¿Cómo actuar si la comunidad calla ante obras sin permiso?
En la comunidad de propietarios que usted administra, un vecino ha realizado obras en elementos comunes sin la debida autorización de la comunidad. Si no se toma ninguna medida al respecto, ¿se puede interpretar como una autorización tácita? ¿Existe algún plazo establecido para tomar acciones al respecto?
Aunque existe la posibilidad de que la comunidad de propietarios otorgue su consentimiento de forma tácita, es decir, mediante una actitud pasiva, en general se entiende que el conocimiento no implica consentimiento y que el silencio no constituye necesariamente una declaración. Para determinar si la comunidad de propietarios ha prestado un consentimiento tácito en un caso concreto, es necesario evaluar las circunstancias específicas y los antecedentes.
Obras en elementos comunes
Según lo establecido por la ley, aquellos que pretendan realizar obras que impacten en elementos comunes deben contar con la autorización de la comunidad. Esta autorización no tiene que ser necesariamente explícita (mediante una resolución de la asamblea), ya que se puede considerar otorgada de manera tácita si la comunidad, al conocer las obras, no exige su retirada.
Otorgamiento. La cuestión radica en que la normativa de Propiedad Horizontal no especifica un plazo general después del cual se pueda considerar que se ha otorgado el consentimiento de manera implícita, excepto en Cataluña, donde la ley establece un plazo de cuatro años desde la finalización de la obra. Por tanto, es fundamental que la comunidad actúe tan pronto como tenga conocimiento de las obras.
- Convocando junta para discutir si se aprueban las obras o si se solicita al propietario que las retire.
- Si el propietario hace caso omiso del requerimiento a pesar de haber acordado no dar su consentimiento, se aconseja persistir. No es necesario llevar el asunto a los tribunales; será suficiente con un requerimiento que quede registrado (por ejemplo, mediante un burofax).
Criterios. Para determinar la existencia de un consentimiento tácito, es necesario realizar un análisis exhaustivo del caso en cuestión, sin embargo, existen ciertos aspectos que son de vital importancia. Cuando las obras se encuentran a la vista, no generan ningún tipo de perjuicio a los vecinos y no representan un peligro, y además la comunidad no toma ninguna medida al respecto, es altamente probable que se pueda considerar que existe un consentimiento tácito.
Algunos ejemplos reales
Caso 1: Después de un largo periodo de tiempo, el dueño del local en la planta baja de un edificio decidió instalar una terraza en una zona común sin el consentimiento correspondiente, la cual estaba cerrada con aluminio y cristal. Ante la falta de respuesta a los requerimientos de la comunidad, esta decidió demandarlo. El Tribunal dio la razón a la comunidad.
- Aunque el dueño del local argumentó que habían pasado casi 20 años, este argumento no fue tenido en cuenta, ya que se tenían registros de requerimientos previos.
- El Tribunal hizo hincapié en que no se puede considerar el consentimiento tácito por el hecho de que la comunidad haya esperado 20 años para llevar el caso a los tribunales, ya que ya había expresado su postura con anterioridad (mediante los requerimientos).
Caso 2: Obras similares anteriores. Una empresa hotelera realizó una apertura en la pared medianera del edificio para conectarlo con el hotel colindante. A pesar de que existían obras similares hechas con anterioridad, el Tribunal determinó que esto no implicaba un consentimiento tácito, por lo que la nueva obra necesitaba una nueva autorización.
Caso 3: A simple vista y sin ninguna oposición. El dueño de un piso con acceso directo al patio comunitario instaló una caseta en él sin oposición de la comunidad. Después de varios años, la comunidad reclamó pero no se aceptó: no había constancia de ninguna oposición y se había permitido a otros propietarios realizar obras similares y de mayor magnitud (como la instalación de un aire acondicionado).
Conclusión
Es importante analizar el consentimiento tácito en cada caso, pero si la comunidad no toma ninguna medida frente a una obra, se podría entender que la acepta. La mejor opción es debatirlo en una reunión y, si no se está de acuerdo, dejar constancia de la oposición de manera clara y fehaciente.
