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¿Por qué suben los alquileres?

¿Por qué suben los alquileres?

Fuente: Idealista.com.

¿Por qué suben los alquileres? Una pista: tiene poco que ver con los pisos turísticos.

Los precios de los alquileres han subido, sí. Un 15,9% de media durante 2016, según el último informe publicado por idealista. También es cierto que los arrendamientos en Madrid y Barcelona se encuentran en máximos históricos, y las rentas son hoy un 4,2% y un 18,5% más caras que el punto álgido de la burbuja. Y, ante ambas certezas, ya hay quien se ha encargado de buscar culpable: los pisos turísticos.

Para justificarlo, se suele comparar este incipiente modelo con el tradicional mercado del alquiler a largo plazo. Es un error. Son magnitudes muy distintas: la oferta de alojamientos para turistas es estática, algo que no sucede en el alquiler tradicional, donde hay mucha rotación.

Además, las estadísticas demuestran que los mayores incrementos se han registrado en los barrios menos atractivos para los turistas de ambas capitales. Estas zonas cuentan con menor densidad de viviendas para turistas, a diferencia del centro, que es donde se concentran los alojamientos para visitantes.

Por ejemplo, en Madrid el distrito que más se ha revalorizado en el último año (un 19,6%) es Tetuán, una zona en la que apenas hay pisos vacacionales. Como tampoco es una zona especialmente visitada por turistas el distrito de Sant Andreu, en Barcelona, donde los precios de los alquileres se han encarecido un 26% en los últimos 12 meses, lo que los sitúa un 4% más caros que el punto álgido de la burbuja inmobiliaria.

 

También se culpa a plataformas como Rentalia, Airbnb o HomeAway de la escasez de viviendas en alquiler, y que esta falta de stock está haciendo que en los últimos meses los precios se haya disparado. Simplemente, no es cierto. Al menos no es lo que dicen las cifras.

“Resulta más conveniente para muchos ayuntamientos culpar al alquiler vacacional de la subida de precios de la vivienda en las ciudades, porque la solución parece más fácil: limitar o prohibir este tipo de alquileres, en lugar de tomar otro tipo de medidas que favorezcan un aumento de la oferta como la de dar salida al mercado las viviendas vacías”, explica Almudena Ucha, directora de Rentalia, el portal de alquiler vacacional de idealista.

Un día cualquiera, por ejemplo hoy mismo, Airbnb cuenta con 4.580 anuncios de pisos completos en Madrid capital, mientras que en la base de datos de idealista podemos encontrar 8.705 viviendas en alquiler. En el caso de la Ciudad Condal, el gigante del alquiler vacacional publicita 8.762 apartamentos por los casi 7.000 de idealista.

Lo que no cuentan los números

Durante el primer trimestre de 2016, Airbnb contaba con 9.085 pisos disponibles en Barcelona y doce meses después apenas había registrado una variación a la baja del 3,5%. Por el contrario, en este mismo periodo, en idealista se dieron de alta y de baja –una vez alquiladas– cerca de 75.000 viviendas en la Ciudad Condal. En el caso de Madrid, esa cifra asciende a casi 147.000 casas.

Hay que tener en cuenta que algunos de estos alojamientos anunciados en las webs de alquiler vacacional tienen una disponibilidad limitada: solo están libres determinados fines de semana o en periodos de vacaciones porque sus propietarios viven en ellos el resto del año. Algo que no sucede en el alquiler tradicional, y que distorsiona notablemente la comparativa entre ambos mercados.

Lo que los números tampoco cuentan es que la oferta de los grandes operadores de pisos turísticos es estática y se mantiene casi inalterable durante meses. Sus anunciantes no se dan de alta y de baja cada vez que se cierra una operación, algo que sí ocurre en los portales inmobiliarios, donde el mercado es mucho más dinámico.

Fernando Encinar, cofundador y jefe de estudios de idealista, tiene claro que “el alquiler vacacional únicamente influye en un puñado de calles de Madrid y Barcelona”, y apunta que “donde más han subido los precios ha sido en distritos periféricos”. Para Encinar hay un culpable claro del encarecimiento de las rentas: la mejora en el empleo. “A partir de mediados de 2014, la curva del paro empieza a caer y en pocos meses esta mejora se traslada a unos alquileres que estaban en aquel momento también en situación de crisis, estables y bajos”, asegura.

