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Conflictos entre comunidades de propietarios y pisos turisticos

por | Nov 4, 2021 | Administraciones Corcho

Los pisos turísticos han sido y siguen siendo un tema problemático en las comunidades de propietarios, fundamentalmente por el problema de las actividades ruidosas y molestas producidas por los usuarios de estos alojamientos que afectan a las relaciones entre los vecinos/as. Pero también preocupa la seguridad del inmueble al entregar las llaves de acceso al portal a muchas personas distintas y el uso excesivo de los elementos comunes, sin olvidarnos del aumento de las fiestas ilegales que se están produciendo en los últimos meses.

¿Qué pueden hacer las comunidades de propietarios ante esta situación?

Los Administradores de Fincas colegiados responden a las muchas dudas y distintas situaciones que se producen en las comunidades de propietarios que cuentan con pisos turísticos para su alquiler.

¿Puede impedir la comunidad de propietarios la existencia de pisos turísticos en el inmueble?

Las comunidades de propietarios pueden limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico según lo establecido en el Articulo 17, apartado 12 de la Ley de Propiedad Horizontal y el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo. Esto solo es de aplicación para las nuevas viviendas turísticas, no para las que ya existían antes de la aprobación del Real Decreto-Ley mencionado.

En Cataluña no es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, sino la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña y el Decreto 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña. El propietario de la vivienda, o la persona gestora en quién delegue, debe entregar a las personas usuarias un documento que recoja las normas de convivencia acordadas por la Comunidad de Propietarios donde se integra la vivienda, si las hay. Este documento debe estar redactado, como mínimo, en los siguientes idiomas: catalán, castellano, inglés y francés.

Soy propietario/a y quiero que mi vivienda sea de alquiler turístico

El promotor inicial o la propia comunidad puede haber establecido limitaciones. Por este motivo, quien esté interesado en establecer un piso turístico, debe informarse sobre las posibles limitaciones existentes en los estatutos o la escritura o la división horizontal.

También se debe comprobar la normativa sectorial tanto autonómica como local y verificar si se puede cumplir con todos los requisitos administrativos.

¿Qué otras medidas puede adoptar la comunidad?

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La comunidad puede aprobar un Reglamento de Régimen Interno que regule los detalles de la convivencia y el uso adecuado de los elementos y servicios comunes. Estas normas de uso interno se pueden aprobar y modificar tantas veces como se considere necesario, y solo requieren el acuerdo por mayoría de la Junta General.

¿Puede la comunidad de propietarios establecer una cuota mayor a los propietarios que destinan sus viviendas a alquiler turístico?

La Junta de Propietarios puede acordar una cuota especial de gastos para estos propietarios/as, o también un incremento en la participación de los gastos comunes siempre que no supongan un incremento superior al 20%.

Tanto el pago de una cuota especial como el incremento en la participación de los gastos comunes tiene que ser aprobado en Junta de Propietarios por las 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Estas subidas se aplican por el uso excesivo de los elementos comunes por parte de las personas a las que el propietario/a alquila su piso turístico.

¿Puede la comunidad de propietarios establecer una cuota mayor a los propietarios que destinan sus viviendas a alquiler turístico?

Si se producen actividades molestas, el Presidente o el Administrador de Fincas colegiado requerirá a la persona o personas que han alquilado el piso para que se cese en las actividades molestas.

En los casos más extremos se puede acudir a los Agentes de la Autoridad competentes.

Si estas actividades continúan, la única solución será dirigir el requerimiento de cesación directamente al propietario/a arrendador de este tipo de viviendas de uso turístico, contra quien posteriormente se interpondrá demanda judicial para el cese de estas actividades.

El Juez puede acordar, con carácter cautelar, la cesación inmediata de la actividad, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia que puede conllevar el cierre de la vivienda turística por un tiempo determinado.

¿Y qué dice la Ley Catalana?

En Cataluña su propia Ley -mencionada anteriormente-, establece que es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar, a la vez, las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, al tratarse de una modificación del título de constitución y los estatutos.

Lo anterior significa que la única forma de impedir que se instale una vivienda de uso turístico en un edificio es aprobando una norma estatutaria que deberá elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Entendiendo que nunca tendrá efecto retroactivo esta norma, es decir, que los que ya estén inscritos en el Registro de la Generalitat no se les podrá privar de ese derecho.

Para considerarse vivienda de uso turístico debe ser cedida por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, de forma reiterada (dos o más veces dentro del período de un año), a cambio de una contraprestación económica, por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días.

El destino de una vivienda al uso turístico no es posible si está prohibida por la ordenación de usos del sector del municipio donde se encuentre o bien por los estatutos de la comunidad, debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.

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