¿Cómo saber si las obras de un piso afectan a la fachada?
Un vecino de una comunidad que administra le ha enviado el proyecto de obras de su piso, que incluye trabajos en la terraza y la fachada. Es consciente de que se requerirá un acuerdo comunitario en caso de afectar la configuración exterior, sin embargo, ¿qué se comprende como tal?
Obras en elementos comunes
En términos generales, cada propietario de un piso o local tiene la posibilidad de realizar cambios en los aspectos arquitectónicos, instalaciones o servicios dentro de su propiedad. Sin embargo, esto conlleva la responsabilidad de informar a la comunidad de propietarios y de respetar ciertos límites establecidos. Es fundamental que estas modificaciones no comprometan la seguridad estructural del edificio, su aspecto exterior, ni afecten negativamente a otros vecinos. El objetivo es encontrar un equilibrio entre el derecho de cada propietario a modificar su espacio y la preservación del bienestar colectivo y la armonía en la comunidad.
Desde el momento en que se requiere una autorización, cualquier intervención que impacte en los elementos comunes, como las paredes estructurales, conductos o sistemas de ventilación, así como en la apariencia externa del edificio, necesitará el consentimiento de la comunidad de propietarios, a menos que ya esté previamente autorizada por los estatutos. Si bien es sencillo definir qué constituye elementos compartidos, como puede determinarse mediante un peritaje, el concepto de "configuración exterior" ha sido objeto de interpretación judicial para clarificar su alcance.
¿Qué es la configuración exterior?
La noción de "configuración exterior" abarca la estética global del edificio, englobando no solo lo visible desde el exterior sino también desde el interior, incluso si no está constantemente a la vista (como en el caso de áreas en la azotea). Además, influye en la estructura misma del edificio, su paleta de colores, los materiales utilizados y la distribución del espacio.
Se consideran como modificaciones que afectan la configuración externa del edificio:
- Sistemas de instalaciones: Cualquier componente como conductos de ventilación, tuberías de gas, chimeneas, unidades de aire acondicionado, etc., que sean instalados en la fachada (ya sea frontal o trasera), en el tejado, en el sótano, entre otros. Esto abarca también la utilización de áreas comunes de forma privada, como terrazas o áticos, para la colocación de estructuras como pérgolas, marquesinas o antenas.
- Cambios en materiales: Toda modificación en los materiales del edificio, incluyendo la sustitución de tuberías por otras de diferente material y espesor. Esto también comprende cambios en el color, como el de una ventana o la puerta principal de un apartamento, incluso si no son visibles desde la calle.
- Modificaciones en Espacios: Esto incluye la apertura de huecos en la fachada para la instalación de conductos o salidas de humo, la creación de nuevas ventanas o la transformación de estas en puertas, así como la instalación de claraboyas para incrementar la entrada de luz. También abarca la realización de cerramientos, como el cerramiento de un balcón con carpintería de aluminio o de una terraza para expandir el espacio del salón.
Acuerdo de la comunidad
En situaciones en las que la legislación no establezca un criterio específico de cuórum, se presume que las obras que generen un impacto permanente en la configuración y disposición del edificio, y que impliquen modificaciones en el título constitutivo, requieren el acuerdo unánime de los propietarios. No obstante, hay excepciones: para ciertas obras que afecten a la estructura, una mayoría cualificada, representada por al menos tres quintos de los propietarios y sus respectivas cuotas, puede ser considerada suficiente para su aprobación.
- Establecido por legislación: Esta mayoría es necesaria para llevar a cabo la construcción de nuevas plantas, realizar cerramientos o efectuar cambios en la superficie mediante segregación o agregación de fincas colindantes, entre otras acciones especificadas por la ley.
- Interpretación judicial: Según jurisprudencia, esta mayoría se acepta para la instalación de chimeneas o salidas de humos, ya que se consideran equivalentes a "nuevas instalaciones o servicios". La intención es flexibilizar el criterio, especialmente en el contexto de locales comerciales.
Con respecto a la instalación de equipos de aire acondicionado, de acuerdo con la más reciente reforma legal, se contempla la posibilidad de alcanzar un consenso mediante una mayoría simple. Sin embargo, esta regla tiene ciertas excepciones, como en el caso de equipos de dimensiones considerablemente grandes. Además, esta disposición se aplica únicamente en ausencia de una prohibición expresa en los estatutos de la comunidad de propietarios.
Conclusión
Cualquier intervención que cause cambios en el aspecto externo del edificio se considera una alteración de su "configuración" y, por lo tanto, requiere la autorización de la comunidad de propietarios. En principio, este consentimiento debe obtenerse mediante un acuerdo unánime. No obstante, es importante señalar que los tribunales están adoptando una postura más flexible en este sentido. En algunos casos particulares, pueden permitir que se alcance la autorización con otras mayorías, dependiendo de las circunstancias específicas de cada situación.
