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Cómo hacer más rentable el alquiler

Cómo hacer más rentable el alquiler

Fuente:pisos.com

10 factores que hacen ganar rentabilidad a una vivienda en alquiler

El precio del alquiler subió en España, en los últimos tres años, un 25%, según un reciente informe de Analistas Financieros Internacionales (AFI). Este incremento, a juicio de otros expertos, seguirá reproduciéndose a lo largo de 2017. La movilidad laboral, sumada a la precariedad del empleo y los bajos salarios, además de la dificultad de acceso al crédito hipotecario para adquirir una vivienda, han motivado que cada vez sean más quienes se decantan por esta modalidad de residencia. ¿Cuáles son los factores que los propietarios deberían tener en cuenta para ganar más rentabilidad por sus viviendas en alquiler?

  1. Ubicación

La zona o el barrio en el que está situada una vivienda se configura como el elemento clave que hace subir o bajar el precio de su alquiler. En este sentido, Joaquín Mencía, CEO de Uniplaces en España, explica que un 40% del valor del alquiler “depende de la situación del mismo” y reconoce que las viviendas más céntricas “tienden a ser más caras” que las situadas en zonas “más alejadas”.

Dentro de un mismo barrio “pueden darse diferencias de precio”, ya que existen determinadas zonas “que gozan de mayor popularidad” entre la demanda, cuyo interés hace aumentar el valor de los arrendamientos que en ellas se registran. Igualmente, para Laura Sampedro Serrano, directora de Research y Valoraciones de Foro Consultores, los grandes centros de negocios “tienen siempre demanda”, por lo que desde su punto de vista el alquiler de las viviendas situadas en ellos puede verse incrementado, “puesto que los trabajos sufren rotaciones”.

  1. Orientación

La orientación y la amplitud de las vistas que distinguen a un inmueble residencial fomentan el interés de la demanda por él y, por tanto, también su precio. A juicio de Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, ambos indicadores “nos dicen cuántas horas de sol tendrá el inmueble”, así como “en qué partes de la casa se producirán”. Por su parte, Mencía sostiene que “los inquilinos valoran mucho los pisos exteriores”, hasta el punto de que “pisos similares en tamaño, distribución y situación tendrán distintos precios si uno es interior y otro exterior”. “Además se esto, se tiene en consideración cómo esté orientado, ya que influirá en lo frío o cálido que sea el inmueble”, subraya el CEO de Uniplaces España.

  1. Dimensiones

El tamaño de la vivienda también influye en el precio final que el propietario obtiene por su arrendamiento. En concreto, y según los cálculos de Uniplaces, aproximadamente el 30% del valor de un alquiler residencial depende directamente del espacio disponible con el que cuente la propiedad. Por norma general, desde esta compañía sostienen que “a más metros cuadrados, mayor será el precio del inmueble”.

Esta valoración es compartida por Luis Sánchez, director de gestión comercial de Servihabitat, quien recalca que, si bien en los últimos ejercicios, “las viviendas pequeñas para solteros o parejas sin hijos eran las que predominaban”, en la actualidad “se está apreciando un repunte en demanda de viviendas mayores”, con al menos tres dormitorios y a partir de los 90 metros cuadrados.

  1. Distribución

La organización interna de una vivienda es otro de los factores que los propietarios deben tener en cuenta a la hora de fijar su renta. En esta línea, Sampedro indica que las viviendas ubicadas en el centro de las ciudades, que por lo general son antiguas, “presentan distribuciones más complejas” que las viviendas de nueva construcción, por lo que resulta “más complicado alquilarlas” al precio establecido.

Por su parte, Bermúdez pone de manifiesto que en la actualidad “existe una elevada demanda de pisos amplios” y que las principales peticiones de los clientes a la hora de alquilar una vivienda pasan por “cocinas en buen estado, baños reformados y terrazas”. “A partir de aquí, y dependiendo de las pretensiones del futuro arrendatario, hay que trabajar para encontrar lo que es mejor para cada cliente”, asevera.

  1. Servicios adicionales

Contar con portero y tener ascensor son servicios externos a una vivienda, pero que pueden hacerle ganar valor si la intención de su propietario es alquilarla. En concreto, Mencía calcula que “los extras pueden incrementar el precio del alquiler en torno a un 5% o un 10%, puesto que todos estos servicios “tienen valor”. La opinión es compartida para el representante de Servihabitat, que pone como ejemplo la posibilidad de queun inmueble situado en el centro de una ciudad cuente con garaje.

