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En España, muchos locales alquilados son propiedad de personas que residen fuera de nuestro país. ¿Cómo tributan estos alquileres en el IVA? ¿Qué retención debe practicar el arrendatario sobre las rentas satisfechas?
Tributación por IVA

Alquiler de local. Si un residente en España es propietario de un local en nuestro país y empieza a arrendarlo, estará obligado a repercutir IVA por ello. No obstante, ¿qué ocurre si se trata de un residente en el extranjero? ¿Deberá también repercutir dicho impuesto? Pues bien, dado que los alquileres de locales son un tipo de servicios que se entienden localizados donde se encuentra el inmueble arrendado, también será aplicable el IVA español al 21 %. En cuanto a la persona obligada a repercutir dicho impuesto, dependerá de si el arrendador extranjero dispone o no de establecimiento en España.

Con establecimiento. Si dispone de establecimiento permanente, el arrendador deberá darse de alta en el censo de empresarios y repercutir IVA, ingresándolo cada trimestre en Hacienda. Para ello, deberá utilizar el modelo 303 de IVA (como cualquier empresario español), pudiéndose deducir también, en la misma declaración, el IVA que a su vez soporte por la actividad de alquiler (gastos de reparaciones y mantenimiento, abogados, asesores, etc.).

Sin establecimiento. En caso de que no disponga de establecimiento permanente, el arrendador no estará obligado a darse de alta en el censo de empresarios ni a repercutir el IVA. En este caso, dado que se trata de un servicio prestado por un empresario extranjero, se producirá lo que se denomina «inversión del sujeto pasivo», de forma que será el empresario arrendatario del local el que deberá auto repercutirse el IVA que sea aplicable.

Concepto. Para que exista un establecimiento permanente, es preciso que él no residente disponga en España de una estructura adecuada de medios humanos y técnicos (propios o subcontratados y con un grado suficiente de permanencia) para gestionar el alquiler. El local arrendado no es por sí mismo un establecimiento permanente. Por tanto, si el no residente se limita a ceder el inmueble y a cobrar un alquiler, sin disponer de la estructura indicada, no deberá repercutir IVA, y será el destinatario quien deberá encargarse de dicho impuesto mediante el mecanismo de la auto repercusión.

Retenciones sobre el alquiler

Retenciones. Por otro lado, el arrendatario deberá practicar una retención sobre el importe de los alquileres. La retención a practicar, así como la forma de declararla, también variará según si el no residente dispone de un establecimiento permanente en España o no…

Impuesto sobre Sociedades. En caso de que el no residente tenga un establecimiento permanente en España, deberá declarar los rendimientos que obtenga por el alquiler en el Impuesto sobre Sociedades. En consecuencia, el arrendatario deberá practicarle una retención del 19% (como haría a cualquier arrendador residente en España), e ingresar dichas retenciones en Hacienda mediante el modelo 115.

IRNR. En caso de que el arrendador no disponga de establecimiento permanente, deberá tributar por las rentas del alquiler del local en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), mediante la retención que le practicará el arrendatario (y que éste ingresará después en Hacienda con el modelo 216). En concreto:

  • Si el no residente reside en la UE, Noruega o Islandia, la retención será del 19%.
  • Si reside en otro país, será del 24%.
Si el arrendador no actúa mediante establecimiento permanente, no deberá repercutir IVA por el alquiler y será el arrendatario el obligado a auto repercutirse el impuesto. Si tiene establecimiento permanente, deberá repercutir IVA al 21% por el alquiler.