Mejora económica = subida de precios

Las estadísticas parecen darle la razón. Entre enero de 2014 y diciembre de 2016, el desempleo cayó en casi cinco puntos porcentuales en Barcelona y cuatro en Madrid. Es justo en ese momento cuando los precios de los alquileres salen del estado de hibernación en el que se encontraban para iniciar un importante repunte, adecuándose a la nueva realidad económica de ambas ciudades.

Además del empleo, hay otros factores que han influido en la percepción que los propietarios tienen del mercado del alquiler y que les han animado a hacer ese incremento. Por un lado, hemos vivido la primera gran renovación de contratos post-crisis. Muchas viviendas han estado sujetas a contratos de larga duración que se firmaron en 2010 o 2011 y que, al salir de nuevo al mercado a partir de 2015, se han comercializado con unos precios acordes a la mejora económica.

La escasez de oferta también está presionando las rentas al alza. Pero, a diferencia de lo que se ha estado publicando en las últimas semanas, esta falta de stock no tiene nada que ver con la irrupción del alquiler vacacional, sino con el déficit de viviendas de nueva construcción que hay en Madrid y Barcelona. En 2014 y 2015 se terminaron 8.891 casas en la capital, por apenas 5.271 en la Ciudad Condal, según datos del Ministerio de Fomento.

“Tenemos que plantear ya la construcción de viviendas en zonas de alta demanda, como las grandes capitales”, apunta Encinar. Pero se muestra pesimista al respecto: “me temo que por motivos ideológicos algunos ayuntamientos no tienen planes de facilitar miles de viviendas al mercado. Y eso empeorará las cosas, hará subir más los precios del alquiler”.

A la falta de stock se suma una demanda creciente. Además de la gente que decide voluntariamente optar por vivir de alquiler, también hay una demanda forzada, personas que podrían pagar una cuota hipotecaria mensual similar o incluso inferior a un alquiler, pero que no tienen ahorros. “Sin tener ahorrado en torno al 20% del precio, además del 10% de los gastos de compraventa, el banco probablemente no les dará el préstamo y tendrán que ir al mercado del alquiler”, explica Encinar.

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Los alquileres de 2017

Los alquileres de 2017

Fuente: PISOS.COM

7 retos a los que se enfrentará el alquiler en 2017

Los incentivos fiscales para propietarios e inquilinos vuelve a saltar a la palestra.

El pasado mes de diciembre el Gobierno prorrogó, por un año, el Plan Estatal de Vivienda. Esta política se focalizó entre 2013 y 2016, junto a la rehabilitación y la renovación urbanas, en el fomento del alquiler. Prueba de ello fue la puesta a disposición de ayudas por valor 1.118 millones de euros, de las que se beneficiaron casi 240.000 familias. La actual iniciativa vuelve a dirigirse a las personas que presentan situaciones económicamente vulnerables y a las unidades familiares que más lo necesitan. Sin embargo, el mercado del alquiler no está exento de retos y, junto a esta problemática, son diversas las tareas pendientes a las que se debería hacer frente durante el año que acaba de comenzar.

1) Oferta insuficiente

Cada vez son más las personas que en España optan por vivir de alquiler, lo que ha motivado que, en opinión de Mercedes Robles, directora general de Arrenta, este segmento del mercado de la vivienda se encuentre “en un punto de inflexión”. Ello se debe, explica esta experta, a que en los últimos tres años los avances del alquiler frente a la propiedad como régimen residencial “han sido significativos”. Sin embargo, sostiene que este auge ha sido motivado “por el desinterés” de los clientes “por la compra”. Es por ello que, a su juicio, “para que el alquiler en España despunte es necesario incrementar su oferta”. Este cambio, asevera, “solo es posible incentivando a los arrendadores”, a fin de que los inquilinos tengan un mayor abanico a la hora de seleccionar la vivienda que deseen arrendar.