En este sentido, Sánchez declara que “una vivienda en una zona céntrica con garaje incrementa no solo en cuanto a valoración, sino también en liquidez”, pues previamente ha aumentado el perfil de la demanda a la que poder dirigirse. Asimismo, defiende que en las áreas residenciales se produce un efecto similar si la vivienda “cuenta con zonas comunes con servicios como piscina, jardines o pádel”.

  1. Estado del inmueble

A la hora de obtener mejores resultados en el alquiler de una vivienda resulta fundamental tener presente en qué estado se encuentra el inmueble. De esta manera, según indica Sampedro, “todas aquellas viviendas que han sido reformadas y cuidadas” pueden presentar “mejores alquileres”, acortándose a su vez “su periodo de comercialización”. De ahí que recomiende a los propietarios “actualizar las cocinas y los baños”, además de “cuidar los detalles de suelos y paredes” y “dotar a las habitaciones de armarios útiles”.

Desde Servihabitat también definen la rehabilitación de los inmuebles como sinónimo de mayor renta obtenida en el alquiler, aunque agregan que las mejoras realizadas “siempre deben ser percibidas y apreciadas por los potenciales inquilinos”. “Existe un diferencial importante en la calidad y adecuación del producto en función de cada arrendatario, por lo que antes de hacer reformas conviene analizar caso por caso teniendo en cuenta la demanda”, matiza Sánchez.

  1. Decoración y aspecto

En el caso de los alquileres amueblados, indicadores como el aspecto físico de la vivienda o la decoración utilizada pueden engordar el precio final. Concretamente, Bermúdez sostiene que tanto la decoración como el mobiliario “pueden incrementar la renta de una vivienda”, pues son entendidos como elementos “que juegan un papel en el confort y calidad de vida del inquilino”. Asimismo, afirma que el aspecto del inmueble que se muestren a los posibles inquilinos “es clave” para que ambas partes “fijen sus condiciones”. De ahí que recomiende a los propietarios trabajar para conseguir “una buena primera impresión” que les ayude a cerrar el proceso de alquiler “cuanto antes” y “de la mejor manera posible”.

  1. Vecinos

Los vecinos son un elemento decisivo en la convivencia de una comunidad. Pero también pueden suponer un problema o impedimento a la hora de cerrar la operación de arrendamiento. En esta línea, desde donpiso hacen hincapié en que la existencia de un perfil de vecinos “que se salga de lo habitual negativamente” puede hacer perder valor a la vivienda susceptible de arrendamiento.

Por su parte, desde Foro Consultores también conciben a los vecinos como un “factor a tener en cuenta” a la hora de valorar un alquiler, ya que desde el punto de vista de Sampedro, “costará más retener al inquilino si existen problemas con los copropietarios”, lo que hace que el arrendador “necesite presentar un valor paralelo más atractivo”.

  1. Demanda generalizada

La existencia de una demanda generalizada se ha convertido en determinadas zonas de España en el elemento que más condiciona el precio de los alquileres. Este comportamiento es, para Bermúdez, “un problema” que explica que muchos gobiernos estén llevando a cabo políticas de construcción de vivienda pública, “en aras de deflacionar el mercado del alquiler a través de la subida de la oferta disponible”.

Por su parte, Sánchez enumera cuáles son las áreas en las que el mercado del alquiler presenta escasez de oferta. Las mismas son, a su juicio, Madrid y Barcelona y sus zonas de influencia, “donde el mercado de alquiler es muy líquido”; las zonas con fuerte componente vacacional, “como las islas Baleares”, y las capitales de provincia de más de 200.000 habitantes, “donde la demanda de alquiler sigue siendo alta también”.

  1. Actitud del propietario

Finalmente, también hay que tener en cuenta que la actitud del dueño de una vivienda y su interés por alquilarla lo más rápido posible pueden convertirse en un lastre y arruinar la operación. En este sentido, Mencía indica que es muy probable que los propietarios con prisa por alquilar “bajen el precio del alquiler”, y que si este factor no se reproduce los propietarios suelen preferir tener el piso vacío por un tiempo, “hasta que encuentren el inquilino adecuado”.

