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Cómo han cambiado las tasaciones de vivienda

Cómo han cambiado las tasaciones de vivienda

Cómo se hace una tasación de una vivienda y qué diferencias hay respecto al boom

Fuente: idealista.com

La tasación de una vivienda es necesaria hoy en día para comprar o vender una vivienda. Sirve para conocer el valor del inmueble o para determinar un valor de cara a pedir una hipoteca al banco. El tasador se fija en una serie de características esenciales como la ubicación del inmueble, la situación jurídica o el estado del inmueble.

En qué se fija un tasador para valorar la vivienda

Un informe de tasación es un documento cuya elaboración está regulada por diversas disposiciones legales (urbanísticas, catastrales…). Entre las que la más reconocida es la Orden ECO 805/2003 y sus actualizaciones sucesivas, tal y como recuerda Sociedad de Tasación. Y dentro de esa norma se definen todos los aspectos de un inmueble que se deben observar y analizar para realizar el informe de valoración.

Hay cuatro cuestiones fundamentales que son los pilares de cualquier tasación tal y como recuerdan Tinsa y Sociedad de Tasación:

  • Identificar lo que se debe tasar. Es esencial tener delimitada físicamente la vivienda que se valora y su ubicación geográfica, mediante una dirección exacta.
  • Situación urbanística: podríamos encontrar situaciones que afecten al valor, como que hubiese restricciones al uso a causa de calificaciones del suelo que no permitan o limiten el aprovechamiento como vivienda, leyes de carreteras, de costas, servidumbres ferroviarias, zonas verdes, catalogaciones histórico-artísticas…. Y todo eso, en caso de existir puede tener una incidencia muy importante en el valor, hasta el punto de poder llegar a anularlo. En el caso de viviendas en construcción o recientemente finalizadas, también será necesario disponer de la correspondiente licencia municipal de edificación que ampare lo que se está valorando.
  • Situación jurídica: se necesita un documento legal que permita comprobar el estado de dominio de la vivienda, y si tiene cargas (hipotecas, servidumbres, usufructos, algún tipo de protección…) que limiten las posibilidades de aprovechamiento físico o económico de la vivienda. Por ejemplo, si sobre la terraza de un ático se tiene la plena propiedad o únicamente el derecho de uso, o si sobre esa terraza existe escriturada una servidumbre de paso o instalación de elementos comunitarios, que probablemente tendrá una influencia muy directa en el valor por el que se podría vender la vivienda.
  • Estado de ocupación: Se debe conocer si la vivienda que se tasa está ocupada por la propiedad o por persona física o jurídica distinta, y en ese caso, en qué condiciones.

Pero además, el tasador debe comprobar las características físicas de la vivienda:

  • Características del entorno: similitudes y diferencias del edificio con los de su entorno, cercanía de dotaciones públicas, comunicaciones, etc.
  • Características del edificio en el que se encuentra la vivienda: antigüedad y conservación general, accesibilidad y estado de los accesos, zonas ajardinadas privadas, piscina, conserje, vigilancia, salas comunitarias especializadas u otros servicios, patologías constructivas visibles…
  • Características de la vivienda que se valora: superficie, número de habitaciones, baños o aseos, ubicación en el edificio, espacios anejos vinculados, conservación de los diferentes elementos, orientación, luminosidad, eficiencia energética, calidades de los acabados, instalaciones…).
  • Características del segmento del mercado inmobiliario en el que se encuentra la vivienda (oferta y demanda para viviendas de características similares, precios…).

Cómo fija el tasador el valor de la vivienda

El valor de la vivienda no es sólo uno y todo depende del tipo de activo y de la finalidad de la valoración. Por ejemplo, si el fin es para que el banco conceda la hipoteca, uno de los métodos de cálculo más habituales es el de comparación del inmueble con otros de similares características en esa zona.