De la misma opinión se muestra David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, quien sostiene que el “principal objetivo” del Gobierno popular debería ser “reactivar la oferta” del alquiler y que esta se ajustase a la demanda existente, lo que provocaría que el mercado “continuara creciendo y siendo autónomo”. Es por ello que demanda la puesta en marcha de “incentivos, mejoras y estímulos” para los propietarios de viviendas susceptibles de ser puestas en alquile. Por el contrario, pide al ministro del ramo, Íñigo de la Serna, que “no olvide que la escasez no se puede solventar con medidas sancionadoras”.

2) Precios descontrolados

La falta de equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado del alquiler ha llevado en el último año a algunas capitales a experimentar fuertes incrementos en el precio de las rentas residenciales. El caso más relevante es el de Barcelona, donde la mayoría de las estadísticas han apuntado a subidas de dos dígitos en el valor de los alquileres en esta ciudad. También Madrid, Palma de Mallorca y Valencia se han distinguido como urbes en las que el desajuste entre la oferta y la demanda ha afectado a los precios de los inmuebles en alquiler, registrándose en ellas importantes subidas. Ante esta situación, desde Arrenta apelan a la necesidad de recuperar las deducciones al alquiler, así como aquellas medidas que “potencien la seguridad de los arrendamientos”.

De igual modo, Robles propone que se graven las viviendas desocupadas “durante un periodo de más de un año”, pues a su parecer “quien no participa es penalizado por el mercado y entendemos necesario que así sea”. Por su parte, desde Alquiler Seguro hacen hincapié en la necesidad de que se planteen incentivos fiscales para los arrendadores. En concreto, Caraballo pone como ejemplo los beneficios que se obtendrían en este segmento del mercado de vivienda si existieran ventajas específicas para los propietarios que declaran su alquiler y cumplen con la ley. En concreto demandan “nuevos beneficios fiscales vía IRPF”.

3) Mayor protagonismo del alquiler social

Otro de los retos del alquiler en España durante el año 2017 tiene que ver con las viviendas destinadas a arrendamientos sociales. En este sentido, Robles insiste en que el alquiler social debe desempeñar un rol “muy importante”, pues ha de “estar al alcance de todos los ciudadanos”. Es por ello que reclama que los poderes públicos participen de este rol colaborando con las empresas privadas para construir y ofrecer viviendas en alquiler “en condiciones ventajosas para los menos favorecidos”. De ahí que defienda que el actual Plan de Vivienda es “insuficiente” en este sentido, pues desde su punto de vista “los poderes púbicos todavía creen que la compraventa de viviendas afecta más al consumo interno, y por tanto al PIB”, correlación que para ella pone en evidencia que “no se muestre el interés necesario en el mercado del alquiler, incluido el alquiler social”.

Al igual que la directora general de Arrenta, desde Alquiler Seguro cuestionan la política llevada a cabo por el Gobierno central. En concreto, Caraballo asegura que el Plan de Vivienda prorrogado y el previsto para el cuatrienio 2018-2021 “está enfocado a la potenciación de ayudas a la rehabilitación de edificios y a la consolidación de actuaciones de regeneración y renovación urbana”. “Realmente no acabamos de ver un impulso al alquiler, ni medidas efectivas para proteger y consolidar el crecimiento del arrendamiento en España, muy necesario para las familias y los más jóvenes que necesitan un acceso a la vivienda”, lamenta.

4) Seguridad ante los impagos

El miedo al impago es la principal preocupación de los españoles a la hora de poner en alquiler su vivienda, según un reciente estudio de Alquiler Protegido. Ante esta problemática, Robles apela a que “la mejor fórmula para alquilar con seguridad” es llevar a cabo la contratación de un seguro de impago de alquiler “donde el propietario cobraría las rentas mes a mes en caso de que el inquilino no lo haga”. En esta línea, la directora general de Arrenta asegura que la medida conlleva dos importantes beneficios, pues “de un lado protege al propietario y, de otro, facilita el alquiler a los arrendatarios”.

Por su parte, Daniel Sot, socio del bufete AOB Abogados, hace hincapié en que la mayor parte de la morosidad en España viene dada “por dificultades financieras no queridas, muchas de ellas producidas por la crisis y también por precios de renta superiores al mercado”. Es por ello que, para evitar que la problemática se extienda, este letrado recomienda que los propietarios realicen tareas de prevención “antes de formalizar el contrato de arrendamiento”. Entre ellas destaca que se soliciten las nóminas o contratos laborales de los inquilinos, unos documentos que les permitirán “comprobar que la capacidad económica de estos les dejará, en situaciones normales, pagar el alquiler”. Asimismo, aconseja incluso pedir la inclusión de fiadores o avalistas y una mayor fianza, “en función de las circunstancias económicas” de cada caso.