También achaca a las prisas la infravalorización de los inmuebles en alquiler el vicepresidente de donpiso, para el que este indicador “pueden hacer tomar decisiones basas en la urgencia por percibir ingresos” en lugar de centrarse “en los elementos clave de la negociación”. “Aconsejo que el dueño no tenga prisa en alquilar, sino tener claras sus pretensiones y ceñirse a ellas”, concluye.

En Administraciones Corcho disponemos de un área específica de ventas y alquileres para ayudarle en sus gestiones y obtener las mejores condiciones para usted.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) y asesoría jurídica en especializada, ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.

Diez requisitos para elegir vivienda nueva

Diez requisitos para elegir vivienda nueva

Fuente: idealista.com

El decálogo para quien esté buscando comprar una vivienda nueva

A la hora de buscar una vivienda nueva nos pueden asaltar dudas sobre si lo estamos haciendo bien: ¿por dónde empiezo? ¿qué es importante? ¿qué impuestos se pagan? La promotora inmobiliaria Vía Célere ha preparado 10 consejos básicos a tener en cuenta antes de comprar una vivienda, como, por ejemplo, la ubicación, el precio o las calidades de la casa.

1. Ubicación

La ubicación es el factor más importante a la hora de comprar una vivienda. Las comunicaciones con las que cuenta la zona, tanto las vías de acceso directo al centro de la ciudad, como la red de transporte público (metro y autobús) son esenciales. Además, la cercanía a comercios y otro tipo de servicios como centros educativos y sanitarios, parques y centros de ocio, son aspectos a considerar.

2. Precio

El precio de la vivienda tiene que estar ajustado a mercado, teniendo en cuenta diferentes variables como la zona, las calidades y las prestaciones del residencial.

3. Calidades

El inmueble que se compra tiene que cumplir con una serie de estándares de calidad que, previamente, han de estar definidos en la memoria de calidades que entrega la promotora al cliente. Además, es interesante tener acceso tanto a las muestras de los materiales seleccionados como visitar un piso piloto cuando la obra lo permita. En el punto de venta también se puede disponer de una sección constructiva donde poder apreciar cómo es la fachada, la carpintería exterior, la ventana o la medianera entre viviendas para ayudar a tomar la decisión de compra.

En la actualidad, también es posible acceder a apps para móviles que permiten a los clientes visitar el edificio en 3D o tener una vista interior en 360º.

4. Personalización de la vivienda.

Es fundamental que se puedan tomar decisiones y colaborar con la empresa que promueve la vivienda para que el cliente sienta que la vivienda que está comprando es diferente al resto y que ha aportado su granito de arena. Poder personalizar la vivienda según las necesidades y los gustos del comprador es un valor diferencial.

Dependiendo de la promoción y del momento de ejecución de la obra, se podrán elegir entre diferentes opciones desde suelos, materiales, distribuciones o armarios hasta, por ejemplo, el color de la cocina o la iluminación de la vivienda.

Para poder hacer esta elección de acabados, es importante que la promotora ponga a disposición del cliente las herramientas necesarias, como por ejemplo una app donde el cliente puede acceder a las diferentes opciones de personalización y visualizar en tiempo real como quedan en la vivienda cada una de las propuestas que va seleccionando en la pantalla.

5. Solución energética global

Comprar vivienda en edificios que minimizan la demanda de energía, con instalaciones de producción más eficientes y que maximizan la utilización de energías gratuitas, garantiza al cliente un hogar muy confortable y un ahorro elevado en la factura energética, tanto en consumo como en mantenimiento.

Un edificio con Calificación Energética A supone una disminución de emisiones de CO2 y una reducción significativa de la demanda energética del edificio (calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria). Esta calificación se traduce en un ahorro energético estimado del 89% y, por consiguiente, en un ahorro económico de 800 euros anuales, tomando como referencia una vivienda con Calificación Energética F.

6. Promotora

Hay que comprar la vivienda a una compañía inmobiliaria con experiencia, transparente y solvente, que promueva vivienda libre.

7. Atención al Cliente 

La empresa promotora tiene que tener un Departamento de Atención al Cliente que se encargue de acompañar a los compradores desde el primer momento, yendo de la mano en todo el proceso de compra, durante y después de la entrega. Este departamento ofrecerá los siguientes servicios:

– Organización de la visita de cortesía previa a la escritura de la vivienda.

– Puesta en marcha de la Comunidad de Propietarios para que cuando llegue el cliente ya estén en funcionamiento todos los servicios comunitarios.