  • Otro método es el de valor de mercado por actualización de las rentas. Si la vivienda está alquilada, se deberá calcular el valor actual de todas las rentas esperadas en función del contrato de arrendamiento existente.
  • Valor máximo legal. Se aplica a las viviendas con algún tipo de protección oficial, y se establece por la Administración mediante unas tablas actualizadas anualmente, que asignan un valor máximo de venta por m2 útil a cada inmueble en base al nivel que se le asigna a la vivienda en el Expediente de Calificación de Protección Oficial.
  • Valor técnico: el coste de reemplazamiento, que especifica lo que costaría reemplazar la vivienda por otra de idénticas características y condiciones. Es el que se utiliza básicamente para el cálculo de los seguros al constituir una hipoteca.

Diferencias con respecto a la época del boom

Durante los años dorados de la crisis, se cometieron errores tan graves como hinchar las tasaciones, una práctica ya extinta en el sector. Desde Tinsa recuerdan que el sector ha mejorado hasta garantizar la independencia de las empresas de tasación. Para ello, han llevado a cabo las siguientes medidas:

  • Hay una desvinculación societaria entre las sociedades de tasación y las entidades financieras. Es decir, las entidades financieras no pueden tener participaciones significativas en el capital de las sociedades de tasación.
  • Aplicar un sistema de designación aleatoria de los tasadores para desterrar cualquier posible vinculación entre el solicitante y el técnico que realiza el informe. También se va extendiendo entre las entidades financieras la aplicación de sistemas de rotación en la selección de las tasadoras que realizan los encargos.
  • Todas las tasaciones que realizan los técnicos de Tinsa se remiten a un departamento de control, sin ninguna conexión con el solicitante de la tasación, que comprueba que el informe cuenta con toda la documentación y que es coherente con la información de mercado disponible en cada zona.
  • Las tasadoras están obligadas a reportar información periódicamente a Banco de España para que realice su labor de supervisión.
  • Las sociedades de tasación cuentan con estrictos códigos de deontológicos y de autorregulación de obligado cumplimiento.

Qué controles pasa la tasación de la vivienda

Las tasaciones no sólo están firmadas por el técnico, sino que debe estar validada por el Banco de España. El departamento de control que da el visto bueno final al informe de valoración cuenta con herramientas apoyadas en información de grandes bases de datos generadas por la actividad de la empresa.

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Conoce tus derechos al firmar una hipoteca

Conoce tus derechos al firmar una hipoteca

Fuente: El Pais

Hipotecados sí, pero no tontos

Estos son algunos de los derechos menos publicitados que los clientes deben conocer para evitar malos tragos y pagos abusivos en sus créditos hipotecarios.

Millones de hipotecados soportan cláusulas abusivas en sus contratos y no ejercen sus derechos como consumidores por puro desconocimiento. Millones, también, han pagado o están pagando de más sin saberlo, a tenor del goteo constante de sentencias de los tribunales en los últimos tiempos. A este propósito, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) acaba de lanzar una campaña para recuperar los gastos de gestión que implica firmar una hipoteca. Unos seis millones de créditos en España cuentan con una cláusula que impone todos los gastos de constitución y formalización al consumidor y no al banco, el principal beneficiado. Según una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 es abusivo.

«El impacto de esta sentencia es enorme, ya que afecta prácticamente a todas las hipotecas vigentes, e incluso a aquellas que se pagaron en los últimos cuatro años», señalan en la organización, que calcula en 450 millones de euros lo desembolsado de más por los consumidores en 2015. En una hipoteca de 150.000 euros, estos gastos son la constitución ante notario (unos 425 euros), inscripción en el registro (122 euros) y el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (en torno a 2.550 euros). De media, unos 3.100 euros.

Para recuperar esta cantidad el consumidor no va a tener más remedio que acudir a juicio, de la misma forma que ocurre con la cláusula suelo. Aunque esto no ha desanimado a 7.102 usuarios que se han sumado a la iniciativa. Pueden hacerlo todos los consumidores que hayan tenido un préstamo hipotecario, siempre que no hayan pasado cuatro años desde que lo terminaron de pagar.

Una segunda campaña lanzada por OCU se centra en que los consumidores que desde el 18 de noviembre de 2011 hayan realizado la cancelación de la hipoteca, una novación de las condiciones o la subrogación del crédito a otra entidad puedan reclamar a notarios y registradores por la aplicación de unos aranceles «el triple de caros de lo que deberían», según OCU. Hasta el momento casi 500 consumidores se han adherido a esta campaña, que comenzó a principios de diciembre.

