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Como establecer un recargo por morosidad en mi comunidad

por | Nov 3, 2022 | Administraciones Corcho

Como establecer un recargo por morosidad en mi comunidad

En la comunidad de propietarios que usted administra hay algunos vecinos que pagan “tarde y mal”, por lo que el resto se plantea establecer un recargo por morosidad. Vea cómo hacerlo y qué implicaciones tendrá esto en el futuro.

Acuerdo. En concreto, se pretende establecer que, con carácter general, el impago de cualquier cuota de la comunidad genere unos intereses moratorios desde que debió atenderse hasta su efectivo pago, aprovechando la reforma de la ley en este punto (para más información, «Cambios en la reclamación de impagados», Administraciones Corcho). Pero ¿cómo debe adoptarse este acuerdo? ¿Hay que incorporarlo a los estatutos? Vea algunos aspectos clave para que la medida surta efecto.  

Adopción el acuerdo

Mayoría. Para adoptar este acuerdo, bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que a la vez representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria bastará con el de la mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Válido. Un acuerdo aprobado en estos términos con esta mayoría y que establezca un recargo de entorno al 10-20% anual, por ejemplo, es perfectamente válido y vinculante. Además, no es obligatorio incluirlo en los estatutos de la comunidad para que sea eficaz. Sin embargo, de no incluirlo, el acuerdo únicamente vinculará a los propietarios que lo sean en el momento de adoptarse, y no podría aplicarse a los futuros propietarios.

Inclusión del acuerdo en los estatutos

Recomendado. Por tanto, conviene incluir el acuerdo adoptado en los estatutos e inscribirlo en el Registro de la Propiedad para que tenga eficacia frente a futuros propietarios. Ahora bien, dado que la ley se limita a decir que la comunidad podrá incluir estos acuerdos en los estatutos, a la hora de inscribirlos el Registro de la Propiedad podría hacer dos interpretaciones:
  • Entender que para incluir el acuerdo en los estatutos es necesario el voto a favor de todos los propietarios y cuotas, ya que como regla general una modificación de estatutos requiere la unanimidad. De ser así, denegaría la inscripción, por lo que el acuerdo sería válido, pero al no estar inscrito no vincularía a terceros. No obstante, ello se podría recurrir argumentando la segunda interpretación posible.
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  • O bien podría entender que este acuerdo es directamente trasladable a los estatutos porque la propia ley lo permite, sin establecer una mayoría específica. La regla general es que los acuerdos se toman por mayoría simple, excepto en los casos en los que la ley establece una mayoría concreta.

Alternativa. Otra opción para evitar el posible escollo que implicaría la inscripción registral del acuerdo sería adoptar uno nuevo de forma periódica. Así, si la comunidad vuelve a adoptar el acuerdo cada vez que entra un nuevo propietario, siempre vinculará a todos.

¿Y si el moroso vende el piso?

Discutido. Si se transmite un inmueble con deudas, el adquirente podría alegar que sólo debe responder del principal de la deuda, pero no del recargo. Podría argumentar que el recargo es una penalización al antiguo propietario que, además, no consta en los estatutos ni en el Registro.

Certificado. Por tanto, asegúrese de hacer constar la deuda –con el recargo– en el certificado a incorporar en la escritura sobre el estado de deudas con la comunidad. De este modo, el nuevo propietario no podrá alegar que desconocía la deuda y le será más difícil eludir el pago total.

El acuerdo requiere mayoría simple para su aprobación y es válido, aunque no se incorpore a los estatutos. Ahora bien, para poder vincular a nuevos propietarios, deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad o bien adoptarse un nuevo acuerdo cada vez