, el resultado siempre es positivo y se debe pagar, aunque se haya vendido el inmueble por debajo del valor de compra, es decir, no se hayan tenido ganancias sino pérdidas. Algo que ha sucedido con mucha frecuencia en los últimos años como consecuencia de la crisis.

¿Pueden reclamar también quienes se vieron obligados a pagar una plusvalía tras perder su casa por no haber podido hacer frente al pago de una hipoteca?

Un decreto ley de 2014 estableció una exención del pago del impuesto para aquellos que perdieron su vivienda al no haber podido hacer frente al pago de una hipoteca (bien en una ejecución hipotecaria o en una dación en pago). Ahora bien, esta exención sólo afecta a los casos en los que el inmueble fuera la vivienda habitual y no se dispusiera de más bienes. Y no a las segundas residencias o a los locales y oficinas. En estos casos los dueños sí tenían que pagar el impuesto, y si no lo hacían, incurrían en una deuda con el ayuntamiento. En el segundo supuesto, los afectados podrían presentar una reclamación.

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Cómo debemos proceder ante el nuevo desahucio exprés contra okupas.

Conoce tus derechos al firmar una hipoteca

Fuente: El Pais

Hipotecados sí, pero no tontos

Estos son algunos de los derechos menos publicitados que los clientes deben conocer para evitar malos tragos y pagos abusivos en sus créditos hipotecarios.

Millones de hipotecados soportan cláusulas abusivas en sus contratos y no ejercen sus derechos como consumidores por puro desconocimiento. Millones, también, han pagado o están pagando de más sin saberlo, a tenor del goteo constante de sentencias de los tribunales en los últimos tiempos. A este propósito, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) acaba de lanzar una campaña para recuperar los gastos de gestión que implica firmar una hipoteca. Unos seis millones de créditos en España cuentan con una cláusula que impone todos los gastos de constitución y formalización al consumidor y no al banco, el principal beneficiado. Según una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 es abusivo.

«El impacto de esta sentencia es enorme, ya que afecta prácticamente a todas las hipotecas vigentes, e incluso a aquellas que se pagaron en los últimos cuatro años», señalan en la organización, que calcula en 450 millones de euros lo desembolsado de más por los consumidores en 2015. En una hipoteca de 150.000 euros, estos gastos son la constitución ante notario (unos 425 euros), inscripción en el registro (122 euros) y el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (en torno a 2.550 euros). De media, unos 3.100 euros.

Para recuperar esta cantidad el consumidor no va a tener más remedio que acudir a juicio, de la misma forma que ocurre con la cláusula suelo. Aunque esto no ha desanimado a 7.102 usuarios que se han sumado a la iniciativa. Pueden hacerlo todos los consumidores que hayan tenido un préstamo hipotecario, siempre que no hayan pasado cuatro años desde que lo terminaron de pagar.

Una segunda campaña lanzada por OCU se centra en que los consumidores que desde el 18 de noviembre de 2011 hayan realizado la cancelación de la hipoteca, una novación de las condiciones o la subrogación del crédito a otra entidad puedan reclamar a notarios y registradores por la aplicación de unos aranceles «el triple de caros de lo que deberían», según OCU. Hasta el momento casi 500 consumidores se han adherido a esta campaña, que comenzó a principios de diciembre.

Sin embargo, los notarios dicen estar «cobrando los honorarios que legalmente les corresponde por las escrituras públicas de cancelación de préstamos y créditos hipotecarios. Estas materias fueron reguladas por el Real Decreto-Ley 18/2012, de 11 de mayo, y la posterior Ley 8/2012, de 30 de octubre», apuntan en el Consejo General del Notariado. «Aún así, si algún ciudadano considera que el notario le ha cobrado una cantidad superior a la que correspondía, le recomendamos que acuda para su revisión al propio notario o, en su caso, al colegio notarial de su comunidad autónoma», aconsejan.

El notario como asesor

Precisamente este colectivo, el de los notarios, quiere recordar a los consumidores, especialmente a los hipotecados, que tienen derechos importantes a los que están renunciando por desconocimiento. Por ejemplo, el de acudir a la notaría a examinar el proyecto de escritura pública al menos tres días hábiles antes del otorgamiento. «Esto solucionaría muchos problemas y se está desaprovechando esta oportunidad y la figura del notario como asesor; echo de menos que la gente venga al notario a ejercer sus derechos», dice el notario Luis Muñoz de Dios. «El usuario puede analizarlo con tiempo y sin presencia del banco, que es la parte fuerte», añade.

En 2015 más de siete millones de ciudadanos acudieron a las casi 3.000 notarías españolas y muchos tampoco saben que tienen derecho a elegir libremente el notario, es un derecho irrenunciable. Aunque, la realidad es que «los promotores suelen concentrar todas sus escrituras de compraventa en sus notarios de confianza por comodidad», aclara Muñoz. Si la empresa promotora se niega, lo más aconsejable es comunicar al funcionario elegido la existencia del conflicto para que lo ponga en conocimiento del colegio notarial de su autonomía y contacte con el otro notario.

Los consumidores también tienen derecho a elegir tasador. «Incuso aquellas entidades que disponen de servicios propios de tasación, deben aceptar cualquier tasación aportada por el cliente, siempre que esté certificada por un tasador homologado y no hayan transcurrido más de seis meses desde su emisión. Ello no impide que la entidad pueda realizar las comprobaciones pertinentes, cuyo coste no se puede repercutir al cliente», dicen en la Confederación de Consumidores y Usuarios (CECU).

Las notarías están siendo testigos de una nueva imposición de las entidades en sus hipotecas que, a la larga, podría ser susceptible de reclamación judicial, como ha ocurrido con las cláusulas suelo, según algunas asociaciones de consumidores. Se trata de la cláusula cero, con la que el banco pretende asegurar que los intereses nunca puedan ser inferiores al 0%, aunque el euribor siguiera cayendo. «Para que sea transparente y por tanto válida esta cláusula, la Dirección General de Registros y del Notariado aplica la Ley 1/2013 e impone al cliente que expresa en manuscrito que está enterado de dicho suelo cero», explica Muñoz.

Además, la Asociación para la Defensa de Consumidores y Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha denunciado que las entidades «obligan al cliente, tanto en las modificaciones de hipoteca, como en nuevos contratos, a firmar que renuncian a su derecho a defenderse ante abusos y a recuperar, por ejemplo, miles de euros en caso de ser víctima de la cláusula suelo o de cualquier otro abuso. Es muy grave porque esta práctica está expresamente prohibida por la Ley General de Consumidores», explican. «Hay bancos que procuran que estos acuerdos sean privados, se firmen sin la presencia de un notario».

Y si ha llegado el momento de cancelar la hipoteca en el registro, las gestorías de las entidades bancarias están cobrando entre 250 y 300 euros por encargarse de la gestión, algo que puede hacer el propio usuario y ahorrarse el dinero. Además, el banco «no suele informar de la existencia de dicha comisión ni suele figurar en el contrato», aseguran en OCU. Sin embargo, según el criterio del Servicio de Reclamaciones del Banco de España, no puede cobrar comisiones por la mera entrega de la documentación de que el préstamo está pagado, que habitualmente se conoce como certificado de deuda o de saldo cero (hasta 100 euros); y por el simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría, ya que se trata de una obligación legal, recogida en la Ley Hipotecaria, argumentan en OCU.

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