Sin embargo, los notarios dicen estar «cobrando los honorarios que legalmente les corresponde por las escrituras públicas de cancelación de préstamos y créditos hipotecarios. Estas materias fueron reguladas por el Real Decreto-Ley 18/2012, de 11 de mayo, y la posterior Ley 8/2012, de 30 de octubre», apuntan en el Consejo General del Notariado. «Aún así, si algún ciudadano considera que el notario le ha cobrado una cantidad superior a la que correspondía, le recomendamos que acuda para su revisión al propio notario o, en su caso, al colegio notarial de su comunidad autónoma», aconsejan.

El notario como asesor

Precisamente este colectivo, el de los notarios, quiere recordar a los consumidores, especialmente a los hipotecados, que tienen derechos importantes a los que están renunciando por desconocimiento. Por ejemplo, el de acudir a la notaría a examinar el proyecto de escritura pública al menos tres días hábiles antes del otorgamiento. «Esto solucionaría muchos problemas y se está desaprovechando esta oportunidad y la figura del notario como asesor; echo de menos que la gente venga al notario a ejercer sus derechos», dice el notario Luis Muñoz de Dios. «El usuario puede analizarlo con tiempo y sin presencia del banco, que es la parte fuerte», añade.

En 2015 más de siete millones de ciudadanos acudieron a las casi 3.000 notarías españolas y muchos tampoco saben que tienen derecho a elegir libremente el notario, es un derecho irrenunciable. Aunque, la realidad es que «los promotores suelen concentrar todas sus escrituras de compraventa en sus notarios de confianza por comodidad», aclara Muñoz. Si la empresa promotora se niega, lo más aconsejable es comunicar al funcionario elegido la existencia del conflicto para que lo ponga en conocimiento del colegio notarial de su autonomía y contacte con el otro notario.

Los consumidores también tienen derecho a elegir tasador. «Incuso aquellas entidades que disponen de servicios propios de tasación, deben aceptar cualquier tasación aportada por el cliente, siempre que esté certificada por un tasador homologado y no hayan transcurrido más de seis meses desde su emisión. Ello no impide que la entidad pueda realizar las comprobaciones pertinentes, cuyo coste no se puede repercutir al cliente», dicen en la Confederación de Consumidores y Usuarios (CECU).

Las notarías están siendo testigos de una nueva imposición de las entidades en sus hipotecas que, a la larga, podría ser susceptible de reclamación judicial, como ha ocurrido con las cláusulas suelo, según algunas asociaciones de consumidores. Se trata de la cláusula cero, con la que el banco pretende asegurar que los intereses nunca puedan ser inferiores al 0%, aunque el euribor siguiera cayendo. «Para que sea transparente y por tanto válida esta cláusula, la Dirección General de Registros y del Notariado aplica la Ley 1/2013 e impone al cliente que expresa en manuscrito que está enterado de dicho suelo cero», explica Muñoz.

Además, la Asociación para la Defensa de Consumidores y Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha denunciado que las entidades «obligan al cliente, tanto en las modificaciones de hipoteca, como en nuevos contratos, a firmar que renuncian a su derecho a defenderse ante abusos y a recuperar, por ejemplo, miles de euros en caso de ser víctima de la cláusula suelo o de cualquier otro abuso. Es muy grave porque esta práctica está expresamente prohibida por la Ley General de Consumidores», explican. «Hay bancos que procuran que estos acuerdos sean privados, se firmen sin la presencia de un notario».

Y si ha llegado el momento de cancelar la hipoteca en el registro, las gestorías de las entidades bancarias están cobrando entre 250 y 300 euros por encargarse de la gestión, algo que puede hacer el propio usuario y ahorrarse el dinero. Además, el banco «no suele informar de la existencia de dicha comisión ni suele figurar en el contrato», aseguran en OCU. Sin embargo, según el criterio del Servicio de Reclamaciones del Banco de España, no puede cobrar comisiones por la mera entrega de la documentación de que el préstamo está pagado, que habitualmente se conoce como certificado de deuda o de saldo cero (hasta 100 euros); y por el simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría, ya que se trata de una obligación legal, recogida en la Ley Hipotecaria, argumentan en OCU.