5) Concienciación frente a los desahucios

El futuro Plan de Vivienda 2018-2021 incluirá medidas de apoyo al colectivo que integran las personas desahuciadas de sus viviendas. En concreto, el borrador del plan incluye la financiación de un programa de ayuda a los desahuciados de su vivienda habitual y que se encuentren en situación de vulnerabilidad. Para ello, está previsto que se constituyan fondos sociales de vivienda en alquiler y que estos reciban ayudas de entre 150 y 400 euros al mes, según el perfil de cada beneficiado.

No obstante, Robles subraya que el principal problema de los desahucios en España es la “concienciación”, pues según han calculado en la organización que dirige “un 30% de los mismos se pueden evitar con la mediación y con la negociación”. Es por ello que, lamenta que “la falta de concienciación” continúe siendo “el talón de Aquiles” de los desahucios. “Nadie quiere ser desahuciado por la fuerza. Y siempre hay soluciones más ventajosas”, argumenta esta experta.

6) Juzgados especializados en arbitraje

En el año 2013 se llevó a cabo la última reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de desahucios. En concreto, esta modificación se basó en la inclusión del “desahucio exprés”, una figura que, según la abogada Raquel Attard, busca “facilitar a los propietarios la recuperación de su vivienda ante un incumplimiento del inquilino”, pero respetando a la vez los derechos de este. En esta línea, Sot explica que en los tres años que lleva vigente la medida “se ha logrado una interpretación más unánime de la normativa”, pero no una reducción de los plazos en los que se hacen efectivos los desahucios. Así, este letrado explica que si bien “la voluntad de la ley es que el desahucio pueda realizarse en un plazo que ronde los tres meses”, la realidad es que los desahucios en España suelen tardar entre cuatro y nueve meses de media en materializarse, dada “la importante carga de trabajo y falta de recursos que tienen los juzgados”.

De ahí que una de las soluciones que los expertos consultados demandan puesta en marcha de juzgados especializados en arbitraje. En este sentido, desde AOB Abogados agregan que una mayor especialización “agiliza y automatiza procesos” a los funcionarios judiciales, motivo que desde su punto de vista “puede dotar de una mayor rapidez procesal a los asuntos” relativos a los desahucios en España. En paralelo, Sot argumenta a favor de esta figura añadiendo que el trabajo de un juez especializado únicamente en este tipo de asuntos “comporta una mayor garantía de conocimiento y de aplicación de la justicia”.

7) Regulación del alquiler vacacional

Durante los últimos ejercicios el alquiler turístico o vacacional ha crecido de manera exponencial en España. Este fenómeno, en opinión de Robles, surge de la situación privilegiada de España como “destino turístico por excelencia”, por lo que defiende que se deba cuidar a este sector “y no matar a la gallina de los huevos de oro”. Sin embargo, desde Arrenta consideran que nuestro país requiere “una regulación necesaria” de los pisos turísticos, que evite “posibles abusos” sobre el alquiler residencial convencional. Es por ello que, incluso, apelan a la puesta en marcha de un gravamen especial para los turistas extranjeros, no así para el turismo español.

Más crítico se muestra Caraballo, quien vaticina que el turismo vacacional en España “seguirá creciendo” en 2017, pues a su juicio supone “un atractivo mayor” que el alquiler residencial. Ello se debe a que el el alquiler por días o por periodos cortos no requiere pagar impuestos y tampoco presenta problemas de impago o morosidad a los propietarios. Sin embargo, desde Alquiler Seguro defienden que el los pisos turísticos y el alquiler vacacional “pueden convivir perfectamente siempre y cuando empiece a cumplir unas reglas”. Estas pasan por restringir la oferta de alojamientos turísticos particulares y regular los alquileres “enfocados al viajero”, al igual que ya se ha hecho en otras urbes, como en Nueva York.

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