– Velar por la correcta resolución de las posibles incidencias que pueda detectar el cliente en su vivienda.

– Asesoramiento técnico en las diferentes instalaciones que dispone la vivienda.

8. Zonas Comunes

El sueño de cualquier cliente es que una promoción ofrezca ‘algo más’ que viviendas y dé la posibilidad a sus inquilinos de tener unas zonas comunes, con espacios diseñados para ganar en utilidad, elegancia, diseño y confort.

Se trata de tener espacios como una sala social-gourmet, donde se pueda disponer de una cocina con electrodomésticos, mesas y sillas, zona con sofás e incluso terraza para que los propietarios del residencial puedan reunirse para cenar, hablar, celebrar un cumpleaños, sin necesidad de hacerlo en casa.

Además, facilita la vida el que el proyecto esté equipado con diferentes instalaciones deportivas, pista de pádel, piscina de verano y de invierno, o un gimnasio para hacer deporte dentro de la misma urbanización.

También es importante que el residencial cuente con zonas para los más pequeños de la casa, desde un parque infantil, pasando por una sala de juegos, donde los niños puedan aprender y disfrutar jugando.

Y otras zonas comunes a tener en cuenta pueden ser un salón de belleza, una sala de estudio e incluso una sala de cine.

9. Forma de Pago y Financiación

La forma de pago a la hora de comprar una vivienda de obra nueva sobre plano facilita el acceso a la misma por la flexibilidad en los pagos. Por lo general, se suele firmar la reserva con 3.000 euros más IVA. Una vez que se tiene licencia de obras, se procede a firmar el contrato de compraventa entregando un 10% del precio de venta, y durante el tiempo que se ejecuta la obra, se entrega el otro 10% en recibos domiciliados. Este 20% que se entrega a la promotora tiene que estar avalado por una póliza de avales o por una póliza de afianzamiento. De esta forma, para el momento de la entrega queda por abonar el 80% restante, dando la posibilidad de financiar esta última cantidad.

Si la promotora ha constituido un préstamo promotor para la financiación de la construcción con alguna entidad financiera, el cliente tiene la posibilidad de poder subrogarse en el mismo en el momento de la escritura de compraventa. Esta subrogación tiene muchas ventajas frente a constituir una hipoteca porque el cliente ahorra la comisión de apertura, los gastos de estudio y formalización y suele ofrecer unas condiciones mejores que las del mercado.

Si no existe esta opción y se tiene que constituir una hipoteca nueva, el comprador tiene que comprobar que la entidad sea solvente y que le ofrece las mejores condiciones financieras de mercado.

10. Gastos e impuestos asociados a la compra de una vivienda

Conocer los tributos que gravan la compraventa de una vivienda en primera transmisión evitará muchas sorpresas de última hora:

– IVA: la primera transmisión de vivienda está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo reducido (10%). El impuesto recae sobre la vivienda y sus anejos.

– AJD: además, en el momento del otorgamiento de la escritura, deberá satisfacer el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

– I.T.P.A.J.D: en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados (A.J.D). Este impuesto grava la escritura en la que se documente la transmisión de la vivienda por el importe de la compraventa.

– Plusvalía municipal: el pago del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, comúnmente conocido también como Plusvalía Municipal. Efectivamente, se trata de un impuesto municipal y cada Ayuntamiento aplica sus tipos. Este impuesto tiene que ser satisfecho por el vendedor del inmueble.

Y por otro lado los tributos que gravan la titularidad de la vivienda:

-IBI: La propiedad de una vivienda devenga el pago anual del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles. Se trata de un impuesto municipal que se devenga el 1 de enero de cada año y que se paga en diferentes fechas en función del municipio. Su importe dependerá de los valores catastrales asignados a la vivienda y que, para viviendas nuevas, serán calculados posteriormente por el catastro, por lo que es difícil conocer a priori un valor orientativo.

En Administraciones Corcho disponemos de un área específica de ventas y alquileres para ayudarle en sus gestiones y obtener las mejores condiciones para usted.

Sobre Administraciones Corcho:
Administraciones Corcho lleva más de 30 años trabajando como Administradores de fincas en Madrid (Carabanchel, Centro, Arganzuela, Usera, Latina , Villaverde…) y asesoría jurídica en especializada, ofreciendo unos precios competitivos y un servicio eficaz y profesional. Solicite presupuesto sin compromiso aquí.