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Documentación necesaria para vender tu casa.

Documentación necesaria para vender tu casa.

Fuente: Fotocasa

Septiembre es un mes habitual para poner la casa a la venta. La vuelta a la rutina y el estar asentados de nuevo en la vivienda facilita el papeleo y el poder enseñar el inmueble. Pero, sin duda, la principal razón para hacerlo es que la mayoría de los pisos se venden en los últimos meses del año, así que septiembre supone el comienzo del incremento de las ventas. Sin embargo, si decides vender tu casa, ya sea una vivienda unifamiliar o un piso en un edificio de viviendas, es necesario que te informes de los trámites que debes realizar.

Por un lado, deberás hacer varios trámites técnicos para los que tendrás contactar con un arquitecto o un ingeniero. Por otro, para la documentación que necesitas te vendrá bien contar con un abogado, una gestoría o una agencia inmobiliaria.

 

Certificado energético

Uno de los primeros trámites técnicos que necesitas hacer es el Certificado de Eficiencia Energética, necesario antes de poner el anuncio del inmueble en venta. Tanto si lo anuncias online, en una agencia inmobiliaria o mediante carteles, debes mostrar la calificación energética de la vivienda.

Obtener el certificado energético es bastante rápido y económico. Una vez que el técnico realice la visita al inmueble, en pocos días podrás tener el certificado, tu calificación y el justificante del registro del certificado en tu comunidad autónoma. Sin embargo, según dónde se encuentre la vivienda, la entrega de la etiqueta energética puede demorarse hasta tres meses.

¡No te preocupes! Si ya tienes la calificación y el justificante de registro ya puedes poner el anuncio e incluso vender tu casa si encuentras comprador antes de que llegue la etiqueta.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad, o licencia de primera o segunda ocupación, es el documento que el ayuntamiento concede tras comprobar la habitabilidad de tu vivienda. Para obtenerla es necesario un informe técnico realizado por un profesional.

Antes de solicitarla, puedes revisar su estado para saber si ya tienes la licencia y si se encuentra vigente o caducada. Dependiendo de la antigüedad del inmueble, es posible que aún cuentes con la licencia de primera ocupación. Sea de primera o segunda ocupación, si esta se encuentra vigente puedes utilizarla y, si no la encuentras, puedes pedir un duplicado.

Si la cédula está caducada tendrás que renovarla con un nuevo informe. En este caso, el técnico se ocupará de todo pero será el consistorio el que decidirá si te la concede.

En caso de no tener licencia, tendrás que hablar con un técnico ya que probablemente necesitarás una legalización del inmueble, lo cual podría complicar el proceso de venta.

Tasación inmobiliaria

La tasación o valoración inmobiliaria es la valoración del inmueble que hace un técnico para decir cuál es el valor de la vivienda. No es lo mismo que la tasación hipotecaria, que es la que pide el comprador para conocer el valor que tiene el inmueble a la hora de solicitar una hipoteca para comprar la casa.

Tener una valoración realizada por un profesional experto es importante para poner el piso a la venta a precio de mercado. También puedes hacerte una idea de cuál es el valor gracias al Índice Inmobiliario de fotocasa, que te permite conocer el precio medio del m2 de los inmuebles de tu zona.

Sea como sea, es muy importante tener una valoración real de un profesional. Este te ayudará a poner un precio ni excesivamente alto, que complicaría la venta, ni demasiado bajo, para no vender tu casa por debajo de su valor.

¿Qué papeles necesitas?

Lo mejor es contar con la ayuda de un profesional, ya que es posible que olvides alguno de los papeles o que desconozcas el proceso para recopilarlos. A la hora de vender un inmueble es habitual acudir a una agencia inmobiliaria, pero para conseguir estos papeles puede ser más útil el trabajo de un buen abogado.

Necesitarás:

– La escritura del inmueble
– Los estatutos de la comunidad de propietarios
– Un certificado que asegure que estás al corriente de pago del IBI
– Las últimas facturas pagadas de los suministros

 

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